所有不動産記録証明は1通1,600円｜休眠旅館の名義を名寄せする取得の入口と30室の利回り試算

休眠している旅館を再生しようとすると、最初に行き当たるのは価格交渉ではなく「この宿の土地と建物は、いま誰の名義で、何筆あるのか」という確認作業である。2026年2月2日、法務局で所有不動産記録証明制度の運用が始まった。特定の人（または法人）が所有権の登記名義人になっている不動産を、登記官が全国分まとめて一覧にし、証明書として交付する制度で、手数料は書面請求で検索条件1件あたり1,600円である。本稿では、この制度を宿泊資産の取得実務にどう組み込めるかを、制度の射程、宿特有の権利構造、旅館ストックの規模感、取得前チェックリストの公表手数料、そして30室級旅館の利回り試算の順に整理する。

本稿の位置づけ — 売却ルート・許可承継・税評価の「一段手前」

宿の取得に関わる論点は、いくつかの層に分かれている。担保に入った宿が競売や任意売却でどう市場に出てくるかという売却ルートの話、事業譲渡や株式譲渡で旅館業の許可がどう引き継がれるかという許認可承継の話、そして相続税評価や事業承継税制の期限が資本構成をどう動かすかという評価額・税負担の話である。ホテルバンクではこれらを個別に扱ってきた。

本稿が扱うのは、それらの前提となる「どの不動産が、誰の名義で存在しているか」を把握する手続きである。売り手と買い手が合意しても、対象の土地建物が漏れなく特定できていなければ、売買契約も担保設定も許可申請も組み立てられない。とりわけ家族経営で数代続いた旅館では、名義が一つにまとまっていないことが珍しくない。所有不動産記録証明制度は、この確認作業の入口を一つ増やす制度といえる。

制度の要点 — 名義人単位で全国の不動産を一覧にする

法務省の案内によると、所有不動産記録証明制度は令和8年（2026年）2月2日に始まった。登記官が、特定の者が所有権の登記名義人として記録されている不動産を一覧的にリスト化し、証明書として交付する。これまでは、不動産の所在地が分からなければ登記記録にたどり着けず、相続人が被相続人の不動産を探すには固定資産税の課税明細や市区町村ごとの名寄帳を一つずつ確認する必要があった。新制度では、全国の法務局・地方法務局（支局・出張所を含む）で請求でき、対象地がどの都道府県にあっても一度の請求で名義人単位の一覧が得られる。

取得を検討する側から見て最も重要なのは、請求できるのが名義人本人と相続人等に限られる点である。再生スポンサーや金融機関が第三者として直接請求することはできないため、実務では売り手側のオーナーや相続人から委任を受けて請求する、あるいはオーナーの顧問である司法書士・税理士が手続きを担う形になる。デューデリジェンスの初期段階で「所有不動産記録証明書の提出」を売り手への依頼事項に加えておくと、後工程の確認範囲を早く確定しやすい。

同じ時期に動いた登記ルール — 相続登記・住所変更・国庫帰属

この制度は単独で導入されたものではなく、所有者不明土地の解消に向けた民法・不動産登記法の一連の改正の一部である。宿泊資産の承継を考えるうえでは、次の3つをあわせて押さえておきたい。

第一に、相続登記の申請義務化が2024年4月1日に始まっている。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記をすることが法律上の義務になり、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象となりうる。施行日より前に相続した不動産も対象で、2027年3月31日までの登記が求められる。期限内に相続人であることを申し出る「相続人申告登記」という簡易な手続きも設けられたが、遺産分割が成立した後の登記には使えない。

第二に、住所等変更登記の義務化が2026年4月1日に施行された。所有権の登記名義人の氏名・住所（法人は名称・住所）に変更があった場合、変更日から2年以内の登記が必要になり、正当な理由なく怠れば5万円以下の過料の対象となりうる。施行日前の変更も対象で、2028年3月末までの登記が求められる。所有不動産記録証明の検索は登記記録上の住所と照合するため、住所変更の登記が進むほど一覧の網羅性も上がる関係にある。

第三に、相続土地国庫帰属制度（2023年4月27日開始）は、宿の承継では選択肢になりにくい。法務省の概要では「建物がある土地」は申請の段階で却下される要件に挙げられており、担保権が設定されている土地、境界が明らかでない土地も同様である。審査手数料は土地1筆あたり14,000円だが、本館や別館が建つ敷地は建物を解体しない限り対象にならない。つまり建物付きの宿は、国に引き取ってもらう出口ではなく、誰かが引き継いで使うことを前提に権利を整える必要がある。ここに、再生スポンサーにとっての承継余地がある。

宿泊資産で名寄せが効く構造 — 別筆・別名義・共有持分

旅館の敷地は、創業時から一体で登記されているとは限らない。客室を増やすたびに隣地を買い足し、別館を建て、駐車場や従業員寮を確保してきた宿では、利用上は一つの施設でも登記上は多数の筆と建物に分かれ、名義も時期によって異なることが多い。以下は典型的な構造を示すための仮想例である。

この仮想例では、利用上ひとつの宿が、土地6筆・建物3棟、名義人は法人を含めて少なくとも3系統に分かれている。源泉地の権利形態は施設の価値に直結するため、源泉の保有形態とバリュエーションの論点と合わせて確認したい。共有持分は相続のたびに細分化しやすく、所在が分からない共有者が一人いるだけで、売却や大規模改修の意思決定が止まりうる。

この点については、2023年4月1日施行の民法改正で共有制度が見直されている。所在等が分からない共有者がいる場合、他の共有者は地方裁判所の決定を得て、その持分を取得したり、その持分を含めた不動産全体を第三者へ譲渡したりできるようになった。手続きには時間がかかるため、後述の試算ではこうしたケースを「権利整理24ヶ月」として扱っている。

旅館ストックの規模感 — 旅館営業は20年で44%減

名寄せの対象になりうる宿は、どの程度あるのか。厚生労働省「衛生行政報告例」によると、2024年度末の旅館業は98,338施設で、前年度から4,863施設（5.2%）増えた。内訳は旅館・ホテル営業が52,946施設（前年度比3.7%増）、簡易宿所営業が44,901施設（同7.1%増）である。全体としては増加基調にあるが、増えているのはホテルと簡易宿所が中心とみられる。

旅館とホテルが別々に集計されていた2017年度までの長期系列を見ると、構造の変化がはっきりする。旅館営業の施設数は1997年度の68,982施設から2017年度の38,622施設へ、20年で44.0%減った。客室数も982,228室から688,342室へ29.9%減っている。一方、ホテル営業は同じ期間に7,769施設から10,402施設へ増えた。2018年の旅館業法改正で両者は「旅館・ホテル営業」に統合されたため、以降の旅館単独の施設数は公表されていない。

減った約3万施設の多くは、営業廃止の届出を経て土地建物が別用途に転じたものと考えられるが、営業を止めたまま建物と権利関係だけが残っている宿も含まれうる。こうした施設は、統計上の施設数からも予約サイト上からも見えにくい一方で、名義の整理さえ進めば再生の入口になりうる資産でもある。旅館業の許可と廃止の年次の動きは、旅館業のネット供給の分析で詳しく扱っている。

販売が確認できる旅館は月次最大で46.7% — 主要予約サイト掲載ベース

メトロエンジンリサーチが整備する宿泊施設データのうち、旅館に分類され、所在都道府県が特定できる施設は15,585施設（登録客室数の合計265,195室）ある。これを分母に、主要予約サイト掲載ベースで各月に販売価格が確認できた旅館の数を都道府県別に数えた。2025年9月〜2026年8月の12ヶ月で、各都道府県の月次最大値を合計すると7,277施設で、登録施設の46.7%にあたる。

裏返すと、少なくとも単月ベースでは主要予約サイトでの販売が確認できない旅館が最大で約8,300施設ある。ただし、この中には直販や電話予約だけで営業している宿、季節営業の宿なども含まれる。販売が確認できないことは休業や廃業を意味するものではなく、あくまで「予約サイト上では見えない宿の上限規模」として読む必要がある。

全国の月次販売確認施設数は、直近24ヶ月で6,490施設（2025年12月）から7,209施設（2026年7月）の間で動いている。2026年8月は7,191施設で、前年同月（6,657施設）を8.0%上回った。季節営業や販売チャネルの切り替えによって、同じ宿でも掲載が現れたり消えたりすることが、この振れ幅に表れている。

都道府県別に見ると、販売確認率は佐賀県（72.5%）、京都府（71.8%）、大分県（65.0%）が高く、香川県（32.6%）、山口県（30.4%）、青森県（29.8%）が低い。販売確認率が高い地域は、予約サイトでの集客が定着した温泉地や観光地を多く抱える。一方、確認率が低い地域は、直販・地域の常連客・団体を主な販路とする宿が多い可能性に加え、予約サイトに載っていない宿の中に再生の余地を持つ資産が残っている可能性もある。どちらの読み方が当てはまるかは、地域ごとに現地で確かめるしかない。

客室規模の分布も確認しておく。客室数が登録されている旅館14,920施設のうち、10室以下が6,808施設（45.6%）、11〜20室が4,610施設（30.9%）、21〜40室が2,161施設（14.5%）、41〜100室が1,120施設（7.5%）、101室以上が221施設（1.5%）である。中央値は12室で、30室以上は2,178施設（14.6%）にとどまる。後段の試算で30室の旅館を想定するのは、個人オーナーの小規模な宿よりも、再生スポンサーや地域金融機関が案件として検討しやすい規模帯だからである。

取得前チェックリスト — 5段階の確認と公表手数料

権利関係の確認は、①名寄せ、②登記事項、③現況（境界・越境・接道）、④許認可、⑤担保の順に進めると手戻りが少ない。名寄せで対象不動産の範囲を確定させてから登記事項を取り寄せ、登記と現況の差を測量や現地調査で埋め、そのうえで許認可の引継ぎ方と担保の外し方を設計する流れである。各段階で法務局に支払う手数料は、公表されている金額で次のとおりである。

表2の仮想例（土地6筆・建物3棟、名義3系統）に当てはめると、所有不動産記録証明書3件（4,800円）、登記事項証明書9通（5,400円）、公図の証明6筆分（3,000円）、建物図面3棟分（1,500円）、地積測量図6筆分（3,000円）で、法務局への手数料は合計17,700円程度になる。旧住所での追加検索を数件加えても数万円の範囲に収まる。

つまり、権利確認で大きいのは公的な手数料ではなく、司法書士・土地家屋調査士の報酬、測量費、そして相続人全員の合意形成にかかる時間である。許認可の引継ぎについては、2023年の旅館業法改正で事業譲渡による営業者の地位の承継が可能になっており、旅館業法の要点とあわせて設計したい。改修を伴う場合は確認申請が必要になる条件も工程表に入れておく必要がある。

投資判断への接続 — 30室旅館で権利整理期間を変えた試算

権利整理にかかる時間が投資判断にどう効くかを、30室の旅館を再生取得する仮定モデルで試算する。単価は、全国の旅館の推定成約ADR（2025年9月〜2026年8月、都道府県別中央値を施設数で加重平均）が約15,100円（延べN=80,052施設月、月平均6,671施設）であることを踏まえ、改修後の単価の伸びしろを見込んで18,000円とした。稼働率は、観光庁「宿泊旅行統計調査」の旅館の客室稼働率が2025年の年間確定値で38.2%であることから、再生後の運営改善を見込んで45%とした。

権利整理の期間は、名義が法人に一本化されているケース（0ヶ月）、一代分の相続登記が残るケース（6ヶ月）、数代の相続で共有持分が細分化したケース（12ヶ月）、所在の分からない共有者がいて裁判所の手続きが必要なケース（24ヶ月）の4つを置いた。専門家報酬や測量などの実費は、それぞれ30万円、150万円、400万円、800万円と仮定した。

結果を見ると、整理期間が0ヶ月から24ヶ月に延びても、投下資本利回りは5.78%から5.40%へ0.38ポイント下がるだけである。追加コスト1,650万円は総投資額の7%程度で、分母への影響は限られる。これに対して、取得から10年間で回収できる累計GOPの比率は52.0%から37.8%へ14.2ポイント下がる。開業が24ヶ月遅れる分、稼働できる年数が9年から7年に減るためである。

この差は、ファンドの運用期間や融資の返済計画が固定されている場合に大きくなる。取得前に所有不動産記録証明書で名義の範囲を確定させ、ケースDに当たるかどうかを早い段階で見極められれば、価格交渉に整理期間を織り込むことも、整理が済むまで契約時期を後ろにずらすこともできる。名寄せの手数料が数千円でも、その判断が回収期間を年単位で左右しうる点に、この制度を取得実務に組み込む意味がある。

感度分析では、単価と稼働率の組み合わせによって利回りは3.95%から7.96%まで開く。権利整理期間の違いによる利回りの差（最大0.38ポイント）より、再生後の運営で単価と稼働をどこまで引き上げられるかのほうが利回りへの影響は大きい。ただし、その運営改善を始められる時期を決めるのが権利整理である。保有期間中の固定資産税の水準はホテルの固定資産税と利回りの関係で、出口の設計は売却時の手取り試算で扱っている。

読者別の使いどころ

再生スポンサー・小口ファンドにとっては、売り手への初期依頼事項に所有不動産記録証明書を加えることで、対象不動産の範囲を契約前に確定しやすくなる。旧住所での検索を含めて請求してもらえば、漏れやすい駐車場や進入路の筆も拾いやすい。

承継を控えるオーナーの顧問（税理士・司法書士）にとっては、相続登記の期限（施行日前の相続は2027年3月31日まで）と住所等変更登記の期限（施行日前の変更は2028年3月末まで）が重なる時期に、名義の棚卸しをまとめて進める契機になる。名義が整っている宿は、売却・事業譲渡・親族内承継のいずれを選ぶ場合も選択肢が広がる。

宿泊業に貸出を持つ地銀・信金にとっては、担保に取っている筆と実際に営業に使っている筆が一致しているかを見直す材料になる。担保外の筆に駐車場や源泉地が残っていれば、事業再生や売却の局面で調整が必要になるためである。

用地を探す開発事業者にとっては、予約サイト上で販売が確認できない旅館が各地に一定数あるという事実が、相対取引の候補を探す手がかりになる。ただし、請求権者は名義人と相続人等に限られるため、オーナー側との関係づくりが先に来る。

まとめ

所有不動産記録証明制度は、名義人本人と相続人等が、全国に散らばる登記済み不動産を1件1,600円（書面）で一覧にできる制度として2026年2月2日に始まった。別館・駐車場・寮・源泉地・進入路が別の筆・別の名義で残りやすい旅館では、取得や承継の最初の工程を短くする効果が期待できる。一方で、検索は氏名の前方一致と登記上の住所の一致を条件に行われるため、過去の住所を検索条件に加えなければ旧住所のままの物件は漏れうるうえ、未登記の増築部分は拾えない。登記事項証明書、公図、名寄帳、現地調査と組み合わせることが前提になる。

旅館として登録のある15,585施設のうち、主要予約サイト掲載ベースで月次に販売が確認できるのは最大でも46.7%であり、予約サイトでは見えない宿が一定数ある。30室旅館の試算では、権利整理の期間が利回りの水準に与える影響は小さいが、稼働できる年数を削ることで10年累計の回収率を大きく動かす。名義の確認を取得プロセスの最初に置くことが、休眠した宿を再生の入口に変えるための実務的な一歩になる。

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