長期滞在型ホテル ブランド市場地図2026｜3系統の整理と30泊料金を実測

キッチン付きのアパートメントホテル、外資系のサービスアパートメント、そして中長期滞在プランを備えた宿泊特化型ホテル——「長期滞在型ホテル」と一括りにされるカテゴリーの中身は、実際にはかなり異なる3つの系統に分かれている。本稿では日本国内で展開する主要ブランドを系統別に整理し、各社が公表する施設数を出典付きで並べたうえで、東京・京都・大阪の代表施設について1泊あたりの掲載価格水準をメトロエンジンリサーチのデータで実測し、30泊換算の料金レンジまで落とし込む。

長期滞在型ホテルは3系統に分かれる

まず前提の整理から入りたい。国内で「長期滞在向け」を掲げるブランドは、客室設備・運営体制・想定滞在日数の組み合わせによって、おおむね次の3系統に分類できる。どれが優れているという話ではなく、取りにいっている滞在と立地がそもそも違うという理解が出発点になる。

出典：各社公表資料をもとにホテルバンク編集部作成

①と③はどちらも「キッチンがある」点で括られがちだが、1室の想定人数が根本的に違う。①は1ユニットで4〜6名を収容する設計で、家族・グループが分宿せずに済むことが商品価値になる。一方③は単身1〜2名の実務滞在が主戦場で、ミニキッチンと洗濯乾燥機は「荷物を減らして長く泊まれる」ための装備という位置づけだ。この違いは後述する1室あたりの価格水準にそのまま表れる。

②のサービスアパートメント型は、そもそも販売チャネルの重心がOTAではなく法人契約・直販にある点で①③と異なる。したがってOTA上の掲載価格だけを見ても実像には届かない。この点は後段の実測パートであらためて触れる。

各社が公表している施設数（数え方は各社で異なる）

次に、各社が自社で公表している施設数を並べる。ここで強調しておきたいのは、これらの数値をそのまま横並びにして順位やシェアを論じることはできないという点だ。ブランド単位で数える社、グループ全体で数える社、サブブランドを合算する社が混在しており、母集団の定義が揃っていない。以下は各社の公表値を出典付きで引用したものであり、序列を示すものではない。

出典：各社公式サイト・プレスリリースよりホテルバンク編集部作成（引用値は各社公表のまま）

なお2026年は、①の系統に不動産デベロッパーが本格参入した年でもある。三菱地所は2026年2月にアパートメントホテル事業への参入を発表し、築地の1号物件は最大6名収容・一部客室にミニキッチンと洗濯乾燥機を備える構成で、2030年までに10軒という目標を掲げた。既存ブランドの拡大（MIMARUの2030年3,000室目標）と、デベロッパー発の新規ブランド立ち上げが同時に進んでいる局面といえる。アパートメントホテルの坪当たり収益構造については、アパートメントホテル投資の坪当たりNOI構造の分析で掘り下げている。

東京・京都・大阪の1泊単価水準を実測する

ここからは価格の話に移る。メトロエンジンリサーチのデータから、上記ブランドの各施設について2026年6〜8月の最安プラン水準（2名1室利用時・1室あたり・税込）を月次で取得し、ブランド×エリアの中央値を算出した。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

2026年6〜8月・最安プラン水準の中央値。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

まず読み違えを避けたい点を先に置く。この表は「どのブランドが高いか」を示すものではない。1室あたりの単価は、その1室が何人を収容する設計かによって決まる。MIMARUの東京¥52,100は4〜6名が1ユニットに滞在できる客室の価格であり、東急ステイの¥16,700やヴィラフォンテーヌの¥11,800は単身・2名利用を主軸に設計された客室の価格である。同じ「長期滞在型」でも、比較しているのは異なる商品だ。

そのうえで系統ごとの構造を読むと、①のキッチン付きアパートメント型はエリア差が大きい。MIMARUは東京¥52,100に対し京都¥36,200・大阪¥41,400で、東京が3都市で最も高い水準にある。Minnは東京¥22,600に対し京都¥10,700・大阪¥8,200と、東京と関西の開きがさらに大きい。関西2都市では小型ユニット中心の商品が厚く、価格帯の下限が東京より明確に低い位置にあることがわかる。

③の中長期滞在プラン提供型は、東京での1室単価が¥11,800〜¥16,700のレンジに収まり、3系統の中で最も安定している。単身の実務滞在に対して予算が読みやすい商品を、駅至近の立地で面として供給している点が、この系統の強みとして機能している。

②のサービスアパートメント型については、東京のN=3という母数の小ささ自体が重要な情報だ。この系統は法人契約・直販の比重が高く、OTA上に出てくる在庫が限定的なため、掲載価格の集計だけでは実勢を捉えきれない。掲載価格の分析対象としては薄く、事業としての厚みとは別の話である点に注意したい。この系統の事業としての成立条件は、サービスアパートメント投資の坪当たり経済性で立地別に整理している。

30泊に換算すると — 連泊割を織り込む前の上限目安

1泊単価を30倍すると、長期滞在の予算感がつかみやすくなる。ただしこれは連泊割引をまったく織り込まない上限目安である点を強調しておきたい。東京都内で「連泊」を冠して公開されているプラン名902件を集計すると、実に80%が連泊割引を訴求要素として掲げている。実際の30泊料金は、以下のレンジの下側、あるいはそれより下に着地するとみるのが妥当だ。連泊割引が何泊目からどの程度効くかは、ホテルの長期滞在割引は何泊から効くかで実測している。

東京都内の施設のみ。バーは25〜75パーセンタイル、縦線は中央値。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

東京の30泊換算レンジ（25〜75パーセンタイル）は、ヴィラフォンテーヌが約35万〜38万円、東急ステイが約44万〜70万円、Minnが約62万〜86万円、MONday Apartが約62万〜82万円、MIMARUが約139万〜206万円となった。系統③が30万円台〜70万円台、系統①のうち中小型ユニット中心のブランドが60万円台〜80万円台、大型ファミリーユニット中心のMIMARUが130万円超という三層構造が見える。

この三層は、そのまま「誰の予算から支払われるか」の違いに対応している。30万〜70万円のレンジは企業の出張旅費・プロジェクト経費で吸収できる水準であり、③がここに厚く配置されているのは合理的だ。60万〜90万円のレンジはグループ旅行の総額を人数で割ることで成立し、130万円超のレンジは分宿を回避できることそのものに価値を置く家族・グループ需要が支える。事業として見るなら、狙う予算の出どころを決めてから客室ユニットを設計する順番になる。

東京の分布 — 上野・浅草・日本橋への集中

立地も系統ごとに分かれる。東京都区部で当社がOTA上の掲載を確認した主要ブランド83施設を地図上に配置すると、系統ごとに明確な偏りが現れる。

円の大きさは客室数。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

キッチン付きアパートメント型（濃い青）は上野・浅草・蔵前・日本橋といった台東区〜中央区北部の下町エリアに濃く集中している。観光動線に近く、既存建物のコンバージョンや中規模用地の取得がしやすい立地条件が重なるエリアだ。一方で中長期滞在プラン型（淡い青）は新宿・渋谷・五反田・銀座・池袋など、山手線の主要駅周辺に面として分散している。ビジネス滞在の発地・着地に合わせた配置になっている。

サービスアパートメント型（紺）は丸の内・新宿など、法人需要と外国人駐在の居住エリアに近い位置にある。3系統が同じ都市の中で、ほとんど重ならない立地戦略を取っていることがこの地図から読める。逆に言えば、東京での新規参入を検討する際、系統を決めた時点で候補立地はかなり絞り込まれる。

供給はいつ積み上がったか

本稿で扱った主要ブランドについて、当社がOTA上で掲載を確認した施設の掲載開始年を集計した（N=103施設・6,829室）。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（OTA掲載確認ベース、N=103施設）

2018年に13施設、2020年に18施設、2021年に14施設、2022年に15施設と、2018〜2022年の5年間に集中して積み上がっている。訪日需要の拡大期に計画され、コロナ禍を挟んで竣工・開業したストックがこの山を形成した。2023年以降は年6〜10施設前後に落ち着いて見えるが、この減速はそのまま供給の縮小を意味しない。当社の集計はOTA掲載を確認した時点をベースにしており、直近年ほど構造的に過少カウントになる。2024〜2025年開業のうちOTA掲載が開業前から出ていた施設は限られ、掲載は開業後に順次追加されるためだ。

実際、各社が公表している中期目標を積み上げると、直近の数字が示すより厚いパイプラインが存在する。MIMARUは2030年3,000室、三菱地所のWAYPOINTは2030年までに10軒、アスコットジャパンは2026年10月に新宿で179室を開業する。既存ブランドの拡大と新規参入が同時に走っており、2020年前後とは異なる担い手構成で次の山が形成されつつある局面といえる。

B2B視点での論点整理

ここまでのデータから、運営・投資の観点で押さえておきたい論点を3つに整理したい。

第一に、系統の選択は客室ユニット設計と不可分である。1室で4〜6名を収容する設計にするか、単身1〜2名を前提にするかで、1室単価は東京で¥11,800〜¥52,100という4倍超のレンジに分かれる。これは価格戦略の巧拙ではなく、商品設計そのものの帰結だ。同じ延床面積でも、ユニットを大きく取れば室数は減り1室単価は上がり、小さく取れば室数は増え1室単価は下がる。どちらのRevPAR構造を取るかを先に決める必要がある。

第二に、立地の選択肢は系統を決めた時点でほぼ確定する。東京の分布が示すとおり、キッチン付きアパートメント型は台東区〜中央区北部、中長期滞在プラン型は山手線主要駅、サービスアパートメント型は法人需要エリアという棲み分けが成立している。既存ブランドが厚いエリアに同系統で入るなら差別化の設計が、薄いエリアに入るなら需要の実在確認が、それぞれ先に必要になる。

第三に、価格の建て付けは連泊割引の設計が本体になる。東京の「連泊」プラン名902件のうち80%が連泊割引を掲げ、32%が「長期滞在・暮らす」という滞在イメージを、12%がキッチン家電を訴求している。30泊換算の上限目安と実勢の差は、この割引設計の中にある。1泊単価の高低より、何泊目からどれだけ引くかの設計が長期滞在商品の収益性を左右する。

まとめ

「長期滞在型ホテル」という括りの中には、キッチン付きアパートメントホテル型・サービスアパートメント型・中長期滞在プラン提供型という3つの異なる商品が同居している。客室の想定人数、販売チャネルの重心、立地の選び方がそれぞれ異なり、東京の1室単価は¥11,800から¥52,100まで4倍以上に分かれる。30泊換算では30万円台から130万円超までの三層構造となり、それはそのまま出張旅費・グループ旅行予算・家族滞在という支払い主体の違いに対応している。

供給面では、2018〜2022年に集中して積み上がったストックの上に、MIMARUの2030年3,000室目標や三菱地所のWAYPOINT立ち上げといった次の波が重なりつつある。各社の公表施設数は数え方が揃っておらず横並びの序列づけには向かないが、系統別に整理して価格と立地を重ねれば、市場の構造は十分に読み取れる。参入・拡大を検討する側にとって重要なのは、どの系統でどの予算帯を取りにいくかを先に決めることだろう。