カプセル型の成立地価は坪899万円、ビジネス型の1.28倍 — 1ベッド10.2㎡の床効率を逆算

宿泊施設の用地取得では、1室あたりいくらの土地代まで払えるかが検討の起点になる。ところが同じ延床面積でも、1ベッドあたりに割り当てる床面積が違えば、1つの敷地から生まれる販売ユニット数は数倍変わる。メトロエンジンリサーチ＆コンサルティングの施設マスターで延床面積を確認できたカプセル型16施設の1ベッドあたり床面積は中央値10.2㎡、ビジネスホテル472施設の1室あたり26.6㎡に対して2.6分の1である。本稿では、この床効率を出発点に、2026年地価公示と建築着工統計をつないで、カプセル型が成立する用地価格の上限を都心3モデルで逆算する。

全国237施設・30,453床、上位6都府県に床数の76.4%が集中する

まず供給の輪郭を押さえる。メトロエンジンリサーチ＆コンサルティングの施設マスターで稼働が確認できるカプセル型施設は全国237施設・30,453床（2026年9月時点）。同じ条件で数えたビジネスホテルは6,392施設・644,066室、ホステルは1,050施設・18,213室であり、施設数では宿泊市場のごく一部を占めるにすぎない。しかし1施設あたりのベッド数は中央値114床（N=236施設）と大きく、200床以上の施設が37施設ある。小さな敷地に多数の販売ユニットを積む構造が、施設規模の分布にそのまま表れている。

立地は明確に都市圏へ寄っている。東京都が94施設・12,516床で床数の41.1%を占め、大阪府26施設・4,697床、京都府16施設・1,856床、神奈川県15施設・1,875床、福岡県10施設・1,395床、千葉県9施設・942床が続く。この上位6都府県で170施設・23,281床、床数ベースで全国の76.4%に達する。一方で1施設のみという県も12県あり、ここでは母集団が小さいため参考値として扱う。

市区町村まで落とすと集中はさらに際立つ。最大の集積は大阪市中央区の14施設・2,687床で、東京都台東区13施設・2,097床、港区14施設・1,755床、新宿区10施設・1,736床、東京都中央区11施設・1,595床、福岡市博多区8施設・1,271床が続く。いずれも商業地域が連なり、駅至近で、かつ1区画あたりの敷地が小さい街である。床効率の高い業態が、地価の高いところに集まっているという事実関係がまず確認できる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング／国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・令和8年1月1日時点、用途区分「商業地」の地点中央値）

1ベッド10.2㎡ — 同じ延床1,000㎡が98床になるか38室になるか

ここからが本稿の主軸である。延床面積を販売ユニット数で割った値を業態別に取ると、床の使い方の差が数字で出る。カプセル型は中央値10.2㎡（N=16施設、四分位範囲7.1〜14.2㎡）。ビジネスホテルは26.6㎡（N=472施設、21.3〜34.0㎡）、シティホテルは99.5㎡（N=160施設）、デラックスホテルは129.0㎡（N=46施設）だった。なお、この数値は共用部・大浴場・ロビーを含む延床の総量を分母のユニット数で割ったものであり、カプセル1台の専有面積を指すものではない。

カプセル型の母集団は延床面積を確認できた16施設（東京14・大阪2）で、他業態に比べて小さい。四分位範囲が7.1〜14.2㎡と広いのは、専用棟として建てられた施設と、複合ビルの一部を使う施設が混在するためである。以下の試算では中央値10.2㎡を基準に置き、この幅が結果をどう動かすかも後段で示す。

換算すると分かりやすい。延床1,000㎡を与えたとき、カプセル型は98床、ビジネスホテル型は38室、ホステル型は35室、シティホテル型は10室になる。カプセル型はビジネスホテル型の2.6倍の販売ユニットを同じ床から取り出せる。容積率600%・敷地100坪（330.6㎡）の区画であれば、計画延床は最大1,983㎡。容積消化率85%を見込んで1,686㎡なら、カプセル型で165床、ビジネスホテル型で63室という差になる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング。ホステル・ドミトリー型の分母は客室数であり、1室に複数ベッドを置く運用ではベッドあたり床面積はさらに小さくなる。N<20の業態は参考値。

床1㎡あたりの1泊単価は東京で583円 — ビジネスホテルの533円を上回る

床効率が小さいこと自体は、単価が下がれば相殺される。そこで、推定成約ADRを1ユニットあたり延床面積で割った「床1㎡・1泊あたりの単価」を取る。この指標は、同じ床を与えられたときにどちらの業態が多くの売上を載せられるかを示す。

2025年9月〜2026年8月の推定成約ADR（確定月のみ）を使うと、東京都のカプセル型は¥5,950（対象施設数の中央値N=38）。1ベッド10.2㎡で割ると583円/㎡。同じ期間の東京都のビジネスホテルは約¥14,200（N=914）で、1室26.6㎡で割ると533円/㎡。カプセル型が9%上回る。シティホテルは約¥27,400（N=107）を99.5㎡で割って276円/㎡となり、床の単価密度では半分以下になる。

差が大きいのは地方中核都市である。福岡県はカプセル型585円/㎡に対しビジネスホテル410円/㎡で43%の開き、北海道は556円/㎡対334円/㎡で67%、愛知県は477円/㎡対294円/㎡で62%だった。単価水準そのものが低い市場ほど、床効率の差がそのまま床の生産性の差として残る構図である。逆に京都府はカプセル型432円/㎡に対しビジネスホテル522円/㎡で、カプセル型が下回った唯一の府県だった。京都はビジネスホテルの単価が約¥13,900と東京に迫る水準にあり、床を広く使っても回収できる市場だからである。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（推定成約ADRを業態別の1ユニットあたり延床面積中央値で除した値。カプセル型の対象施設数は東京38・大阪10・神奈川6・福岡6・京都5・北海道4・愛知4・広島3の月次中央値で、N<10の県は参考値）

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（2025年9月〜2026年8月の確定月の平均。2025年11月・12月は確定値が得られないため除外）

客室7㎡か、1人3.3㎡か — 床効率を決めているのは旅館業法施行令第1条

この床効率の差は設計思想の違いではなく、営業許可の種別が定める基準の差に由来する。旅館業法施行令（昭和32年政令第152号）第1条は、営業種別ごとに構造設備の基準を分けている。

第1項第1号は旅館・ホテル営業について「一客室の床面積は、七平方メートル（寝台を置く客室にあつては、九平方メートル）以上であること」と定める。ベッドを置く客室であれば1室9㎡が下限になる。これに対して第2項第1号は簡易宿所営業について「客室の延床面積は、三十三平方メートル（……宿泊者の数を十人未満とする場合には、三・三平方メートルに当該宿泊者の数を乗じて得た面積）以上であること」と定める。宿泊者1人あたり3.3㎡という考え方であり、客室単位の下限面積という概念自体がない。加えて同項第2号は「階層式寝台を有する場合には、上段と下段の間隔は、おおむね一メートル以上であること」と規定しており、2段構成のカプセルを積む前提が条文に織り込まれている。

つまり、1人あたりの客室床面積の法定下限で見ると、寝台を置く1室9㎡と1人3.3㎡の間に2.7倍の差がある。カプセル型の10.2㎡という実測値は、この3.3㎡という下限に共用部・大浴場・ロビー・廊下・設備スペースを積み上げた結果と読める。

整理すると、床効率で効くのは旅館業法側の客室面積基準だけであり、建築基準法の用途地域制限と消防設備の分類はホテル・旅館とまったく同じである。「簡易宿所だから住居系でも建てられる」という理解は誤りで、用地の選択肢そのものは広がらない。広がるのは、同じ用地から取り出せる販売ユニット数の方である。

成立する地価ラインは坪899万円 — ビジネスホテル型の坪700万円に対し1.28倍

ここまでの材料で、用地価格の上限を逆算できる。考え方は単純で、1ベッドが生む年間GOPを目標利回りで割って許容総投資額を出し、そこから建設費を差し引いた残りが土地に払える金額になる。これを1ベッドあたりの敷地面積（1ベッドあたり延床÷容積率÷容積消化率）で割り戻すと、敷地1㎡あたりの上限地価が出る。

東京都の条件（カプセル型ADR¥5,950、ビジネス型¥14,178、容積率600%）で計算すると、カプセル型の1ベッドあたり許容総投資額は約1,390万円、建設費（ソフトコスト込み）が約846万円なので土地に回せるのは約544万円。1ベッドあたり敷地面積は10.2÷6.0÷0.85＝2.0㎡なので、上限地価は敷地1㎡あたり約272万円、坪換算で899万円となる。同じ条件のビジネスホテル型は1室あたり許容総投資額約3,312万円、建設費約2,207万円、土地余力約1,105万円、1室あたり敷地5.22㎡で、上限は敷地1㎡あたり約212万円＝坪700万円。カプセル型はビジネスホテル型より28%高い地価まで許容できる。

ここで注意したいのは、床効率の差が2.6倍あるのに、成立地価の差は1.28倍にとどまる点である。カプセル型のADRがビジネスホテル型の42%水準にあるため、床効率の優位が単価差でほぼ相殺されている。東京のように両業態の床1㎡単価が近い市場では、床効率だけでは決定的な差にならない。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング／国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・令和8年1月1日時点）。棒＝上記前提による上限地価、折れ線＝各区の商業地地価公示の中央値と第1四分位

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング／国土交通省 不動産情報ライブラリ／e-Stat「建築着工統計調査」。建設費は第2段階（2028年想定・¥721,425/㎡）を適用。公示中央値・第1四分位は各区の商業地地点（台東N=47、新宿N=49、大阪中央N=42、博多N=24）

4モデルを見比べると、市場によって床効率の効き方がまったく違うことが分かる。東京ではカプセル型の上限が公示中央値の160%、ビジネス型が125%で、いずれも新築が成立する余地がある。台東区の中央値地点は台東1丁目（秋葉原600m、容積500%、前年比+18.9%）で坪562万円であり、この水準なら両業態とも射程に入る。

新宿区は公示中央値が坪959万円と高く、カプセル型で94%、ビジネス型で73%にとどまる。ただし第1四分位の坪638万円（山吹町・早稲田680m・容積500%の地点が該当水準）であればカプセル型141%、ビジネス型110%となり、駅至近の一等地ではなく1本裏に入った区画であれば成立余地が生まれる。同じ区の中でも、どの地点を取るかで結論が反転する。

大阪市中央区と福岡市博多区では差が桁違いになる。大阪市中央区はカプセル型が坪454万円に対しビジネス型が坪112万円で4.04倍、福岡市博多区は坪755万円対坪179万円で4.21倍。両市はビジネスホテルの推定成約ADRが東京の7割前後にとどまる一方、地価は東京の主要区に迫る水準まで上がっている。単価が追いついていない市場では、床を広く使う業態から先に新築の成立余地が薄くなり、床効率の優位が拡大する。福岡市博多区はカプセル型が公示中央値の131%を確保しており、4モデルのなかで床効率アセットの相対優位が最も明確に出た。

成立ラインを動かすのは稼働率と目標利回り — 感度は坪157万〜1,313万円

前提を振ると結論はどこまで動くか。東京都台東区モデル（容積600%、2028年想定建設費）のカプセル型で、稼働率を65〜85%、目標利回りを4.5〜6.0%で振ると、成立地価は坪157万円から坪1,313万円まで8倍以上の幅を持つ。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング。台東区モデル（容積600%・容積消化率85%・GOP率40%・2028年想定建設費¥721,425/㎡・ソフトコスト15%）

稼働率が結論を最も強く動かす。カプセル型で稼働65%と85%の差は、利回り5.0%のとき坪468万円と坪1,042万円で2.2倍になる。ここで参照しておきたいのが観光庁「宿泊旅行統計調査」2025年・年間値（確定値）の施設タイプ別客室稼働率である。全国の簡易宿所は29.6%で、ビジネスホテル75.3%、シティホテル74.1%を大きく下回る。ただし都道府県別に見ると大阪府73.6%（全国1位）、京都府52.0%（2位）、東京都48.6%（3位）、福岡県44.8%（4位）、愛知県38.2%（5位）と、都市部では様相が異なる。簡易宿所という統計区分には小規模のゲストハウス・民宿が多数含まれるため、都心の大型カプセル型施設の実勢はこの区分平均より上振れする可能性が高い。試算で置いた80%は、東京都のビジネスホテル81.5%に近い都心立地の前提であり、施設タイプ別の全国平均をそのまま当てはめたものではない。この29.6%という水準が低価格帯の供給構造の何を映しているのかは、簡易宿所29.6%が映す低価格帯の成長余地で掘り下げている。

建設費の前提も結論を動かす。第1段階の2024年実績（坪195万円）で計算すれば台東区モデルのカプセル型は坪1,151万円、ビジネス型は坪953万円となり、第2段階（坪238万円）の899万円・700万円より3〜4割高い。建設費が上がるほど土地に回せる余力は減るため、成立ラインは下がる。一方で建設費の上昇は新規供給そのものを抑える方向に働き、既存施設の競争環境を緩めるというアップサイド要因も併せ持つ。業態別に建設費の水準がどこまで開き、それが成立ADRをどれだけ押し上げるかは、ホテル建設費は1室870万〜7,140万円で12商圏に分けて整理した。

高地価区画の代替用途として — 床効率アセットが効く3条件

以上を投資判断に翻訳すると、床効率アセットが選択肢として立ち上がるのは次の3つの条件が重なるときである。

逆に、床効率だけを理由に選ぶ意思決定は成立しにくい。東京都では両業態の床1㎡単価が583円対533円と近く、成立地価の差も1.28倍にとどまる。単価が十分に高い市場では、客室型でも床を回収できるからである。床効率アセットが本当に効くのは、単価の天井が低く、かつ地価が高いという、一見すると開発が難しい市場のほうである。

また、用地の選択肢が広がるわけではない点も繰り返し確認しておきたい。営業許可が簡易宿所であっても建築基準法上は「ホテル又は旅館」であり、住居専用地域・工業地域・工業専用地域では建てられない。消防設備も別表第一（五）項イとして同じ分類に入る。床効率アセットは「建てられない場所に建てられる手段」ではなく、「建てられる場所の経済性を変える手段」である。

最後に、本稿の試算は公示地価を土地代の目安として用いている。実際の取引価格は公示水準を上回ることが通例であり、成立ラインとの比較は保守側に読む必要がある。公示地価と実際の取引価格がどの程度離れるかについては、商業地の取引価格は公示地価の0.86倍、上位25%で1.19倍で10商圏394件を突き合わせて検証している。また、カプセル型の1ベッドあたり延床面積は延床面積を確認できた16施設の中央値であり、四分位範囲7.1〜14.2㎡の幅がそのまま成立地価の幅に転写される。7.1㎡であれば台東区モデルの成立地価は坪1,900万円台に跳ね上がり、14.2㎡であれば坪250万円前後まで下がる。個別案件では実設計の床効率を確定させたうえで再計算することが前提になる。

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