札幌パークホテル2027年2月閉館、中島公園1km圏1.35万室の供給と建替え後ヒルトン約350室の投資視点

札幌市中央区・中島公園の北側で1964年から営業してきた札幌パークホテル（216室）が、建て替え計画の推進のため2027年2月28日で営業を終える。跡地はヒルトンのブランドで約350室規模のホテルに建て替えられる計画で、隣接して札幌市の新MICE施設の整備も進む。本稿では、同ホテルを中心とする半径1km圏の客室供給、2027〜2028年の供給パイプライン、推定成約ADRとOTA掲載在庫ベースの稼働率、地価の推移を重ね合わせ、閉館から新ホテル開業までの期間にエリアの需給がどう動くかを定量化する。

エグゼクティブサマリー — 216室の閉館と約350室の建替え計画、その間をどう読むか

結論から述べると、中島公園周辺は「量の供給は十分に積み上がった一方で、宴会・会議機能を備えたフルサービス型の受け皿は限られる」市場である。半径1km圏の13,523室のうちシティホテル・デラックス区分は15施設・3,524室で、札幌パークホテルの216室はその約6%にあたる。2027年2月の閉館後、同圏内では宿泊特化型を中心に2件・計326室の計画が控えるため、客室数だけを見れば閉館分は2028年までに吸収される計算になる。

しかしながら、札幌市自身が新MICE施設の基本方針で「コンベンション機能を有するホテルが相次いで閉鎖し、宿泊特化型のホテルが増加したことにより、市内のバンケット機能が低下している」と整理しているように、失われるのは客室よりもむしろ宴会・会議の機能である。ヒルトン札幌パークホテルの開業時期はヒルトン資料上「未定」であり、新MICE施設の新築工事は2031年度からの工程が示されている。つまり、2027年3月から新ホテル開業までの数年間は、中島公園エリアのフルサービス需要を既存の周辺ホテルが引き受ける期間になると考えられる。

札幌パークホテル建替えの事実関係 — 1964年開業、2027年2月28日閉館

札幌パークホテルは1972年の札幌冬季オリンピックでIOC本部ホテルを務めた歴史を持ち、中島公園と一体となった景観で長く市民に親しまれてきた。グランビスタ ホテル＆リゾートは2025年6月、「建て替え計画の推進のため」2027年2月28日で営業を終了すると発表している。

建替え後のホテルについて、ヒルトンの「会社概要」（2026年8月25日更新）は国内の開業予定13軒の12番目に「ヒルトン札幌パークホテル　約350室」を掲げ、開業時期は「未定」と記載している。同資料の国内運営37軒のうち北海道はニセコビレッジの3軒で、札幌市内の運営ホテルは含まれていない。したがって実現すれば、札幌の都心部に同社のフルサービス型ブランドが入る最初の事例になる。なお、地元報道では隣接する新MICE施設の開業を2030年度以降とする見方が伝えられているが（北海道新聞）、新ホテルについて事業者の公表資料上の開業時期は「未定」であり、本稿の試算では確定した時期を置かない。国内の外資系ブランドの開業計画全体の中での位置づけは、外資15軒2,709室の2026〜2031年開業パイプラインも参考になる。

新MICE施設との関係 — 市と事業者が「それぞれ建設」する枠組みへ

札幌市は2025年9月8日の経済観光委員会で「新MICE施設整備基本方針」を示した。当初は再開発事業の手法で新MICE施設と新ホテルを一体整備する計画だったが、コロナ禍による延期を経て、「一体的な利用に向けた連携を前提に、市と事業者がそれぞれ建設を目指す」形に改めている。整備場所は中島公園駅周辺で、地下鉄駅との地下接続により新千歳空港から屋外を移動せずに到達できる点、すすきのに近接する点が立地の優位性として挙げられた。

ホテル投資の観点で重要なのは、同方針が「パークホテル建替え後の新ホテルとは、新MICE施設と一体的に利用できる施設面の連携や飲食やコンシェルジュなどホテル品質のサービス提供の連携などを予定」と明記している点である。加えて「周辺には大きな会議室を有するホテルが複数存在し、これらと連携することでより大規模な会議が開催可能」とも記しており、MICE需要の波及先は新ホテル1軒に限られない。学会・インセンティブ需要は平日の団体宿泊と宴会を伴うため、中島公園周辺のフルサービス型ホテルにとっては、中長期のアップサイド要因と位置づけられる。

半径1km圏の供給構造 — 100施設・13,523室、2019年以降の開業が約38%

メトロエンジンリサーチが追跡するうち、札幌パークホテルから半径1km以内で2026年8月に15日以上OTA上の販売が確認できた施設は100施設・13,523室である。北側はすすきの・狸小路の宿泊特化型集積、南側は中島公園を囲むシティホテル群という二層構造で、札幌パークホテルから半径500m以内に絞ると、34施設・4,620室のうちシティホテル・デラックス区分が55.5%を占め、1km圏全体（26.1%）の2倍以上に高まる。

開業時期別に見ると、1999年以前開業の施設が25施設・4,454室と最大の塊を占める一方、2019〜2022年に2,448室、2023〜2026年に2,690室が加わった。2019年以降の新設は合計5,138室で、現存客室の約38%に達する。コロナ禍を挟みながらも供給の入れ替わりは速く、中島公園周辺では2019年のホテルJALシティ札幌 中島公園（211室）、2022年のダイワロイネットホテル札幌中島公園（210室）、2024年のコートヤード・バイ・マリオット札幌（321室）、2025年のインターコンチネンタル札幌（149室）と、公園に面した立地にブランドホテルの開業が続いた。中央区全体で2019年以降にどれだけ客室が積み上がったかは、札幌・中央区は7年で9,654室増で詳しく分析している。

なお、この集計は2026年8月時点で営業・販売が確認できる施設が対象であり、期間中に閉館した施設は含まれない。したがって「開業時期別の構成」は、現在の供給ストックがいつ積み上がったかを示すものとして読む必要がある。

供給パイプライン — 2027〜2028年に326室、閉館216室を差し引くと+110室

国土交通省「建築物動態統計調査」の確認申請ベースで、札幌市中央区には調査時点で4件のホテル計画が登録されている。このうち半径1km圏に入るのは南7条の2件で、閉館する札幌パークホテルの北約600m、すすきの南側の街区に位置する。

2027年は札幌パークホテルの閉館（-216室）と南7条西4丁目の計画（126室、2027年2月竣工予定）がほぼ同時期に重なり、2028年には南7条西5丁目の200室が加わる。確認申請ベースの計画だけを積むと、2028年時点の圏内客室は現在比で+110室（+0.8%）の小幅な増加にとどまる。2016〜2026年の11年間で年平均約560室が開業してきたペースと比べると、今後2年間の純増は明確に緩やかである。

ただし、この数字は二つの点で幅を持って読むべきだろう。第一に、確認申請は通常開業の1〜2年前に行われるため、2028年以降の計画は今後追加される可能性が高い。第二に、ヒルトン札幌パークホテル（約350室）が開業すれば圏内の純増は+460室（+3.4%）となるが、その時期は「未定」である。いずれにせよ、閉館から新ホテル開業までの期間は、圏内の供給増加率が過去10年で最も低い水準にとどまる公算が大きい。

段階別に並べると、閉館直後の2027年3月時点では、南7条西4丁目の126室が予定どおり竣工しても圏内の客室は差し引き90室減る。純増に転じるのは南7条西5丁目の200室が加わる2028年半ば以降で、ヒルトン札幌パークホテルが開業して初めて現在比+3%台の増加となる。移行期の前半ほど需給が締まりやすい構図である。

ADR動向 — 2026年1〜8月は前年同期比+5.6%、夏場は供給吸収の局面

メトロエンジンリサーチのデータによると、札幌市中央区の推定成約ADRは2026年1〜8月の平均で¥14,800となり、前年同期（¥14,000）を5.6%上回った。月別では、さっぽろ雪まつりを含む2月が¥20,600と年間の山を形成し、1月（+30.2%）・3月（+19.2%）の伸びが目立つ。冬季のインバウンド需要が単価を押し上げた構図である。

一方で、夏場の動きは異なる。7月は¥18,100と前年同月比+3.9%を確保したが、8月は¥16,400と前年同月比-10.5%となった。圏内では2026年だけで726室が開業しており、新規供給が夏の需要を分け合う吸収局面に入ったとみられる。調査時点の掲載水準では、2026年10月（前年同月比+10.8%）や2027年2月（同+13.2%）は前年を上回っており、季節の山では単価の上積み余地が引き続き確認できる。

業態別では、ビジネスホテル（N=105施設）が1〜8月平均で前年同期比+4.5%、シティホテル（N=26施設）が同+2.5%だった。シティホテルは1〜3月に+16〜29%と大きく伸びたのち、4月以降は前年を下回る月が続いている。2024年のコートヤード・バイ・マリオット札幌、2025年のインターコンチネンタル札幌と、上位価格帯の新規参入が続いたことで、既存のシティホテル群にとっては価格帯の再配置が進んでいる局面と読める。札幌パークホテルの閉館は、この上位価格帯の供給を一時的に減らす方向に働く。

需要の厚み — 稼働率（OTA掲載在庫ベース）は夏季93〜94%、シティホテルは早期に在庫が埋まる

単価の伸びが鈍化した8月も、在庫の消化は高い水準にある。中央区の稼働率（OTA掲載在庫ベース・推定）は2026年7月が94.0%（対象102施設／客室14,904室）、8月が92.9%（対象103施設／客室14,899室）だった。この指標はOTA上の在庫消化に基づくもので実稼働率より高めに出るが、夏季の中央区で需要そのものが細っている兆候は見られない。8月の単価調整は、需要の減退ではなく新規供給との価格競争の中で稼働を優先した結果と解釈するのが自然である。

ブッキングカーブで見ると業態差がはっきり表れる。2026年8月宿泊のシティホテル（対象14施設／客室4,118室）はLT45時点で既に79.9%に達し、LT1で93.4%となった。ビジネスホテル（対象63施設／客室9,628室）はLT45時点で68.0%、LT1で92.8%で、直前の積み上がりが大きい。シティホテルの在庫が早い段階で埋まるのは、団体・宴会・会議といった先行予約型の需要を抱えるためと考えられる。札幌パークホテルが担ってきた需要のうち、この先行予約型の部分が閉館後にどの施設へ移るかが、周辺のフルサービス型ホテルにとっての収益機会になる。

REIT開示実績 — 中島公園周辺の保有物件はOCC90%超（2026年7月）

上場ホテルREIT7法人（いちごホテルリート投資法人（3463）、インヴィンシブル投資法人（8963）、日本ホテル＆レジデンシャル投資法人（3472）、ジャパン・ホテル・リート投資法人（8985）、星野リゾート・リート投資法人（3287）、森トラストリート投資法人（8961）、霞ヶ関ホテルリート投資法人（401A））のうち、半径1km圏に保有物件があるのはインヴィンシブルの4物件とジャパン・ホテル・リートの2物件（イビススタイルズ札幌・278室、メルキュールホテル札幌・285室）である（当社集計のJ-REIT保有物件一覧・2026年9月21日時点）。月次の物件別実績を開示しているインヴィンシブルの4物件は、いずれもOCC90%（2026年7月実績）を超えた。

同法人の国内ホテル101物件の実績はOCC86.3%（2026年7月）・ADR¥15,100・RevPAR¥13,000（前年同月比でOCC+1.9pt、ADR-1.0%、RevPAR+1.2%）であり、中島公園周辺の4物件はOCCでポートフォリオ平均を上回った。取得価格ベースでは、ホテルマイステイズプレミア札幌パークが1室あたり約4,000万円、2019年取得の3物件が同約2,000〜2,900万円である。後述する地価の上昇を踏まえると、現在の再調達コストはこの水準を大きく上回る可能性が高い。

ポジショニング分析 — 300室超×¥25,000超の上位フルサービス帯は2施設のみ

半径1km圏で推定成約ADRを算出できた63施設を客室規模と単価で並べると、市場の大部分は「100〜300室×¥10,000〜¥20,000」の宿泊特化型ゾーンに集中している。12ヶ月平均の中央値はビジネスホテル（N=49）が¥12,600、シティホテル（N=13）が¥17,400である。これに対し、300室超かつ¥25,000超の上位フルサービス帯に位置するのは、2024年開業の2施設にとどまる。

ヒルトン札幌パークホテルが約350室で開業すれば、この上位フルサービス帯は3施設に広がる。単価水準の目安としては、同じ帯の2施設の推定成約ADRが12ヶ月平均で¥30,000台であることが参考になるだろう。新MICE施設との連携により平日の団体・宴会需要を取り込めれば、週末と観光シーズンに偏りやすい上位帯の需要構成を平準化できる点も、この帯の成長性として挙げられる。

地価と再調達コスト — 中島公園駅前の基準地価は5年で2.0倍

中島公園駅から100mの基準地点（南9条西3丁目、商業地域・容積率600%）は、2021年の1㎡あたり61万円から2026年は122万円へと5年で2.0倍になった。直近1年でも+17.3%と上昇が続き、すすきの中心部（南6条西4丁目）の+20.0%に迫る。新MICE施設の整備方針や公園沿いのブランドホテル開業が、エリアの評価を押し上げてきたと考えられる。

地価と建設費がともに上昇する局面では、新規開発のハードルが上がるため、既存ストックの相対的な価値が高まる。札幌市の基本方針でも新MICE施設の事業費は従前計画の設計工事費をもとに約487億円（建物）と試算され、「今後の計画の見直しや物価高騰等の影響により変動する可能性がある」と注記されている。建設コストの上昇は新規供給を抑える方向に働くため、宴会・会議機能を持つ既存のフルサービス型ホテルにとっては、競争環境が緩やかになるアップサイド要因でもある。札幌で既存ホテルを外資ブランドへ転換する場合と新築する場合の1室あたり原価の差は、既存ホテルの外資ブランド転換、1室原価は新築の7分の1が札幌15施設の実測で掘り下げている。

投資判断への示唆 — 閉館期間のフルサービス需要と2030年代のMICE集積

以上を整理すると、中島公園周辺の投資ストーリーは二段階で描ける。第一段階は2027年3月から新ホテル開業までの「移行期」で、圏内の客室純増が小さく、フルサービス型の受け皿が一時的に減る。この期間は、宴会・会議機能を持つ既存のシティホテルや、団体を受けられる中規模以上の施設にとって需要の取り込み機会となる。第二段階は新ホテルと新MICE施設が揃う2030年代で、国際会議や学会の誘致によって平日の団体需要が厚みを増す局面である。

もっとも、これらは公表資料と現時点の観測値に基づく見立てであり、新ホテル・新MICE施設の時期と規模は今後の計画次第で変わり得る。確認申請ベースの供給計画も追加される見込みが高いため、移行期の供給見通しは定期的に更新して読むことが望ましい。

よくある質問

Q. 札幌パークホテルはいつ閉館しますか。

A. 運営するグランビスタ ホテル＆リゾートの発表によると、営業最終日は2027年2月28日（日）です。建て替え計画の推進が理由とされています。

Q. 建替え後のホテルの規模と開業時期は。

A. ヒルトン「会社概要」（2026年8月25日更新）では「ヒルトン札幌パークホテル　約350室」、開業時期は「未定」と記載されています。開業時期は確定していません。

Q. 中島公園周辺のホテル客室はどれくらいありますか。

A. 札幌パークホテルを中心とする半径1km圏で、2026年8月にOTA上の販売が確認できたのは100施設・13,523室です（メトロエンジンリサーチ集計）。このうち約38%は2019年以降に開業した施設の客室です。

Q. 新MICE施設はいつ完成しますか。

A. 札幌市の「新MICE施設整備基本方針」（2025年9月）では、2029年度に基本設計、2030年度に実施設計、2031年度から新築工事という工程が示されています。開業時期は今後の事業者選定や設計の進捗によって決まります。

まとめ

札幌パークホテルの閉館は、客室数でみれば半径1km圏の約1.6%にすぎない。しかし、同圏のシティホテル・デラックス区分3,524室の約6%を占め、宴会・会議機能を伴うフルサービス型であるという点で、エリアにとっての意味は客室数以上に大きい。2019年以降に約5,100室が積み上がった宿泊特化型中心の供給構造のなかで、移行期のフルサービス需要をどの施設が引き受けるかが、今後数年の中島公園エリアの収益機会を左右する。

中央区の単価は冬季を中心に前年を上回り、夏季も稼働率（OTA掲載在庫ベース）は93〜94%と底堅い。地価の上昇が新規開発の採算を厳しくする一方で、ヒルトン札幌パークホテルと新MICE施設が揃う2030年代にはブランド集積とMICE需要という二つの追い風が見込める。移行期の需給と長期のアップサイドを分けて評価することが、このエリアの投資判断の出発点になるだろう。

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