国際会議場・展示場の1km圏に客室は何室あるか — パシフィコ横浜6,028室、京都国際会館340室、14施設を実測

国際会議場・展示場の周辺にホテルが何室あるかは、会場を使う主催者にとっても、会場の隣に用地を探す開発側にとっても出発点になる数字である。本稿では全国14の主要会議場・展示場について、施設の正面入口から半径1kmと3kmの客室ストックを同じ物差しで測り、2017年から2026年までの10年の増減を復元した。合計すると14施設の1km圏には177軒・25,001室があり、2017年末の112軒・17,873室から7,128室（+40%）増えている。ただし増分の大半はパシフィコ横浜など少数の会場に集中し、国立京都国際会館や札幌コンベンションセンターの1km圏は10年前とほぼ同じ姿のままである。会場の隣に客室が積まれた街と、都心から通う街とを分けたうえで、用途地域・地価・浸水想定・就業人口から会場隣接地の開発余地を読み、100室を建てる場合の必要単価まで試算する。

14施設の1km圏 — 25,001室のうち6,028室がパシフィコ横浜に集まる

まずは14施設を同じ1kmの円で測った結果を並べる。2026年10月時点で1km圏の客室が最も多いのはパシフィコ横浜の15軒・6,028室であり、次いで広島国際会議場の65軒・4,549室、幕張メッセの3,811室、東京ビッグサイトの3,054室と続く。一方で国立京都国際会館は隣接する310室の1軒と会館のロッジ30室の2軒・340室、札幌コンベンションセンターは3軒・85室、仙台国際センターは3軒・165室にとどまり、同じ「国際会議場」という看板でも足元の客室には70倍以上の開きがある。

10年の増減で見ると、この差はむしろ広がった。パシフィコ横浜の1km圏は2017年末の8軒・2,602室から3,426室増え、桜木町駅前で2019年に開業した2,311室の大型ホテルを筆頭に、2022〜2026年にも300室級の開業が続いた。東京ビッグサイトの有明は1,942室から3,054室へ、幕張メッセは3,280室から3,811室へ増えている。これに対して国立京都国際会館の1km圏は2017年と同じ340室、札幌コンベンションセンターは82室から85室、仙台国際センターは195室から165室と、増えるどころか小規模施設の閉館で横ばいから微減になった。なお展示会場に限って5km圏まで広げ、会期中の稼働リフトまで追った比較は、展示会場周辺のホテル供給を6会場で比較で扱っている。

横浜については一点補足が要る。みなとみらいの603室の大型ホテルが2025年3月末から全面改修で休館しており（再開は2028年度の予定）、上の6,028室には含めていない。2017年末の値には営業中だったため含めているので、休館分を戻せば横浜の増分はさらに大きい。逆に、有明では2024年3月に閉館した368室が同年12月に363室のホテルとして再開しており、これは1件として数えている。

会場隣接型と都心通い型 — 1km圏が3km圏の87%を占める幕張、1%の仙台・札幌

1km圏と3km圏の二段で測ると、14施設は性格のはっきり違う二つの群に分かれる。一つは会場の隣に客室が積まれた「会場隣接型」で、幕張メッセは3km圏4,376室のうち87%にあたる3,811室が1km圏にある。海浜幕張の街そのものが会場と一体で計画されたためで、東京ビッグサイト（47%）、インテックス大阪・神戸国際展示場・Gメッセ群馬（いずれも57%）も同じ型に入る。パシフィコ横浜は3km圏に17,919室という都心級の厚みを持ちながら1km圏にも6,028室を積んでおり、隣接と都心の両方を備えた唯一の会場といえる。

もう一つは「都心通い型」である。仙台国際センターの3km圏には12,763室があるが1km圏は165室で比率は1%、札幌コンベンションセンターも3km圏5,690室に対して1km圏85室の1%にすぎない。福岡国際会議場・マリンメッセ福岡は3km圏に35,385室という14施設で最大の客室を抱えるものの、湾岸の会場1km圏は36軒・829室で2%にとどまる。朱鷺メッセも万代島の1km圏は478室で、新潟駅側の3km圏7,361室の6%である。これらの街では主催者が「会場の隣に泊まる」前提を置かず、都心のホテル群から地下鉄・バス・シャトルで通う形で催事が組まれている。

国立京都国際会館は比率こそ80%だが、3km圏でも424室しかなく、参加者の宿泊は地下鉄烏丸線で20分の京都駅・四条エリアに依存する。後述するように会館周辺は第一種低層住居専用地域が主体でホテルは建たず、構造的に都心通い型である。広島国際会議場は会場が平和記念公園という都心に立地するため、1km圏に4,549室を持ちながら3km圏16,107室に対する比率は28%で、分類上は会場隣接型でも性格は「都心内包型」と呼ぶのが近い。

収容規模あたりの客室 — 展示1万㎡あたり3,014室の横浜、265室のビッグサイト

客室の絶対数だけでは会場の規模差を無視することになる。そこで各施設の公表資料から展示面積と最大ホールの定員を取り、「展示面積1万㎡あたりの1km圏客室」と「最大ホール定員1,000人あたりの1km圏客室」の二つの指数を算出した。展示系の指数で見ると、パシフィコ横浜は展示ホール20,000㎡に対して1km圏6,028室で1万㎡あたり3,014室、Gメッセ群馬は展示ホール10,000㎡に対して1,526室である。対して東京ビッグサイトは総展示面積115,420㎡と国内最大の会場だが1万㎡あたりでは265室、インテックス大阪は約70,000㎡に対して241室、ポートメッセなごやは4万㎡に対して63室にとどまる。大型展示会の来場者の多くが日帰りか都心泊であることを踏まえても、展示場型の会場では会場の隣に泊まる選択肢が構造的に薄いことが分かる。

会議系の指数は逆の構図を映す。広島国際会議場はフェニックスホール1,504席に対して1km圏4,549室で、定員1,000人あたり3,025室と14施設で最も厚い。パシフィコ横浜も国立大ホール5,002席に対して1,205室ある。これに対して国立京都国際会館はメインホール1,840席に対して185室、仙台国際センターは大ホール1,000人に対して165室、札幌コンベンションセンターは全館同時収容5,000人に対して17室である。1,000人規模の学会を受けた日に会場の隣で確保できる客室は、1人1室で見ても京都で3割強、仙台で2割弱、札幌で1割弱にとどまる。

国際会議の実績と重ねると、客室が薄い会場ほど会議件数が多いという逆転も見える。JNTOの2024年国際会議統計では施設別の開催件数でパシフィコ横浜が64件で22年連続の首位、国立京都国際会館が33件で2位、つくば国際会議場が28件で3位だった。都市別では東京23区351件、京都市215件、福岡市131件、横浜市103件、大阪市89件、名古屋市87件、仙台市76件の順である。京都・福岡・仙台はいずれも会場1km圏の客室が薄い都心通い型で、会議需要は都心の客室が吸収している。会場隣接の開発余地を測るうえでは、この「需要は多いが隣に泊まれない」会場が候補になる。会議件数が伸びた地方都市で秋の客室がどこまで受け止められるかは、国際会議491件・世界6位 — 会議が増えた地方5都市、秋の客室は足りるかが都市別に検証している。

所在区の推定成約ADRと平日の立ち方 — 会場隣接型は平日と土曜の差が大きい

次に、各会場の所在区で宿泊単価がどの水準にあるかを見る。所在区の推定成約ADR（2025年10月〜2026年9月の12か月平均）はパシフィコ横浜の横浜市西区が¥20,200（N=17）で最も高く、福岡市博多区¥14,500（N=147）、江東区¥14,300（N=41）、千葉市美浜区¥13,800（N=12）が続く。地方の会場では高崎市¥7,400（N=31）、新潟市中央区¥7,000（N=44）、広島市中区¥10,100（N=61）と1万円前後の水準である。なお名古屋市港区・札幌市白石区（いずれもN=2）、宜野湾市（N=5）、大阪市住之江区（N=7）は対象施設が少なく参考値にとどまる。

催事が集中する平日の単価がどう立つかは、2026年9月の宿泊日について、リードタイム1日時点の販売価格をコホート（総客室の30%以上を主要予約サイトに掲載する施設。宿泊日によって対象施設数は異なる）で平日（火〜木）と土曜に分けて比べた。横浜市西区では平日の平均販売価格が約26,100円、土曜が約39,000円で土曜は平日の1.49倍、宜野湾市は1.86倍、新潟市中央区は2.46倍と、会場のある区ほど週末レジャー需要に単価を依存している。一方、都心通い型の宿泊先である札幌市中央区は0.92倍と平日のほうが高く、名古屋市中村区は1.42倍、京都市下京区は1.49倍である。札幌の9月はビジネス・観光の双方で平日需要が厚く、会場隣接の客室が薄くても都心が受け止めている構図が価格に表れている。推定OCCも同じ月で横浜市西区が平日84%・土曜92%（対象10〜11施設・2,284〜2,878室）、仙台市青葉区が平日93%・土曜94%（対象36〜41施設・5,518〜6,291室）と、都心側のほうが平日に埋まっている。

立地評価 — 用途地域・地価・浸水想定・就業人口から読む会場隣接地

会場の隣に建てられるかどうかは、まず用途地域で決まる。不動産情報ライブラリの用途地域データを会場地点で照会すると、東京ビッグサイトは工業専用地域（容積率200%）でホテルは建築できず、周辺の準工業地域300%まで離れる必要がある。国立京都国際会館は宝ヶ池の都市計画公園に接し、1km圏の用途地域ポリゴンは第一種低層住居専用地域（容積率60%）が主体で、ここも新規のホテルは制度上成立しない。パシフィコ横浜（商業400%）、神戸国際展示場（商業600%）、ポートメッセなごや（商業400%）、幕張メッセ（近隣商業400%）は会場地点から商業系の用途が広がり、容積の面では隣接開発の余地がある。広島国際会議場と仙台国際センター、Gメッセ群馬は第二種住居地域200%で、ホテル自体は建てられるが容積が小さく、広島は0.5km先の商業400〜900%の街区に出るのが現実的である。

地価公示（2026年）を会場1km圏の標準地で見ると、みなとみらい3丁目が375万円/㎡（前年比+10.0%）、福岡の奈良屋町が113万〜171万円/㎡（+14.0〜14.7%）、広島の大手町・中町の商業地が62.8万〜246万円/㎡（+5.0〜5.6%）と、都心内包型・隣接型の上位は地価の上昇局面にある。反対に朱鷺メッセ近傍の東入船町は7.1万円/㎡で前年比±0%、Gメッセ群馬の岩押町は13.4万円/㎡（+3.9%）、神戸ポートアイランドの港島3丁目は18.5万円/㎡（+15.6%）、宜野湾市真志喜は18.6万円/㎡（+6.9%）と、地方・埋立地の会場は地価の負担が小さい。

臨海部の9会場については、同ライブラリの高潮・津波・洪水の浸水想定をズームレベル14のタイルで照会した。会場地点が高潮浸水想定区域に含まれるのは幕張メッセ（0.5m以上1m未満）と福岡国際会議場・マリンメッセ福岡（3m以上5m未満）で、沖縄コンベンションセンターは津波の2m以上5m未満、朱鷺メッセは津波の0.01m以上0.3m未満の区域に会場地点が入る。パシフィコ横浜・東京ビッグサイト・インテックス大阪・神戸・ポートメッセなごやは会場地点そのものは区域外だが、1km圏内には高潮区域があり、横浜と幕張では津波5m以上10m未満の帯も1km圏内に分布する。会場隣接地にホテルを計画する場合、1階の用途とBCPを設計の前提に置く必要があり、これは土地の値段に表れにくい条件である。

就業人口は平日需要の厚みを示す。経済センサス（町丁字）を半径1kmで集計すると、パシフィコ横浜周辺は従業者98,617人・オフィス系比率39.7%、広島国際会議場周辺は72,110人・26.7%、幕張メッセ周辺は47,638人・37.4%で、催事のない平日も出張需要が見込める。対して国立京都国際会館周辺は2,751人、ポートメッセなごや周辺は2,871人（オフィス系1.3%）、沖縄コンベンションセンター周辺は4,789人と、催事日以外の平日を埋める業務需要はほぼ会場に依存する。

会場隣接に100室を建てる必要ADR — 地価より建設費が効く

ここまでの条件を一つの試算にまとめる。会場隣接地に客室25㎡・100室の宿泊特化型ホテルを建てる前提で、客室部分比率65%から延床面積3846㎡（約1163坪）とし、建設費は国土交通省 建築着工統計に基づく2025年のS造の坪単価240.5万円（archi-book 2025年版集計）を用いて28.0億円とした。これが第1段階である。第2段階として、2028年着工・2029年開業を想定し、Turner & Townsendが示す日本の建設費上昇率（2026年+5.3%、2027年+5.0%）に2028年+4.5%を本稿の仮定として加えた複利で建設費を32.3億円（+15.5%）に引き上げた。土地は会場地点または近傍の容積率で延床を割り戻した敷地面積に、1km圏の地価公示を掛けている。FF&E・設計監理等は建設費の15%、要求利回りは総投資に対するGOPで5.5%、GOP率は35%（リロホテルソリューションズのコラムが示す業界一般の目安30〜40%前後の中央値）、通年OCCは80%と置いた。

結果は表のとおりで、パシフィコ横浜の隣接地は地価だけで36.1億円となり、第2段階の必要ADRは¥39,400に達する。所在区の推定成約ADR¥20,200の1.95倍であり、宿泊特化型では成立せず、上層階をラグジュアリー、低層を商業や住宅に充てる複合用途が前提になる。幕張メッセは必要ADR¥23,600に対して所在区¥13,800で1.7倍、福岡は¥24,700に対して¥14,500で1.7倍と、首都圏・福岡の会場隣接型でも新築の宿泊特化は単価の積み上げが必要である。

地価の安い地方会場では構図が変わる。Gメッセ群馬の隣接地は土地2.6億円で済むが、建設費32.3億円が総投資の8割を占めるため必要ADRは¥21,400となり、高崎市の¥7,400に対して2.9倍の開きが出る。朱鷺メッセも土地1.4億円に対して必要ADRは¥20,700で、新潟市中央区の¥7,000の3.0倍である。つまり地方会場の隣接開発を制約しているのは地価ではなく、全国一律に効く建設費と、催事日以外の平日を埋める需要の薄さである。唯一倍率が1.2倍に収まるポートメッセなごやは、所在区のADRが名古屋市港区のN=2という薄い母集団に基づく参考値であり、額面どおりには読めない。

この必要ADRは、置いた前提に対してどの程度動くか。第2段階の総投資を固定し、通年OCC・GOP率・要求利回り（総投資に対するGOP）の3つを同時に振った3シナリオを表5-2に示す。楽観は通年OCC85%・GOP率40%・要求利回り5.0%、中位は本文の前提（通年OCC80%・GOP率35%・5.5%）、悲観は通年OCC75%・GOP率30%・6.0%である。最も条件の良い楽観でもパシフィコ横浜の必要ADRは¥29,500で所在区の1.46倍、幕張メッセは¥17,700で1.28倍となり、所在区のADRがN=2の参考値である名古屋市港区（ポートメッセなごや、0.89倍）を除く12施設では楽観でも所在区の推定成約ADRを上回る（1.16〜2.22倍）。悲観では1.61〜4.02倍まで開く。前提を楽観側に寄せても「会場隣接の新築宿泊特化は所在区の標準的な単価では回らない」という結論は変わらず、差を埋めるのは単価の上乗せか初期投資の圧縮である。

2つの前提を格子で振ると、どの変数が効くかがはっきりする。表5-3は幕張メッセの隣接地（第2段階の総投資43.9億円、GOP率35%で固定）について、通年OCCを70〜90%、要求利回りを4.5〜6.5%の5段階で振った必要ADRである。格子の範囲は¥17,200〜¥31,900で、所在区の推定成約ADR¥13,824の1.24〜2.31倍にあたる。通年OCC90%・要求利回り4.5%という最も有利な隅でも必要ADRは現行の1.24倍で、稼働を上げる施策だけでは差が埋まらない。中位から見ると、要求利回りを1ポイント下げる効果（約4,300円）は通年OCCを10ポイント上げる効果（約2,600円）より大きく、定期借地や公有地の低廉な貸付で資本コストや初期投資を下げる手当てが、稼働の上積み以上に効く。

会場側の計画と休館 — 一次情報で確認できたものだけを並べる

会場周辺の供給を読むときは、会場そのものの改修・新設の予定が需要の時間軸を決める。確認できた範囲では、パシフィコ横浜の国立大ホールが2027年5月から改修のため休館し、再開時期は神奈川新聞が2028年3月、横浜市の市会資料が令和10年5月と記している。仙台国際センターの会議棟は2025年4月20日から大規模改修で休館中で、再開日は公式サイトに記載がない。札幌市は中島公園周辺に新MICE施設を整備する基本計画案を2026年10月6日に公表し、2031年度着工・2033年度開業の見込み、事業費は597億円である。札幌は会場の隣にホテルを呼ぶのではなく、ホテルが集まる都心に会場を移す選択をしたことになる。沖縄県のマリンタウン大型MICE施設は2024年度の入札が不調に終わり、公共施設の整備を先行させる形で基本計画を改定する方針にある。

ホテル側の計画では、海浜幕張駅前ひび野1丁目に1,000室を含む複合開発（完成予定2027年12月）が建築物動態統計調査の確認申請ベースで把握でき、幕張メッセ1km圏の客室は3,811室から一気に約4,800室へ増える見込みである（この複合開発の中身と吸収余地は海浜幕張駅前1,000室・総投資300億円の複合開発で詳しく分析している）。横浜ではみなとみらい6丁目の338室と北仲通6丁目の272室が会場から1〜1.3kmの位置で2026〜2027年に完成予定で、休館中の603室の2028年度再開と合わせると、みなとみらい周辺は2029年に向けて1,200室超が戻り、加わる。なお確認申請ベースの件数は調査時点で把握できた確定パイプラインの下限値であり、今後の申請追加で増える。

まとめ — 用地を探す側・誘致する側・隣接ホテルを持つ側への示唆

14施設を同じ1kmの円で測った結果を一言でまとめれば、客室は会場の規模ではなく街の構造に従って積まれている。みなとみらい・海浜幕張・有明のように会場と街が同時に計画された場所では客室が隣に並び、京都・仙台・札幌のように既成市街地の外縁に会場を置いた都市では、客室は都心に留まったままである。新しい会場を都心に建てる札幌の判断は、この構造を前提にしたものと読める。会場隣接のホテルを増やすのか、都心と会場をつなぐ動線に投資するのか——MICE都市の選択は、まず足元の客室数を正確に数えるところから始まる。