ホテル用地の地籍調査、都市部は進捗30% — 境界確定の遅延9か月で1室60万円

ホテル開発の工程表は、たいてい「用地取得 → 設計 → 確認申請 → 着工 → 開業」という直線で描かれる。だが実務で工程が止まる場所は、その直線の最初の節、つまり「この土地はどこまでが自分の敷地なのか」を公的に確定させる作業にあることが少なくない。隣地所有者の立会いがつかない、相続登記が三代分たまっている、明治期の公図と現況がまったく合わない — こうした事象は、用地の値段には現れないが、確実に期間を消費する。そして期間は、前稿で定量化したとおり年5.9%の速度で費用を生む。

本稿は、その「どこまでが敷地か」を面として示す唯一の全国データ、国土交通省の地籍調査実施状況を、当社が保有するホテルの開業実績・建築計画データと市区町村単位で突き合わせる。結論から言えば、ホテル開発は、地籍が最も整備されていない場所に集中して立地している。

既刊との線引きを先に置く。ホテル用地の保有コストは年5.9%は保有期間が与えられた前提でコストを計算した記事であり、本稿はその期間が延びる原因の側を特定して金額に換算する。所有者の名寄せを扱う所有不動産記録証明制度が「誰が持っているか」の話であるのに対し、本稿は「どこまでが敷地か」の話である。埋蔵文化財や土壌汚染は地下の状態を扱う手続で、所管も根拠法も異なる。地表の線を扱うのが本稿である。

全国53%という数字が、ホテル開発にとって意味を持たない理由

国土交通省が令和8年6月に公表した最新の集計（令和7年度末時点）によると、地籍調査の全国進捗率は53%である。対象面積287,966平方キロメートルに対して累計実績152,838平方キロメートル、令和7年度単年の実施面積は594平方キロメートルだった。土地取引の優先度が低い地域を除いた「優先実施地域」に限れば81%に達している。数字だけを見れば、事業開始から70年を経て過半は終わっているように読める。

しかし、この53%を地帯別に分解すると、ホテル開発が立つ場所だけが取り残されている構造が現れる。農用地は71%、DID以外の宅地は52%、林地は47%。これに対してDID（人口集中地区）は27%にとどまる。法務局が実施する登記所備付地図作成作業の実績を合算しても30%である。市街地の7割は、いまだに筆界が面として確定していない。

さらに重要なのは、その状態が解消に向かう速度である。令和7年度にDIDで実施された地籍調査はわずか21平方キロメートル。全国594平方キロメートルの3.5%にすぎない。予算と人員は、立会いが容易で面積効率の高い林地（445平方キロメートル）に向かっている。効率の観点では合理的だが、開発事業者から見れば、自分が用地を探す場所にだけ手が回っていないことになる。

着手の状況も併せて見ておきたい。全国1,741市区町村のうち、地籍調査が完了しているのは614団体（35%）、実施中が821団体（47%）である。一方で休止中が212団体（12%）、未着手が94団体（5%）あり、合わせて約2割の市区町村では現在、調査そのものが動いていない。用地を検討する自治体がこの2割に含まれる場合、行政側の調査完了を待つという選択肢は事実上存在しない。

京都8%・大阪10% — 宿泊需要の厚い府県ほど地籍が薄い

都道府県別の公表値を並べると、分布は全国平均の周囲に集まらず、両極に割れる。最も高いのは佐賀県99%、沖縄県98%、青森県93%。最も低いのは京都府8%、大阪府10%、三重県10%、滋賀県13%と続き、愛知県・福井県・奈良県が14%、神奈川県・石川県が15%で並ぶ。東京都は25%である。

この並びは、宿泊需要の地図とほぼ反転している。インバウンドの主要目的地であり、ホテル開発が最も活発な京都・大阪が、47都道府県の中で下位2位を占めている。近畿・中部・北陸・関東の府県が軒並み下位に沈む一方、北海道・東北・九州は上位に並ぶ。

ただし都道府県単位の集計は、実務の解像度としては粗い。沖縄県は98%だが、那覇市に限れば83%である。市区町村別の公表データ（N=1,741）まで降りると、政令指定都市の数字はさらに際立つ。京都市1%、札幌市3%、名古屋市7%、千葉市9%、大阪市12%。神戸市と広島市が14%、福岡市22%、仙台市30%、横浜市38%、熊本市47%と続く。東京23区も、渋谷区・荒川区・足立区が4%、江東区・豊島区が5%、文京区・北区が7%、港区8%と並び、最も高い墨田区でも50%にとどまる。

開発室数の59.1%が、進捗30%未満の市区町村にある

ここからは当社データとの突き合わせに入る。2023年以降に開業した30室以上の施設と、国土交通省「建築物動態統計調査」に基づく建築計画のうち今後完成予定のものを合算し、住所から市区町村を特定できた163,773室・448市区町村を母集団とした。これを市区町村別の地籍調査進捗率で層別する。

結果は明瞭である。進捗率30%未満の市区町村は全国1,741団体のうち632団体（36.3%）にすぎないが、そこに開発室数の59.1%が集まっている。20%未満に絞っても50.8%、つまり開発中・開業直後の客室のちょうど半分が、筆界の面的整備が5分の1も終わっていない自治体に立地している。逆に進捗率90%以上の市区町村は団体数では32.3%と最大の塊だが、そこに立つ客室は11.0%にとどまる。

室数で加重平均した地籍調査進捗率は、開業実績ベースで33.8%、建築計画ベースで34.5%となる。全国平均53%はもとより、市区町村の中央値52%も大きく下回る。ホテル開発の重心は、全国平均より20ポイント近く地籍の薄い場所に置かれている。

開発規模上位20市区町村に絞ると、傾向はさらに強まる。上位20団体の合計72,762室に対する室数加重進捗率は23.5%。20団体のうち13団体が進捗30%未満で、その13団体が上位20の室数の77.2%を占める。

この表で目を引くのは、規模最大の大阪市（20,681室）が12%、第2位の札幌市（6,989室）が3%である点だ。両市とも直近3年の供給と今後のパイプラインの双方で全国上位にありながら、面としての筆界整備はほとんど進んでいない。一方、宮古島市100%、那覇市83%、倶知安町80%、浦安市55%のように、開発が活発でも地籍が整っている地域も確かに存在する。問題は全国一律ではなく、立地ごとに条件が二極化しているという点にある。

なお、都道府県単位で地籍進捗率と開発室数の相関を取ると、順位相関は−0.17と弱い（メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング集計・47都道府県の順位相関）。沖縄県のように進捗率98%で開発も旺盛な地域が効いているためである。関係は都道府県ではなく市区町村、より正確には市街地（DID）という単位で現れる。用地検討の際に県単位の統計を眺めても意味がないのは、このためだ。

時間の価格 — 遅延9か月は1室あたり約60万円

ここまでは「どこが薄いか」の話である。次に、薄いことが事業計画にいくら乗るのかを換算する。

地籍調査が入っていない土地で開発を進める場合、事業者は自費で境界確定測量を行い、隣接するすべての土地所有者および道路管理者から立会いと確認を得る必要がある。この工程が円滑に進めば2〜4か月程度で完了するが、権利者の一部が応じない、相続人が多数にわたる、所在が判明しないといった事象が一つでも入ると、工程は自力ではコントロールできなくなる。

その先に用意されている公的手続が、法務局の筆界特定制度である。土地家屋調査士等が代理して申請し、筆界調査委員の意見を踏まえて筆界特定登記官が筆界の位置を特定する。裁判より迅速で費用も抑えられる制度だが、標準処理期間は東京法務局・名古屋法務局で9か月、広島法務局で6か月と各局が公表している。関係者が多い事案や複雑な事案では、標準処理期間を超えることも明記されている。加えて測量費用は申請人負担で、東京法務局は「概ね50万円から80万円くらいの間のものが多い」としている。それでも決着しない場合は境界確定訴訟に進み、期間はさらに延びる。

既刊で算出した用地キャリー年5.9%、開業前3年で1室あたり242万円という係数を月次に割り戻すと、1室あたり月6.7万円となる。4市場のレンジで見れば月3.8万〜8.8万円である。これをそのまま遅延月数に掛ければ、境界問題が事業計画に与える金額が出る。

筆界特定制度の標準処理期間である9か月をそのまま当てると、1室あたり約60万円。150室のホテルなら約9,100万円が、建物に一切変化がないまま計画に乗る。高位の市場前提なら150室で約1.2億円に達する。これは設計変更でも建設費高騰でもなく、純粋に隣地との線引きが決まらないという理由だけで発生する金額である。

重要なのは、この金額が用地取得時の価格交渉には反映されないという点だ。取得価格は面積と単価で決まり、その面積を確定するまでに何か月かかるかは値段に含まれない。時間だけが原価に転嫁されないまま事業者の側に残る構造になっている。

DIDの残りは約8,800平方キロメートル — 現在の速度では200年

では、行政の整備が追いつくのを待つという選択肢は成立するか。数字で確認しておく。

DIDの地籍調査対象面積は12,673平方キロメートル。ここまでの実績は地籍調査分で3,456平方キロメートル、法務局の地図作成事業を合算して3,872平方キロメートルである。残りは約8,801平方キロメートル。これに対する年間の整備ペースは、地籍調査のDID分が令和7年度実績で21平方キロメートル、法務省が令和7年度を初年度として策定した新整備計画が防災・まちづくり型10年で200平方キロメートル、大都市特化型10年で30平方キロメートル、合わせて年23平方キロメートル。両者を足しても年44平方キロメートルである。

単純に割れば約200年。地籍調査分だけで計算すれば約440年になる。これは制度の不備を責めるための数字ではなく、事業者の意思決定の前提として「待つ」という選択肢が存在しないことを確認するための数字である。市街地で用地を仕入れる限り、筆界の確定は自費・自力・自らの工程で処理すべき項目として扱うほかない。

実務で効く3つの打ち手

もっとも、状況は改善の方向にも動いている。令和6年6月28日、地籍調査作業規程準則の改正省令が公布・施行され、土地境界のみなし確認制度が創設された。現地調査等の通知を複数回送っても所有者等から反応がない場合、筆界案を書留郵便等で送付し、到達日から20日以上経過して意見の申出がなければ、確認があったものとみなして調査を進められる（国土交通省 報道発表「土地境界のみなし確認制度の導入へ」令和6年6月27日）。同時に、リモートセンシングデータを活用した航測法の適用区域が農用地周辺（精度区分乙一区域）まで拡大された。

この制度が効くのは「無反応」の類型に対してであり、立会いを積極的に拒む相手や、通知の到達自体が確認できない場合は対象外である。また適用主体は地籍調査を実施する市町村等であって、民間の境界確定測量に直接使えるものではない。それでも、従来なら周辺の土地を巻き込んで「筆界未定」として登記情報が更新され、分筆ができず事実上取引困難な土地になっていた事案の一部が救済されることになる。

まとめ — 境界は「原価」ではなく「工期」として管理する

地籍調査の全国進捗率53%という数字は、ホテル開発の現場には当てはまらない。市街地（DID）では27%、法務局事業を合算しても30%であり、京都市1%、札幌市3%、名古屋市7%、大阪市12%という水準にある。そして当社データと突き合わせると、直近3年の開業と今後のパイプラインを合わせた163,773室のうち59.1%が、地籍調査進捗率30%未満の市区町村に立地している。ホテル開発は、地籍が最も薄い場所を選んで進んでいる。

同じ「用地の時間」を消費する手続と並べると、境界の位置づけがはっきりする。既刊で扱った埋蔵文化財は届出に対する発掘調査の指示が8.2%、土壌汚染は区域指定が年661件と、いずれも「該当すれば重いが、該当するかどうかは案件による」類型のリスクである。これに対して境界の確定は、隣地との立会いと確認を伴う工程として用地を取得するたびに必ず通る点で性質が異なる。市街地の筆界が面として確定していない比率が7割である以上、発生確率の低い偶発リスクとしてではなく、標準工程の一項目として月数と金額をあらかじめ置くほうが実態に合う。

この条件は変えられない。行政の整備ペースから逆算すればDIDの解消には約200年を要し、待つという選択肢は事実上ない。一方で、境界の不確実性が事業計画に乗る金額は計算できる。筆界特定制度の標準処理期間9か月をそのまま遅延として見れば、1室あたり約60万円、150室で約9,100万円。これは用地の値段には現れないが、確実に発生する原価である。

用地仕入れの評価軸に、価格・容積率・用途地域と並べて「筆界の確定容易性」を置く。容積率の側にも同じ性質の落とし穴があり、前面道路の幅員が指定容積率を実質的に切り下げる構造は前面道路4mで容積率600%が240%にで検証している。市区町村別進捗率を初期スクリーニングに使い、進捗の薄いエリアでは工程に余裕月数を持たせ、その余裕月数にキャリー係数を掛けて投資委員会の感応度分析に載せる。境界は取得原価の問題ではなく、工期の問題として管理するほうが実態に合っている。

あわせて読みたい

• ホテル用地の保有コストは年5.9% — 開業前3年で1室242万円、分岐点は地価+6%
• ホテル用地の埋蔵文化財リスク、発掘指示は届出の8.2% — 全国6.8万件・費用644億円
• ホテル用地の土壌汚染、区域指定は年661件 — 届出12,507件から着工が止まる条件
• 京町家の62.6%が幅員4m未満の道に面する — 43条と町家宿の出口
• ホテル計画の34%はチェーンの自社開発 — 建築主69件15,189室を4類型で集計2026
• 前面道路4mで容積率600%が240%に — 商業地974地点で検証、1室あたり土地コスト2.5倍
• 都市計画道路の未改良2.2万km — 計画線がかかる敷地に建つのは2〜3階、53条許可2026
• 京都のホテル用地、高さ20m規制で1室土地コスト+25% — 絶対高さから逆算する成立ライン
• 2026年新規開業の61%は市街化区域の外 — 開発許可・農地転用で変わる開業までの時間