ホテル供給の16.7%が非新築 — 着工統計5,707件を新築・増築・改築で分解

ホテルの新規供給を語るとき、私たちはほぼ無意識に「新築」を前提にしている。だが実際には、廃校、企業保養所、オフィスビル、雑居ビル、旅館の躯体が宿泊施設へと姿を変えている。では、その非新築ルートは全体の何割を占めるのか。本稿では国土交通省「建築着工統計調査」の宿泊業用建築物を工事種別（新築・増築・改築）に分解し、2020〜2024年の5年間で非新築が占める比率を数える。結論を先に置くと、着工統計で数えられる非新築は件数ベースで16.7%、うち改築はわずか0.40%にとどまる。そしてこの数字は、既存ストック活用の実態を過小に示す——なぜなら最も有力な非新築ルートである用途変更（コンバージョン）は、そもそも着工統計に現れないからである。

定義を先に固める — 着工統計が数えているもの、数えていないもの

比率を語る前に、何を数えているかを確定させる必要がある。建築着工統計調査は建築基準法第15条に基づく建築工事届を集計したもので、工事種別は新築・増築・改築の3区分しかない。ここで決定的なのは、建物に手を加えず用途だけを変える「用途変更」は、そもそも着工の対象にならないという点である。

オフィスビルをホテルにする場合、建築基準法第87条により、変更後の用途が特殊建築物（ホテル・旅館は別表第1（い）欄に該当）で、かつ用途変更に係る部分の床面積が200平方メートルを超えるときは確認申請が必要になる。ただしそれは「用途変更の確認申請」であって、新築・増築・改築の工事届ではない。したがって内装と設備を全面的に入れ替えて100室のホテルに生まれ変わったビルであっても、増築や改築を伴わない限り、着工統計には1件も計上されない。

非新築は件数の16.7%、床面積では9.0% — 14年の推移

2020〜2024年の5年間で、宿泊業用建築物の着工は計5,707件。内訳は新築4,753件（83.3%）、増築931件（16.3%）、改築23件（0.40%）である。非新築は954件・16.7%となるが、その97.6%は増築が占め、改築は5年間でわずか23件しかない。

時系列で見ると、非新築比率は2011年の35.0%から段階的に低下し、インバウンド需要でホテル新築が急増した2018〜2020年には13〜14%台まで下がった。その後2021年に20.6%へ戻し、直近の2023年15.4%・2024年15.6%で落ち着いている。分母である新築件数が2016年以降に3倍近く増えたことが低下の主因であり、非新築の絶対件数（直近5年で年間164〜227件）はむしろ安定している。

床面積ベースでは非新築の存在感はさらに小さくなる。2024年の宿泊業用着工床面積は計1,756,286平方メートルで、うち増築156,019平方メートル・改築2,483平方メートル、非新築比率は9.0%にとどまる。1棟あたりの床面積が新築812平方メートルに対し増築183平方メートル・改築155平方メートルと、5分の1程度の規模だからである。非新築は「件数はそれなりにあるが、1件あたりは小さい」という性格を持つ。

当社の計画データとの照合 — 公表される建築計画も新築に強く偏る

着工統計の像が実態と合っているかを、別のデータで検証する。メトロエンジンリサーチが把握する範囲で、完成予定が2025年以降の計画中ホテルは70件。このうち工事種別が記載されていたのは47件で、新築46件（97.9%）、改築1件である。

着工統計の16.7%に対して計画データは2.1%と、両者は整合しない。理由は母集団の違いにある。計画中ホテルは新聞・自治体公表・事業者リリースなど「公表される建築計画」を起点に把握するため、大規模な新築プロジェクトほど捕捉されやすい。一方、既存ビルの内装を入れ替えて宿泊施設にする案件は、プレスリリースが出るのは開業時であって計画時ではない。非新築ルートは着工統計にも計画情報にも乗りにくく、統計的に見えないまま進行していると読むのが妥当である。

非新築ルート5類型と、それぞれにかかる法令の制約

非新築での宿泊施設化を、躯体の前用途で5つに整理する。いずれも建築基準法第87条の用途変更手続きが起点となり、床面積200平方メートル超であれば確認申請を要する（2019年の建築基準法改正で、この基準は100平方メートル超から200平方メートル超へ緩和された）。旅館業法上の「旅館・ホテル営業」と「簡易宿所営業」はいずれも建築基準法上の用途区分では「ホテル又は旅館」に該当し、この点は共通する。

5類型を通して効いてくるのが消防法第17条の2の5である。建築基準法の既存不適格は原則として現状のまま存続できるが、消防用設備等については特定防火対象物（ホテル・旅館はこれに該当）であれば法令改正時に遡及適用される。スプリンクラー設備、自動火災報知設備、誘導灯の設置は、躯体をどう活用するかにかかわらず前提条件として計上しておく必要がある。なお建築基準法の適用そのものを条例で外す3条3号ルートを用意している自治体もあり、その運用実態については建築基準法の適用除外条例は31自治体が詳しい。

経済性 — 改築の坪単価は新築の56%、ただし増築は新築とほぼ同水準

着工統計から工事種別ごとの坪単価を算出する。2020〜2024年の5年間を通算すると、新築145.4万円／坪、増築139.0万円／坪、改築81.6万円／坪となった。ここで注意すべきは、増築の坪単価は新築とほぼ変わらない点である。既存建物に床を足す工事は、小規模で取り合いが複雑なぶん、面積あたりの単価が下がりにくい。着工統計上の「非新築」の97.6%は増築であるから、統計の非新築枠全体を安価な代替ルートと見なすことはできない。その増築が客室数としてどれだけの供給を生んでいるかは、ホテル増築は5年で1.9万室分が室数ベースに換算して検証している。

単年で見ると、2024年は新築191.8万円／坪・増築234.4万円／坪・改築117.7万円／坪と、増築が新築を上回った。2022年の新築144.2万円／坪から2024年191.8万円／坪への上昇は2年で＋33.0%であり、建築工事費の水準そのものが切り上がっている局面にある。

■ 試算前提

100室のホテルを3つのルートで実現した場合の建築工事費を比較する。客室専有18平方メートル・廊下等ロス率20%とし、1室あたり6.81坪、100室で681坪を前提とした。新築の坪単価は2024年実績191.8万円に建設費インフレ率（Turner & Townsend予測 2025年＋5.6%、2026年＋5.3%）を乗じて2026年着工想定の213.3万円とした。改築は2020〜2024年通算の81.6万円／坪を用いる。用途変更ルートは着工統計に現れないため統計値が存在せず、内装・設備工事の坪単価を80万円（感度分析で60万円／100万円）と仮定した。土地取得費・建物取得費・設計監理料・什器備品費・開業費、および工事期間中の機会費用は含まない。業態別に1室あたり建設費がどこまで開くかは、ホテル建設費は1室870万〜7,140万円が3層に分けて整理している。

感度分析では、用途変更ルートの工事費は坪60万円で4.09億円、坪100万円で6.81億円となる。最も保守的な坪100万円の水準でも、新築（2026年着工想定）14.53億円に対して7.72億円・53%の圧縮となる。逆に言えば、用途変更ルートが新築を上回るのは坪213万円を超える工事内容になった場合であり、躯体と基礎を活かす限りそこまで積み上がる想定は置きにくい。

前提のうち結果を大きく動かすのは、用途変更の工事内容（坪単価）と客室の広さである。下表は両者を同時に動かした1室あたり建築工事費で、ロス率20%は据え置いた。新築比は客室面積によらず坪単価の比で決まるため、坪140万円まで内装・設備の工事範囲が広がっても新築の66%に収まる。一方で客室を30平方メートルに広げると、坪80万円でも1室908万円と、18平方メートルの新築（2026年着工想定）1,452万円の6割強まで積み上がる。躯体の階高や竪管位置で客室面積が決まる転用案件では、この面積側の感度を取得価格の検討に織り込んでおきたい。

時間軸でも差が出る。当社の計画67件の実測（ホテル工期の実測）では、ホテルの着工から竣工までは平均2.80年（単独用途1.96年、複合用途4.00年）だった。一方、非新築ルートの1棟あたり床面積は増築183平方メートル・改築155平方メートルと新築812平方メートルの5分の1程度であり、工事規模が小さい。用途変更のみであれば確認申請と内装・設備工事が工程の中心となる。本稿では非新築ルートの工期について統計的な実測値を持たないため、数値としての工期短縮効果は提示しない。工事規模の差から相応の短縮が見込める、という定性的な整理にとどめる。

立地 — 非新築比率は宮城34.6%、東京5.0%。用途地域が選択肢を決める

2020〜2024年の着工を都道府県別に見ると、非新築比率には大きな開きがある。主要15都道府県の中では宮城県34.6%、長野県19.2%、愛知県18.4%、静岡県16.0%が上位で、東京都の5.0%は47都道府県で最も低い。東京は5年間の新築着工264件に対して非新築が14件にとどまり、比率が下がっている。着工統計に現れない用途変更が最も集中しているのも東京都心であると考えられるため、この5.0%をもって「東京では既存ストック活用が少ない」と読むことはできない。

非新築ルートで最初に効く立地条件は用途地域である。建築基準法別表第2により、ホテル・旅館は第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、工業地域、工業専用地域には建築できない。第一種住居地域では床面積3,000平方メートル以下に限られる。既存躯体が手に入っても、建てられない地域であれば用途変更そのものが成立しない。

非新築ルートの典型的な立地について、不動産情報ライブラリの用途地域データを実際に確認した結果が下表である。

まとめ — 建設費が切り上がる局面で、既存ストックは取得原価を抑える現実的な選択肢になる

数字を並べ直す。建築着工統計で数えられる非新築は、2020〜2024年の宿泊業用着工5,707件のうち954件・16.7%。その97.6%は増築で、改築は23件・0.40%にすぎない。床面積ベースでは2024年で9.0%。当社の計画データでも工事種別が記載された47件のうち新築が46件を占める。統計に現れる限りでは、日本のホテル供給はほぼ新築で組み立てられている。

ただしこの16.7%は下限値である。建築基準法第87条の用途変更は、増築・改築を伴わなければ着工統計に一切計上されない。既存ビルを100室のホテルに変える案件が、統計上はゼロとして扱われる。既存ストック活用の実勢を把握するには、着工統計と計画情報の両方を突き合わせたうえで、なお捕捉しきれない領域があることを前提に置く必要がある。

新築の坪単価は2022年144.2万円から2024年191.8万円へ2年で＋33.0%上昇し、2026年着工想定では213.3万円に達する。この局面で、躯体と基礎を活かせる既存ストックは取得原価を抑えられる選択肢として厚みを増す。100室換算で新築14.53億円に対し、改築ルート5.56億円、用途変更ルート5.45億円（坪100万円の保守ケースでも6.81億円）という差は、同じ投資枠でより多くの客室、あるいはより良い立地を取りにいける余地を意味する。

非新築ルートの設計は、建てる前に法令適合の見立てを済ませられるという性格を持つ。用途地域、既存不適格の範囲、二方向避難と竪穴区画の適合、竪管ルートの確保可否——判断材料は取得前のデューデリジェンスで洗い出せる。建設費が高止まりするほど、この見立ての精度が投資リターンを左右する比重は大きくなる。

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