長期滞在型ホテル ブランド分類2026｜3タイプの30泊換算は33万〜470万円

「長期滞在型ホテル」という呼び方は、実際には課金構造も客室仕様も想定需要もまったく異なる三つの業態をひとまとめにしている。プロジェクト要員の長期派遣先を探す法人手配担当、中長期滞在の受け皿を検討する運営者、そしてアパートメントホテルの開発可否を判断する投資家にとって、この区別があいまいなままでは比較の土俵が成立しない。本稿では国内で展開する長期滞在型ホテルのブランドを①サービスアパートメント型 ②マンスリー対応ビジネスホテル型 ③アパートメントホテル型の3タイプに整理し、各タイプの特徴・展開エリア・そして施設単位で集計した30泊換算の価格帯を示す。

長期滞在型ホテルを3タイプに分解する

三つのタイプを分ける軸は、客室内に生活機能をどこまで内製しているか、そして料金がどの単位で決まるかの2点である。この2軸で切ると、同じ「長期滞在」でも調達の実務がまったく違うことが見えてくる。

出典：ホテルバンク編集部作成

実務上いちばん効くのは、②が日次料金の積み上げで価格が決まるのに対し、①は月額契約が原則という違いである。②はOTA等の公開情報からそのまま価格が読めるが、①は日次で出ている価格を30倍しても実際の契約条件には届かない。③はその中間で、日次販売が主流ながら定員が大きいため、1室単価ではなく1人あたりで比較しないと判断を誤る。

30泊換算の価格帯は33万円から470万円まで広がる

まず②マンスリー対応ビジネスホテル型と③アパートメントホテル型について、ブランドごとに施設単位の掲載価格を集計し、30泊換算のレンジを並べた。バーの左端がP25、右端がP75、白い縦線が中央値である。ブランドの並びは五十音・アルファベット順で、価格順ではない。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

②の7ブランドは30泊換算でおおむね33万〜67万円のレンジに収まる。ブランド間の中央値の差は最大でも約1.7倍で、価格帯としては連続している。対して③は74万〜382万円と幅が広く、同じ「アパートメントホテル」でも中身が大きく違うことがわかる。両タイプを合わせると、30泊換算の下限（東横INNのP25で33.4万円）と、後述する①の上限（アスコット丸の内東京の470.2万円）の間には約14倍の開きがある。

②マンスリー対応ビジネスホテル型（ブランド別）

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（2025年9月〜2026年8月の確定月・施設別中央値をもとに集計。展開エリアは掲載施設が多い都道府県を列記したもので、施設数の順位付けではありません）

このタイプの強みは、価格が読みやすいことと、全国どこでも同じ品質の滞在を調達できることにある。客室は宿泊機能に絞られている分、館内の大浴場・朝食・コインランドリーといった共用機能でタイプ①③に近い生活体験を成立させており、清掃とリネン交換がホテル標準で継続する点は長期の受け入れ側にとって管理コストの低さにつながる。アパホテルとスーパーホテルは全国主要都市を面で押さえており、複数拠点に人を配置する案件で拠点間の条件を揃えやすい。東横INNとくれたけインは30泊換算の予算を最も抑えやすいレンジに位置し、コンフォートホテルは地方中核都市での選択肢が厚い。ホテルマイステイズ（運営：アイコニア・ホスピタリティ、2025年7月に株式会社マイステイズ・ホテル・マネジメントから社名変更）とホテルリブマックスは、長期滞在プランを商品として前面に出しているブランドとして位置づけられる。

③アパートメントホテル型（ブランド別）

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（掲載価格は2名1室利用時の1室あたり料金・税込。このタイプは定員4〜6名の客室が中心のため、1室あたりの水準は高く出ます）

③の価格差は、客室の定員と面積の差をそのまま映している。MIMARUは1室あたりの定員を大きく取ったファミリー・グループ向けの設計で、30泊換算のレンジも他ブランドより一段上に位置する。運営するコスモスホテルマネジメント（大和ハウスグループのコスモスイニシア傘下）は2026年9月時点で28棟・約1,500室を運営し、2030年に3,000室体制を掲げている（出典：大和ハウス工業ニュースリリース 2026年8月26日）。一方でグランドベースは1施設7室前後の小規模物件を西日本の中核都市に面展開する形をとり、運営はREQREA。SQUEEZEが運営するMinnは東京・京都・大阪を軸に北海道・北陸へ広げており、2026年には福岡・博多への展開も公表している。Rakuten STAYは都市部の駅前型から山梨・神奈川・沖縄のヴィラ型まで幅があり、レンジの広さはその構成の反映である。

サービスアパートメント型は施設単位で見る — 日次販売はごく一部

①サービスアパートメント型は国内の展開数がそもそも限られており、ブランド単位で価格帯を語れるほどの母集団がない。そこで施設単位で並べた。この業態は月単位の定期借家契約や月額契約が本流で、OTA等に出ている日次価格は空室を埋める補完チャネルという位置づけになる。したがって以下の数値は「日次で買った場合の水準」であり、月額契約の提示条件とは別物である点に注意してほしい。マンスリーマンションとの制度上の違いや、家族帯同で滞在する場合の選び方についてはサービスアパートメントとは？マンスリーマンションとの違いと家族の長期滞在での選び方で整理している。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（2025年9月〜2026年8月の確定月。フレイザースイート赤坂東京は観測月数3ヶ月と少なく、参考値）

同じブランドでも施設によって性格が分かれる点に注目したい。オークウッドは「プレミア」「レジデンス」といったレジデンス色の濃いラインと、ホテル運営を前面に出したラインを併走させており、京都御池はホテル寄りの運用であるため30泊換算でも61.9万円と②の上位に近い水準に着地している。逆に丸の内・赤坂といった都心中枢の物件は、駐在員の社宅代替という需要にそのまま応えるレンジにある。なお月額契約の公表例として、オークウッドアパートメンツ白金の3ベッドルームは月額130万円からで案内されている（出典：東京サービスアパートメント掲載情報、2026年9月18日確認）。日次販売の30倍という読み方が、この業態では上限側に寄ることが数値からも裏付けられる。

「日次×30」と公表マンスリー料金の乖離をどう埋めるか

ここが調達実務のいちばんの勘所である。本稿の30泊換算はあくまで日次の掲載価格を単純に30倍した参考値であり、各社が公表する長期滞在プランの水準はこれより下に分布する。たとえばホテルリブマックスは長期滞在向け商品「ホテルビズマンスリー」について月額（30泊）10万円からと公表している（2021年2月26日発表、エリアにより異なる）。同ブランドの日次掲載価格から計算した30泊換算の中央値は48.0万円で、日次販売と月額プランでは参照している前提そのものが違うことがわかる。滞在型ホテルとして洗濯乾燥機付き客室を備える東急ステイも、31泊までを対象とした中長期滞在プランを公式に案内している。共立メンテナンスもドーミーインブランドでウィークリー・マンスリー利用向けのプランを展開しており、出張・ワーケーション・仮住まいの需要を受けている。

当社が別途集計した実測では、連泊割引はおおむね7泊で約15%、30泊で約20%が相場である（泊数ごとの効き方はホテルの長期滞在割引は何泊から効く？7泊で15%・30泊で20%が実測相場で検証している）。つまり「日次掲載価格×30×0.8」あたりが、プラン経由で買える現実的な上限の目安になる。そこからさらに下げる余地は、①長期滞在専用プランの有無 ②直接契約・法人契約の可否 ③シーズンの選び方、の三つで決まる。特に③の効き方は大きく、同一施設でも週によって1.5倍以上の差が出る。長期案件の開始週を1週間ずらすだけで総額が変わるという点は、複数名を長期に配置する法人手配で最も再現性の高いコスト削減余地である。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

客室規模と価格の関係を散布図にすると、3タイプが別々の領域を占めていることがはっきりする。②は1施設あたり70〜200室規模で30泊換算35万〜60万円の帯に密集し、③は1施設7〜45室の小規模で価格帯は上に広がる。①は大型かつ最上部に位置する。ここで重要なのは、③の1室単価が高いのは定員が大きいためであり、4名で滞在する案件では1人あたりに直すと②と競合しうるという点である。プロジェクトチーム単位で人を送り込む場合、1室4名利用のアパートメントホテルは1人あたりの月額で②の水準を下回る場面が出てくる。

展開エリア — 地方案件は②に依存し、③は4都市に集中する

タイプ別に掲載施設の所在地を集計すると、調達可能性の地域差が明確になる。本稿で対象とした③アパートメントホテル型6ブランド計210施設のうち、東京都・京都府・福岡県・大阪府の4都府県で63.8%を占める。対して②マンスリー対応ビジネスホテル型7ブランド計1,104施設は47都道府県すべてに分布し、上位4都道府県のシェアは40.9%にとどまる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

この差は投資・開発の観点でも読める。③は訪日ファミリー・グループ需要が厚い都市に選択的に張る業態であり、京都府のシェアが③で13.3%に対して②では1.9%という差はその性格をよく表している。逆に福岡県は③で12.9%と高く、西日本を地盤に小規模物件を面で積む事業者の動きがここに出ている。①サービスアパートメント型の掲載は東京・大阪・京都・神奈川に限られ、12ヶ月のうち11ヶ月以上にわたって価格を観測できたのは6施設だった。

したがって、地方・郊外のプロジェクトに30泊以上の宿泊を手配する場合、実務上の選択肢は②にほぼ収斂する。逆に都心・京都・福岡でキッチン付き・多人数就寝を要件にするなら③が現実的な解になる。要件定義の順序としては、「エリア → 必要な生活機能 → 1人あたり予算」の順に絞ると、比較対象のタイプが一つに定まりやすい。

供給側の動き — 大手ブランドの参入が続く

長期滞在領域には大手の新規参入が続いている。三菱地所ホテルズ＆リゾーツは2026年4月1日に新ブランド「WAYPOINT」の1号物件を東京・築地に開業し、2030年までに10軒の展開を計画している。ヒルトンも2026年に「アパートメント・コレクション」をロッジングカテゴリーの新たなコレクション・ブランドとして加えており、同社資料では家具付きアパートメントを扱うブランドとして3軒・1カ国と記載されている（国内の展開軒数は同資料に記載なし）。前掲のMIMARUの3,000室計画とあわせると、都市部の中長期滞在在庫は今後数年で厚みを増す方向にある。この2ブランドが開発案件としてどう成立するかは、三菱地所WAYPOINT×ヒルトンApartment Collection — アパートメントホテル投資の坪当たりNOI構造を分析で坪当たりNOIの観点から検討している。

運営者・投資家の視点では、この供給拡大がどのタイプに効くかを見極める必要がある。③アパートメントホテル型は1室あたり定員が大きく、同じ客室数でも収容力が②の2〜3倍になる。つまり客室数ベースの供給指標だけでは需給の実像を捉えにくい。エリアの中長期滞在キャパシティを評価する際は、客室数ではなく定員ベースで積み直すこと、そして②の連泊在庫という「見えにくい供給」を勘定に入れることの両方が要る。②は普段は日次の出張需要を受けながら、長期案件が入れば同じ在庫で対応できるため、供給の弾力性という意味では最も大きい。

まとめ — 比較の土俵を先に決める

本稿で確認できたことを整理する。第一に、長期滞在型ホテルの30泊換算コストは、掲載価格ベースで33.4万円から470.2万円まで約14倍の幅がある。この幅はブランドの優劣ではなく、客室の生活機能と定員の差、そして立地の差である。第二に、②マンスリー対応ビジネスホテル型はブランド間の中央値差が最大1.7倍程度に収まっており、全国47都道府県で調達可能という点で長期案件の基準線になる。第三に、日次の掲載価格を30倍した値は上限側の目安であり、長期滞在プランを経由すれば実測でおおむね20%程度、ブランドによってはそれ以上の差が生じる。

調達・投資の判断に落とすなら、確認すべきは次の5点に集約される。(1)対象エリアにどのタイプが存在するか、(2)必要な生活機能はキッチン・洗濯までか、宿泊機能と共用設備で足りるか、(3)1室単価ではなく1人あたり月額で比較しているか、(4)長期滞在プラン・法人契約の提示条件を取れているか、(5)開始週をずらせる余地があるか。この5点を先に決めてから価格を並べれば、14倍の幅は3〜4倍程度の比較可能なレンジに収束する。

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