鳥取・島根のホテル投資ホワイトスペース — GW完売は155軒中19軒、松江1.20万円・米子7,750円の価格帯の空白

メトロエンジンリサーチが2026年ゴールデンウィークのピーク日（5月2日宿泊）について鳥取・島根2県の残室推移を集計したところ、主要予約サイトに総客室の30%以上を掲載していた155施設のうち19施設で完売を観測した。完売した施設を推定成約ADRの価格帯に並べ直すと、1.2万〜2万円帯のホテル型は5施設546室と供給が薄いにもかかわらず4施設が埋まり、2万円以上の帯では30室以上の温泉旅館8施設のうち4施設が完売していた。本稿では、この価格帯ごとの完売の出方と客室供給の厚みを重ね、山陰2県で新規開発が狙える客室単価と規模、80室を新設する場合の必要ADRを試算する。

要点 — 完売は19施設、空白は「1.2万〜2万円のホテル型」と「2万円以上の中規模温泉旅館」

結論を先に整理すると、山陰2県の価格帯構造には二つの空白が読み取れる。一つは推定成約ADR1.2万〜2万円のホテル型で、ビジネスホテルとシティホテルを合わせて5施設546室しかなく、うち4施設がGWピーク日に完売した。もう一つは2万円以上の帯で、25施設の客室数中央値は14室と小さく、30室以上の8施設に限ると半数が宿泊日の10〜18日前に埋まっていた。一方で8,000円未満と8,000〜1.2万円の帯にはホテル型だけで25施設1,813室が集まり、2024〜2026年に開業を確認した50室以上の新設8軒1,419室もほぼこの帯に入る。

この構造を踏まえて80室の新設を試算すると、建設期間中の建設費上昇を織り込んだ総投資額は26.1億円、GOP利回り6〜7%に必要なADRは通年の想定稼働率70〜75%で1.6万〜2.0万円になる。松江市の2026年9月のADRは12,000円、出雲市の5月は14,000円であり、空白帯の上半分を通年で取りにいく商品設計が成立条件といえる。

市場動向 — 稼働率は全国平均を下回るが、単価は11月に山を作る

まずは2県のマクロ環境を公的統計で確認したい。観光庁「宿泊旅行統計調査」の2025年年間値（確定値）によると、延べ宿泊者数は鳥取県が257万人泊（前年比−1.1%）、島根県が343万人泊（同−0.5%）で、2019年比ではそれぞれ−10.9%、−5.9%と回復の途上にある。客室稼働率は鳥取県52.2%・島根県54.2%と全国の61.6%を下回り、ビジネスホテルに限っても鳥取県68.5%・島根県67.7%で全国75.3%との差は7pt前後だった。ただし外国人延べ宿泊者数は鳥取県が20.4万人泊（前年比+72.0%）、島根県が11.4万人泊（同+36.5%）と伸びており、需要の裾野は広がりつつある。

一方で単価は底堅い。メトロエンジンリサーチのデータによると、2026年10月の推定成約ADRは鳥取県が9,000円（N=154、前年同月比+9.2%）、島根県が10,800円（N=179、同+7.5%）だった。年間の形を見ると、鳥取県は8月（10,100円）と11〜12月、島根県は8月（10,900円）と11月に山があり、島根県の2025年11月は12,600円と年間で最も高い。2026年11月は調査時点の掲載水準に基づく推定で鳥取県11,500円（N=147）、島根県15,400円（N=168）となっており、秋の山は前年より高い位置で観測されている。

島根県の11月の山の背景には、出雲大社の神在月がある。出雲大社の公表によると、2026年は11月18日夕刻に神迎神事・神迎祭、19日・23日・25日に神在祭が営まれ、25日に神等去出祭を迎える。市町村別に見ても、2025年11月のADRは松江市が17,800円、出雲市が15,300円で、同年9月と比べてそれぞれ+60.7%、+45.8%高かった。年間を通じて単価を引き上げる月がはっきりしている点は、後段の開発シナリオで通年ADRを組み立てる際の手がかりになる。神迎祭当日の出雲市・松江市の在庫がどこまで早く埋まるかは、神迎祭11/18（水）の出雲市は45日前から推定OCC100%のまま（2026年11月18日宿泊の推定値）で日別の在庫推移を追っている。

市町村別ADR — 松江・出雲は1.2万円前後、米子・鳥取は8,000円前後の2層

次に、価格帯の地理的な分布を市町村単位で見ていく。2026年9月の推定成約ADRは、主要8市町では温泉地の三朝町が17,000円（N=19）で最も高く、松江市12,000円（N=56）、出雲市11,300円（N=36）、大田市10,500円（N=13）と島根県東部・中部の都市が1万円台前半に並ぶ。これに対し鳥取県側は鳥取市が8,700円（N=37）、米子市が7,750円（N=44）で、浜田市6,500円（N=15）、倉吉市5,400円（N=15）が続いた。前年同月比では米子市+16.0%、鳥取市+10.8%、松江市+8.3%、出雲市+7.8%と主要4市がそろって上昇しており、単価の層は2つに分かれたまま全体が切り上がっている。

ここで注目したいのは、1.2万円という水準が松江市・出雲市の標準的な施設の単価とほぼ重なる点である。つまり1.2万〜2万円の帯は、島根県東部では「市の中央値より上」、鳥取市・米子市では「市の中央値の約1.4〜2.6倍」に当たる。同じ価格帯でも、狙う都市によって既存施設との距離感が変わることになる。

立地分析 — 4駅3km圏の稼働客室9,825室、82%がビジネスホテル

続いて、開発候補地となる4都市の駅周辺を見ておきたい。松江駅・出雲市駅・米子駅・鳥取駅の半径3km圏で稼働中の施設は合計95軒9,825室で、うちビジネスホテル区分が8,100室と82.4%を占める。圏別では松江駅が32軒3,172室、鳥取駅が24軒2,658室、米子駅が24軒2,521室、出雲市駅が15軒1,474室だった（4都市の階層構造は山陰4都市ホテル投資マップでも整理している）。

地価は松江駅前の朝日町が1㎡あたり175,000円（前年比+1.7%）と4駅で最も高く、鳥取駅前の栄町が114,000円、米子駅前の明治町が99,500円、出雲市駅前の今市町が97,200円と続く。いずれも商業地域で指定容積率は500〜600%あり、80室規模の宿泊特化型であれば600㎡前後の敷地で収まる。土地代が総投資に占める割合は後述のB案で4〜5%と小さく、山陰の開発採算はほぼ建設費と客室単価で決まると考えられる。

供給の時系列を開業年ベースで遡ると、4圏とも2017年から客室が増えている。伸びが最も大きいのは鳥取駅圏で、2017年の1,991室から2026年は2,849室へ858室（+43.1%）増えた。松江駅圏は3,715室から4,398室へ683室（+18.4%）、米子駅圏は1,971室から2,494室へ523室（+26.5%）、出雲市駅圏は1,369室から1,520室へ151室（+11.0%）の増加だった。

GWピーク日の在庫 — 島根は45日前に82%、鳥取は直前2週間で一気に埋まる

ここからは在庫データで需要の強さを測る。2026年5月2日宿泊のブッキングカーブを県単位で見ると、島根県（対象51施設／客室3,704、主要予約サイト掲載ベース）の稼働率（OTA掲載在庫ベース・推定）は宿泊日の45日前に82.0%、30日前に89.8%、14日前に95.9%と早い段階から高く、前日は97.9%だった。鳥取県（対象43施設／客室3,438、同）は45日前が67.6%、30日前が76.7%で、14日前の89.7%から7日前の94.8%、2日前の97.6%へと直前2週間で残りを消化している。同じGWでも、島根は1か月以上前から埋まり、鳥取は直前まで動くという違いが確認できる。

施設単位では、集計対象155施設（客室4,353室）のうち19施設（客室1,967室）で完売を観測した。内訳は鳥取県が9施設、島根県が10施設で、業態別にはビジネスホテル11、旅館6、シティホテル2となる。早期完売LTの中央値は14、最も早い施設は鳥取県がLT32、島根県がLT30だった。貸別荘・ゲストハウスなど推定成約ADRの対象外となる56施設264室では、完売の観測はなかった。

完売した施設の規模にも特徴がある。価格帯集計の対象99施設を客室数で分けると、80室以上の17施設では12施設が完売したのに対し、80室未満の82施設では7施設だった。山陰のGW需要は、駅前の中〜大型ホテルと温泉地の主力旅館にまず向かい、小規模施設には公開枠の1〜2室を残して着地する形が多いといえる。

高単価帯で早く埋まった施設としては、皆生温泉の華水亭（79室）がLT15時点で残室0/79室となり延べ11日の完売を観測したほか、三朝温泉 依山楼 岩崎（79室）がLT14時点で残室0/79室、玉造温泉の曲水の庭 ホテル玉泉（124室）がLT18時点で残室0/124室だった。小規模では湯の川温泉 湯宿 草菴（10室）がLT30時点で残室0/10室となり、延べ26日の完売が続いた。いずれも推定成約ADRが2万円を超える宿で、山陰の温泉地に高単価でも早期に予約を集める力があることを示している。

ポジショニング分析 — ADR×早期完売LTで見ると、1.2万〜2万円のホテル型が薄い

それでは、完売の出方を価格帯に重ねてみたい。下の散布図は、横軸に各施設の2026年5月の推定成約ADR、縦軸に早期完売LTを取り、99施設を配置したものである。完売を観測しなかった80施設は下段に並べた。

図から読み取れるのは、完売が2つの山に分かれていることだ。左側の1.2万円未満にはホテル型の完売が9施設並び、8,000円未満の帯では早期完売LTの中央値が25.5と最も早い。右側の2万円以上には旅館の完売が6施設あり、中央値は16.5だった。その間の1.2万〜2万円帯は、ホテル型の完売4施設がLT1〜7と直前に集中し、旅館・リゾート21施設には完売がない。価格帯別に施設数と客室数を集計すると、次の表のようになる。

ホテル型の客室は、8,000円未満が861室、8,000〜1.2万円が952室と厚いのに対し、1.2万〜2万円では546室、2万円以上では該当がない。それでも1.2万〜2万円帯のホテル型5施設は4施設が完売しており、完売した割合だけを見れば全価格帯で最も高い。ただし埋まる時期は宿泊日の1〜7日前と遅く、早くから予約が積み上がる帯というより、下の帯が埋まった後に選ばれる帯と読むのが妥当だろう。

一方、2万円以上の帯は完売観測率が24.0%と4帯で最も高く、早期完売LTの中央値も16.5と早い。ところがこの帯の25施設は客室数の中央値が14室と小さく、規模別に見ると偏りがはっきりする。

2万円以上で30室以上の施設は8施設517室にとどまり、うち4施設が完売した。29室以下の17施設187室では完売が2施設だったことを考えると、高単価帯の需要はまとまった客室数を持つ温泉旅館に集まりやすい。ここまでを整理すると、山陰2県の価格帯構造は次の3つの領域に分けられる。

新規供給 — 2024〜2026年の新設8軒1,419室は1.2万円未満の帯に積み上がる

空白の位置を確かめるうえで、新規供給がどの帯に入っているかも見ておきたい。メトロエンジンリサーチが把握する範囲で、2024〜2026年に2県で開業を確認した50室以上の施設は8軒1,419室（鳥取県5軒928室、島根県3軒491室）で、すべてビジネスホテル区分だった。2026年9月の推定成約ADRを算出できる7軒のうち6軒は1.2万円未満で、1.2万〜2万円帯に入るのは1軒である。新しい客室の大半は、すでに厚い帯に重なる形で供給されている。2027年以降の供給では、ホテルルートインGrand出雲 244室は出雲市の客室+8.9%が出雲市全体の客室に対する追加分を公表値から読み解いている。

※OTA掲載確認ベース。掲載は開業の数ヶ月前から出るため、直近以降の月は今後の掲載で増加する可能性がある。出典: メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（OTA掲載確認ベース、N=8施設）

投資家の保有状況では、ホテル特化型・複合型の上場REIT（いちごホテルリート投資法人（3463）、インヴィンシブル投資法人（8963）、日本ホテル＆レジデンシャル投資法人（3472）、ジャパン・ホテル・リート投資法人（8985）、星野リゾート・リート投資法人（3287）、森トラストリート投資法人（8961）、霞ヶ関ホテルリート投資法人（401A）など9投資法人）の保有物件337件（メトロエンジンリサーチ集計、2026年11月2日時点）のうち、物件名から山陰2県の所在を確認できるのは星野リゾート・リートの「界 玉造」（24室、2013年7月取得、取得価格6億8,000万円）の1物件である。1室あたりの取得価格は約2,830万円で、高単価の温泉旅館が機関投資家の保有対象になった先例として参照できる。

開発シナリオ — 空白①に80室を入れると、必要ADRは1.6万〜2.0万円

では、空白①に80室の宿泊特化型を新設する場合、どの水準の単価が必要になるのか。松江駅前の商業地を想定し、同じ80室で価格帯の異なる3案を比較した。客室面積は18㎡・22㎡・26㎡、建設費は鉄骨造の坪単価を220万円・240.5万円・260万円と置き、FF&E・開業準備費を建設費の10%、土地を600㎡×175,000円/㎡の1.05億円としている。

建設費の前提には、archi-bookが国土交通省 建築着工統計をもとに集計した2025年の鉄骨造の坪単価240.5万円を用いた。建築着工統計の宿泊業用では全構造平均が2022年の138万円から2024年に195万円へ2年で+41%上昇しており、着工から開業までの間にさらに上がる可能性を見込む必要がある。そこで本稿では、2029年開業・施工中間時点を2028年と置き、年+5%の上昇を3年分複利で織り込んだ値を2段目として併記した。GOP率はB案で45%としている。インヴィンシブル投資法人が開示するMHM運営の国内ホテル91物件のGOP率は38.9%（2024年12月期）で、客室収益が中心のビジネスホテルはGOP率が比較的高めになりやすいとされることから、これを上回りつつ保守的な水準として置いた。

3案を比べると、利回りが最も高いのはB案だった。A案は投資額を抑えられる一方で単価が低く、C案は客室を広げた分の建設費を単価で吸収しきれない。B案の利回りは2025年実績ベースで6.88%、建設インフレを織り込むと5.98%となる。建設費の上昇は採算を押し下げる要因だが、同時に後続の新規供給を抑える方向にも働くため、先に開業した施設の競争環境を緩める側面もある。

目標利回りから逆算した必要ADRは、建設インフレ織込み後でGOP利回り6%なら通年の想定稼働率75%で15,900円、70%で17,000円、利回り7%なら75%で18,600円、70%で19,900円になる。2025年実績ベースの建設費であれば、同じ条件で13,800〜17,300円まで下がる。いずれも空白①の帯の中に収まる。建設インフレ織込み後の水準は松江市の9月のADR12,000円や出雲市の5月の14,000円より高く、通年で松江市の9月の水準を3〜7割上回る単価が成立条件になる。観光庁統計（2025年年間値）のビジネスホテル稼働率が鳥取県68.5%・島根県67.7%であることを踏まえると、稼働率は70%を基準に見ておきたい。

通年の想定稼働率とADRの組み合わせを3つのシナリオとして読むと、悲観（ADR −10%・稼働率65%）で5.00%、中位（17,000円・70%）で5.98%、楽観（ADR +10%・稼働率75%）で7.05%となる。25通りの組み合わせのうちGOP利回り6%以上を確保できるのは12通りで、中位の条件はその境界にある。

感度を見ると、ADRが10%下がると利回りは0.6〜0.7pt、稼働率が5pt下がると0.4〜0.5pt低下する。今回の変動幅では単価の影響のほうが大きいが、GOP率を45%で固定した計算のため、実際に単価が下がる局面では費用が同じ割合では減らず、利回りの低下はこれより大きくなりやすい。両方が同時に起きても建設インフレ織込み後で5.00%を保つ計算だが、余裕は大きくない。空白②の温泉旅館型については、1泊2食の料飲売上と人員配置が採算を左右するため、客室売上だけの簡易試算にはなじまない。取得とリポジショニングを含めた個別のフィージビリティ・スタディで検討する領域といえる。

投資判断の整理 — 松江・出雲は空白①、鳥取・米子は取得と改装が先行案

以上のデータを都市別に当てはめると、方向性は2つに分かれる。松江市と出雲市は市のADRがすでに1.2万円前後にあり、11月には1.5万〜1.8万円まで上がる実績を持つ。必要ADRとの距離が最も短く、空白①の新設を検討しやすい立地といえる。一方、鳥取市と米子市は市のADRが8,000円前後で、必要ADRまでの距離が2倍近くある。駅3km圏の客室が2017年比で+43.1%・+26.5%増えたことも考えると、新設よりも既存施設の取得と上位帯への改装を先に検討したい。

想定するスケジュールは、2027年に用地確定と基本設計、同年後半に着工、施工期間18か月を経て2029年春の開業である。次のステップとしては、候補地ごとに半径1km圏の競合の単価と客室構成を洗い出し、大浴場・朝食・客室面積のどれで1.2万円の壁を越えるかを決めることが有効だろう。そのうえで、神在月を含む11月と夏季の単価実績を月別に積み上げ、通年ADRが1.6万円に届くかを検証したい。

まとめ

鳥取・島根2県のGW 2026は、集計対象155施設のうち19施設が完売した。完売は1.2万円未満のホテル型と2万円以上の温泉旅館という2つの山に分かれ、その間の1.2万〜2万円帯ではホテル型が5施設546室と薄い中で4施設が埋まっている。2万円以上の帯も、30室以上の施設は8施設にとどまりながら半数が早期に完売した。

80室の新設を試算すると、必要ADRは建設インフレ織込み後で1.6万〜2.0万円となり、松江市・出雲市の繁忙月の実績に近い。山陰の投資機会は、すでに厚い1万円前後の帯に客室を足すことではなく、その一段上で単価を取れる商品を持ち込むことにあると考えられる。神在月の11月に向けた単価の動きは、その成立可能性を測る最初の検証材料になるだろう。