大阪市のホテル投資マップ2026｜24区別ADRと客室10.3万室、55%は中央区・北区

大阪市24区で直近3か月に販売価格が確認できたホテルは678軒・103,433室あり、その55.4%が中央区（36,446室）と北区（20,888室）の2区に集まっている。メトロエンジンリサーチが集計した2026年10月の推定成約ADR（区の中央値）は、此花区が¥26,400、中央区が¥13,000、北区が¥11,600で、西成区は¥5,100だった。前年10月は万博会期（10月13日まで）を含むため、本稿は2024年10月を基準線に置く。この基準で見ると大阪市全体は+13.3%、西成区は+55.6%、天王寺区は+36.0%と伸び、此花区だけが−9.9%となる。本稿では24区の客室分布、区別の単価と6つの型、2025年以降の開業と2027〜2031年の計画、公示地価、高潮・洪水の浸水想定を重ね、用地・既存ホテルの取得をどの区で検討する余地があるかを読み解く。

本稿の客室ストックは、大阪市24区内にある客室数10室以上の宿泊施設（大人専用・モーテルを除く）を対象とし、「稼働中」は直近3か月（2026年9月〜2026年11月）に主要予約サイトで販売価格が確認できた施設を指す（2026年11月5日時点、メトロエンジンリサーチ集計）。同一施設の複数掲載は名寄せして集計した。販売価格が確認できない施設を閉館とは扱っていない。区別の推定成約ADRは確定済みの月（2026年10月まで）のみを用い、対象施設数（N）が5未満の区は参考値として順位・見出しに使っていない。

24区の客室分布 — 10.3万室の55%は中央区・北区に集まる

まずは供給の地図から見ていきたい。稼働中の客室を区ごとに積み上げると、心斎橋・なんば・本町を抱える中央区が240軒・36,446室、梅田・中之島の北区が87軒・20,888室で、この2区だけで市全体の55.4%に達する。3位の浪速区（94軒・11,389室）はなんば南・日本橋・新世界に広がるミナミの外縁で、4位の淀川区（42軒・8,556室）は新大阪駅の西側にあたる。上位4区の合計は77,279室、全体の74.7%になる。

一方で、旭区・城東区・鶴見区・平野区の4区は集計条件を満たす施設がなく、生野区から東住吉区までの6区も合計684室にとどまる。大阪市の宿泊供給は、御堂筋線とJR大阪環状線の内側、それに新大阪と湾岸の点に集中した構造といえる。1軒あたりの平均客室数は北区が240室と大きく、中央区（152室）・浪速区（121室）は中規模の施設が密に並ぶ。300室以上の大型施設は市内に91軒・42,749室あり、客室の41.3%を占めている。

区別の推定成約ADR — 2024年10月を基準線にすると全区が上向く

次に単価を区ごとに並べる。2026年10月の推定成約ADRは、此花区の¥26,400（N=13）が突出し、阿倍野区¥15,000（N=5）、住之江区¥14,800（N=7）、福島区¥14,500（N=6）、中央区¥13,000（N=193）、浪速区¥12,400（N=57）と続く。北区は¥11,600（N=74）、淀川区は¥9,100（N=39）、西成区は¥5,100（N=33）で、最上位と最下位の差は5.2倍になる。

ただし、前年同月比で読むと判断を誤りやすい。2025年10月は万博の会期末を含み、中央区は−21.5%、北区は−22.6%、淀川区は−29.4%と大きく沈んで見えるからだ。そこで万博の影響を受けていない2024年10月と比べると、中央区は+11.2%、北区は+13.8%、浪速区は+17.2%、淀川区は+15.1%と、都心と新大阪はいずれも2年で1割強の上昇を保っている。大阪市全体でも¥10,500から¥11,800へ+13.3%で、万博後の10月は「反動で落ちた月」ではなく「2024年の水準を1割強上回って着地した月」と読むのが妥当だろう。前年比で見た大阪の秋の読み方は、既刊の大阪の秋ADR前年比−15.6%の読み方で詳しく扱っている。

都心2区の月次を重ねると、万博の年の高さがより鮮明になる。中央区は2025年4月から10月まで¥14,500〜¥16,500で推移し、2026年は6月に¥9,300まで下げたあと10月に¥13,000へ戻した。北区も同じ形で、2026年10月の¥11,600は2024年10月（¥10,200）を上回る。夏場の落ち込みは2024年の同月より深い一方、秋の戻りは2024年を超えており、季節の振れ幅が広がったことが読み取れる。

ストック×単価の投資マップ — 大阪市は6つの型に分かれる

客室の量と単価、2024年比の伸びを1枚に重ねると、大阪市の区は6つの型に整理できる。横軸を稼働中客室数（対数）、縦軸を2026年10月の推定成約ADR、円の大きさを2024年10月比の伸び率にとると、都心2区が右上に、此花区が単価の高い左上に、西成区が左下に位置する。

6つの型のうち、取得検討の母集団が厚いのは①と③である。①は客室の量と流動性で選ばれ、③は2024年比の伸び率（+17.2%）と計画の少なさで選ばれる。②と⑤は単価水準こそ都心より低いが、2年間の伸び率がいずれも市平均（+13.3%）を上回り、上位帯の客室が薄いという共通点を持つ。④と⑥は今後の大型供給と開業時期の読みが収益を左右する型といえる。

空いている価格帯 — 淀川区・西区の上位帯、西成区の中位帯

区の中央値だけでは、どの価格帯に受け皿があるかは見えない。そこで稼働中の各施設の推定成約ADR（2026年10月）を5つの価格帯に分け、区ごとの客室構成比を出した。中央区は8千〜1.2万円帯が36.0%、1.2万〜1.8万円帯が28.8%で、1.8万円以上も29.5%ある。北区は3万円以上が17.4%と都心2区のなかでも上位帯が厚く、ここにはウォルドーフ・アストリア大阪（252室、2025年開業）、コンラッド大阪（164室、2017年開業）、ヒルトン大阪（562室、1986年開業）、キャノピーbyヒルトン大阪梅田（308室、2024年開業）が並ぶ。ヒルトン系の4軒だけで1,286室あり、北区の国際ブランドの厚みを示している。

受け皿の薄さが目立つのは3つの区である。1つ目は淀川区で、1.8万円以上の客室は11.6%（913室）にとどまる。新大阪駅の新幹線需要と2024年比+15.1%の伸びを考えると、上質な出張・家族旅行向けの中上位帯は投資機会として検討する余地がある。2つ目は西区で、1.8万〜3万円帯が5.3%、3万円以上は0室だった。本町・肥後橋・北堀江は中央区と北区に挟まれた立地であり、都心2区の上位帯を補う位置取りがとれる。3つ目は西成区で、8千円未満が69.2%、1.2万〜1.8万円帯が0室である。新今宮駅前ではシティエクスプレス by マリオットの2軒（2026年5月開業）などで単価の底上げが進んでおり、中位帯への入口に当たる区といえる。

開業と計画 — 2025年以降の62軒、2027〜2031年の計画

供給の動きは、すでに開業した施設と今後の計画に分けて見る必要がある。2025年1月から2026年10月までに開業し、調査時点で稼働中の10室以上の施設は62軒・7,661室あった。このうち同じ所在地・同規模の施設が以前から掲載されていたもの（改称・ブランド変更による再開業）は28軒・3,647室で、新規の純増は34軒・4,014室になる。区別では中央区が23軒・3,723室と最も多いが、純増は10軒・1,585室で、残りは本町・心斎橋のブランド転換が占めた。北区は7軒・1,203室のうち純増が6軒・1,069室で、ホテル阪急グランレスパイア大阪（482室）とウォルドーフ・アストリア大阪が中心となる。浪速区（純増761室）と西成区（同427室）は中小規模の新築が続いている。

建築計画ベースで2027〜2028年に完成予定の大阪市内のホテル計画は4件・404室で、北区堂島浜の220室（三井ガーデンホテル大阪堂島浜プレミア、40階建ての複合棟の25〜31階）が最大となる。中央区は2026年12月の本町の約200室と2028年8月の本町1-7-1の117室、浪速区は日本橋の2件で計67室にとどまる。足元の稼働中ストックに対する比率では、北区が+1.1%、中央区が+0.9%、浪速区が+0.6%と小さい。新築の計画が限られるぶん、都心とミナミでは既存ストックの競争環境は当面落ち着いて推移するとみられる。本町1-7-1の計画は既刊の大阪・本町ホテル計画2028で1km圏の吸収余地を検証している。なお、建築計画の件数は確認申請ベースであり、今後の申請追加で増える見込みのため、現時点の確定パイプラインの下限値として参照したい。

中長期では、なんばにハイアット セントリック なんば 大阪（267室、2031年）が計画されている。ハイアットは大阪で2024年6月12日にキャプション by Hyatt なんば 大阪（167室）を開業しており、ミナミで2軒目のブランドとなる。ヒルトンは大阪に5軒を運営し、ダブルツリーbyヒルトン大阪城（373室、2024年開業）が大阪城エリアに加わっている。国際ブランドの進出は、中央区・北区の上位帯の単価を支える材料になっている。

夢洲IR — 此花区の稼働中客室に対して+52%の規模

此花区は2029年以降に供給が大きく変わる。大阪府・大阪市の資料では、夢洲のIRは2030年秋頃の開業を想定し、宿泊施設として約2,500室を整備する計画である。USJに隣接する桜島のOsaka Sakurajima Resort（IHG3ブランド・817室、2029年開業予定）と合わせると3,317室で、此花区の稼働中客室4,812室に対して+69%となる。此花区の2026年10月の推定成約ADR（¥26,400）は市内で最も高いものの、2024年10月比では−9.9%と唯一下げており、大型供給の前に区の単価がどこまで持ち直すかが、湾岸型・テーマパーク型の取得判断を左右するだろう。桜島の計画とUSJ2km圏の供給は既刊のOsaka Sakurajima Resort、IHG3ブランド817室が2029年開業で扱っている。

公示地価 — ミナミと新今宮の上昇率が都心を上回る

用地の取得コストは、区の単価と並ぶ判断材料になる。2026年地価公示（1月1日時点）で主要7地点の商業地を見ると、梅田の大深町は1㎡あたり2,470万円（前年比+1.6%）と高水準のまま上昇が緩やかになった一方、難波3丁目は1,060万円（+12.8%）、本町3丁目は461万円（+13.8%）と2桁の伸びが続いた。新大阪駅東側の東中島1丁目は87.5万円（+12.6%）、新今宮に近い浪速区恵美須西2丁目は41.6万円（+14.0%）で、地価の水準は梅田の約60分の1ながら上昇率は7地点で最も高い。単価上昇型の区は用地費が軽く、客室単価の伸びが地価の上昇に先行している局面といえる。

浸水想定 — 高潮は客室の90%、北区・淀川区は3m以上が大半

最後に、取得時のDDで必ず確認したい浸水想定を重ねる。国土交通省「不動産情報ライブラリ」の高潮浸水想定区域（大阪府）に稼働中の各施設の位置を照合すると、区域内にある客室は93,140室で全体の90.0%、想定浸水深3m以上の区域に限っても51,981室（50.3%）にのぼる。区ごとの差は大きく、北区は全室が区域内で3m以上が87.2%、淀川区は3m以上が98.8%、此花区は66.2%だった。中央区は区域内が87.5%でも3m以上は14.0%にとどまり、上町台地の天王寺区（2.1%）と阿倍野区（0%）は区域外の客室がほとんどを占める。

河川の洪水浸水想定（想定最大規模）では、北区の客室の84.1%と淀川区の全室が区域に入り、中央区・西区はほぼ区域外となる。高潮と洪水の両方の区域に重なる北区・淀川区・福島区・東淀川区は、受変電設備や非常用発電機を上層階に置いているか、地下の止水板が整っているかで、保険料や修繕積立の見通しが変わる。逆にいえば、こうした設備の更新をバリューアップ計画に組み込める物件は、取得後の評価を高める余地を持つ。湾岸の埋立地については既刊の埋立地のホテル53軒2.37万室で液状化の観点から整理している。

地図で見る大阪市のホテル分布と計画地

稼働中の678軒を型ごとに色分けし、主な計画地を重ねた。中央区から北区へ御堂筋に沿って客室が帯状に連なり、新大阪・新今宮・天王寺・USJ・咲洲に塊がある構造が見て取れる。

感応度試算 — 稼働率と単価の振れで客室1室あたり売上はどう変わるか

区の単価差を取得判断に落とし込むため、直近12か月（2025年11月〜2026年10月）の推定成約ADRの月次中央値を平均した値を基準に、稼働率を70%・80%・90%と仮定した場合の客室1室あたり年間客室売上（ADR×稼働率×365日）を試算した。10月単月の値は秋の繁忙を含むため、通年の試算には12か月平均を用いている。稼働率は試算上の仮定値で、各区の実績値ではない。

単価差は稼働率の差では埋まらない。稼働率を通年の仮定値として比べると、西成区は稼働率90%と置いても1室あたり約140万円で、中央区の稼働率70%（約296万円）の半分に満たない。逆に此花区は通年の稼働率80%で約618万円と、都心2区の2倍近い水準にある。1室あたり売上は此花区と西成区で約5倍、中央区と西成区でも約2.7倍の差があり、1室あたりで許容できる取得・開発コストもこの差に応じて変わる。用地費の軽い単価上昇型でも、客室単価の伸びが続くことが投資回収の前提になる。

中央区について、単価（12か月平均ADR±10%）と稼働率（70〜90%）の2軸で振ると、悲観ケース（ADR−10%・通年の稼働率70%）の約266万円から楽観ケース（ADR+10%・稼働率90%）の約418万円まで、中位ケース（基準ADR・稼働率80%）の約338万円を挟んで57%の幅がある。直近12か月でも中央区の月次単価は¥9,300（2026年6月）〜¥14,400（2025年11月）と平均の−20%〜+24%の幅で動いており、取得価格の検討では中位ではなく悲観側の売上で返済余力を確かめておきたい。

投資判断への示唆 — 区ごとに異なる取得の論点

ここまでを整理すると、大阪市のホテル投資は「どの区の、どの価格帯を取りにいくか」で論点が分かれる。都心集積型の中央区・北区は、新築の計画が少ないことと2024年比+11〜14%の単価を背景に、既存ホテルの取得とリポジショニングが中心になる。中央区は1.8万円以上の客室が3割を占めており、改装による上位帯への移行で単価を伸ばす余地がある。新幹線結節型の淀川区は、8千〜1.2万円帯に客室の6割強が集まる一方で1.8万円以上が1割強と薄く、上質な中上位帯の新築・コンバージョンに機会がある。ミナミ周縁型の浪速区は、2年間で+17.2%の単価上昇と67室にとどまる計画が、既存物件の収益性を下支えしている。

単価上昇型の西成区・天王寺区は、用地費の軽さと伸び率の高さが魅力で、西成区では1.2万〜1.8万円帯がまだ空いている。テーマパーク型の此花区と湾岸型の住之江区・港区は、2029〜2030年の大型供給を前提に、開業時期の前後で単価がどう動くかを織り込んだ計画が求められる。どの型でも、高潮の想定浸水深と設備の配置を初期のDDで確認しておくことが、取得後の収益を守る前提になる。

よくある質問

Q. 大阪市でホテルの客室が最も多い区はどこか。
A. 中央区である。直近3か月に販売価格が確認できた10室以上の施設で数えると240軒・36,446室あり、大阪市24区の35.2%を占める。北区（20,888室）と合わせると55.4%になる。

Q. 大阪市のホテルの推定成約ADRは2026年10月にいくらだったか。
A. 区の中央値を対象施設数で加重した大阪市全体の値は¥11,800（N=518）で、2024年10月比+13.3%、万博会期を含む2025年10月比は−19.6%だった。区別では此花区¥26,400が最も高く、西成区¥5,100が最も低い。

Q. 2027年以降に大阪市で予定されている主なホテル計画は何か。
A. 建築計画ベースでは、北区堂島浜の三井ガーデンホテル大阪堂島浜プレミア（220室、2027年2月開業予定）、浪速区日本橋の2件（計67室、2027年）、中央区本町1-7-1の117室（2028年8月完成予定）がある。2029年以降は此花区の桜島817室と夢洲IR約2,500室、2031年にハイアット セントリック なんば 大阪（267室）が計画されている。