ホテル取得の借入可能額、100室30億円でLTV57〜63% — 金利2.0%なら価格上限28.4億円

ホテルを1棟取得するとき、資金計画の出発点は「いくら借りられるか」である。本稿では、既刊『政策金利1.00%とホテル開発 — 主要8商圏の「成立ADR」を逆算する』が金利から必要ADRを求めたのとは逆向きに、物件が生むNOI（純収益）から借入可能額（デットキャパシティ）を逆算する。100室・取得価格30億円のモデル物件にDSCR（年間元利返済に対するNOIの倍率）1.3倍・償還20年を置くと、借入金利1.0%ならLTV62.7%、2.0%なら56.8%までが返済余力の範囲に収まる。日本銀行の貸出統計で資金の出し手と調達コストの現在地を確かめ、上場ホテルREIT7社のLTV開示を比較のアンカーに置いて、金利が付いた市場で成立する価格帯とLTVの組み合わせを示す。

資金の出し手 — 宿泊業向け国内銀行貸出は2兆5,850億円、コロナ前比+10.2%

日本銀行「貸出先別貸出金」によると、国内銀行（銀行勘定・信託勘定・海外店勘定の合計）の宿泊業向け貸出残高は2026年6月末で2兆5,850億円となった。コロナ前の最後の四半期末である2019年12月末（2兆3,466億円）と比べて+10.2%である。このうち設備資金は1兆5,804億円で、同じ期間に+15.9%と残高全体より伸びが大きい。設備資金が残高に占める比率は58.1%から61.1%へ上がった。緊急融資で膨らんだ運転資金が返済で縮み、建物取得や改装に向かう長期資金の比重が高まっている構図は、既刊『ホテル・宿泊業向け貸出は4.1兆円 — 設備資金61%、運転資金は5年で25%減』で業態別に分解したとおりである。

統計の読み方として2点を押さえておきたい。第一に、同統計は「宿泊業」と「飲食業」を別々の系列で公表しており、本稿の宿泊業の数値は飲食業を含まない単独の値である。産業分類の大分類「宿泊業，飲食サービス業」をまとめた合算値ではない。第二に、業種は借り手の主たる事業で分類される。ホテルを保有する不動産会社や、ノンリコースローンの借り手となる特定目的会社（特定目的会社・合同会社）向けの貸出は、それぞれ「不動産業」「不動産流動化等を目的とするSPC」に計上される。したがって宿泊業の残高は、主として運営会社や旅館経営者が自ら借りる資金の規模を表すものと読むのが適切である。

業種を横に並べると、同じ期間に国内銀行の総貸出は+31.4%、不動産業向けは+44.7%、SPC向けは3.20倍に増えた。総貸出に占める宿泊業の比率は0.457%から0.383%へ下がっている。宿泊業勘定の伸びは総貸出の約3分の1のペースだが、ホテルへの長期資金は宿泊業の勘定と不動産金融の勘定に分かれて供給されている。私募ファンドのノンリコースローンは後者に、事業会社や運営会社のコーポレート融資は前者に入る、という見方で両方を追うのが実務的である。

調達コスト — 新規・長期の約定金利は1.895%、2019年12月の2.6倍

日本銀行「貸出約定平均金利」によれば、国内銀行が2026年7月に新規実行した長期貸出（期間1年以上）の約定平均金利は1.895%だった。2019年12月の0.734%から1.161ポイント上がり、水準では2.6倍である。業態別では、都市銀行2.014%、地方銀行1.870%、第二地方銀行1.821%、信用金庫2.157%。2019年12月時点で信用金庫は国内銀行平均より0.825ポイント高かったが、2026年7月の差は0.262ポイントまで縮まった。地域の出し手と大手行の金利差が詰まり、案件ごとの条件比較がしやすくなっている。

ただし同統計は全業種・全案件の加重平均であり、特定のホテル案件の金利を示すものではない。月次の振れも大きく、国内銀行の新規・長期は2026年5月に2.066%、6月に1.944%、7月に1.895%と動いた。本稿の試算で置く借入金利1.0%・1.5%・2.0%は、それぞれ2024年半ば、2025年後半、足元の新規・長期平均にほぼ対応する水準である。一方で既存貸出（ストック）の長期平均は2026年7月で1.397%にとどまり、新規との差は0.498ポイントある。借り換えのたびに利払いが新規水準へ段階的に近づく経路は、保有中の物件のDSCRを点検するうえで押さえておきたい。日本銀行の政策金利（無担保コール翌日物の誘導目標）は1.00%程度である。

地域の貸出全体 — 都道府県別の国内銀行貸出は2019年12月末比+30.7%

地域金融機関の側から見ると、宿泊業向けの伸びはどの程度の位置にあるのか。日本銀行「都道府県別預金・現金・貸出金」で国内銀行の店舗所在地別の貸出金を比べると、2026年7月末の全国計は6,652,060億円で、2019年12月末（5,090,765億円）から+30.7%増えた。東京都（+41.6%）を除いても+22.5%である。伸びの大きい順に愛知県（+55.6%）、山梨県（+45.6%）、東京都（+41.6%）、愛媛県（+36.3%）が並び、47都道府県のうち36都道府県で貸出全体の伸びが宿泊業向け（+10.2%）を上回った。マイナスは新潟県（-3.3%）。

この統計は都市銀行を含む国内銀行の店舗ベースの数値で、信用金庫は含まない。業種の内訳もないため、地域ごとの宿泊業向け残高までは分からない。それでも、地域の貸出全体が伸びるなかで宿泊業勘定の伸びが相対的に緩やかだという事実は、地銀・信金の与信ポートフォリオのなかでホテル案件の比重に広げる余地があることを示している。案件単位では、次章以降で示すDSCRとLTVの組み合わせが通るかどうかが、その余地を実際の融資に変える条件になる。

モデル物件のNOI — 100室・30億円を既刊の実測費目で積み上げる

試算のモデル物件は、客室数100室の宿泊特化型ホテル、取得価格30億円（1室あたり3,000万円）とした。ADRは、東京都のビジネスホテル区分の推定成約ADR（2025年8月〜2026年7月の12ヶ月平均、N=894〜924施設/月）である¥14,300を置く。稼働率（前提）は80%。上場REITの月次開示では、インヴィンシブル投資法人（8963）の国内ホテル101物件の稼働率が2026年7月に86.3%であり、これより保守側の置き方である。客室売上が総売上に占める比率92%とGOP率42%は、既刊『政策金利1.00%とホテル開発』の100室モデルと同じ値を用いた。

GOPから下の費目は、ホテルバンクのOpex細目シリーズの実測値を積み上げた。固定資産税は1室あたり年16万〜24万円、都市計画税を加えると19.4万〜29.1万円で（『ホテル誘致の奨励金・固定資産税減免 市町村12制度』）、その中位の24.25万円を置く。損害保険料は、『ホテル火災保険の水災等地で年101万円差』と同じ1室2,250万円の保険金額（建物＋動産）に料率0.15%を掛けた年338万円で、地震補償は含まない。FF&E積立は総売上の3%、運営管理費（運営委託の基本報酬、または自社運営の本部費に相当）も総売上の3%とした。

上下水道・ごみ処理・法定点検の3費目は、GOPの内側（運営費）に入る。100室モデルに当てはめると、上下水道費は東京都区部の料金表で年1,193万円（総売上の2.63%）、ごみ処理費は東京23区・発生原単位1.0kg/人泊で年188万円（同0.42%）、法定点検・報告費は100〜199室帯の1室単価を用いて年50万〜78万円（同0.11〜0.17%）となる。3費目の合計は総売上の3.2%前後で、GOP率42%の前提はこれらを内包した水準として置いている。

積み上げの結果、NOIは年1億3,546万円、取得価格に対するNOI利回りは4.52%、1室あたり135.5万円となった。日本不動産研究所「第54回 不動産投資家調査」（2026年4月現在）の宿泊特化型ホテル・東京の期待利回り4.1%と、上場ホテルREITの鑑定評価における100〜299室帯の直接還元利回り中央値4.70%（『ホテルREIT鑑定評価額、取得価格の1.25倍』）のあいだに入る水準である。

DSCR1.3倍から逆算 — 金利1.0%でLTV62.7%、2.0%で56.8%

借入可能額は、NOIをDSCRで割って年間に払える元利返済額を出し、それをローンコンスタントで割り戻せば求まる。NOI1億3,546万円・DSCR1.3倍なら、年間の元利返済上限は1億420万円である。償還20年・元利均等の場合、ローンコンスタントは金利1.0%で5.54%、1.5%で5.82%、2.0%で6.12%となり、借入上限はそれぞれ18億8,000万円（LTV62.7%）、17億8,900万円（59.6%）、17億400万円（56.8%）になる。金利が1.0%から2.0%へ1ポイント上がると、借入上限は約1億7,700万円、LTVにして5.9ポイント縮む計算である。

実務ではDSCRと並んでLTVの上限も置かれる。本稿ではレンダー側のLTV上限を60%と仮定した（既刊と同じ前提）。この場合、金利1.0%ではDSCRの上限（62.7%）よりLTV上限（60%）が先に効き、借入額は18億円、DSCRは1.36倍と余裕を残す。金利1.5%ではDSCRベースの上限が59.6%とLTV上限をわずかに下回り、それ以降はDSCRが借入額を決める。つまりこの物件では、金利1.5%前後が、借入額を縛る制約がLTVからDSCRへ切り替わる分岐点になる。金利が上がる局面の審査では、LTVよりもDSCRとデットイールド（金利2.0%で7.95%）を先に確認する方が、返済余力を正確に測れる。

エクイティ側の数字も並べておく。取得諸費用は既刊『ホテル取得の諸費用は価格の7.1%』の30億円ケース（2億864万円・価格比6.95%）を用いた。必要エクイティは金利1.0%で14.09億円、2.0%で15.05億円。元本返済後のキャッシュ・オン・キャッシュ利回りは2.1〜2.5%だが、これは償還20年の元本返済（初年度で年7,000万〜8,200万円）がキャッシュフローから出ていくためで、返済した元本はそのまま持分の積み上げになる。元本返済前の利払後利回りで見ると6.7〜8.3%である。

10年保有の内部収益率（IRR）も試算した。NOIを10年間横ばい、売却時の還元利回りを取得時より0.25ポイント高い4.77%、売却費用2%と置く保守的な前提で、借入なし（アンレバード）のIRRは3.08%。これに対し、金利2.0%・LTV56.8%のレバードIRRは3.99%、金利1.0%・LTV60%では4.98%と、いずれもアンレバードを上回る。借入が利回りを押し上げる「正のレバレッジ」は、金利2.0%でも成立している。NOIが年2%伸びるケースでは、金利2.0%のレバードIRRは7.76%に上がる。

借入可能額を動かすのは金利だけではない。償還年限を変えた場合の上限LTVを、金利ごとに描いたのが次の図である。金利2.0%のまま償還を25年に延ばすと、DSCR1.3倍での上限LTVは67.8%、30年なら77.8%に広がる。20年から25年への延長だけで+11.0ポイントと、金利1ポイントの低下（+5.9ポイント）の約1.9倍の効果がある。建物の経済的耐用年数と整合する範囲で償還期間をどう設計するかが、金利水準と同じかそれ以上に借入可能額を左右する。

成立する価格帯 — LTV60%を保てる上限は金利2.0%で28.4億円

今度はLTVの目標を先に決め、払える価格の上限を逆算する。NOIが同じ1億3,546万円なら、LTV60%とDSCR1.3倍を同時に満たす取得価格の上限は、金利1.0%で31.3億円（1室3,130万円）、1.5%で29.8億円、2.0%で28.4億円（1室2,840万円）、2.5%で27.1億円となる。30億円という価格は金利1.5%近辺まではLTV60%で組めるが、2.0%ではLTVを56.8%に下げるか、償還期間を延ばすかのどちらかで設計を合わせることになる。売り手・買い手の双方にとって、金利水準ごとの価格上限は価格交渉の共通言語として使いやすい。

同じ考え方を商圏の単価水準に広げる。稼働率（前提）80%・GOP率42%・固定費を共通とし、ADRだけを動かすと、1室あたりの借入可能額はADRにほぼ比例して動く。ビジネスホテル区分の推定成約ADRで見ると、愛知県水準の¥7,800では金利2.0%で1室780万円、大阪府の¥10,400で1,145万円、福岡県の¥10,900で1,216万円、東京都の¥14,300で1,704万円となり、愛知県と東京都で2.2倍の開きがある。LTV60%で割り戻せば、それぞれの商圏で成立する1室あたり価格の目安になる。なお本試算は固定資産税・保険料を全国一律の中位値で置いているため、地価の低い商圏では実際の借入可能額はこれより上振れする。

上場REIT7社のLTV — 総資産ベースで40.8〜49.2%

比較のアンカーとして、上場ホテルREIT7社が開示するLTVを並べる。総資産ベースでは星野リゾート・リート投資法人（3287）の40.8%から、インヴィンシブル投資法人の49.2%までの幅に収まり、いちごホテルリート投資法人（3463）・日本ホテル＆レジデンシャル投資法人（3472）・森トラストリート投資法人（8961）が46.8%、霞ヶ関ホテルリート投資法人（401A）が46.4%で並ぶ。ジャパン・ホテル・リート投資法人（8985）は時価LTVで34.5%を開示しており、インヴィンシブルも鑑定評価ベースでは41.9%である。運用方針としては、星野リゾート・リートが当面の目安を総資産ベース42.0〜43.0%以内、霞ヶ関ホテルリートが40〜50%を目安としている。

上場REITのLTVは、無担保中心の借入で複数物件の分散ポートフォリオ全体を支える比率であり、分母も簿価ベースの総資産である。物件を担保に単一物件で借りる私募ファンドや事業会社の案件とは物差しが違う。それでも「金利が付いた市場で、上場市場の出し手と投資家が許容するレバレッジ」の水準として参照する価値は大きい。本稿のモデル（DSCR1.3倍・金利2.0%でLTV56.8%）は上場REITの総資産LTVより7.6〜16.0ポイント高い。単一物件の融資は、物件のキャッシュフローそのものを返済原資とする分、DSCRとLTVの組み合わせで上限を設計する構造になる。

平均借入金利では、インヴィンシブルが1.46%（2026年6月期末）、いちごホテルが1.29%（2026年1月期末）と、銀行の新規・長期平均1.895%より低い。既往の固定金利借入が残っているためで、借り換えの進み具合に応じて新規金利の水準に近づいていく構造にある。個別物件の新規融資を検討する際は、上場REITの平均金利ではなく、表2の新規・長期の水準を起点に置くのが整合的である。上場REITの財務構成の詳細は、社債・ノンリコース・プライベートクレジットの資本コストを比べた既刊『金利1%時代のホテル資金調達』も参照されたい。

感応度 — ADR1割でLTVは6.8ポイント動く

NOIの前提が動いたときに、金利2.0%での上限LTVがどれだけ変わるかを確かめる。ADRが1割下がるとNOIは1億1,915万円となり、上限LTVは50.0%へ6.8ポイント動く。稼働率（前提）が75%なら52.5%。更新投資の積立を上場REIT5社の実績（取得価格の1.46〜1.70%、中位1.58%。『ホテルの資本的支出は1室あたり年13万〜62万円』）並みに厚く見る場合は、上限LTVが42.6%まで下がる。レンダーが更新投資をどの厚さで見るかは借入可能額に直結するため、取得前に修繕履歴と今後10年の更新計画を示せることが、借入余力を広げる具体的な材料になる。

逆方向の感応度も大きい。DSCRの基準を1.2倍に置けば上限LTVは61.5%、1.4倍なら52.7%。償還25年なら67.8%、30年なら77.8%である。ADRの上積み、償還設計、DSCR基準の3つは、いずれも金利1ポイントと同等以上にLTVを動かす。

読み手別の設計ポイント

まとめ

金利が付いた市場でも、ホテル取得の資金計画は組める。100室・30億円・NOI利回り4.52%のモデルでは、DSCR1.3倍・償還20年の条件で金利2.0%ならLTV56.8%・17億400万円まで借りられ、10年のレバードIRRはアンレバードを上回る。金利1ポイントの差はLTVで5.9ポイント、償還5年の差は11.0ポイント、ADR1割の差は6.8ポイントに相当する。

借入可能額を広げる手段は、金利の低い出し手を選ぶことに限らない。償還期間の設計、更新投資計画の提示、そして運営によるADRの上積みが、同じかそれ以上に効く。宿泊業向けの設備資金はコロナ前を上回る水準で供給されており、新規・長期金利は1.895%、上場REITのLTVは総資産ベースで40.8〜49.2%にある。案件ごとにDSCRとLTVを同時に満たす価格帯を先に置くことが、調達を組み立てる出発点になる。

※本稿の試算はモデル前提に基づく簡易試算であり、実際の融資条件・投資判断には個別の審査とフィージビリティ・スタディが必要です。借入金利・DSCR・LTV上限・償還年限は金融機関や案件により異なります。

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