ホテル建設費は1室870万〜7,140万円｜業態別3層と12商圏の成立ADR

結論 — 「1室いくら」は坪単価ではなく客室原単位で決まる

先に結論を述べる。ホテル建設費を語るとき、実務でよく使われるのは「坪単価」である。しかし坪単価は建物1坪あたりの金額であり、事業計画で必要になるのは「1室あたりいくらか」だ。両者をつなぐのが客室原単位（1室あたり延床面積）であり、この値が業態によって8倍以上開くために、同じ坪単価でも1室あたりの建設費はまったく違う数字になる。

メトロエンジンリサーチ＆コンサルティングが把握する建築計画のうち、用途がホテル単独で客室数と延床面積の両方が確認できる52件を集計すると、客室原単位は3つのまとまりに分かれた。都市部の宿泊特化型が中央値16.5㎡（N=16）、シティ・アッパーミッド型が47.1㎡（N=18）、リゾート・上級型が135.8㎡（N=18）である。ここに2024年のRC造の工事費単価52.6万円/㎡を掛けると、1室あたり建設費はそれぞれ約870万円、約2,480万円、約7,140万円となる。

この3層を1つの平均値にまとめてしまうと、どの業態にも当てはまらない数字が出る。52件全体の客室原単位の中央値は48.9㎡で、1室あたり約2,570万円となるが、これは3つの峰の中間にあるだけで「典型的なホテル」を表してはいない。客室原単位を35.0㎡と置いた既報の試算（ホテル1室の建築費は2,067万円 — 計画31件の客室原単位35.0㎡から逆算）とも、対象計画の母集団と業態構成の違いで幅が出る。まず自社の企画がどの層にあるかを決めてから単価を当てる、という順序が要る。

ホテル建設費の基礎 — 坪単価は構造で2.6倍、2022年からの2年で+41%

まず単価の側を押さえる。国土交通省「建築動態統計調査（建築着工統計調査）」は、用途別・構造別に着工した建築物の棟数・床面積・工事費予定額を公表している。用途「52 宿泊業用」の工事費予定額を床面積で割ると、ホテル・旅館用建築物の㎡単価が得られる。2024年の全国値は59.1万円/㎡、坪換算で195.5万円だった（2,836棟・床面積約176万㎡）。

これを構造別に分けると、木造123.4万円/坪、S造（鉄骨造）165.0万円/坪、RC造（鉄筋コンクリート造）173.8万円/坪、SRC造（鉄骨鉄筋コンクリート造）325.1万円/坪となり、最も安い木造と最も高いSRC造で2.6倍の開きがある。宿泊特化型の新築で主流となるS造・RC造は165〜174万円/坪のレンジに収まる。全構造平均の195.5万円/坪は、棟数こそ17棟にすぎないが1棟あたりの規模が大きいSRC造の大型案件に引き上げられた混合値であり、宿泊特化型の企画にそのまま当てると建設費を厚めに見積もることになる。

年次の推移を見ると、宿泊業用建築物の坪単価は2019年120.3万円、2020年117.2万円、2021年124.8万円、2022年138.6万円、2023年137.7万円、2024年195.5万円と動いてきた。2022年から2024年の2年で+41.1%である。一直線に上がったのではなく、2022年から2023年はほぼ横ばいで、2024年に大きく水準が切り上がった形だ。この供給側への波及については建設費+41%と人材難で消える供給 — 2027-2029年ホテル新規開業マップで扱っている。

1室あたり建設費 — 客室原単位16.5㎡・47.1㎡・135.8㎡の3層

次に「1室あたり」に落とす。1室あたり建設費は、㎡単価 × 客室原単位で求まる。メトロエンジンリサーチ＆コンサルティングが把握する建築計画のうち、主用途がホテル単独で客室数と延床面積の双方が記載されている52件を集計した。分布は連続的ではなく、3つのまとまりに割れる。

具体例で確認する。宇都宮市池上町の計画は300室・延床13,000㎡で客室原単位43.3㎡（2028年10月竣工予定・改築）、②の層にあたる。岐阜県美濃加茂市の計画は120室・8階建（2028年12月竣工予定）で、延床面積は現時点の計画情報に記載がない。岡山市北区野田屋町の300室・延床40,400㎡（2028年12月竣工予定）は住宅・店舗との複合用途で、延床にホテル以外の部分が含まれるため、この集計からは除外している。複合用途の計画では公表延床をそのまま客室数で割ると原単位が過大になるため、注意が要る。

注意点をもう一つ。①の層の客室原単位13.1〜22.1㎡は、客室そのものの面積ではなく、廊下・ロビー・バックヤードまで含めた建物全体を客室数で割った値である。都心の宿泊特化型では11〜13㎡級の客室を高密度に積み上げる設計が採られており、この水準が実際の計画値として観測される。逆に③の層では、客室が広いことに加えて、レストラン・スパ・パブリックスペースの床が客室数に対して厚くなるため、原単位が3桁㎡まで伸びる。

地域差 — 都道府県別の坪単価は60万円台から260万円台まで4.5倍

単価は地域によっても動く。宿泊特化型の主流であるS造・RC造に限り、サンプルの薄さを避けるため2022〜2024年の3年を合算し、着工棟数20棟以上の37都道府県を対象にすると、坪単価は宮崎県60.3万円から神奈川県268.7万円まで4.46倍の幅がある。中央値は133.7万円/坪、対象は合計2,903棟である。

ただしこの差を「その県で建てると必ず高い／安い」と読むのは早い。着工統計は棟数ベースの集計であり、その年にどんな規模・グレードの案件が着工したかで水準が動く。神奈川県（57棟）や香川県（68棟）が上位に来ているのは、大型かつ高グレードの案件が期間中に含まれた影響が大きい。地域差の構造そのものを掘り下げた分析はホテル建設費はいくら？坪単価の目安と工法別コスト比較で工法別に整理している。実務では、県平均を出発点に置きつつ、同規模・同グレードの直近実績で補正するのが妥当だ。

あわせて先行きも押さえておく。建設物価調査会の建築費指数（東京・2015年平均＝100）は2026年3月時点で集合住宅（RC造）143.3・前年同月比+5.5%、事務所（S造）141.2・同+3.4%と上昇が続いている。ターナー・アンド・タウンゼントの予測も、日本の建設インフレを2025年+5.6%、2026年+5.3%、2027年+5.0%としている。着工から開業まで数年を要する開発案件では、2024年の実績単価をそのまま使うと施工期間中の上昇分を取りこぼす。以下の試算では、2029年開業（施工期間の中間時点を2028年）を想定し、2024年比+22.0%を織り込んだ。

逆算 — 12商圏の「成立ADR」は6,600円から14,900円

ここからが本題である。建設費を知りたい理由は、それを回収できるかどうかを判断するためだ。そこで、宿泊特化型を新築する前提を置き、土地・建設・金利から「必要なADR」を逆算する。

前提は次のとおり。客室原単位は25.0㎡とした。観測された宿泊特化型の中央値16.5㎡より厚めに置いた保守側の設定である。建設費はRC造2024年の52.6万円/㎡に建設インフレ+22.0%を織り込み64.1万円/㎡、1室あたり1,603万円。設計監理費・什器備品費・開業前費用を建設費の20%（321万円/室）として加える。土地は各商圏の中心から半径約1.2km以内にある商業地の公示地価（2025年1月1日時点）の中央値を用い、同範囲の指定容積率の中央値で割って1室あたりの敷地負担を出した。

資金調達側は、日本銀行の政策金利1.00%に連動する変動金利2.25%、LTV60%、DSCR1.3倍を置いた。25年元利均等のローンコンスタントは5.23%となり、必要NOI利回りは4.08%となる。同じ枠組みを金利3ケースで検証した政策金利1.00%とホテル開発 — 主要8商圏の「成立ADR」を逆算するとあわせて読むと、金利前提の置き方による振れ幅がつかみやすい。運営側はGOP率45%、FF&E積立を売上の3%、稼働率82%（本稿の試算前提値。2025年9月〜2026年8月の実勢ADRに対する逆算に用いた想定値であり、実測値ではない。感度分析で77〜87%を検証）とした。GOP率は宿泊特化型の業界目安50〜60%より控えめな設定である。

12商圏すべてで実勢ADRが成立ADRを上回った。ただし余裕度は+8.0%から+93.5%まで、およそ12倍の開きがある。京都・京都駅（+93.5%）、札幌・大通（+77.2%）、福岡・博多駅（+52.6%）は、現在の単価水準に対して建設費・土地代がまだ低く、厚い余裕を持つ。反対に東京・千代田（+8.0%）と宇都宮・宇都宮駅（+9.8%）は成立ラインとの距離が1割前後にとどまり、前提が少し動くと計算が変わる位置にある。

東京・千代田の余裕度が薄いのは、単価が低いからではない。実勢ADR16,100円は12商圏で最も高い。一方で商業地公示地価の中央値が851万円/㎡と突出しており、容積率800%を織り込んでも土地費が1室2,659万円と建設費（1,603万円）を上回る。都心では「どの街を選ぶか」より「同じ街の中でどの用地を選ぶか」が事業性を決める構図になる。宇都宮のケースは逆で、土地費は1室96万円と極めて軽いが、建設費と実勢ADRの水準差が小さい。いずれも成立圏内にはあるが、余裕の作られ方がまったく異なる。

感度分析 — 建設費±20%は金利±0.5ptの約2.5倍効く

前提を動かして頑健性を見る。建設費を±20%、借入金利を±0.5ポイント（1.75%／2.25%／2.75%）動かし、12商圏のうち何商圏が成立圏にとどまるか、また余裕度の中央値がどう変わるかを2軸で示す。

読み取れることは明快だ。基準ケースから金利を0.5ポイント上げると余裕度の中央値は+25.0%から+18.2%へ6.8ポイント下がるのに対し、建設費を20%上げると+25.0%から+7.8%へ17.2ポイント下がる。建設費の振れは金利0.5ポイントの約2.5倍の重みを持つ。建設インフレが年5%前後で続く局面では、金利の見通しよりも施工単価の固め方が事業性を左右する。

建設費+20%・金利2.75%という最も厳しい組み合わせでは、7商圏が成立圏にとどまり、5商圏が成立ラインを下回る。下回るのは東京・千代田（−5.8%）、大阪・梅田（−2.6%）、仙台・仙台駅（−4.3%）、岡山・岡山駅（−7.8%）、宇都宮・宇都宮駅（−12.8%）である。いずれも距離は1割前後にとどまり、後述する打ち手で埋められるレンジにある。

3シナリオでの通し評価

建設費・金利・稼働率はそれぞれ単独で動くわけではない。3つを同じ方向に振り切った場合の成立ADRと成立商圏数を、上と同じ試算モデルで通して置くと次のようになる。悲観ケースでは成立商圏が12から3へ落ち、成立ADRの中央値は基準の7,700円から10,100円へ約31%上がる。楽観ケースでは中央値5,700円まで下がり、12商圏すべてで実勢ADRが成立ADRを上回る。

実務上の意味は、悲観ケースに耐えるかどうかで用地の絞り込みが決まるという点にある。余裕度が+50%を超える京都・札幌・福岡は悲観ケースでも成立側に残る一方、余裕度が一桁の東京千代田は中位ケースでようやく成立する水準で、建設費と金利のどちらかが振れた時点で計画の組み直しが必要になる。

稼働率も効く。建設費が20%上振れした状態でも、稼働率の前提を82%から87%へ5ポイント引き上げると成立商圏は9から11に戻る。成立ADRの中央値で見ると、稼働率77%で8,175円、82%で7,676円、87%で7,235円（いずれも建設費±0・借入金利2.25%の基準ケース、2025年9月〜2026年8月の実勢ADRとの比較。稼働率は3水準とも試算前提値）となり、5ポイントあたり約450〜500円の差が出る。建設費が固まってしまった後でも、開業初期の立ち上がり速度を高めることは残された打ち手になる。新規開業の単価回復ペースについては新規開業ホテルのADR回復は中央値2ヶ月｜182軒実測と事業計画への織り込み方で実測している。

商圏マップ — 余裕度の厚い街と、立地選定が効く街

成立ADRまでの距離を詰める3つの打ち手

余裕度が薄い商圏に対しては、単価が上がるのを待つ以外にも取れる方向がある。試算の構造からそのまま導ける打ち手が3つある。

改装と新築の分岐点については建設費高騰時代の新セオリー：改装投資が新築を凌駕する境界線で投資単価の比較を行っている。また、建設費の上昇は事業計画上の負担であると同時に、新規参入を抑制する要因でもある。既存ストックの側から見れば、参入コストの上昇は中期的な需給の引き締まりにつながるアップサイド要因として読める。

まとめ — 数字を持ち帰るための4点

ホテル建設費を1つの数字で語ろうとすると、必ずどこかで実態から外れる。坪単価は構造で2.6倍、地域で4.5倍動き、1室あたりに直すと業態で8.2倍動く。事業計画に落とすときは、①どの業態か（客室原単位）、②どの構造か（㎡単価）、③どの地域・どの用地か（地価と容積率）の3つを順に固めてから、金利と稼働率で感度を見る。この順序を踏めば、「1室いくら」という問いには十分な精度で答えが出る。