公営国民宿舎43施設の再生市場｜推定ADR中央値8,800円、コンバージョン後は2万円台へ

結論 — 価格差は約1.7倍、ただし利ざやの源泉は「値付け」ではなく「大規模修繕の負担者が変わること」

先に結論を置く。当社が把握する範囲で、施設名に「国民宿舎」を含み、直近1年間にOTA上で継続的に販売が確認できた38施設の推定成約ADRは、中央値¥8,800（第1四分位¥7,400／第3四分位¥13,500）だった。平均客室数は28.9室と、ホテル投資の対象としては小ぶりである。

一方、これらのストックが最も密集する中国・四国地方において、客室20室以上の旅館・リゾートホテル280施設の推定成約ADRは中央値¥15,100、第3四分位¥22,200、第9十分位¥31,200だった。中央値どうしで約1.7倍、第3四分位まで届けば約2.5倍の開きがある。

ただし、この差額をそのまま「値上げ余地」と読むのは誤りだ。公営施設の価格が低位にあるのは運用の巧拙ではなく、そもそも国民宿舎が「低廉な料金で健全な保養の場を提供する」という政策目的で設置された施設だからである。設置根拠は1963年の厚生事務次官通達（公営国民宿舎の設置運営要綱）、1993年以降は環境事務次官通達の設置運営要綱にあり、料金水準は制度設計の帰結にほかならない。したがって投資家が見るべきは「なぜ安いのか」ではなく、制度の外に出た瞬間にどこまで価格が動くのか、そしてその移動に必要な資本的支出がいくらかの2点に絞られる。

残存ストックの分布 — 43施設の3割が中国・四国、名義ベースでは全国106件2,673室

公営国民宿舎協会の一覧によれば、公営国民宿舎は43施設。地域内訳は北海道・東北6、関東・中部11、北陸・関西9、中国・四国13、九州4である。中国・四国が全体の30.2%を占め、次いで関東・中部が25.6%。三大都市圏に偏らず、むしろ人口減少局面にある地方圏に厚く残っているのがこのストックの性格である。

当社データベースで施設名に「国民宿舎」を含む施設を検索すると、休館・閉館後も名称記録が残るものを含めて106件・合計2,673室が該当する。公営に限らず民営国民宿舎、および名称だけを引き継いで民間運営に移行した施設が混在するため、協会一覧の43施設より母数は大きい。地域分布は中国・四国28件、関東・中部28件、北陸・関西19件、九州17件、北海道・東北14件で、協会一覧の傾向と概ね一致する。客室数の中央値は22室、平均25.2室と小規模だ。

この小規模性は、案件化にあたって二面性を持つ。1件あたりの投資額が数億円規模にとどまるためファンドの単独投資では効率が悪い一方、地銀・地域運営会社にとっては手の届く規模であり、複数施設をまとめてポートフォリオ化する余地もある。実際、平均28.9室・推定ADR¥8,800というプロファイルは、1施設単独では年間の客室売上が1億円に届かない水準である。

実勢価格の分布 — 国民宿舎名義38施設の推定ADR中央値は¥8,800、地方旅館の第3四分位は¥22,200

ここからが本稿の中核である。当社の推定成約ADRを用いて、自治体所有ストックの現在地と、同一商圏で民間が実現している価格帯との距離を定量化する。

まず自治体所有ストック側。名義該当106件のうち、直近1年間（2025年8月〜2026年8月）に6ヶ月以上の推定成約ADRが観測できたのは38施設だった。その分布は第1四分位¥7,400、中央値¥8,800、第3四分位¥13,500、第9十分位¥15,400。¥8,000未満が15施設、¥8,000〜¥12,000が9施設で、6割強が¥12,000未満に収まる。クチコミ評価の中央値は4.21（N=37施設）と決して低くなく、価格が評価に対して抑制的であることがうかがえる。

比較対象として、これらのストックが最も密集する中国・四国9県で、客室20室以上の旅館・リゾートホテル280施設の推定成約ADRを取った。第1四分位¥9,900、中央値¥15,100、第3四分位¥22,200、第9十分位¥31,200である。

興味深いのは、この差が施設規模では説明できないことだ。中国・四国の280施設を客室規模帯で分けると、20〜39室の中央値は¥13,900、40〜59室は¥13,500、60〜99室は¥18,500、100室以上は¥17,600。20〜39室帯（＝国民宿舎の主要レンジ）でも中央値は¥13,900あり、国民宿舎名義38施設の¥8,800を大きく上回る。小さいから安いのではない。

より示唆的なのはクチコミ評価帯別の価格差である。同じ280施設をクチコミ評価で層別すると、3.99以下の92施設が中央値¥13,500、4.00〜4.29の68施設が¥13,300であるのに対し、4.30以上の111施設は¥20,700と約1.5倍の水準にある。評価と価格の因果を主張するものではないが、地方圏の旅館・リゾートにおいて、宿泊体験の評価上位帯が¥20,000前後の価格帯を実際に成立させているという事実は、リノベーション後の想定ADRを置く際の実証的な参照点になる。

需要側 — 地方の旅館セグメントは「実稼働率は低いが、販売在庫は高消化」という二層構造

価格を論じる前提として、需要の厚みを2つの指標で確認しておく。マクロの実稼働率は観光庁「宿泊旅行統計調査」による。2025年の全国客室稼働率は61.8%、施設タイプ別ではビジネスホテル75.3%、シティホテル74.2%、リゾートホテル56.9%に対し、旅館は38.4%と大きく見劣りする。旅館業態全体としては、客室の6割が年間を通じて空いている計算になる。

他方、当社がOTA販売在庫の消化状況から推定した稼働率（2026年7月・旅館カテゴリ）は、青森県90.3%、愛媛県88.5%、北海道87.6%、秋田県85.8%、長野県85.7%と、いずれも高水準にある。これは母集団も定義も異なる指標であり、単純比較はできない。ただし両者を並べると、地方旅館の実態として「OTAに出した在庫はよく売れているが、施設全体の客室は埋まりきっていない」という構造が浮かぶ。販売チャネルへの露出、稼働の谷（平日・冬季）、人員制約による販売客室数の絞り込み——このいずれかが効いている可能性が高く、DDで確認すべき最重要項目のひとつになる。

運営指標ベンチマーク — 上場ホテルREITが公表する地方・リゾート系の実績値

案件化の際、想定するADR・稼働・RevPARが業界水準として妥当かを検証するには、上場ホテルREITが月次で公表する実績値が最も信頼できる参照点になる。以下は各REITが自ら公表した数値をそのまま引用したものである（当社側での再集計は行っていない）。

この表の読み方は次の通りだ。地方のビジネス・宿泊特化型が中心のポートフォリオでADR¥9,684・OCC 84.4%（2026年7月実績）、リゾート・旅館型を含むポートフォリオでADR約¥18,500・OCC 74.2%（2026年6月実績）。自治体所有ストックをリノベーションして到達させたい水準は、この2つの帯のあいだ、すなわちADR¥13,000〜¥22,000／OCC 55〜70%のレンジに置くのが現実的である。中国・四国の旅館・リゾート第3四分位¥22,200、クチコミ評価4.30以上帯の中央値¥20,700という当社データとも整合する。

もうひとつ読み取れるのは、リゾート・旅館型のADRが前年同月比でマイナスに振れていることだ。都市型のインバウンド需要が牽引した2023〜2025年の価格上昇局面は、地方リゾートでは一巡しつつある。2026年以降の案件では、市場全体の価格上昇に乗る前提ではなく、施設固有の商品力で価格帯を移動させる前提で収支を組む必要がある。

コンバージョン実績 — 民間譲渡から2年10ヶ月、開業16ヶ月で推定ADRは¥13,000台から¥20,400へ

「制度の外に出ると価格はどこまで動くのか」に対する、当社データで追跡できる直接的な回答が岩手県奥州市の事例である。旧国民宿舎サンホテル衣川荘は、2022年7月に奥州市から民間へ譲渡された。譲受先は永森商事株式会社（現・株式会社リベラ・ホテルズ&リゾーツ）。当初は2024年3月のリニューアル開業を予定していたが、資材高騰などで工期が長期化し、2025年4月25日に「奥州・平泉温泉旅館 ITSUMU（衣紡）」として42室で開業した。譲渡から開業まで2年10ヶ月を要している。

当社が観測した開業後の推定成約ADRの推移は次の通りである。開業月の2025年4月が約¥13,000。2025年11月に約¥16,200、2026年1月に約¥17,100と段階的に上昇し、2026年8月には約¥20,400に達した。開業月比+56.5%、前年同月（2025年8月・約¥14,500）比では+40.4%である。直近12ヶ月の平均は約¥15,600。

ここで注目すべきは、到達水準そのものよりも上昇の形である。開業直後に高価格を打ち出したのではなく、開業から1年半をかけて段階的に価格帯を引き上げている。地方の温泉旅館において、クチコミの蓄積と稼働実績が価格の裏付けとして機能するまでには1〜2シーズンを要するということであり、事業計画上は開業初年度のADRを保守的に置き、2〜3年目で目標水準に到達する設計が現実的だと分かる。開業初年度からいきなり地方旅館の第3四分位を前提に置いた収支計画は、この事例に照らせば楽観が過ぎる。

なお本件は、譲渡から開業までに2年10ヶ月を要し、その間に建設資材の高騰で工期が延びている。後述する建設費インフレの織り込みは、机上の保守化ではなく実際に起きたことである。

案件の出どころ — 自治体はサウンディング型市場調査で先に手法を開いている

自治体所有の宿泊ストックの案件化は、いきなり売買公告から始まるわけではない。多くの場合、その前段にサウンディング型市場調査が置かれる。自治体が事業手法を確定する前の段階で民間から意見・提案を募る対話型の手続きであり、ここに参加できるかどうかが、その後の公募における実質的な優位を左右する。ソーシングの起点は公告ではなく、このサウンディングにある。

実際に公表されている事例を、公開情報の範囲で整理する。

この3件から読み取れる自治体側のパターンは明快だ。第一に、老朽化と耐震が休止・休館の直接の引き金になっている。第二に、自治体は事業手法を1つに絞らずに提示している（指定管理／売却／Park-PFI／コンセッション／賃貸借）。第三に、宿泊事業の継続を必須条件としないケースがある（望洋荘は宿泊を除く活用を照会している）。なお、旧耐震ストックを改修で延命するか建替えに踏み切るかという判断軸については、旧耐震ホテル23.6万室・全客室の19.1%が588棟の分岐点として整理している。

第二・第三の点は、提案する側にとって自由度が大きいことを意味する。躯体を残して用途を組み替える、客室を減らして単価を上げる、宿泊を縮小して日帰り温浴・レストラン主体に切り替える——いずれも制度上は俎上に載る。逆にいえば、自治体の意思決定は「どの手法か」ではなく「誰が修繕負担と雇用を引き受けるか」で決まる。提案書の勝負どころはそこにある。

契約形態別の論点 — 何を取得し、何を負担するのか

制度の裾野は広い。総務省の調査によれば、令和3年4月1日時点で指定管理者制度が導入されている公の施設は77,537施設、うち株式会社やNPO法人などの「民間企業等」が指定管理者となっているのは43.5%・33,708施設で、前回調査から3.1ポイント上昇している。都道府県では公の施設11,301のうち6,721施設に導入され、導入率59.5%。宿泊休養施設はこの調査の施設区分にも含まれており、民間事業者の参画余地は制度上すでに開いている。

老朽化と大規模修繕 — 10年で9億3,000万円、1室あたり1,600万円という現実

自治体所有ストックの案件化で最大の変数は、価格でも稼働でもなく資本的支出である。ここには、公表資料から読み取れる具体的な数字がある。

茨城県の国民宿舎「鵜の岬」は、1971年に開業し、本館は1997年建築のSRC造8階建・延べ10,458㎡、カントリープラザは1989年建築のRC造平屋・741.57㎡という構成である。この施設について策定された長期修繕計画は、今後10年間で約9億3,000万円を投じる内容で、うち外壁改修等の躯体部分を県が約6億5,000万円、建物・設備改修を指定管理者である茨城県開発公社が約2億8,000万円負担する。2025年度は事業費4,123万7,000円で、女子寮3号棟の屋根・外壁改修、カントリープラザ外壁改修、ガス庫屋根補修などを予定している。

当社データベース上の同施設の客室数58室で単純に割ると、10年間で1室あたり約1,600万円、年あたり約160万円。これは築30年前後の施設を「現状の水準で維持する」ためのコストであり、商品力を上げるためのリノベーション費用は別途必要になる。譲渡案件を検討する際、譲渡対価が名目額であっても、この規模の資本的支出が承継されることを前提に置かなければならない。参考までに、上場ホテルREITが開示する保有物件の資本的支出は1室あたり年13万〜62万円の幅にあり（ホテルの資本的支出は1室あたり年13万〜62万円）、築30年前後の公有ストックが要する年約160万円は、この幅の上限をさらに大きく上回る水準にある。

建設費インフレ — 全国の宿泊業用建築は2019年から5年で坪単価+62.5%

比較対象となる新築コストも、この5年で大きく動いた。国土交通省「建築着工統計調査」の宿泊業用建築（工事費予定額÷床面積）から坪単価を算出すると、全国平均は2019年120.3万円、2022年138.6万円を経て、2024年は195.5万円。2019年比+62.5%である。棟数も2019年2,300棟から2024年2,836棟へ回復している。

ただし単価には地域差が大きい。2024年の坪単価は三大都市圏217.4万円に対し、北海道・東北200.3万円、中国・四国156.9万円、九州・沖縄135.3万円。自治体所有ストックが密集する地方圏の新築コストは、三大都市圏より2〜4割低い。これは既存躯体活用の相対的な有利さを削る方向に働く要因であり、「地方だから改修のほうが安い」と自動的には言えないことを意味する。

この単価から新築の1室あたりコストを逆算する。共用部込みで1室あたり50㎡（約15.1坪）を前提とすると、中国・四国では1室あたり約2,370万円、九州・沖縄で約2,050万円、三大都市圏で約3,290万円が新築代替コストの目安になる。既存躯体を活用する改修が1室1,500万円で収まるなら中国・四国の新築代替コストの63%、1室500万円のライトリノベなら21%である。この比率が、既存ストック取得の経済合理性を測る最も分かりやすい物差しになる。実際の開発計画から客室原単位を積み上げた1室あたり建築費はホテル1室の建築費は2,067万円で逆算しており、本稿の坪単価ベースの目安と併せて参照できる。

なお土地については、2026年の地価公示で全国平均が全用途+2.8%（住宅地+2.1%、商業地+4.3%）と5年連続の上昇となり、地方圏でも上昇が継続している。ただし本稿が扱う自治体所有ストックの多くは公園内・海岸沿い・温泉地など、地価の絶対水準が低い立地にある。これらの案件で価値の源泉になるのは土地の含み益ではなく、躯体・温泉権・許認可・営業実績である点は、都市部の物件とは評価の組み立てが根本的に異なる。

開発シナリオ試算 — 30室の温泉ストックを3通りで組む

ここまでの数値を使って、客室30室・温泉付き・築30年前後という典型的なプロファイルの自治体所有ストックについて、3つのシナリオを試算する。ADRは当社の推定成約ADRの実測分布から、GOP率は業態別の一般的な水準から置いた。あくまで簡易試算であり、実際の投資判断には詳細なフィージビリティ・スタディが必要である。

シナリオCが推奨となる理由は、利回りの絶対値ではなく感度耐性にある。ADRを10%引き下げ、かつOCCを5pt引き下げた場合でも、シナリオCの利回りは9.4%を維持する（回収10.7年）のに対し、シナリオBは7.9%まで低下する（回収12.7年）。改修費が2倍以上かかるにもかかわらず耐性が高いのは、減室によって1室あたりの商品力を上げ、GOP率の高い価格帯に移動しているためである。

単一の感度シナリオではなく、想定ADRと想定OCCを同時に振った2軸グリッドで見ると、シナリオCが成立する条件の輪郭がはっきりする。ADRが¥19,980（ベース比−10%）まで下がってもOCC 55%を確保できれば利回りは9.4%を維持し、逆にOCCが50%に留まる場合はADR¥22,200でも9.5%まで低下する。本シナリオの収益性を規定しているのはADR水準そのものより、減室後の24室を年間を通じてどれだけ埋められるかである。

ただしシナリオCには、前掲のコンバージョン事例が示す時間軸を織り込む必要がある。譲渡から開業まで2年10ヶ月、開業から目標ADR到達までさらに1年半。取得から収益が計画水準に乗るまで4年前後を見込むのが実務的で、この期間のキャッシュフローと資金コストを含めた設計が求められる。

デューデリジェンス・チェックリスト — 民間物件のDDに追加すべき12項目

自治体所有ストックのDDは、通常のホテル取得DDに公的セクター固有の論点が上乗せされる。以下は民間物件のDD項目に追加すべきものに絞った。

ソーシングの実務手順

まとめ — 「営業中の公有ストック」は、更地案件と別のリスク・リターン構造を持つ

公営国民宿舎43施設（北海道・東北6、関東・中部11、北陸・関西9、中国・四国13、九州4）は、1979〜1981年度の345か所というピークから約8分の1に減った残存ストックである。当社データベースで名義該当する106件・2,673室、平均25.2室というプロファイルが示すのは、1件あたりでは小さく、面としては無視できない規模の在庫が地方圏に残っているという事実だ。

本稿で確認した数値は次の3つに集約される。第一に、価格の距離。国民宿舎名義38施設の推定成約ADR中央値¥8,800に対し、中国・四国の旅館・リゾート20室以上280施設は中央値約¥15,100、第3四分位約¥22,200。クチコミ評価4.30以上の帯は中央値¥20,700で、到達目標として実証的な参照点になる。第二に、移動の実績。民間譲渡後にコンバージョンした事例では、開業月¥13,000台から16ヶ月で¥20,400（前年同月比+40.4%）へ移動した。第三に、移動のコスト。ある公営施設の長期修繕計画は10年で約9億3,000万円・1室あたり約1,600万円であり、地方圏の新築代替コストは1室2,000〜2,400万円である。

更地・廃校案件との決定的な違いは、営業実績・許認可・温泉権・雇用がすでに存在していることだ。これはアップサイド（立ち上げリスクが小さい）であると同時に、承継すべき負担（修繕・雇用・用途指定）でもある。この二面性を、取得価格ではなく「取得価格＋10年間の資本的支出」という合計額で評価し、地方圏の新築代替コストとの比率で判断する——それが、営業中の公有ストックを案件化する際の基本姿勢である。

そして案件は、公告ではなくサウンディングから始まる。老朽化・耐震を理由とする休止・休館の告示、公共施設等総合管理計画の見直し、サウンディング型市場調査の公表。この3つを常時監視することが、地方案件をソーシングする側にとって最も費用対効果の高い初期投資になる。