旅館の公庫融資は上限7.2億円・20年｜15室なら1室4,800万円、使い切るにはADR7.4万円

日本政策金融公庫の生活衛生貸付は、旅館業の設備資金に一般貸付で4億円、振興事業貸付で7億2,000万円の融資限度額を設けている。返済期間は振興事業貸付の設備資金で20年以内だ。全国の旅館の客室数の中央値は15室なので、7億2,000万円を15室で割ると1室あたり4,800万円になる。上場ホテルREITが旅館を取得した1室あたり価格の中央値（4,960万円）とほぼ同じ水準であり、制度上の枠は小規模旅館の承継・取得に十分届く大きさがある。一方で、20年で返し切れるかはADRと稼働率で決まる。本稿では「枠の大きさ」と「返済できる額」という2つの上限を、全国7,753施設の規模分布と推定成約ADRを使って並べて示す。

旅館業の枠は一般4億円・振興7.2億円 — 制度の中身を1枚で整理

生活衛生貸付は、飲食・理美容・旅館などの生活衛生関係営業を対象にした公庫の融資制度である。旅館業で使える主な制度は、誰でも申し込める「一般貸付」と、生活衛生同業組合の組合員が使える「振興事業貸付」の2本だ。旅館業の設備資金の上限は一般貸付4億円に対して振興事業貸付7億2,000万円で、1.8倍の開きがある。返済期間も一般貸付13年以内に対して振興事業貸付は20年以内と長い。

対象になるのは旅館業法の営業許可を持つ施設で、簡易宿所も含まれる。一方、住宅宿泊事業法に基づく民泊と国家戦略特区の特区民泊は、生活衛生貸付の対象に入らない。

事業規模の要件は、旅館業の場合「資本金5,000万円以下」または「従業員200人以下」のどちらかを満たせばよい。小規模な旅館だけでなく、承継の受け皿になる中堅の事業会社も対象に入る範囲である。

ここで押さえておきたいのは、振興事業貸付の入り口が組合への加入だという点である。全国旅館ホテル生活衛生同業組合連合会（全旅連）は47都道府県の旅館ホテル組合の全国組織で、加入の窓口は営業施設がある都道府県の組合になっている。承継や取得で旅館を引き継ぐ場合、前の経営者が組合員であったかどうかと、新しい経営主体として加入し直す手続きを、融資の検討と並行して確かめておくと段取りが早い。なお、振興事業貸付を特別な利率で使っている人が組合を脱退すると、通常の利率に変わることがある。

金利は有担保の基準利率で2.80〜5.00% — 使い道で下がる特別利率

公庫の融資は固定金利で、使い道・返済期間・担保の有無によって適用される利率が変わる。令和8年9月1日現在、国民生活事業の有担保の基準利率は年2.80〜5.00%で、特別利率は2.00%台からの設定がある。振興事業貸付では、標準営業約款に登録している事業者に特別利率A、インバウンド対応の設備資金に特別利率Jが使われる。さらに組合から会計書類や事業計画の確認を受けると、適用利率から0.15%（生産性向上に資する計画なら0.30%）引き下げる「振興事業促進支援融資制度」も併用できる。

本稿の試算では、この範囲の中ほどにあたる年3.0%を基準に置き、感度として2.0%と4.5%も示す。金利は金融情勢で改定されるため、実際に検討するときは申込時点の公表値で置き直していただきたい。

旅館の8割は30室以下 — 7,753施設の客室規模

メトロエンジンリサーチが追跡する国内138,203施設のうち、旅館に分類され営業中フラグが立っている施設は7,753施設・客室179,915室ある。客室数が分かる7,741施設で見ると、中央値は15室だ。10室以下が2,683施設（34.7%）、11〜20室が2,485施設（32.1%）で、20室以下だけで全体の66.8%を占める。30室以下では6,159施設（79.6%）、50室以下では7,031施設（90.8%）に達する。

つまり公庫の枠を論じる対象の大半は、1施設あたり数億円規模までの案件である。100室を超える旅館は170施設にとどまり、この層は民間の協調融資やシンジケーションの話になりやすい。50室以下の9割の旅館にとって、7.2億円という枠は「届くかどうか」が現実の論点になる大きさだと言える。

7.2億円で賄える客室数 — REIT中央値なら14室、建設費シティ型なら29室

次に、枠を客室数で割った「1室あたりの枠」を見る。7.2億円は15室なら1室4,800万円、30室なら2,400万円、50室なら1,440万円になる。4億円の一般貸付では、15室でも1室2,667万円である。これを、当サイトの既刊で集計した2つの1室単価と照らし合わせる。

ひとつはREITの1室あたり取得額は旅館が最高4,960万円で示した、上場ホテルREITが保有する旅館26物件の1室あたり取得価格である。中央値は4,960万円、第1四分位が2,804万円、第3四分位が6,542万円だった。もうひとつはホテル建設費は1室870万〜7,140万円で示した新築の1室あたり建設費で、シティ・アッパーミッド型が約2,480万円、リゾート・上級型が約7,140万円である。

REIT旅館の中央値4,960万円を当てはめると、7.2億円で賄えるのは14室までで、14室以下の旅館は全体のちょうど半分（50.0%）にあたる。中央値15室の旅館は、取得単価が中央値並みなら枠の上限ぎりぎりに位置することになる。同じ単価を一般貸付の4億円に当てはめると8室までしか届かず、対象は22.0%に縮む。枠の大きさという意味では、振興事業貸付を使えるかどうかで取得できる規模が1.8倍変わる。

ただし、この表は「借入だけで総額を賄える室数」を示したものであり、実際の案件では自己資金や他の金融機関の融資を組み合わせるのが一般的だ。自己資金を2割入れる前提なら、同じ7.2億円の枠で総事業費9億円まで組める。承継目的の設備資金なら1,500万円の上乗せが加わり、枠は7億3,500万円になる。

15室で枠を使い切るには必要ADR 7万3,700円 — 返済額から逆算する

枠が届くことと、20年で返し切れることは別の話である。ここでは、年間の元利返済額をDSCR1.25でまかなえるだけのNOIを稼ぐのに、ADRがいくら必要かを逆算する。NOI率は客室売上の30%、返済は元利均等・据置なし・金利3.0%の20年とした。

7.2億円を20年・3.0%で借りると、年間元利返済は約4,840万円になる。これを15室で返すには、稼働率50%でADR73,700円、稼働率40%では92,100円が必要だ。30室なら負担は半分になり、稼働率50%で36,800円である。全国旅館の推定成約ADRは15,100円（2025年9月〜2026年8月、月平均N=6,671施設）なので、中央値規模の旅館で枠を満額まで使う計画は、ADRを現状の4〜5倍に引き上げる前提と重なる。

逆に、全国平均のADRから「返せる額」を出すとどうなるか。ADR15,100円・稼働率50%（通年平均の前提）の場合、1室あたりの年間NOIは約83万円で、20年・3.0%で返せる借入額は1室あたり約990万円（986万円）になる。この条件なら15室で約1.5億円、30室で約3.0億円までが返済のめどが立つ範囲である。7.2億円の枠を使い切れるのは73室以上の旅館で、73室に満たない旅館が全体の95.3%を占める。大半の旅館にとって上限を決めるのは枠そのものより返済力であり、枠の残りの部分は、ADRを引き上げる改装を実行したときに使える余地として残っていると読むのが実務的だ。

観光庁「宿泊旅行統計調査」によると、2025年の旅館の客室稼働率は確定値で38.2%（速報値38.4%）だった。本稿の稼働率40%（通年平均の前提）のケースがこの実績に最も近い。稼働率40%の場合、全国平均のADRで返せる額は1室約790万円となり、枠を使い切れる規模は91室以上になる。

ADR×稼働率の2軸感度 — 1室あたり返済可能額

返済可能額は、ADRと稼働率の掛け算でほぼ比例して動く。金利3.0%・20年・NOI率30%・DSCR1.25の前提のまま、ADRと稼働率（通年平均の前提値）を5段階ずつ動かした1室あたりの返済可能額を下に示す。全国平均ADRの行は、本文の稼働率40%で789万円、50%で986万円と一致する。

ADR3万円・稼働率70%（通年平均の前提）の組み合わせでも返済可能額は1室約2,740万円で、7.2億円を使い切るには27室が要る。15室で枠を満額（1室4,800万円）まで使える組み合わせは、この表の範囲には無い。15室規模の旅館にとっては、ADR2万〜3万円帯・稼働率50〜70%で1室1,300万〜2,700万円、15室で約2億〜4.1億円が返済のめどが立つ範囲で、一般貸付の4億円の枠とおおむね重なる。

3つの投資シナリオ — 1室1,000万円・2,500万円・4,960万円の必要ADR

中央値の15室の旅館を承継・取得する3つのシナリオを置き、総事業費の8割を振興事業貸付で借りた場合の必要ADRを稼働率別に比べた。Aは承継して部分的に改装する案（1室1,000万円）、Bは取得して全面改装する案（1室2,500万円。既刊のメザニン記事の旅館モデルと同じ水準）、CはREIT旅館の取得中央値に並ぶ案（1室4,960万円）である。

Aの承継・部分改装は、稼働率40%（通年平均の前提）でも必要ADRが15,300円と全国平均並みで、NOI利回りは稼働率50%で8.3%になる。既存の営業基盤をそのまま引き継ぐ承継案件は、公庫の枠を1〜2割使う規模で完結しやすい。Bの全面改装は、必要ADRが稼働率50%（通年平均の前提）で30,700円と全国平均の約2倍になる。都道府県別で最も高い京都府でも24,400円なので、改装によって地域の上位の単価帯に移ることが前提の計画になる。Cは必要ADRが5万〜7万円台で、一般貸付の枠を超え、振興事業貸付の枠に収まる規模である。

既刊の旅館の和洋室改装、単価差は町の価格帯で+10.8%〜−33.9%が示すとおり、改装による単価の上がり幅は立地の価格帯に強く左右される。Bのような案件では、改装後のADRを周辺の上位施設の実勢に照らして置くことが、枠を使える額を見極める近道になる。

返済期間の効果 — 30年ならBの必要ADRは23,300円

必要ADRを下げる手段は、金利より返済期間のほうが効く。Bシナリオ（借入3.0億円・15室・稼働率50%）で比べると、一般貸付の13年では必要ADRが42,900円、振興事業貸付の20年では30,700円になる。1億円あたりの年間返済は13年で940万円、20年で672万円で、期間が延びるだけで28.5%軽くなる。据置期間2年を使って残り18年で返すと、据置明けの返済は20年均等より8.2%重く、必要ADRは33,200円になる。

振興事業貸付には、訪日外国人旅行者（インバウンド）への対応に必要な設備資金で、宿泊施設の新設や増改築にかかるものなら返済期間を30年以内にできる特例がある。30年で返すと年間返済は20年より24.1%軽くなり、Bの必要ADRは23,300円まで下がる。インバウンド対応の設備資金には特別利率Jが適用されるので、実際の金利は3.0%より低くなる可能性もある。客室の和洋室化や多言語対応を伴う改装は、期間と金利の両面で資金設計を組みやすい。

金利の感度も確認しておく。Bの年間返済は、2.0%で1,835万円、3.0%で2,016万円、4.5%で2,306万円で、必要ADR（稼働率50%）は27,900円・30,700円・35,100円と動く。2.0%と4.5%の差は約7,200円で、13年と20年の差（約12,200円）より小さい。期間を長く取れるかどうかが、公的融資を使う最大の利点になる。

都道府県別 — 返せる額は1室400万〜1,270万円、枠を使い切る規模は57〜180室

返せる額は地域の単価で大きく変わる。都道府県ごとの旅館の推定成約ADRを使い、稼働率40%（通年平均の前提。観光庁の旅館実績は2025年通年で38.2%）・金利3.0%・20年で1室あたりの返済可能額を出した。最も高い京都府はADR24,400円で1室1,270万円、兵庫県は1,160万円、神奈川県は1,114万円になる。7.2億円の枠を使い切れる規模は、京都府で57室、兵庫県で62室である。

上位の京都・兵庫・神奈川・佐賀・静岡・大分・石川は、いずれも温泉地や観光都市に旅館が集まる地域で、返済可能額は1室950万円を超える。反対に、ADRが8,000円前後の県では1室400万円台にとどまる。ただしこれは県全体の中央値にもとづく水準で、同じ県でも温泉地や観光地の中心部では単価が大きく変わる。ADRが県平均より高い立地の案件なら、返済可能額と使える枠はそれに比例して広がる。

承継・取得の資金設計に使う3つの確認点

事業承継の文脈では、事業承継税制の特例措置で贈与・相続を実行する期限が2027年12月に迫っている（事業承継税制の期限は2027年12月）。株式の移転と同じ時期に改装資金の手当ても検討する旅館は多く、公庫の枠を上限まで見込めるかどうかは、承継後の投資計画の大きさそのものに関わる。競売や任意売却で取得する場合の価格の考え方は旅館・ホテルの競売物件は買えるか、検査済証のない建物の扱いは検査済証がない宿は買えるかで整理している。

まとめ

公庫の生活衛生貸付は、旅館業の設備資金に一般貸付4億円・振興事業貸付7.2億円の枠を持つ。7.2億円は、中央値15室の旅館なら1室4,800万円で、REIT旅館の取得中央値4,960万円に並ぶ大きさである。枠の大きさで見れば、全国の旅館の半数は取得単価が中央値並みでも借入で賄える範囲に入る。

一方で、20年で返し切れる額は全国平均のADRで1室約790万〜990万円（稼働率40〜50%）であり、95%超の旅館では枠より返済力が先に上限になる。だからこそ、枠の残りの部分はADRを上げる改装の資金として使える余地だと捉えられる。承継・再生の案件では、組合加入による振興事業貸付の利用、20年・30年という返済期間の選択、改装後ADRの根拠づけの3点を組み合わせることで、公的融資を最大限に生かした投資規模を設計できる。

よくある質問

Q. 旅館が公庫の生活衛生貸付で借りられる上限はいくらですか。
A. 旅館業の設備資金は、一般貸付で4億円、振興事業貸付で7億2,000万円です（令和8年度版・令和8年4月8日時点）。振興事業貸付には運転資金5,700万円の枠もあります。事業承継資金なら1,500万円、防災・環境対策資金なら3,000万円の上乗せがあります。

Q. 振興事業貸付を使うための条件は何ですか。
A. 振興計画の認定を受けた生活衛生同業組合の組合員であることと、組合の長が発行する「振興事業に係る資金証明書」が必要です。旅館業の組合の加入窓口は、営業施設がある都道府県の旅館ホテル組合です。

Q. 民泊や簡易宿所は対象になりますか。
A. 旅館業法の営業許可を受けた簡易宿所は対象です。住宅宿泊事業法による民泊と国家戦略特区の特区民泊は対象外です。

Q. 返済期間は最長何年ですか。
A. 一般貸付は13年以内、振興事業貸付の設備資金は20年以内（据置2年以内）です。インバウンド対応に必要な設備資金で、宿泊施設の新設・増改築にかかるものは30年以内です。

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