検査済証がない宿は買えるか — 62.5万室が1998年以前開業、2025年4月に一本化された現況調査

ホテルの取得デューデリジェンスで、耐震診断書とアスベスト調査報告書の次に確認すべき書類がある。検査済証だ。これが手元にない物件は、買えないわけではない。ただし「買ったあとに計画していた改装・増築・用途変更が、確認申請の段階で止まる」可能性を抱えることになる。バリューアップ前提で組んだ投資シナリオは、この一枚の紙の有無で組み替えが必要になる。

そして2025年4月1日、この論点の実務が切り替わった。国土交通省が2014年に策定した「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン」（いわゆるガイドライン調査）は廃止され、「既存建築物の現況調査ガイドライン」に一本化された。同じ日に施行された改正建築基準法により、確認申請・審査の対象そのものも広がっている。

本稿では、メトロエンジンリサーチが把握する範囲で、この論点にさらされうる客室ストックの規模を開業年代別に定量化したうえで、制度側で何が変わったのか、取得DDで何をいつ確認すべきかを整理する。稼働が確認できる約120万室のうち51.3%（62.5万室）が1998年以前の開業であり、これは完了検査率が全国的に低位だった時代に建てられたストックと重なる。

検査済証がないと何が止まるのか — 止まるのは「取得」ではなく「改装計画」

まず順序を正しておきたい。検査済証がないこと自体は、売買を禁じるものではない。国土交通省住宅局建築指導課長が発出した技術的助言（令和6年12月6日付 国住指第318号）は、この点を明確に書いている。完了検査を受けるべきだったのに検査済証の交付を受けていない場合、その建築主が規定に違反していること自体は否定されないとしつつ、「検査済証が交付されていないことのみをもって、直ちに、当該工事に係る建築物に対して特定行政庁による違反建築物に対する措置が必要であると判断されるものではない」と述べている。

さらに同助言は、建築基準法令の規定に適合しない部分がある場合であっても、その部分を含む建築物全体を建築基準関係規定に適合させる増築等について確認・検査を受ければ適法に増築等を行うことが可能であり、確認審査等の前に特定行政庁が違反建築物か否かを確定することを要しない、としている。つまり「検査済証なし＝違法建築」という単純な図式ではない。

投資判断で効いてくるのは、その先だ。増築、改築、移転、大規模の修繕・模様替、そして200㎡超の用途変更を行うときには、確認申請にあたって既存部分の法適合状況を示す必要がある。ここで検査済証があれば、直近の建築等の工事の着手時点の規定に適合していたと判断でき、現地調査は「既存不適格である可能性のある規定」に絞り込める。無ければ、審査省略されていた規定を含めてすべての現行規定への適合状況を調べ直すことになる。作業量、期間、そして「調べた結果、現行規定に適合させる工事が追加で必要になる」確率が、いずれも跳ね上がる。

そしてもう一段深い分岐がある。新ガイドラインは、直近の建築等の工事の着手時そのものを特定できない場合、「計画建築物全体を現行の建築基準法令の規定に適合させることとします」と規定している。既存不適格としての緩和が一切使えない、という意味である。改装予算のレンジが変わるのではなく、事業の成立可否が変わる。

既刊との線引き — 構造・容積・出口に続く「第4の関門」

ホテルの築古ストックをめぐる論点は、これまで本メディアでも複数の角度から扱ってきた。整理すると次のようになる。

構造・容積・有害物質は「いくらかかるか」の問題に還元できる。書類だけは違う。着手時を特定できなければ緩和が使えず、費用の問題ではなく計画の成否の問題になる。なお構造の関門については旧耐震ホテル23.6万室・全客室の19.1%で改修と建替えの分岐を、容積の関門については都市再生特別地区138地区の容積上乗せ1,096万㎡で床の使われ方を、それぞれ別稿で扱っている。

検査済証とは何か — 「平成11年以前は半数以上が交付を受けていない」

建築基準法上、建築主は工事完了後に建築主事または指定確認検査機関の完了検査を受け、検査済証の交付を受けなければならないと規定されている。ところが実務上、この受検が徹底されていなかった時期が長く続いた。

旧ガイドライン（平成26年7月）は、策定の背景としてこう記している。「この検査済証の交付を受けていない建築物が、平成11年以前では半数以上を占めていた」。同ガイドラインが参考として掲載した推移グラフでは、特定行政庁（建築主事）における完了検査率は平成10年度時点で38%と示されている。国土交通省の別資料では、平成23年度の完了検査率は89%まで上昇している（完了検査率＝当該年度における検査済証交付件数／当該年度における確認件数）。

上昇の背景として一般に指摘されるのは、平成11年の指定確認検査機関制度の導入、受検率向上に向けた行政の取り組み、そして金融機関が融資審査で検査済証を求めるようになったことである。旧ガイドライン自身も、社会資本整備審議会第一次答申（平成25年2月）や「中古住宅の流通促進・活用に関する研究会」報告書（平成25年6月26日）を引き、「金融機関が融資の可否を判断するに当たり、検査済証が求められる場合が多い」という認識を出発点としていた。担保評価の論点は、10年以上前から制度側でも認識されていたことになる。

したがって「1998年（平成10年）以前に建てられた建物」は、統計的に見て検査済証がない蓋然性が相対的に高い層である、という言い方ができる。個別物件について交付の有無を推定するものではないが、ポートフォリオ単位・エリア単位でDDの手間を見積もるときの目安にはなる。

2025年4月1日に切り替わった2つのこと — 調査の枠組みと、審査の対象範囲

(1) ガイドラインの一本化と、調査主体の変更。前掲の技術的助言（国住指第318号）は、新ガイドラインの公表に伴い旧ガイドライン（平成26年7月2日付 国住指第1137号）を廃止すると明記している。ただし令和7年3月31日以前に旧ガイドラインに基づき既に開始されている法適合状況調査については、従前の取扱いによることができるとされている。

実務上の変化として大きいのは、調査の担い手である。旧ガイドラインは名称そのものが「指定確認検査機関を活用した」であり、指定確認検査機関に依頼する枠組みだった。新ガイドラインは実施者について、「一級建築士、二級建築士又は木造建築士がそれぞれの設計又は工事監理が可能な建築物について実施します。また、指定確認検査機関が現況調査を行うことも可能です」と規定している。設計者側で現況調査から改修計画までを一貫して進めうる形になった一方、報告書の質と受理可能性は所管行政庁・確認検査機関の判断に委ねられる点は変わらない。

(2) 確認申請・審査の対象拡大。脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律（令和4年法律第69号）第4条による改正建築基準法第6条第1項が、2025年4月1日に施行された。いわゆる4号特例の縮小であり、従来の4号建築物は新2号建築物・新3号建築物へ再編された。技術的助言はその影響をこう書いている。旧4号のうち新2号に該当する建築物について、増築・改築・移転では審査・検査の項目が増加し、大規模の修繕又は大規模の模様替では新たに建築確認・検査を受けることが必要となるため、既存建築物に係る確認審査等の業務が増加することが見込まれる、と。

ホテル・旅館は用途上そもそも特殊建築物として確認申請の対象になるものが多く、木造2階建て住宅を主対象とする4号特例縮小の直撃を受ける層は限られる。ただし、木造2階建て・小規模の旅館や、コンバージョン元となる木造建物、ゲストハウス・簡易宿所への転用を検討する物件では、これまで確認申請なしで進められた規模の改修が確認申請の対象に入りうる。そして確認申請の対象に入るということは、そこで既存部分の法適合状況を問われるということでもある。制度の一本化と審査対象の拡大が同じ日に施行されたのは偶然ではない。

現況調査の分岐 — どこで止まり、どこまで戻れるか

新ガイドラインが示す現況調査は、「調査1：検査済証の交付状況等の調査」と「調査2：現地調査」の二段構えである。DD実務としては、この分岐のどこに自分の物件が落ちるかを早い段階で見極めることになる。

出典：国土交通省「既存建築物の現況調査ガイドライン（第4版）」よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

ここで実務的に効くのが、調査1-②「着手時の調査」で何を材料にできるかである。新ガイドラインは、確認申請書の副本があればその第三面の工事着手予定年月日を確認するとし、副本がない場合の代替図書として、設計住宅性能評価申請書の副本、建設住宅性能評価申請書の副本、長期優良住宅建築等計画の認定申請書の副本、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）融資の申請書の副本を挙げている。さらにこれらもない場合として、工事請負契約書、登記事項証明書、固定資産税課税台帳登録事項証明書、固定資産税の課税明細書などの書類から着手時を明らかにする、としている。

検査済証の交付状況そのものについても、所有者が紛失していても手はある。特定行政庁に対して「処分等概要書」の閲覧を請求すること、あるいは「台帳記載事項証明書」の発行を受けることにより、交付状況を調査できるとされている。売主が「検査済証は見当たらない」と言った時点で結論を出さず、まず台帳を当たる。DDの初動としてはここが分かれ目になる。

この論点にさらされうるストックは62.5万室 — 稼働客室の51.3%

では、実際にどれだけの客室が「完了検査率が低位だった時代」に開業したストックなのか。メトロエンジンリサーチが追跡する国内約168,000施設のうち、OTA上で稼働が確認でき、開業年月日と客室数の双方が判明している24,225施設・1,218,823室を開業年代で4区分した。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（OTA掲載確認ベース、N=24,225施設・1,218,823室）

1998年以前に開業した施設は12,868施設・624,802室で、客室ベースの構成比は51.3%。施設数ベースでは53.1%となる。1999〜2006年が182,257室（15.0%）、2007年以降が411,764室（33.8%）。なお本稿の区分は「宿泊施設としての開業年」であり、建物の建築年とは一致しない。建替えや全面改装を経てリブランドした施設では実際の躯体より新しい年が入るため、この62.5万室のうち検査済証がない物件が何室かを示すものではない。あくまでDDで書類確認の手間を厚めに見ておくべき層の規模感として読んでいただきたい。

この母集団のうち、施設マスターに改装記録が登録されている比率は、〜1980年開業のコホートで44.6%、1981〜1998年で23.1%、1999〜2006年で17.8%、2007年以降で5.9%だった。最古層ほど改装を経ている割合が高い。これは裏を返せば、すでに何らかの工事を経ているために「直近の建築等の工事」が開業時ではない物件が相当数あるということでもある。調査1が見るのはあくまで直近の建築等の工事であり、開業年だけでは判断できない理由がここにある。

業態で偏る — 旅館78.2%、シティホテル74.7%、ビジネスホテル35.5%

コホート構成は業態によって大きく異なる。1998年以前開業が占める客室比率は、旅館で78.2%、シティホテルで74.7%、リゾートホテルで72.9%、デラックスホテルで68.8%に達する一方、ビジネスホテルは35.5%、ホステルに至っては11.8%にとどまる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（OTA掲載確認ベース、上位6業態、N=24,225施設・1,218,823室）

この偏りは、コンバージョン案件の実務と整合する。旅館・シティホテル・リゾートホテルは、まさにいま「客室を減らして単価を上げる」「宴会場を客室に転換する」「ブランドを載せ替える」といったリポジショニングの主戦場になっている業態である。そしてそれらの工事の多くは大規模の修繕・模様替、あるいは増築・用途変更として確認申請の対象に入りうる。リポジショニング余地が大きい業態ほど、書類の関門に当たる確率も高いという構図になっている。

古いストックが集中するエリア — 群馬68.6%、長崎68.5%、鳥取67.9%

都道府県別に、1998年以前開業が客室数に占める比率を並べると、温泉地・観光地を抱える県が上位に来る。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（OTA掲載確認ベース、上位15県・下位8県、N=47都道府県）

上位は群馬県68.6%、長崎県68.5%、鳥取県67.9%、山梨県67.5%、岩手県66.6%、福井県66.2%、長野県65.6%、山形県65.3%と続く。北海道も63.7%で10位圏内に入る。いずれも温泉旅館・リゾートホテルのストックが厚いエリアだ。

対照的に低いのは和歌山県33.2%、沖縄県36.7%、茨城県37.1%、岐阜県38.1%で、東京都は39.2%、大阪府40.2%、京都府42.2%。大都市圏はインバウンド期の新規供給が厚く、母集団の中で新しい層が押し上げている。

投資実務への含意は明快である。地方の温泉地でコンバージョン案件を拾うファンドほど、DDで検査済証・確認申請書副本の有無が案件成否を左右する頻度が高くなる。逆に大都市圏の比較的新しい物件を回すのであれば、この論点は相対的に軽い。案件ソーシングの地域配分によって、DDチームに必要な体制が変わってくる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング。円の大きさ＝1998年以前開業の客室数、色の濃さ＝客室数に占める比率

築古コホートのADRは新しい層の85% — バリューアップ余地の裏返し

取得後のバリューアップ余地を測るため、業態を固定してコホート別の推定成約ADRを比較した。ビジネスホテルは客室仕様と提供サービスの幅が業態内で比較的そろっており、開業年代の効果が読みやすい。各コホートから無作為抽出した施設について、2026年6〜8月の推定成約ADRの月次平均を施設ごとに求め、その中央値を取っている。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（ビジネスホテル無作為抽出、2026年6〜8月、N=172／188／212／205施設）

〜1980年開業が¥7,400、1981〜1998年が¥7,900、1999〜2006年が¥8,600、2007年以降が¥8,700。最古コホートは最新コホートの84.7%の水準で、開業年代が新しくなるほど単調に上がる。四分位で見ても、〜1980年コホートは第1四分位¥6,500・第3四分位¥9,700、2007年以降は¥7,100〜¥11,300と、上側の伸びに差がある。

この¥1,300前後の差分が、そのままリノベーションで取りに行けるアップサイドだと単純化はできない。立地・規模・チェーン所属・運営体制といった要因が混ざっているためである。それでも、築古ストックには単価面の伸びしろが残っているという方向性は読み取れる。そして、そのアップサイドを実際に取りにいく工程が改装工事であり、改装工事の入口に確認申請があり、確認申請の入口に検査済証がある。投資の期待値を組み立てる順序としては、単価の伸びしろから逆算するのではなく、書類から順に確認していく方が事故が少ない。

なお旅館については同じ集計を行ったところ、〜1980年¥14,100、1981〜1998年¥12,600、1999〜2006年¥15,200、2007年以降¥13,800と単調な関係にならなかった。四分位範囲も¥7,000〜¥24,700と広く、開業年代よりも一泊二食の提供内容・客室あたり面積・温泉の有無といった要因が支配的とみられる。旅館ストックについて開業年代からADRのアップサイドを推し量ることは、本稿のデータでは行わない。

用途変更のケース — 「過去に用途変更している」物件の落とし穴

建築基準法第87条は、建築物の用途を変更して同法別表第一（い）欄に掲げる特殊建築物（ホテル、旅館等を含む）のいずれかとする場合について規定しており、その用途に供する部分の床面積の合計が200㎡を超えるときは確認申請が必要とされている（平成30年改正により、従前の100㎡から200㎡に引き上げられた）。オフィスビルや商業ビルをホテルに転用する案件は、ほぼ例外なくこの手続きに乗る。転用が実際にどの程度成立しているかは、百貨店跡地のホテル転用は14件中6件 — 必要ADRは市場中央値の1.4〜3.1倍で個別案件を追っている。

ここで新ガイドラインが明記している論点が、実務上きわめて重要である。「用途変更の際の建築基準法の手続には完了検査がなく、検査済証が交付されない」。したがって、直近の建築等の工事に係る検査済証があったとしても、その後に行われた用途変更の時点で新たに適用されることとなった規定への適合性は、その検査済証では確認できない。当該規定については現行規定への適合状況を調査し、適合していなければ用途変更時の規定への適合状況を調べて既存不適格か否かを確認する、という手順になる。

これは「検査済証あり」の物件でも安心できないケースがあることを意味する。倉庫・事務所から一度ホテルに転用され、いま二度目の転用や大規模改修を検討している物件。旅館からホテルへ、あるいはその逆の用途変更を経ている物件。こうした履歴のある物件では、検査済証の有無だけでなく、その後の用途変更の履歴と、その時点の規定への適合状況の裏付けまで確認する必要がある。

加えて、用途変更に伴って動くのは建築基準法だけではない。宿泊施設は消防法施行令別表第一(5)項イに区分される特定防火対象物であり、一般の防火対象物より厳しい消防用設備等の設置基準が適用される。旅館業法に基づく営業許可の申請では、所轄消防署が交付する消防法令適合通知書の添付が求められるのが通例である（同通知書は消防法令への適合を確認するものであり、他法令への適合を証明するものではない）。用途変更のスケジュールは、建築確認・消防・旅館業許可の三本立てで逆算する必要がある。

取得DDチェックリスト — 何を、いつ、誰に確認するか

以上を実務の順序に落とすと、次のようになる。いずれも一次資料の入手可否を早い段階で確定させることが目的である。

出典：国土交通省「既存建築物の現況調査ガイドライン（第4版）」「既存建築物の確認審査等の円滑な運用について（技術的助言）」等をもとにメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

調査費用と期間 — ホテル用途の標準単価は公表されていない

まず率直に書く。現況調査（旧・法適合状況調査）について、ホテル・旅館用途の標準的な費用・期間として公的に公表された数値は確認できなかった。国土交通省のガイドラインおよび技術的助言のいずれにも、費用・期間に関する記載はない。したがって本稿ではレンジを示さない。

参考として、指定確認検査機関の一社が公表している料金表を見ると、費用構造の考え方は把握できる。株式会社湘南建築センターが公表する「国土交通省ガイドラインに基づく建築基準法適合状況調査 料金表」（2023年6月1日更新）では、基本料金表に掲載されているのは一戸建ての住宅・兼用住宅・長屋・共同住宅のみで、金額は231,000円〜561,000円（税込）。それ以外の用途、複合用途建築物、地上3階を超える建築物、延べ面積500㎡超は「別途お見積り」とされている。ホテル・旅館はこの「別途見積」側に入る。

同料金表には、投資実務上さらに示唆的な制約が付されている。対象建築物は原則として昭和56年6月1日以降に確認を受けた建築物で、地上5階建てまたは高さ20m以下、かつ延べ面積2,000㎡程度まで、とされている。また「構造図書（構造計算書含む）の提出が無い場合または欠落等がある場合、原則として構造規定に係る判断は保留する」との但し書きがある。これは一社の運用条件にすぎないが、旧耐震かつ図書が散逸した大規模ホテルが、標準メニューの外側に置かれやすいという実情は読み取れる。DDの見積依頼は、想定より早い段階で複数社に当たっておく方がよい。

投資シナリオへの織り込み方 — 3つの分岐と感度分析

以下はすべて仮定に基づく簡易試算であり、実在の案件の実績値でも、特定の物件について成立する数値でもない。「書類の状態が投資指標のどこに、どの向きに効くか」を可視化するための枠組みとして提示する。実際の投資判断には、所管行政庁との事前相談を含む個別のフィージビリティ・スタディが必要である。

前提：客室100室・取得価格30億円のフルサービス型ホテルを取得し、客室改装によるリポジショニングで安定稼働時のNOIを年2.4億円（NOI利回り8.0%）に引き上げる計画。改装工事は大規模の修繕・模様替に該当し、確認申請が必要。工事期間は基本ケースで9ヶ月。

※すべて仮定に基づく簡易試算。実質NOI利回り＝安定稼働時NOI÷（取得価格＋追加適合工事費）。開業時期の後ろ倒しはNOI利回りには反映していない。出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

上表は書類の状態という1つの軸だけを動かしたものである。実務では取得後の安定稼働NOIそのものにも幅がある。2つの軸を同時に動かすと、書類リスクが投資指標に効く度合いは次のように見える。

※ 実質NOI利回り＝安定稼働NOI÷（取得価格30億円＋追加適合工事費）。網掛けは前掲Aケース（検査済証あり・追加工事なし・NOI 2.4億円＝8.0%）。追加適合工事費率3%はBケース、10%はCケースの前提に対応する。客室100室・取得価格30億円は仮定値であり、実在の案件の実績値ではない。開業時期の後ろ倒しによる収益逸失は本表に反映していないため、Cケースの実質的な打撃は表の数値より大きい。出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

この枠組みで見ると、B・Cの分岐が動かすのは利回りの小数点以下だけではない。より効くのは開業時期の後ろ倒しと、C'のように改装計画自体を確認申請が不要な範囲に縮める判断を迫られることである。後者は、そもそも取得の投資仮説だった「客室単価の引き上げ」が計画どおりには進まないことを意味する。前掲のビジネスホテル・コホート別ADRで見た¥1,300前後のアップサイドは、確認申請を通せることが前提の数字である。

実務的な織り込み方としては、次の3点が現実的だろう。第一に、検査済証・確認申請書副本の有無を価格交渉ではなく取得可否の条件として扱うこと。第二に、着手時を特定できない蓋然性が高い物件については、確認申請を要しない範囲での改装を前提とした保守的なNOIでも成立するかを別途検証しておくこと。第三に、所管行政庁の運用は地域差があるため、入札段階で想定改修計画を持って事前相談に行くこと。ガイドラインは調査の手順を示すものであり、報告書の受理と既存不適格の適用可否は、最終的に所管行政庁および建築主事・確認検査機関の判断による。

まとめ

検査済証がない宿は買える。ただし、買ったあとに何ができるかが変わる。2025年4月1日、旧ガイドラインは廃止され「既存建築物の現況調査ガイドライン」に一本化された。実施者は建築士に広がり、同じ日に施行された改正建築基準法によって大規模の修繕・模様替が新たに確認・検査の対象に入る建築物が生じた。調査に入る入口は広がり、調査が必要になる場面も広がった、と整理できる。

分岐点は3つある。検査済証があるか。無い場合、直近の建築等の工事の着手時を特定できるか。そして、その後に用途変更を経ていないか。最後の一つは検査済証がある物件でも効いてくる。用途変更には完了検査がなく、検査済証が交付されないためである。

自社データで見ると、OTA上で稼働が確認でき開業年が判明している1,218,823室のうち51.3%にあたる624,802室が1998年以前の開業だった。業態別では旅館78.2%、シティホテル74.7%、リゾートホテル72.9%と、リポジショニングの主戦場になっている業態ほど比率が高い。都道府県別では群馬68.6%、長崎68.5%、鳥取67.9%が上位で、地方の温泉地・観光地に厚く分布している。ビジネスホテルのコホート別推定成約ADRでは、最古層が最新層の84.7%と、単価面の伸びしろが残っていることも確認できた。

その伸びしろを取りにいく工程は、確認申請を通せるかどうかにかかっている。取得DDのチェックリストの最上段に置くべきは、耐震診断書でもエンジニアリングレポートでもなく、台帳記載事項証明書の請求かもしれない。