ホテル工事費が上がったら誰が払うか — 改正建設業法の価格変動条項、工事費+10%で必要ADR+1.6〜9.9%

ホテルの工事費が契約後に上がったとき、その差額を払うのは発注者か、施工会社か。これまで民間工事では「契約書にどう書いてあるか」と「交渉力」で決まってきたこの問いに、法律が枠をはめた。改正建設業法・入契法は2025年12月12日に全面施行され、資材高騰などに伴う請負代金の変更方法を契約書に書くこと、受注予定者から発注者への「おそれ情報」の通知、変更協議に対する発注者の誠実協議の努力義務、そして著しく低い労務費による見積りや原価割れ契約の禁止がそろった。

本稿では、ホテル開発の発注者・レンダー・竣工前取得を検討する投資家の立場から、①改正で変わった契約実務、②工事費の上振れを配分する3つの契約類型、③国土交通省の建築計画データから取得できた着工前ホテル計画135件の着工・竣工予定の分布、④工事費+5%／+10%／+15%が必要ADRに与える影響を業態別に試算し、⑤延期・中止事例との比較で契約設計が事業判断に効く点を整理する。

改正の全体像 — 2段階で「上がった分の話し合い方」が法定化された

今回の改正（令和6年法律第49号）は段階的に施行された。発注者の契約実務に直接かかわるのは、2024年12月13日の施行分と、2025年12月12日の全面施行分である。前者は上振れが起きたときの手続きを、後者はそもそも無理な金額・工期で契約しないことを定めたと整理すると分かりやすい。

2024年12月の施行分では、受注予定者は主要な資機材の供給の著しい減少や価格高騰、特定の工種における労務の供給減少や価格高騰など、工期や請負代金に影響するおそれのある事象を認めるときは、契約締結までに根拠情報とあわせて発注者へ通知しなければならなくなった。通知した事象が契約後に顕在化すれば、受注者は変更協議を申し出ることができ、発注者はその協議に誠実に応じるよう努めなければならない。

全面施行分では、受注者側にも原価割れ契約と著しく短い工期での契約締結が禁止され、著しく低い労務費等での見積りも禁じられた。注文者がこうした低い金額での見積り変更依頼や契約締結を行った場合、国土交通大臣等による勧告・公表の対象となりうる。勧告の対象となる工事は、政令で通常必要と認められる費用の額が500万円（建築一式工事は1,500万円）以上と定められ、ホテル新築の元請契約はほぼ例外なくこの範囲に入る。労務費については、2025年12月2日に中央建設業審議会が「労務費に関する基準」を勧告し、職種別の基準値が国土交通省から順次示されている。

発注者にとって最も影響が大きいのは、ガイドラインの次の一文だろう。価格等の変動に基づく請負代金の変更と算定方法について、契約書に記載しないことはもとより、記載していても「変更しない」あるいは「変更を認めない」のように協議を前提としない規定である場合には、建設業法第19条第1項に違反する。つまり、請負代金を総額で決めること自体は従来どおりでも、「物価が動いても一切見直さない」という形でリスクを受注者に寄せきる契約は、もはや選択肢にない。ガイドラインは算定方法の書き方の例として「協議して定める。協議に当たっては、工事に係る価格等の変動の内容その他の事情等を考慮する。」旨の記載を挙げている。

民間（七会）連合協定約款 第29条 — 変更事由に「資材の価格の高騰」が加わった

民間のホテル新築で広く使われる民間（七会）連合協定工事請負契約約款も、全面施行と同じ2025年12月12日付で改正された。約款委員会が公表した新旧対照表で請負代金額の変更（第29条）を確認すると、変更点は大きく3つある。

ここで押さえておきたいのは、約款の条文自体は変動率の閾値や発注者・受注者の負担割合を定めていない点である。「1年を超える契約で、1年経過後の未履行部分が適当でないと認められるとき」に変更を請求・協議できるという枠組みであり、いくらを誰が負担するかは協議で決まる。第28条でも同様に、主要な資材の供給の著しい減少その他工期に影響を及ぼす事象や協議の長期化を理由とする工期延長の請求と、誠実協議の努力規定が加わった。約款委員会は、改正日以降に改正前の約款を使う場合、改正内容を契約内容とする旨を特記し、新旧対照表を契約書と一体として綴じ込む取扱いを示している。

工事費の上振れを配分する3類型 — 同じ1億円でも「見積もれる幅」が違う

協議を前提とする条項が必須になったいま、発注者が選べるのは「協議の結論をどこまで事前に決めておくか」である。実務上の選択肢は、次の3類型に整理できる。

3類型の違いを、請負代金20億円・工期24か月のモデル案件で比べてみる。出来高が工期に比例して進み、着工から1年経過後の未履行部分（10億円）に対して物価が10%上昇したと仮定すると、上振れ総額は1.0億円である。算定式型は「変動率2%を超えた部分を発注者負担」とした例である。

この差は、レンダーや竣工前取得を検討する投資家にとって意味が大きい。協議型では発注者が抱える上振れの見積りが「0〜1.0億円」と幅になり、融資のコストオーバーラン枠や取得価格の調整条項も、その上限側で置かざるを得ない。算定式型なら0.8億円という上限が契約時点で読める。実費精算型は負担が1.0億円に確定する代わりに、原価の内訳が開示されるため、仕様調整による削減の機会を発注者自身が取りにいける。どの類型が有利かは一律ではなく、その案件で発注者が「どの不確実性を持てるか」で選ぶものといえる。

なお、このモデルの上振れ1.0億円は総額20億円の5%にあたる。後段の感度分析でいえば「工事費+5%」の水準で、都心宿泊特化型（1室約970万円なら約206室）に換算すると1室あたり約48万円、必要ADRの上乗せは約100円にとどまる。上振れの額そのものよりも、その額を事前に確定させられるかどうかが、資金計画の組み方に効いてくる。

工事費はどこまで上がったか — 宿泊業用の坪単価は2年で+41.1%

契約条項の議論の前提として、工事費の水準を確認しておく。国土交通省「建築着工統計調査」の宿泊業用建築物について、工事費予定額を床面積で割った坪単価は、2011年の69.9万円から2024年には195.5万円まで上がった。とりわけ2022年の138.6万円から2024年までの2年間で+41.1%と、上昇のペースが加速している。

足元の動きについては、建設物価調査会の建築費指数（東京、2015年平均＝100）で、2026年7月の工事原価は事務所（鉄骨造）が前年同月比+5.4%、集合住宅（鉄筋コンクリート造）も+5.4%だった（2026年8月10日公表）。単純にこのペースが続くと仮定すれば、工事費+5%はおおむね1年分、+10%は2年分の上昇に相当する。着工から竣工まで1年を超えるホテル工事では、契約時点の見積りと出来高時点の時価のずれが、決して小さくない幅になりうる。

着工前のホテル計画135件 — 2027年1〜3月着工が84件、いま契約締結期に入る

では、改正法のもとで請負契約を結ぶホテル計画はどれくらいあるのか。国土交通省「建築物動態統計調査」の建築計画データのうち、取得できた200件（取得上限）を集計すると、着工予定日が2026年9月15日以降の案件は135件だった。着工予定を四半期別に並べると、2027年1〜3月が84件（62%）、2026年10〜12月が35件で、これから半年のうちに着工を迎える計画が大半を占める。一般に請負契約は着工前に締結されるため、これらの計画はまさに契約条項を詰める段階にあると考えられる。

※調査時点での確認申請ベース。取得できた計画データの範囲（200件）での集計であり、全国の計画総数ではない。今後の申請追加により件数・客室数は増加する見込みであり、現時点での確定パイプラインの下限値として参照されたい。個別計画の予定時期は、公表後に建築主の判断で変更されている場合がある。

竣工予定は2028年が78件、2029年が44件で、135件すべてが着工から竣工予定まで1年を超える。約款第29条第1項gの「契約締結から引渡しまで1年を超える契約」に該当する工事が大半になる計算である。延床面積の記載がある133件の中央値は1,971㎡、階数の中央値は13階で、主要用途をホテルのみとする計画が101件、事務所・店舗などを併記する複合用途が34件だった。

取得できた範囲では、着工前の計画は東京都の台東区・新宿区・港区・中央区・墨田区に集中している。延床2,000㎡前後・中高層の計画が中心で、1件あたりの工事規模は相対的に小さい。一方、件数は少ないものの複合用途の大型計画は延床数万㎡から数十万㎡に及び、工期も長い。後述するように、1室あたりの床が大きい業態ほど、同じ上振れ率でも必要ADRへの影響が大きくなるため、契約類型の選び方も業態で変わってくる。

工事費+5%／+10%／+15%で必要ADRはいくら上がるか — 業態別の感度分析

工事費の上振れが事業性に与える影響を、客室単価に置き換えて確かめる。客室原単位は既刊 ホテル1室あたりの延床は13〜196㎡ で実測した原単位帯の中央値を用い、坪単価は2024年の宿泊業用195.5万円（㎡あたり約59.1万円）を当てた。3つのモデル業態の1室あたり工事費は、都心宿泊特化型（16.4㎡/室）が約970万円、複合機能型（56.6㎡/室）が約3,350万円、リゾート中小箱（101.0㎡/室）が約5,970万円となる。

試算は次の手順で行った。工事費の増加額に対して年6%の営業利益の増分を確保することを目標とし、客室単価の引き上げ分から販売手数料等を差し引いた85%が利益に残ると仮定する。想定稼働率は宿泊特化型85%、複合機能型80%、リゾート中小箱70%とした。必要ADRの上乗せ額＝工事費増加額×6%÷（365日×想定稼働率×85%）である。参照するADRは、メトロエンジンリサーチの推定成約ADRで、東京都のビジネスホテルが約14,200円（N=894〜924施設）、東京都のシティホテルが約27,400円（N=104〜109施設）、沖縄県のリゾートホテルが約16,600円（N=258〜282施設）だった。

結果は業態で大きく分かれた。都心宿泊特化型では工事費+10%でも必要ADRの上乗せは約200円（+1.6%）で、東京のビジネスホテルの単価水準からみれば、価格戦略の範囲で吸収を検討できる幅といえる。複合機能型は+10%で約800円（+2.9%）。これに対しリゾート中小箱では+10%で約1,700円（+9.9%）、+15%では約2,500円（+14.9%）に達する。1室に割り当てる床が大きいほど、同じ上振れ率が1室あたりの金額として積み上がるためである。

ただし、リゾート中小箱の参照ADRは沖縄県のリゾートホテル全体の中央値であり、客室原単位が100㎡を超える新築の高付加価値型は、これより高い単価帯を想定して計画されることが多い。比率は参照ADRの取り方で変わる点に留意したい。言い換えれば、高付加価値型ほど工事費上振れの吸収を単価の伸びしろに頼る設計になっており、上振れの配分を契約で事前に決めておく価値が大きい業態だといえる。

延期・中止事例との比較 — 「+100%」の世界では契約条項より事業計画の見直しになる

表の右端に置いた「+100%」は、実際に公表された事例の水準を参考にした列である。JR九州は2025年9月26日、博多駅の線路上空にオフィスとホテルを備えた複合ビルを建てる「博多駅空中都市プロジェクト」の中止を発表した。当初435億円と見込んでいた建設費が2倍近くに膨らみ、採算の確保が難しいと判断したと報じられている。帝国ホテルは2026年3月27日、帝国ホテル東京タワー館の解体工事の着工を2030年度末ごろとし、当初計画から約6年遅らせると発表した。建築費やエネルギー価格の高騰が背景に挙げられ、同社は2026年5月14日の中長期経営計画改訂で、本館の建て替え時期も未定とした。

これらはいずれも、請負契約を締結して工事が進む前の段階での判断である。工事費がほぼ2倍という水準では、上の試算でも宿泊特化型で+15.6%、リゾート中小箱ではほぼ参照ADRと同額の上乗せが必要になり、契約でどう配分しても事業計画そのものを組み直す判断になる。逆にいえば、+5〜15%の範囲の上振れは、契約類型と予備費の置き方で事業を継続させる設計の余地がある帯である。着工前の計画の多くが契約締結期にあるいま、この帯をどの類型で受け止めるかが、延期・中止という選択肢を取らずに済むかどうかを分けるポイントになる。

発注者・レンダー・投資家の実務チェックポイント

まとめ

改正建設業法の全面施行で、ホテルの請負契約は「上がった分をどう話し合うか」を契約書に書くことが前提になった。「変更しない」という条項でリスクを受注者に寄せきる選択肢はなく、発注者が選ぶのは協議型・算定式型・実費精算型のどれで上振れを受け止めるかである。

取得できた建築計画データでは、着工前のホテル計画135件のうち84件が2027年1〜3月の着工予定で、いま契約条項を詰める時期にある。感度分析では、工事費+10%に対する必要ADRの上乗せは都心宿泊特化型で約200円（+1.6%）にとどまる一方、リゾート中小箱では約1,700円（+9.9%）に達した。1室あたりの床が大きい高付加価値型ほど、上振れの配分を事前に確定させる算定式型や、原価の中身が見える実費精算型を検討する価値が高い。工事費上昇が続く局面でも、契約設計とADR戦略を一体で組むことで、計画を前に進める余地は十分に残されている。

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