宮古島のホテル供給は9年で2.9倍、投資に必要なADRは6.4万円 — 8月+11.6%で吸収、津波区域38%

伊良部大橋の開通（2015年）から10年あまり、宮古島の中心市街・平良に客室が積み上がり続けている。メトロエンジンリサーチが平良市街から半径3km圏の宿泊施設（客室数10室以上）を開業年で遡ると、年末時点の客室ストックは2017年の1,009室から2026年には2,886室へと2.9倍に増え、2026年だけで純増324室と、2021年（+467室）に次ぐ大きな積み上がりになった。それでも宮古島市の推定成約ADR（全業態中央値）は2026年8月に¥18,800と前年同月比+11.6%を保ち、9月・10月も前年を上回っている。本稿では、この供給増がどの業態・どの規模階級で起きたのかを客室ストックの構成から整理し、推定OCC・ブッキングカーブで吸収の進み方を確かめたうえで、津波浸水想定区域と地価・用途地域の立地条件、そして100室リゾートを新設する場合の通年必要ADRを夏冬の単価差込みで試算する。

本記事の客室ストックは、平良市街から半径3,000m圏内にある客室数10室以上の宿泊施設（レジャーホテルを除く）を対象とし、「稼働中」は直近3か月（2026年9月〜2026年11月）に主要予約サイトで販売価格が確認できた施設を指す（2026年11月4日時点、メトロエンジンリサーチ集計）。

LT（リードタイム）＝チェックイン日までの日数（LT1＝前日）。ブッキングカーブ＝チェックイン日に向けた主要予約サイト上の残室数の推移で、本稿はLT45〜1の区間のみを用いる。本稿の推定OCCは、総客室の30%以上を主要予約サイトに掲載する施設で構成した固定コホートで算出した、OTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値であり、施設全体の実稼働率とは異なります（掲載外の客室を消化済み側に数えるため高めに出る）。

エグゼクティブサマリー — 2.9倍の供給を単価が吸収している島

結論を先に述べると、平良3km圏の供給は2020年代に入ってから質的に変わった。2010年代までの増加分がビジネスホテルとホステル型の小規模施設で構成されていたのに対し、2020年代の開業は1,946室（35軒）で、そのうち2軒の大型リゾートだけで3割超を占める。一方、宮古島市全体の推定成約ADRは直近12か月平均で¥13,200、8月は¥18,800と前年を上回り、推定OCC（掲載在庫ベース）は6〜10月いずれも83〜89%の帯に収まっている。供給が3倍近くになっても単価と稼働の両方が崩れていないのは、入域観光客数が2025年度に126万人へ達した需要側の伸びが追いついているためで、これが本稿の言う「吸収余地」である。ただし、リゾート区分だけを見ると8月の中央値は前年比−10.7%であり、大型開業の初年度に見られる単価の調整局面に入っていることも同時に押さえておきたい。

需要の土台 — 入域観光客126万人、下地島空港は5年連続で最多

宮古島市が発表した2025年度の入域観光客数は126万3,397人で、沖縄県宮古事務所がまとめた2024年度の宮古圏域合計119万2,871人（空路99万4,003人・海路19万8,868人）と比べると約+5.9%の伸びになる。年度ベースで初めて100万人を超えた2018年度（114万3,031人）から見ても、コロナ禍を挟んで1割以上積み上がったことになる。観光収入も2024年度は1,073億円と県宮古事務所の資料に記されており、客数と消費の両方が拡大している点が供給吸収の前提になっている。

空の玄関口も厚みを増している。下地島空港の2025年度利用者数は速報値で51万2,490人（前年度比+1万5,519人）と5年連続で過去最多を更新し、国際線は初めて10万人を超えた（琉球新報 2026年5月8日）。スカイマークの羽田＝宮古（下地島）線は2029年3月までの羽田発着枠の配分継続が決まっており、福岡＝下地島の季節運航も続く。宮古空港と下地島空港という2つの空港を持つ島であることが、首都圏・関西・福岡からの直行需要と、台湾・香港方面からのインバウンドを同時に受け止める構造を作っている。

価格面では、沖縄県全体の推定成約ADR（全業態中央値）が2026年8月に¥14,700（前年同月比+2.7%、N=513施設）だったのに対し、宮古島市は¥18,800（+11.6%、N=76施設）と県平均の1.3倍の水準で、伸び率でも県全体を上回った。月別の季節性は次章で詳しく見るが、2026年の7〜10月はいずれの月も前年同月を6〜12%上回っており、県内の他エリアと比べても宮古島市の単価の勢いは強い。

客室ストックの推移 — 2026年に324室が一度に加わった

平良市街から半径3km圏（客室数10室以上、開業年が確認できる施設）の年末時点ストックを追うと、2017年の20軒・1,009室から、2020年に37軒・1,534室、2021年に45軒・2,001室と伊良部大橋開通後の第1波が積み上がり、2026年は57軒・2,886室に達した。2021年の+467室と2026年の+324室が2つの山で、いずれも大型リゾートの開業年に一致する。開業年が確認できない16軒・347室はこの年次推移には含めず、既存施設として扱う。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（OTA掲載確認ベース、平良市街 半径3km・客室数10室以上・開業年が確認できる施設 N=57軒、2026年11月時点）

2026年11月時点の全体像を掲載ベースで見ると81軒・3,763室、このうち直近3か月に販売価格が確認できた稼働中の施設は60軒・3,009室である。本稿の分析対象はこの稼働ストックとする。業態別では、ビジネスホテルが24軒・1,319室と軒数で最大、リゾートホテルは7軒にとどまるものの1,013室と客室の3分の1を占め、ホステル型（コンドミニアム・アパートメント型を含む）が22軒・553室で続く。規模階級では50室以下が44軒・1,073室と軒数の7割を占めるが、201室以上の2軒だけで639室と、客室では小規模施設群の6割に相当する。

2026年に3km圏で開業した施設のうち最大のものがキャノピーbyヒルトン沖縄宮古島リゾート（306室）で、2023年開業のヒルトン沖縄宮古島リゾート（329室）に隣接するトゥリバー地区の埋立地に建つ。ヒルトン「会社概要」（2026年8月25日更新）では、同社の沖縄県内運営は7ホテル・1,997室で、宮古島の2軒がその3分の1近くを占める。キャノピーは2026年4月1日に開業し、同ブランドとしてアジア太平洋地域初のリゾートである。3km圏外では、シギラセブンマイルズリゾート内に「アラマンダ スプレンディド」（100室、メイン棟98室＋ヴィラ2棟）が2026年4月29日に開業し、2025年3月1日には55棟のヴィラで構成されるローズウッド宮古島が開業している。宮古島市全体では2025〜2026年の2年間で大型・高単価帯に約460室が加わった計算になる。

2027年以降の計画については、メトロエンジンリサーチが把握する範囲で、宮古島市内に2027年開業として掲載が確認できる施設はなく、国土交通省「建築物動態統計調査」に基づく建築計画データにも宮古島市のホテル案件は含まれていない（2026年11月3日時点）。したがって本稿は「公表計画は確認できない」と記すにとどめ、将来の供給を推定しない。建築計画データは確認申請ベースのため、今後の申請追加で件数が増える可能性がある点は留意が必要である。開業施設の把握もOTA掲載確認ベースで、掲載は開業の数か月前に始まることが多いため、2027年以降の軒数は今後の掲載で増加する可能性がある。

稼働中の主要施設 — 3km圏の上位15施設

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（稼働中60軒のうち客室数上位15施設、2026年11月時点）／ヒルトン「会社概要」（2026年8月25日更新）

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（円の大きさ＝客室数、色＝業態）／津波浸水想定：国土交通省 国土数値情報（A40）

推定成約ADR — 8月¥18,800で+11.6%、1月は8月の54%

宮古島市の推定成約ADR（全業態中央値）を月別に重ねると、季節の振幅が県内の他地域より大きいことが一目で分かる。2026年は1月¥10,100（N=71）を底に、4月¥12,200、7月¥17,500、8月¥18,800（N=76）へ上がり、9月¥13,400、10月¥14,000へ戻る。前年同月比は7月+6.8%、8月+11.6%、9月+6.1%、10月+6.0%で、閑散期の1月も+7.3%、4月は+9.9%と、通年で前年を上回る形になっている。2024年7〜8月（¥15,700・¥17,300）と比べると、2年で夏の単価は約1割上がった。本島・宮古・石垣で夏の単価階層がどう分かれるかは、沖縄7月『梅雨明け済み一強』期の本島・宮古・石垣ADR階層で整理している。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（宮古島市・全業態・推定成約ADR中央値、N=71〜78施設。2026年11月以降は調査時点の掲載水準に基づく推定）

一方で、リゾートホテル区分（N=47施設）だけを取り出すと景色が変わる。8月の中央値は¥46,700と前年同月（¥52,300）比−10.7%、7月も−1.6%で、10月に+4.0%、1月に+4.4%と、夏のピーク月に限って前年を下回った。全業態の中央値が上がりながらリゾート区分の中央値が下がるのは、300室規模の新規リゾートが夏の販売在庫を一気に増やしたときに典型的に起きる動きで、既存施設が単価を落としたのではなく、市場に加わった客室の価格帯が中央値の位置を動かしたと読むのが自然である。リゾート区分の直近12か月平均は¥33,500、夏（7〜8月）は¥46,700、冬（12〜2月）は¥25,800で、年平均に対する夏の指数は1.40、冬は0.77になる。この指数が後段の開発シナリオで通年必要ADRを夏冬に割り戻す鍵となる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（宮古島市・リゾートホテル区分・推定成約ADR中央値、N=43〜48施設）

推定OCCとブッキングカーブ — 6〜10月は83〜89%、45日前から13ポイント積み上がる

需給の吸収を稼働面から確かめる。宮古島市の推定OCC（掲載在庫ベース・固定コホート、対象90〜135施設／客室3,222〜3,740室、主要予約サイト掲載ベース）は、2026年6月88.2%、7月88.1%、8月83.9%、9月86.6%、10月89.3%で推移した。業態別に見ると、リゾートホテルは6〜10月を通じて88〜90%とほぼ一定で、ビジネスホテルは8月に75.9%まで下がった後、10月に89.3%へ戻している。夏休みのファミリー需要がリゾートに集中し、ビジネス系は秋の出張・団体で埋まる、という島の需要構造がここに出ている。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（宮古島市・推定OCC＝掲載在庫ベース、総客室の30%以上を主要予約サイトに掲載する施設の固定コホート。LT1時点の月平均）

ブッキングカーブをLT45から追うと、8月宿泊（対象94施設／客室3,393室）はLT45時点で70.5%、LT30で74.0%、LT14で78.3%、LT7で80.1%、LT1で83.9%と、45日間で約13ポイント積み上がる。6月宿泊（91施設／3,338室）はLT45で74.7%から出発してLT1で88.2%、10月宿泊（133施設／3,776室）はLT45で72.6%からLT1で89.3%に達した。8月はLT45時点の到達率が3か月の中で最も低く、LT1の到達率も3か月で最も低い。夏休みのリゾート需要は早期に埋まるという通説とは逆に、宮古島では8月こそ直前販売の比重が高く、300室超の新規供給が加わっても最終的な到達率は80%台半ばに収まっている。これは新規客室が「売れ残り」として積み上がるのではなく、直前需要で消化されていることを示す。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（宮古島市・全業態・月間平均ブッキングカーブ、LT45〜1。推定OCCは掲載在庫ベース）

立地条件 — 稼働客室の38%が津波浸水想定区域、商業地の地価は+14.6%

平良市街は港と空港の間に広がる低地で、国土交通省 国土数値情報の津波浸水想定区域（沖縄県が平成27年3月に公表した最大クラスの津波想定に基づく）に稼働中の施設を重ねると、60施設・3,009室のうち12施設・1,131室（37.6%）が区域内に立地する。浸水深の内訳は、5m以上10m未満が5施設・615室、2m以上5m未満が6施設・474室、0.3m以上1m未満が1施設・42室で、業態別ではリゾートホテルが800室と区域内客室の大半を占める。海に面した埋立地にリゾートが集まる島の構造がそのまま表れており、本島西海岸の恩納村〜名護湾のリゾート客室の約4割が津波浸水想定区域にあるという既報と同じ比率感である。上層階避難を前提とした垂直避難の計画、非常用電源と給水の高所配置、そして宿泊約款上のBCP開示は、宮古島で海沿いの立地を選ぶ投資家にとって初期費用に織り込むべき項目になる。

出典：国土交通省 国土数値情報（津波浸水想定区域 A40・沖縄県）に稼働中60施設の位置を重ねてメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（令和8年地価公示・1月1日時点）よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

地価は上昇が続いている。令和8年（2026年）地価公示では、平良の商業地「宮古島5-1」（西里）が149,000(円/㎡)で前年比+14.6%、同「5-2」（下里）が73,500(円/㎡)・+12.7%、住宅地の2地点も+11.4〜+12.3%で、前年（令和7年）の+17.1%からは伸びが緩やかになったものの2桁の上昇率を保つ。令和8年の都道府県地価調査（7月1日時点）では商業地「宮古島5-1」（西里根間）が227,000(円/㎡)・+6.1%と、半年で上昇の速度が落ちた点も見える。用途地域を稼働中の施設に当てると、商業地域（容積率400%・建蔽率80%）に16施設・637室、近隣商業地域（200%）に4施設・285室、住居系・準工業の各地域に計13施設・681室が立地し、残る27施設・1,406室はトゥリバー地区の埋立地など用途地域の区分データが付いていない区域にある。平良の市街地は都市計画区域ながら中心部の商業地域でも容積率400%にとどまり、高層・大規模の積み増しには向かない。大型リゾートが港湾の埋立地に出た理由の一つはここにある。地形分類では平良市街は「岩石台地」で液状化しにくい区分とされており、液状化リスクは限定的である。

水と空港は事実のみ記す。宮古島は水道水源を地下水に依存し、2009年制定の宮古島市地下水保全条例が島全域での地下水採取規制と、水道水源保全地域での立地規制・排水水質基準の遵守を定めている（環境省「地下水保全条例事例集」）。水道水源保全地域内で開発を行う場合は市との事前協議を経て市地下水審議会の審議対象となる。空港は宮古空港（トゥリバー地区から車で約15分）と、伊良部大橋で結ばれた下地島空港（同約25分）の2つで、羽田・成田・関西・中部・福岡・那覇などとの直行便が運航されている。

開発シナリオ — 100室リゾートの通年必要ADR、夏冬の単価差込みで試算

ここまでの材料を使い、宮古島市内に100室のリゾートホテルを新設する場合の必要ADRを3シナリオで試算する。建設単価（坪単価・当社想定）はミドル220万円、アッパーアップスケール260万円、ラグジュアリー330万円と置き、Turner & Townsendの建設費予測（2026年は国内主要5市場で+5.6〜+6.2%、2027年は低下に転じる見通し）を参考に2027年着工・2029年開業として中間時点まで年5%の上昇を2年分織り込む。FF&Eは1室500万〜1,500万円、土地は平良の住宅地公示地価（52,900〜64,800円/㎡）を参考に15,000㎡を6万円/㎡で9億円と仮定した。GOP率（売上高に対する営業総利益＝GOPの比率）はリゾートの業界目安20〜40%の範囲でシナリオ別に28〜32%（インヴィンシブル投資法人が開示するMHM運営物件のGOP実績38.9%は稼働安定期の既存物件の値であり、新規開業の保守値として下方に置く）、推定OCCは本稿の掲載在庫ベースの値が高めに出ることを踏まえて65〜72%を採用し、目標利回り（GOP÷総投資額）は5.5〜6.0%とした。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算。建設単価は当社想定、建設費上昇率はTurner & Townsend予測、GOP率はインヴィンシブル投資法人開示実績および業界目安を参考に設定。簡易試算であり、実際の投資判断には詳細なフィージビリティ・スタディが必要です。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算（必要ADRはインフレ後総投資額ベース）／市場中央値はメトロエンジンリサーチ（宮古島市リゾートホテル区分・推定成約ADR、2025年11月〜2026年10月）

結果を読む。基準となるB（アッパーアップスケール）はインフレ後の総投資額82.0億円に対し、利回り6%を満たす通年必要ADRが¥64,200（OCC70%）となる。これを宮古島市リゾート区分の季節指数で割り戻すと、夏（7〜8月）に¥89,600、冬（12〜2月）に¥49,500を取れる商品設計が必要になる。市場のリゾート区分中央値は夏¥46,700・冬¥25,800・通年¥33,500であるから、必要ADRは中央値の約1.9倍で、中央値の施設と同じ価格帯では成り立たない。言い換えると、宮古島で新築リゾートが6%利回りに届くのは、2023〜2026年に加わった国際ブランドの大型リゾートと同じ上位帯で販売できる場合に限られ、その上位帯の夏の推定成約水準は本稿の市場中央値の2倍前後に位置する。A（ミドル）は必要ADR¥46,100と3案の中では市場中央値（通年¥33,500）に最も近いが、利回り5.5%・OCC72%を前提にしてなお通年¥46,100が必要で、冬に¥35,500を維持できるかが分岐点になる。C（ラグジュアリー）は通年¥114,600・夏¥160,000で、ヴィラ型・少室数の既存ラグジュアリーが示している価格帯に重なる。

建設費上昇は、同時に新規供給の抑制要因でもある。2年のインフレでBの建設費は59.0億円から65.0億円へ増え、必要ADRは¥59,500から¥64,200へ約8%押し上げられる。これは後続の参入者にとっても同じ壁であり、2026年までに開業した施設にとっては競合の増え方が緩やかになるというアップサイドとして働く。2027年2月1日に導入予定の沖縄県宿泊税（定率2%・1人1泊2,000円上限、宮古島市は市税1.2%と併課で合計2%）は、販売価格に上乗せされる外税であるため本試算の必要ADRには含めていない。

感度分析と投資判断 — ADR−10%で利回りは0.6ポイント下がる

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算（簡易試算）

ADRを基準（¥64,200）から±20%、通年OCCを60〜80%の幅で同時に動かすと（表5）、目標の6.0%に届くのは25通りのうち13通りで、いずれもADRが基準以上か、ADR−10%なら通年OCC80%が必要な組み合わせに限られる。ADR−20%では通年OCC80%でも5.5%にとどまり、逆にADR+10%なら通年OCC65%でも6.1%を確保できる。利回りは単価の動きに対して稼働と同じ比率で反応するため、宮古島のようにOCCが高位で張り付いた市場では、稼働の積み増しより単価帯の維持のほうが試算の結果を左右しやすい。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算（簡易試算。網掛け＝目標利回り6.0%以上、太字＝ベースケース）

Bシナリオで推定成約ADRが10%下振れすると利回りは6.0%から5.4%へ、OCCが5ポイント下振れすると5.6%へ、両方が重なると5.0%まで下がる。宮古島の場合、リゾート区分の8月中央値が前年比−10.7%と動いた2026年の実例が示すように、「ADR−10%」は想定の外側ではなく、大型開業の初年度に実際に起こり得る幅である。一方でOCCは6〜10月の推定値が83〜89%で推移しており、本試算の70%は余裕を持たせた前提になる。投資判断としては、①商品設計を上位帯（夏¥89,600超）に明確に置くこと、②冬の底（1月の市全体中央値は8月の54%）を長期滞在・ワーケーション・インバウンドの通年需要で埋める販売計画を持つこと、③海沿い立地なら津波浸水想定深に応じたBCP費用（上層階避難・非常用設備の高所配置）を総投資額に最初から入れること、の3点を押さえられるかが2029年開業の成否を分ける。宮古島は供給が2.9倍になっても単価と稼働が崩れていない稀な市場であり、その吸収力を前提にした上位帯の開発余地は残っている。供給増を単価が吸収する同型の島の構造は、淡路島の宿泊施設1.4倍、推定ADRは+7〜11%でも確認できる。

まとめ

平良3km圏の客室ストックは2017年の1,009室から2026年の2,886室へ2.9倍に増え、2026年は306室のキャノピーbyヒルトンを含む+324室の純増で、2021年に次ぐ積み上がりになった。稼働中60軒・3,009室の3分の1がリゾート7軒に集まり、201室以上の2軒だけで639室を占める。宮古島市の推定成約ADRは8月¥18,800（+11.6%）で通年前年超えを続け、推定OCCは6〜10月に83〜89%、8月のブッキングカーブはLT45の70.5%からLT1の83.9%へ積み上がる。リゾート区分の夏の中央値は前年比−10.7%と調整局面にあるが、全体では供給を需要が吸収している。100室リゾートの新設は、アッパーアップスケールで通年¥64,200（夏¥89,600・冬¥49,500）の必要ADRとなり、市場中央値の約1.9倍の上位帯での商品設計が前提になる。稼働客室の38%が津波浸水想定区域にある島であることも、立地選定とBCP費用の見積もりに最初から織り込みたい。

出典: ヒルトン「会社概要」（2026年8月25日更新）

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