過去のホテル料金の検証手順｜東京ビジネスホテル2025年9月は前年比+9.4%、4つの公表値で突き合わせ

過去のホテル料金を遡って調べる必要が出るのは、アンダーライティングで前提ADRの妥当性を確かめるとき、コンプスを組むとき、そして自社の料金推移を市場と突き合わせるときだ。ところが「2025年9月の東京のビジネスホテルはいくらで売れていたか」という問いに、単独で答えられる公表資料は存在しない。本稿では、観光庁統計・総務省CPI・上場ホテルREITの月次開示・OTA掲載価格の月次集計という4つの公表値を、同じ月・同じ業態に当てはめて突き合わせる手順を示す。実例には東京都のビジネスホテル2025年9月（掲載価格の全プラン平均¥21,500・N=883施設）を用いる。

4つの公表値は「何が分かり、何が分からないか」が違う

過去料金の調査手段は、4つの系統に整理できる。重要なのは、それぞれが「料金そのもの」を示すのか、「料金の変化」だけを示すのか、それとも「料金以外」を示すのかという違いである。同じ「前年比」という言葉でも、稼働率の前年差、価格指数の前年比、成約ADRの前年比はそれぞれ意味が異なる。まずは下の表で守備範囲を確認し、問いに合う資料から当たるのが効率的だ。

出典：観光庁、総務省統計局、各REIT開示資料、メトロエンジンリサーチよりホテルバンク編集部作成

4系統の全体像と、47都道府県のADR一覧・2019年からの長期推移は過去のホテル料金を調べる4つの方法 — 都道府県別ADR一覧と2019年からの推移にまとめている。本稿はそこから一歩進み、1つの月を複数の資料で検証する実務の手順に絞って解説する。

観光庁「宿泊旅行統計調査」— 料金は調査項目に含まれない

最初に押さえるべき点は、観光庁の宿泊旅行統計調査には客室単価が含まれないことだ。公表されるのは延べ宿泊者数、実宿泊者数、客室稼働率、定員稼働率などで、施設タイプ（旅館・リゾートホテル・ビジネスホテル・シティホテル・簡易宿所・会社団体の宿泊所）別、都道府県別の月次値が得られる。したがって「過去の料金」を観光庁統計だけで再現することはできず、料金の議論に対しては需要量の裏付けとして使うのが正しい位置づけである。

直近の公表は2026年8月31日の「2026年7月・第1次速報」である。7月の延べ宿泊者数は5,467万人泊（前年同月比−3.5%）、客室稼働率は全体で60.8%、ビジネスホテルは74.2%（前年同月差−0.5pt）だった。ただし第1次速報は有効回収率32.9%の段階の推計値で、2026年9月30日公表予定の第2次速報で改定される。さらに2026年1月分から層化基準が「従業者数」から「客室数」に変更されており、観光庁自身が前年比には見直しの影響が含まれうると注記している。過去の稼働率を遡るときは、速報値か確定値か、そして2026年以降の前年比かどうかを必ず確認したい。

速報値の改定幅と3指標の読み方は宿泊旅行統計調査とは — 第1次速報は稼働率で平均0.6pt動くで詳しく扱っている。

総務省CPI「宿泊料」— 変化率は分かるが、2025年基準への移行に注意

料金の動きを示す公的統計として使えるのが、総務省統計局「消費者物価指数」の品目「宿泊料」である。これは価格の変化を指数で示すもので、円単位の料金水準は得られない。一方、毎月の全国値が翌月下旬に公表されるため、市場全体の料金が前年と比べて上がったのか下がったのかを早く確認できる。

ここで実務上の落とし穴になるのが基準改定である。CPIは2026年7月分から2025年基準に切り替わり、2025年1月分から2026年6月分までは2025年基準で遡って再計算された。2020年基準の指数も2026年12月分までは並行して公表されるため、e-Statには同じ月の宿泊料について2つの数値が並ぶ。2026年8月の全国の宿泊料指数は、2025年基準で106.8、2020年基準で181.1。前年同月比では2025年基準が−1.4%、2020年基準が−0.2%で、符号の強さまで変わる。

出典：総務省統計局「消費者物価指数（2025年基準）」「同（2020年基準）」品目別・宿泊料・全国（e-Stat）よりホテルバンク編集部作成

出典：総務省統計局「消費者物価指数」宿泊料・全国（e-Stat）よりホテルバンク編集部作成

2025年の各月は新旧どちらの基準でも前年同月比が一致するが、2026年に入ると差が開き、6月には1.6pt、8月も1.2ptとなった。基準年とウエイトが更新されたことが背景にある。過去のレポートや社内資料でCPIの宿泊料を引用している場合、その数値がどちらの基準かを確認しないまま最新値と並べると、実態以上の変化があるように見えてしまう。時系列を作るときは同じ基準の系列だけをつなぎ、引用時には「2025年基準」と明記するのが安全だ。CPIと成約単価の長期の乖離については宿泊料CPIは3年で+25.6%、実勢の成約単価は+10.9%で分解している。

上場ホテルREITの月次開示 — 公表値をそのまま引用する

成約ベースのADRを月次で公表している数少ない一次情報が、上場ホテルREITの月次運営実績である。国内の上場ホテルREITは、いちごホテルリート投資法人（3463）、インヴィンシブル投資法人（8963）、日本ホテル＆レジデンシャル投資法人（3472）、ジャパン・ホテル・リート投資法人（8985）、星野リゾート・リート投資法人（3287）、森トラストリート投資法人（8961）、霞ヶ関ホテルリート投資法人（401A）の7法人。ポートフォリオ単位の合計値を開示する法人と、物件別の開示を中心とする法人がある。

引用のルールは単純で、各法人が公表した数値を加工せずにそのまま使うことだ。物件別の数値を自分で平均してポートフォリオの値を作ると、集計範囲や加重の違いで公表値と一致しなくなる。下表は2026年8月の月次開示から、ポートフォリオ単位の数値を公表どおりに転記したものである。

出典：各社REIT月次運営データよりホテルバンク編集部作成（2026年8月実績、ADR・RevPARは消費税抜き）。ジャパン・ホテル・リート投資法人の前年同月ADRは同社開示の該当欄に記載がないため「—」とした

3法人とも2026年8月のADRは前年同月を下回り、下落幅は−2.7%から−8.8%まで幅がある。この差は、保有物件の立地や業態構成、集計対象（全物件か変動賃料対象のみか）の違いを反映している。REITの数値は精緻だが、あくまで保有物件の実績であり、特定エリア・特定業態の相場そのものではない。エリアの相場として使う場合は、物件別開示から対象エリアの物件を選んで確認するのが望ましい。REITの公表稼働率とOTA側の推定値の使い分けはREIT公表稼働率とOTA推定OCCの差をどう使うかを参照されたい。

OTA掲載価格の月次集計 — 東京都ビジネスホテル2025年9月の実例

エリア×業態の相場水準を月次で遡れるのが、OTA掲載価格の集計である。メトロエンジンリサーチが追跡するうち、稼働が確認できる約27,000施設の公開価格を月次で集計しており、同じ月について2つの水準を示している。1つは販売中の全プランを平均した掲載価格（税込）、もう1つは最安プラン水準に業態別の補正をかけた推定成約ADR（税抜相当）である。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成／総務省統計局「消費者物価指数」

2025年9月の東京都ビジネスホテルは、掲載価格が¥21,500、推定成約ADRが¥13,100で、掲載価格は成約水準の約1.65倍だった。掲載価格が高く出るのは、売れ残った高価格帯プランや食事付きプランが販売画面に残り続けるためで、「掲載されていた価格」を「売れた価格」として扱うとADRを大きく見積もることになる。また掲載価格は税込、REIT開示や推定成約ADRは税抜で、消費税の約10%分も定義差として上乗せされる。アンダーライティングの前提ADRと照合するなら、推定成約ADRの方を使うべきだ。

変化率で見ると、前年同月比は掲載価格が+10.0%、推定成約ADRが+9.4%で、ほぼ同じ方向と大きさを示した。同じ月のCPI宿泊料（全国）は+5.8%で、東京のビジネスホテルは全国の宿泊料全体よりも強く上昇していたことが分かる。このように、水準は定義の揃った資料同士で、変化率は複数の資料で方向を確認する、という使い分けが基本になる。掲載価格と成約単価の比率を都道府県別に見た分析はホテル相場は2種類ある｜掲載価格÷成約単価は1.7〜2.9倍にある。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（東京都・ビジネスホテル、推定成約ADRは各月N=894〜924施設、掲載価格はN=883〜903施設。2026年9月は集計途中のため除外）

年ごとに重ねると、東京のビジネスホテルは4月と10〜11月に高く、1月・6〜8月に低い季節性がはっきり出る。過去料金を遡る際に「前月比」ではなく「前年同月比」で比べるべき理由はここにある。9月から10月にかけての上昇幅は2025年で約2,300円あり、月をずらして比較すると季節差を価格変動と取り違えかねない。

最新月で4つを突き合わせる — 2026年8月の前年同月比

同じ手順を最新月に当てはめると、資料ごとの性格の違いがより鮮明になる。2026年8月の前年同月比を並べると、東京都ビジネスホテルの推定成約ADRは−8.9%（¥12,700→¥11,600、N=900→915施設）、CPI宿泊料（全国・2025年基準）は−1.4%、REITのADRは−2.7%〜−8.8%だった。観光庁統計の8月分は2026年9月30日公表予定のため、現時点で使えるのは7月の第1次速報（ビジネスホテルの客室稼働率74.2%、前年同月差−0.5pt）までとなる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成／総務省統計局「消費者物価指数（2025年基準）」／各社REIT月次運営データ（公表値）

4つの数値はいずれも「前年を下回った」という方向で一致している。一方で下落幅には開きがあり、これは集計範囲の違いによるものだ。CPIは全国の宿泊料全体、REITは各法人の保有物件、OTA集計は東京都のビジネスホテルという、それぞれ別の母集団を見ている。ここで注意したいのは掲載価格側の施設数で、2026年8月は991施設と前年同月の892施設から増えている。掲載価格の前年同月比（−5.3%）には対象施設の入れ替わりが含まれるため、前年比の議論には施設数が安定している推定成約ADR（900→915施設）を使う方が適切である。

過去料金を検証する実務の手順

以上を踏まえると、過去の料金を遡って検証する作業は次の順で進めると手戻りが少ない。

出典：ホテルバンク編集部作成

よくある質問

まとめ

過去のホテル料金を1つの資料で再現することはできない。観光庁統計は需要量、CPIは価格の変化率、REIT開示は保有物件の成約実績、OTA集計はエリア×業態の相場水準と、それぞれが別の側面を示している。東京都ビジネスホテルの2025年9月を例にとると、掲載価格¥21,500・推定成約ADR¥13,100という2つの水準があり、前年同月比はいずれも約+9〜10%で、全国の宿泊料CPI（+5.8%）を上回っていた。4つの資料を同じ月に当てはめ、水準は定義を揃えて、変化率は方向の一致で確かめる。CPIの2025年基準移行のような定義変更を脚注に残しておけば、作成したコンプスや料金推移の検証は後から見直しても再現できる。

関連記事

• 過去のホテル料金を調べる4つの方法 — 都道府県別ADR一覧と2019年からの推移
• ホテル相場は2種類ある｜掲載価格÷成約単価は1.7〜2.9倍、47都道府県マップ
• 宿泊料CPIは3年で+25.6%、実勢の成約単価は+10.9% — 14.7pt乖離を分解
• 宿泊旅行統計調査とは — 第1次速報は稼働率で平均0.6pt動く｜3指標の定義と読み方
• REIT公表稼働率とOTA推定OCCの差をどう使うか — 2026年7月実績で組む月次着地の先読み手順
• ホテルREIT3社の2026年7月実測と東京都の推定成約ADR、なぜ符号が食い違うのか
• 宿泊料CPI 2025年基準改定で前年比が最大1.6pt下振れ — 自館ADRとの併用法
• 宿泊旅行統計調査の速報値はどれだけ改定されるか｜宿泊者数は最大3.4%、客室稼働率は1.0pt以内