土砂災害レッドゾーンの宿71軒・711室 — 同じ敷地で建て替えられるか｜温泉地8商圏2026

災害リスクを「いくらで価格に織り込むか」という問いの手前に、もっと決定的な問いがある。その敷地で、もう一度建てられるのか。土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に立地する温泉旅館・山間リゾートは、取得しても建替え・増築が許可のレイヤーで止まる可能性がある。本稿では、全国8つの温泉地・山間リゾート商圏に立地する宿泊施設2,294軒を、国土交通省 不動産情報ライブラリの区域データで1軒ずつ点判定し、レッドゾーン立地が何軒・何室あるのかを実測した。そのうえで、2022年4月1日に施行された改正都市計画法と建築基準法施行令が、実際にはどの条文で、どの規模から建替えを止めるのかを分解する。

既刊との線引き。本サイトではこれまで、立地評価の第4軸としての災害リスクの定量化（リスクを価格に織り込む視点）、温泉旅館の河川氾濫リスクと防災Capexの回収年数（投じた防災投資が何年で戻るか）、盛土規制法が変えた傾斜地リゾートの造成コスト（造成そのものの手続と費用）を扱ってきた。本稿が扱うのは、その手前にある開発許可と構造規制という「建てられるかどうか」のレイヤーであり、参照する条文もデータセットも異なる。

「レッドゾーンは開発禁止」は、宿泊施設には半分しか当たらない

まず条文を正確に押さえておきたい。「災害レッドゾーンでの開発は原則禁止」という説明はよく見かけるが、宿泊施設に適用される規制は3つの独立したレイヤーに分かれており、そのうち1つは旅館・ホテルには適用されない。取得検討時にこの3層を混同すると、止まらないはずの案件を止め、止まるはずの案件を見落とす。

第1層が都市計画法第33条第1項第8号である。条文は「主として、自己の居住の用に供する住宅の建築の用に供する目的で行う開発行為以外の開発行為にあつては、開発区域内に（中略）災害危険区域、地すべり防止区域、土砂災害特別警戒区域及び浸水被害防止区域（中略）その他政令で定める開発行為を行うのに適当でない区域内の土地を含まないこと」と定める。令和2年の法改正でこの号の対象に「自己の業務の用に供する施設」が加わり、令和4年（2022年）4月1日から施行された。つまり自社で運営する旅館を建てる目的の開発行為も、この時点で正面から規制対象になった。政令（施行令第23条の2）は急傾斜地崩壊危険区域を追加で指定しており、レッドゾーンは合計5区域となる。ただし同号にはただし書きがあり、「開発区域及びその周辺の地域の状況等により支障がないと認められるときは、この限りでない」とされている。禁止は絶対ではなく、許可権者の判断余地が残る建て付けである。

第2層が土砂災害防止法第10条の特定開発行為の許可制だが、ここが実務上いちばん誤解されている。同条第2項は制限用途を「住宅（自己の居住の用に供するものを除く。）並びに高齢者、障害者、乳幼児その他の特に防災上の配慮を要する者が利用する社会福祉施設、学校及び医療施設」と限定列挙している。旅館・ホテルはこの制限用途に含まれない。したがって、レッドゾーン内で宿泊施設を建てるための開発行為は、土砂災害防止法第10条の知事許可の対象外である。「レッドゾーンだから知事の開発許可が要る」という理解は、宿泊施設については誤りになる。

第3層が構造規制である。土砂災害防止法第24条は、特別警戒区域における居室を有する建築物の構造耐力基準を建築基準法第20条第1項に基づく政令で定めるものとし、これを受けた建築基準法施行令第80条の3が、居室を有する建築物の外壁および構造耐力上主要な部分について「自然現象により想定される衝撃が作用した場合においても破壊を生じない」構造方法を要求する。同法第25条により、この適合性は建築確認の対象となる。旅館は当然に「居室を有する建築物」であり、規模の大小を問わずこの層に捕まる。第2層は外れるが第3層は外れない、というのがレッドゾーン立地の宿泊施設の正確な姿である。

この表で見落としてはならないのが最下段の第34条第8号の2である。令和2年改正で新設されたこの号は、市街化調整区域内のレッドゾーンに存する建築物に「代わるべき建築物」を、従前と同一用途で区域外に建てる開発行為を許可対象に加えた。立法の姿勢は明快で、同じ敷地での再建ではなく区域外への移転を出口として用意している。レッドゾーンの宿を取得する側は、この立法趣旨を前提に出口を設計する必要がある。

温泉地8商圏2,294軒の実測 — レッドは3.1%、イエローは30.3%

条文の整理を踏まえて、実際の在庫がどこに立っているのかを測った。対象は箱根・熱海・鬼怒川川治・草津・越後湯沢・奥飛騨・由布院・那須の8商圏。各温泉街の中心座標から半径3〜8kmの円内にある宿泊施設をメトロエンジンリサーチのマスターから抽出し（計2,294軒・38,276室）、国土交通省 不動産情報ライブラリが配信する土砂災害警戒区域・急傾斜地崩壊危険区域・災害危険区域・地すべり防止区域の各ポリゴンに対して1軒ずつ点判定した。

結果はレッドゾーン立地が71軒・711室（軒数ベース3.1%、客室ベース1.9%）、イエローゾーン立地が694軒・12,018室（同30.3%、31.4%）。レッドは想像より少なく、イエローは想像より多い、というのが率直な感触だろう。客室ベースでレッドが軒数ベースを下回る（1.9% < 3.1%）事実が示すのは、レッドゾーンに立っているのは小規模施設に偏っているということだ。実際、71軒の規模分布は9室以下が47軒、10〜29室が19軒、30〜99室が5軒で、最大でも81室にとどまる。まとまった平坦地を必要とする大型旅館は、そもそも急斜面直下には建っていない。

商圏ごとの差は地形の成り立ちをそのまま映している。那須（5.4%）・熱海（7.8%）・奥飛騨（7.0%）は急傾斜地の直下に小規模宿が張り付く構造で、レッド率が全体平均の2倍前後に達する。一方、越後湯沢（54.7%）・奥飛騨（53.2%）・由布院（53.0%）はイエロー率が5割を超える。土石流の想定氾濫域が扇状地や谷底の市街地を広くカバーするためで、宿の半数以上が警戒区域内に立つ。草津（イエロー4.1%）と那須（同2.7%）は逆に、区域指定が急傾斜の縁に限定されており、街の中心部はほぼ区域外だ。「山間だから一律に規制が重い」という粗い理解では、商圏間の差を説明できない。

もうひとつ、デューデリジェンス上の朗報がある。イエローゾーンに立地する694軒すべてについて、区域データの「特別警戒未指定フラグ」を確認したところ、8商圏のいずれも特別警戒区域の指定が完了済みだった（未指定フラグが立つ区域に該当した施設はゼロ）。基礎調査の進捗によって後からレッドが追加指定される、という不確実性は、この8商圏に関しては小さい。取得時点の区域判定を確定値として扱ってよい、ということである。

建替えを止めるのは「区域区分」ではなく「開発許可の規模要件」だった

ここからが本稿のいちばん重要な発見である。2022年4月施行の改正について、報道でも自治体の周知でも中心に置かれるのは「市街化調整区域における規制強化」だ。第34条第11号・第12号の条例区域から災害ハザードエリアが除外され、これまで条例で認められていた立地が塞がれた、という説明である。ところが、温泉地の在庫にはこの説明がほとんど当てはまらない。

2,294軒の区域区分を判定すると、市街化調整区域はわずか9軒（0.4%）にとどまる。圧倒的多数の1,977軒（86.2%）が非線引き都市計画区域（区域区分が定められていない都市計画区域）にあり、253軒（11.0%）は都市計画区域外、市街化区域は55軒（2.4%）だった。奥飛騨温泉郷に至っては判定した171軒すべてが都市計画区域外である。つまり第34条を根拠とする規制強化は、温泉地の建替え可否をほぼ左右しない。区域区分の分布が開業までの時間そのものを規定する構造は温泉地に限らず、2026年新規開業の61%は市街化区域の外でも全国の新規開業を対象に確認している。

では何が効くのか。第33条第1項第8号は区域区分を問わず、開発許可を要するすべての開発行為に適用される。したがって温泉地でも効く。ただしそれは「開発許可を要する規模の開発行為であるとき」に限られる。ここで開発許可の面積要件が決定変数になる。

ここから導かれる実務上の結論は、直感に反するかもしれないが明確である。開発行為とは「建築物の建築の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更」であり、既存の平坦な敷地の上に、同じ区画・同じ地盤形状のまま建て替えるだけなら、そもそも開発行為に当たらない。開発行為でなければ第33条第1項第8号は登場しない。非線引き都市計画区域に立つ86%の施設については、3,000㎡（条例引下げがあれば300㎡）を超える造成を伴わない限り、レッドゾーンであっても建替えは開発許可のレイヤーを通らずに進む。

逆に言えば、敷地を削って擁壁を打ち直す、棟を増やす、駐車場を造成して客室棟を足す — この瞬間に規制が発動する。バリューアップの典型的な打ち手である「増築による客室数増」「大浴場棟の新設」「敷地造成を伴うグレードアップ」が、レッドゾーンでは面積要件を超えた時点で原則不可の側に落ちる。取得後の伸びしろが、建物のポテンシャルではなく敷地の造成可否によって上限を決められるというのが、この規制の実質的な意味である。なお造成そのものの手続と費用については盛土規制法の記事、1ha超の森林開発については林地開発許可の記事で扱っている。

そして規模要件と無関係に効くのが、前章の第3層＝建築基準法施行令第80条の3である。レッドゾーン内で居室を有する建築物を建てる以上、外壁および構造耐力上主要な部分は、都道府県知事が区域指定時に定めた「最大の力の大きさ等」と「土石等の高さ等」に応じて、想定衝撃で破壊を生じない構造としなければならない。実務上は待受け擁壁の設置か、土石等の高さ以下の部分を鉄筋コンクリート造の耐力壁とする設計に収斂する。この構造割増は、開発許可が不要な小規模建替えであっても必ず乗ってくる。国土交通省「建築着工統計調査」ベースで、宿泊業用建築物の工事費予定額は2022年から2024年にかけて坪あたり約4割上昇しており、2025年時点の実勢はS造で坪240万円前後、RC造で坪200万円前後とされる。レッドゾーン立地では、この水準に構造対応の割増と地盤・擁壁工事が上乗せされる前提で事業計画を組む必要がある。

熱海に見る、区域と宿の重なり方

8商圏のなかでレッド立地が最多だった熱海（21軒）を地図で確認する。市街地の背後に迫る急斜面と海岸段丘の縁に沿って特別警戒区域が帯状に連なり、その帯のすぐ内側に小規模宿が点在している構図がはっきり読み取れる。判定範囲は熱海温泉中心座標から半径4km、対象は269軒である。

赤の面が土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）、円が宿泊施設で、円の大きさは客室数に対応する。大きな円ほど区域の外にあり、区域の内側にあるのは小さな円ばかりという前章の集計結果が、視覚的にも確認できる。熱海のレッド立地21軒の合計は187室で、1軒あたり平均8.9室。事業用不動産としての取引単位に達しないサイズが大半である。

建替え需要はどこに眠っているか — 老朽ストックの分布

規制の話が実務上の意味を持つのは、建替えを検討すべき築古ストックが実在するときだけである。判定対象2,294軒のうち開業年が確認できた1,817軒について、開業年代別の分布を見る。

1969年以前の開業が176軒・6,855室と、判定できた在庫のなかで客室数としては最大のブロックを形成する。8商圏の総客室38,276室に対して18%にあたり、温泉地の基幹在庫が半世紀以上前に建てられた建物であることを裏づける。1980年代までを合わせると345軒・13,292室に達する。建替えか大規模改修かの判断を、この先10年で迫られる母集団がこれだけ存在する。

ただしこの数字には留保が要る。開業年はOTA掲載確認ベースであり、実際の建築年次や増改築の履歴を反映しない。老舗旅館が過去に建物を更新していれば、開業年は古くとも建物は新しい。あくまで建替え検討の母集団規模を測るための粗い指標として読んでいただきたい。なお、レッドゾーン立地71軒のうち1990年より前の開業は12軒・289室で、区域内の老朽ストックは量としては限定的である。規制の重さと老朽の深さは、必ずしも同じ場所に重なっていない。改修と建替えのどちらを選ぶかという判断軸そのものについては、旧耐震ホテル23.6万室・588棟の分岐点で全国ストックを対象に整理している。

市場側の前提 — 8商圏のADR水準と前年同月比

再建築可否は、その敷地から得られる収益との対比で初めて意味を持つ。8商圏を含む市町村単位で、2026年8月の推定成約ADRと前年同月比を確認する（区域判定は温泉街中心からの円で行っているのに対し、ADRは市町村全域の集計である点に注意されたい）。

2026年8月は8商圏すべてで前年同月を下回った。下げ幅は那須町の-13.8%から熱海市の-1.4%まで幅があるが、方向は揃っている。対象施設数は各商圏とも前年同月より増えており（合計881軒対826軒）、集計母集団の縮小によるものではない。単価が伸びない局面で、レッドゾーン立地の構造割増を吸収できるかどうかは、商圏によって明確に条件が異なる。ADR¥28,000〜29,000の熱海・箱根と、¥14,800の湯沢では、同じ構造割増でも回収期間が2倍近く変わる。規制の重さを一律の減価率で扱わず、商圏の単価水準とセットで評価する必要がある。なお箱根・草津・由布院の季節ごとの単価の振れ幅については、秋の温泉地・旅館価格2026で紅葉シーズンの実勢を詳しく見ている。

参考までに、この8商圏の判定対象2,294軒のうち上場ホテルREIT7投資法人が保有する物件は9件だった。うち区域判定でレッドに該当したのが1件、イエローが2件、区域外が6件である。機関投資家の保有物件は相対的に大規模で、平坦地に立地する傾向がここでも確認できる。裏を返せば、レッドゾーン立地の在庫は、上場市場の外側にある小規模ストックに集中しているということでもある。

構造割増は商圏でどれだけ効くか — 2軸感度と3シナリオ

前章の最後に「同じ構造割増でも商圏によって回収期間が2倍近く変わる」と書いた。この命題は検証できる。令第80条の3が要求する構造対応の追加コストは、待受け擁壁の規模や区域指定時の「最大の力の大きさ等」に左右され、事前に一意の金額として置けない。そこで追加コストの水準そのものを感度の軸に立て、商圏の単価水準と交差させる。指標は「1室あたりの追加コストが、その商圏の推定成約ADR何泊分に相当するか」である。

追加コスト／室は仮定値（幅を提示）。ADRはメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（2026年8月・推定成約ADR、N=881軒）。セル＝追加コスト÷ADRの四捨五入。

この表の読みどころは、個々のセルの値ではなく行のなかの倍率が一定であることにある。追加コストを50万円と置いても300万円と置いても、越後湯沢は熱海の1.96倍の泊数を要する。比は割り算で消えるため、当然といえば当然だが、実務上の含意は小さくない。構造割増の金額をいくらで見積もるかという最も不確実な変数は、商圏間の序列にも格差の幅にも影響しない。案件の可否を分けるのは、見積もりの精度ではなく立地する商圏の単価水準のほうである。

シナリオの追加コストは仮定値であり、実測値でも見積根拠でもない。各シナリオの説明は令第80条の3が求める構造方法（外壁等の鉄筋コンクリート造化・待受け擁壁の設置）の典型的な組み合わせを段階的に置いたもの。中央値ADRは8商圏を含む市町村の2026年8月推定成約ADRの中央値（¥20,943）。

実務への落とし込みは単純である。楽観と悲観の差（熱海で28泊対86泊、越後湯沢で54泊対168泊）は、区域指定の告示に記載された「最大の力の大きさ等」「土石等の高さ等」を確認すれば、取得前に相当程度まで絞り込める。後掲のデューデリジェンス手順で4番目に置いているのはこのためで、この一項目が構造割増の実額レンジを最も強く規定する。逆に、単価水準の低い商圏では悲観シナリオの水準に達した時点で、同一敷地での建替えより区域外への移転（第34条第8号の2）を出口として先に検討したほうが早い。

取得前デューデリジェンスの手順

以上を、温泉旅館・山間リゾートを取得する際の確認順序に落とし込む。順序が重要で、区域の色を調べる前に、区域区分と敷地面積を押さえたほうが早い。

担保評価の観点では、3と5の組み合わせが効く。レッドゾーンに掛かり、かつ増築余地が面積要件で塞がれている敷地は、建物の残存価値が尽きた時点で同規模の再建が難しくなる可能性を織り込む必要がある。逆に、区域に掛かっていても敷地が広く、区域外の部分に建替え可能な平坦地が確保できるなら、実質的な制約は構造割増のコストに限定される。同じ「レッドゾーン内」でも、この2つは全く別の資産である。

まとめ

温泉地・山間リゾート8商圏の宿泊施設2,294軒を区域判定した結果、レッドゾーン立地は71軒・711室（3.1%）、イエローゾーン立地は694軒・12,018室（30.3%）だった。レッド立地は9室以下の小規模施設に偏り、最大でも81室である。

2022年4月施行の改正都市計画法について語られる「市街化調整区域の規制強化」は、温泉地には実質的にほぼ届かない。判定対象のうち市街化調整区域はわずか9軒（0.4%）で、86.2%は非線引き都市計画区域にある。実際に建替えを縛るのは、区域区分ではなく開発許可の面積要件（非線引き3,000㎡、区域外1ha、条例引下げで300㎡）と、規模を問わず適用される建築基準法施行令第80条の3の構造規制という2つの軸である。

したがって実務上の問いは「レッドゾーンかどうか」ではなく、「想定する建替え・増築が区画形質の変更を伴い、面積要件を超えるか」に置き換えられる。同一敷地・同一区画での建替えなら開発許可のレイヤーは通らず、構造割増を飲めば実行できる。一方、客室数を増やすための造成を伴った瞬間に、第33条第1項第8号の原則禁止に正面から当たる。バリューアップの上限が、建物ではなく敷地の造成可否によって規定される — これがレッドゾーン立地の温泉旅館に投資する際の、いちばん本質的な制約である。

あわせて読みたい

• ホテル立地評価の第4軸「災害リスク」を定量化する — 全国8商圏のハザード×ADR×防災Capex
• 温泉旅館の河川氾濫リスクとレジリエンス投資 — 防災Capexと回収年数の試算
• 盛土1m超で知事許可 — 盛土規制法が変えた傾斜地リゾートの造成コストと開業時期2026
• 林地開発許可1ha超・宿泊施設は森林率50% — 傾斜25度以上の保安林は原則解除なし2026
• 風致地区のホテル用地、建蔽率20%で1室土地コスト5倍 — 全国10区域を検証
• 旧耐震ホテル23.6万室・全客室の19.1% — 改修か建替えか、588棟の分岐点
• 2026年新規開業の61%は市街化区域の外 — 開発許可・農地転用で変わる開業までの時間
• 源泉は誰のものか — 自家源泉・引湯・集中管理で分かれる旅館取得のバリュエーション
• ホテル火災保険の水災等地で年101万円差 — PMLがLTVと利回りを動かす
• 秋の温泉地・旅館価格2026 — 箱根・草津・由布院を前年比で読む紅葉シーズンの実勢