さいたま市のホテル市場2026｜大宮駅1km圏2,720室は2024年から横ばい、推定成約ADR9,456円

さいたま市は人口約134万人の政令指定都市でありながら、ホテル市場を単独で見た記事はこれまで少なかった。メトロエンジンリサーチの集計で大宮駅から半径1km圏の客室ストックを追うと、2017年の828室から2024年の2,720室まで3.3倍に増えたあと、2024年・2025年・2026年と3年連続で同じ室数にとどまっている。一方で区別の推定成約ADRは、大宮区が2026年10月に9,456円（前年同月比−7.5%）と、さいたまスーパーアリーナが改修で休館に入った2026年を通じて前年を下回って推移した。本稿では、首都圏郊外でホテルの開発・取得を検討する投資家と市内の運営者に向けて、さいたま市の客室ストック、大宮駅1km圏の供給推移、区別ADRの月次の山谷、駅乗車人員と公示地価、そして2027年4月のアリーナ再開と2028年夏の新規計画がもたらす需給の転換点を読み解く。

本記事の客室ストックは、大宮駅から半径1,000m圏内にある客室数10室以上の宿泊施設（レジャーホテルを除く）を対象とし、「稼働中」は直近3か月（2026年9月〜2026年11月）に主要予約サイトで販売価格が確認できた施設を指す（2026年11月5日時点、メトロエンジンリサーチ集計）。

さいたま市の客室ストック — 大宮駅1km圏に2,700室、新都心1,200室、浦和400室

まずは市内のホテルがどこに集まっているかを押さえたい。さいたま市は10区からなるが、宿泊施設の立地は大宮駅・さいたま新都心駅・浦和駅の3つの駅圏にほぼ集約される。各駅から半径1km圏の客室ストックを同じ条件で数えると、大宮駅圏が掲載20軒2,973室（稼働中15軒2,707室）、さいたま新都心駅圏が掲載7軒1,223室（稼働中6軒1,212室）、浦和駅圏が掲載6軒764室（稼働中4軒410室）となる。3駅圏を合わせた稼働中の客室は約4,300室で、大宮駅圏だけで6割を占める構図だ。

浦和駅圏は掲載764室に対して稼働中410室と差が大きい。直近3か月に主要予約サイトで販売価格を確認できなかった施設のうち最大は浦和ビジネスホテル（335室）で、この1軒が差の大半を占める。新都心駅圏は2026年6月に開業したアパホテル〈さいたま新都心駅西〉（389室）が加わり、1km圏の稼働室数が1,212室まで積み上がった。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（客室数10室以上・レジャーホテルを除く、2026年11月5日時点）

下の地図は大宮駅5km圏と浦和駅3km圏の宿泊施設を客室数に応じた円で示したものである。青が稼働中、灰色が直近3か月に販売価格を観測できなかった施設を表す。大宮駅の西口・東口に大型施設が密集し、南へ下った新都心に中規模が並び、浦和は駅前に数軒という分布が読み取れる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング。円の大きさは客室数、青＝稼働中・灰＝直近3か月に販売価格の観測なし

大宮駅1km圏の供給推移 — 2019〜2024年に1,900室を積み、以降は横ばい

大宮駅1km圏の客室ストックを年ごとに遡ると、2017年と2018年は7軒828室で動きがなかった。転機は2019年で、カンデオホテルズ大宮（321室）、イージーステイ大宮（306室）、スーパーホテルPremierさいたま・大宮駅東口（154室）が相次いで開業し、10軒1,609室へとほぼ倍増した。2020年にレフ大宮 by ベッセルホテルズ（198室）、2021年に東横INN大宮駅東口（382室）、2022年にエクセルイン大宮（190室）とHotel mond omiya（24室）が続き、2024年3月にダイワロイネットホテル大宮西口（265室）が加わって16軒2,720室に達した。

ここから先が本稿の出発点になる。2024年の2,720室は2025年も2026年も同じ値で、1km圏では3年間、新たな客室が1室も加わっていない。開業年が判明している16軒のうち6軒1,111室が2020年代の開業で、稼働中の客室の4割が2020年代開業という若いストックである。一方で1980年代開業のマロウドイン大宮（251室）とパレスホテル大宮（204室）が今もシティホテルの受け皿を担っており、築40年前後の大型2軒が市場の一角を支えているといえる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（大宮駅1km圏・各年末時点で開業済かつ閉館前の施設。開業年が確認できない4軒253室は年次推移に含めない）

規模別に見ると、201室以上の6軒が1,729室で稼働中客室の64%を占め、101〜200室の5軒825室を合わせると9割に達する。50室以下は2軒48室しかなく、大宮駅圏は大型のビジネスホテルが市場を構成する典型的な駅前型市場である。稼働中15軒の一覧を下表に示す。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（2026年11月5日時点）

区別の推定成約ADR — 大宮区は2026年を通じて前年割れ、アリーナ休館年の価格

次に価格を見る。2026年9月の推定成約ADRは大宮区9,368円（N=17施設）、浦和区10,568円（N=4）、さいたま市中央区8,653円（N=5）で、埼玉県全体の7,876円（N=216）に対して大宮区は+19%、浦和区は+34%の水準にある。県内の他の市と並べると、所沢市9,071円、川口市8,341円、川越市8,270円、熊谷市5,910円であり、さいたま市の3区は県内でも上位の価格帯を形成している（県内35エリアの階層構造は埼玉県の宿泊単価は市区町村で4.8倍差で整理している）。ただし隣接県との差は大きく、同じ月の東京都は13,660円、神奈川県は14,154円、千葉県は10,680円だった。大宮区の価格は千葉県の水準を1割強下回り、東京都の7割弱という位置づけになる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（推定成約ADR＝確定月の履歴基準・エリア中央値。浦和区・中央区は対象施設数が少ないため参考値）

月次の山谷を大宮区で追うと、2025年は5月11,317円、8月11,230円、11月11,357円、12月11,224円と年4回の山が立ち、谷の2月（9,487円）や6月（9,460円）との差は1,800円前後あった。さいたまスーパーアリーナは大規模改修のため2026年1月13日から休館しており、2027年4月のリニューアルオープンが予定されている。2026年の大宮区ADRはこの休館期間とほぼ重なり、1月から10月まで10か月連続で前年同月を下回った。落差が最も大きいのは7月（8,601円・−17.4%）と8月（9,250円・−17.6%）で、春（4月10,525円・−3.2%）と秋（9月−1.7%）は比較的小さい。2026年の大宮区の価格は「アリーナ公演が重なる月の上乗せ分」が抜けた業務・観光需要の水準に近いと読め、投資家にとっては平常時の水準を見積もる手がかりになる1年といえる。ただし本稿の集計は、アリーナ休館以外の要因（施設構成の変化や他の需要変動など）を切り分けたものではない。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（大宮区・推定成約ADR・確定月のみ、N=17〜19施設）

施設単位で見ると、大宮駅1km圏の稼働中施設は客室規模と価格帯がきれいに分かれている。下のバブルチャートは横軸に客室数、縦軸に直近6か月（2026年5〜10月）の推定成約ADR（施設ごとの平均）を置いたもので、2019年以降に開業した大型ビジネスホテル（カンデオホテルズ大宮、ダイワロイネットホテル大宮西口、レフ大宮、スーパーホテルPremier）とパレスホテル大宮が1万〜1万2,000円台に、マロウドイン大宮・パイオランドホテル・ホテル メイン大宮が7,000円台に分布する。20〜60室で1万5,000円以上のブティック帯と、100室超で2万円以上のアッパーミドル帯には2026年5月以降の稼働施設がなく、ここが価格帯の空白として残っている。なお、西口の高層複合ビルに入るダイワロイネットホテル大宮西口（265室）は2025年9月〜2026年3月に推定成約ADRが2万円を超え、2025年12月には3万2,898円に達した。ただしこの水準はアリーナ休館後の2026年1〜3月にも続き、同じ時期の圏内他施設には見られないため、公演需要だけでは説明できない。同施設の2026年5〜10月平均は1万2,520円であり、本稿ではこの高値を圏内の価格上限の目安とはしない。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（大宮駅1km圏の稼働中施設、2026年5〜10月の推定成約ADR平均、N=14施設）

需要側の確認 — 埼玉県の推定OCCは10月89.4%、水・木曜が93%前後

大宮区単独の稼働率は、総客室の30%以上を主要予約サイトに掲載する固定コホートが10施設未満のため値を出さない。代わりに埼玉県全体の推定OCC（OTA掲載在庫ベース）を示すと、2026年9月は84.7%（対象105施設／客室7,346室、主要予約サイト掲載ベース）、10月は89.4%（対象136施設／客室8,637室、同）だった。ビジネスホテルに限ると10月は90.7%（65施設／6,654室）で、県全体をわずかに上回る。曜日別では10月の水曜93.6%・木曜92.8%・土曜95.5%に対し、月曜82.0%・日曜80.8%と、平日中盤と土曜に山、日・月曜に谷がある。この型は8月の曜日別稼働や9月のブッキングカーブで確認した埼玉県ビジネスホテルの「平日高原＋土曜スパイク」と一致する。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（埼玉県・稼働率はOTA掲載在庫ベースの推定。OTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値であり、施設全体の実稼働率とは異なります）

予約の積み上がり方も確認しておきたい。2026年10月の宿泊日に向けた埼玉県のブッキングカーブ（対象平均132施設／客室8,611室、主要予約サイト掲載ベース）は、45日前の推定OCCが55.1%、30日前62.2%、14日前72.9%、7日前79.4%、前日89.5%と、最後の2週間で17ポイントを積む直前型だった。ビジネスホテル（平均62施設／6,625室）も45日前53.5%から前日90.8%と同じ型である。業務需要の比重が高い市場では、料金を上げる余地が最後の2週間に集中することを意味する。

出典：メトロエンジン株式会社、ホテルバンク編集部作成（埼玉県・2026年10月の宿泊日平均、リードタイム45日〜1日のみ使用、OTA掲載在庫ベースの推定）

大宮駅の乗車人員と地価 — 1日25.4万人、1km圏の商業地は前年比+4〜12%

需要の土台は鉄道である。JR東日本が公表する2024年度の各駅乗車人員で、大宮駅は1日平均254,220人（定期外112,231人・定期141,989人、前年度比104.0%）とJR東日本の駅別7位に入る。東北・上越・北陸の各新幹線に加え、宇都宮線・高崎線・京浜東北線・川越線、東武アーバンパークライン、ニューシャトルが乗り入れ、北関東・信越・東北方面と都心を結ぶ結節点として機能している。

地価も上向きだ。国土交通省の不動産情報ライブラリで大宮駅周辺の地価公示（2026年1月1日）を引くと、大門町3丁目59番1（駅から500m・商業地域・容積率400%）が1㎡あたり1,400,000円で前年比+7.7%、大門町3丁目190番が950,000円で+9.4%、桜木町2丁目が806,000円で+6.8%、宮町4丁目が612,000円で+6.3%と、駅から1km以内の地価公示の商業地16地点はいずれも上昇し、前年比は+3.8〜11.8%だった。2026年7月1日基準の地価調査では宮町1丁目86番1（駅300m・容積率600%）が3,100,000円で+10.3%、大門町3丁目59番1が1,460,000円で+8.1%と、半年でさらに上積みされている。駅前の用途地域は商業地域（容積率400%・建蔽率80%）が中心で、宮町1丁目など駅直近は600%の指定がある。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示・都道府県地価調査、用途地域）よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（地価公示 2026年1月1日・商業地）よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

ホテル投資の観点で地価上昇は二面性を持つ。取得コストと地代は上がるが、同じ理由で新規の客室供給が抑えられ、既存ストックの希少性が高まる。大宮駅1km圏で2024年以降に新規開業がない背景には、駅前の用地が1㎡あたり100万円を超える水準に達し、建設費の上昇と合わせて宿泊特化型の採算が成立しにくくなったことがあると考えられる。公示地価と実際の取引価格の乖離をどう置くかは、商業地の取引価格は公示地価の0.86倍で10商圏394件を検証している。

投資視点の機会 — 供給が止まった3年と、2027年4月・2028年夏の転換点

ここまでを整理すると、さいたま市のホテル市場は「供給が止まり、需要の一部が一時的に抜けている」局面にある。供給面では大宮駅1km圏の客室ストックが2024年から横ばいで、市全体でも2026年の新規開業は新都心のアパホテル〈さいたま新都心駅西〉（389室・6月18日）の1軒にとどまり、浦和のホテルグローバルビュー浦和（140室・2月1日）は旧浦和ワシントンホテルのリブランドによる再開業である。需要面では、アリーナ休館と重なる2026年の大宮区ADRが前年を2〜18%下回る一方、埼玉県の推定OCCは10月に89.4%まで上がり、曜日別の谷は日・月曜に限られる。公式発表で確認できる今後の供給は次のとおりである。

出典：各社・各団体の公式発表よりホテルバンク編集部作成（2026年11月5日時点）

シナリオ別RevPARと感度 — ADRとOCCの前提で1室あたり客室売上はどこまで動くか

2026年の価格水準を基準に収支を組む場合の幅を、本稿の実績値だけで確かめる。RevPAR（販売可能な客室1室1日あたりの客室売上）はADRとOCCの積である。ADRは大宮区の推定成約ADR（エリア中央値の月次）を使い、OCCは大宮区単独の値を出せないため埼玉県全施設の推定OCC（2026年5〜10月の月次）で代用した。悲観は2026年の最低月どうし（ADRは7月の8,601円、OCCは6月の81.9%）、中位は2026年の平均（ADRは1〜10月平均の9,305円、OCCは5〜10月平均の84.7%）、楽観はADRが2025年の年間平均10,449円へ戻り、OCCが2026年10月の89.4%で推移する場合である。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティングの集計値よりホテルバンク編集部試算（年間客室売上＝RevPAR×365日。税抜相当の推定ADRベース）

RevPARは悲観7,044円、中位7,881円、楽観9,341円で、1室あたりの年間客室売上にして約257万〜341万円の幅になる。中位を起点にすると、ADRが2025年平均まで1,144円戻る効果はRevPARで+969円（OCCは2026年5〜10月平均の84.7%に据え置き）、OCCが5ポイント上がる効果は+465円（ADR9,305円据え置き）で、この市場の売上の振れ幅はOCCよりADRの前提に強く左右される。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティングの集計値よりホテルバンク編集部試算（RevPAR＝ADR×OCC。格子の値は試算上の仮定であり、実績・予測ではない）

この試算は客室売上だけを見たもので、費用と投資額を置いていないため利回りは算出していない。推定OCCは掲載外の客室を消化済み側に数えるため実稼働率より高めに出る点、また楽観シナリオはアリーナ再開後に2025年の価格へ戻ることを予測するものではない点に留意が必要である。

投資家にとっての含意は3つある。第一に、2026年の大宮区ADR（1〜10月の月次は8,601〜10,525円、平均9,305円）はアリーナ公演の上乗せが抜けた水準に近いと読め、取得・開発の収支を組むうえで保守的な基準になる。2025年の山の月（11,200〜11,400円）と2026年平均の差は2,000円前後で、2027年4月以降に公演需要が戻れば、2025年の年4回と同様の山が再現される可能性がある（アリーナ休館前のMICE需要の構造は大宮・さいたま新都心のMICE投資余地が掘り下げている）。第二に、大宮駅1km圏では2024年から2028年夏まで4年以上にわたり新規供給が確認できず、既存の2,700室が圏内の需要回復の受け皿となる期間が続く。第三に、価格帯の空白は上側にある。2026年5〜10月に推定成約ADRを算出できる稼働中14軒の水準は4,000円台（カプセル）から1万2,000円台（ビジネス上位）に収まり、新幹線6方向の結節点にふさわしい1万5,000円以上のアッパーミドル帯を常時維持する施設は見当たらない。地価が1㎡あたり100万円を超える駅前での新築は宿泊特化型では採算が厳しいが、既存の築40年前後の大型シティホテル2軒（455室）のリポジショニングや、東口の再開発に伴う複合用途への組み込みには伸びしろがある。

運営者にとっては、休館期間中の今こそ平常需要の曜日型を把握する好機である。埼玉県の2026年10月の推定OCCでは水・木曜が93%前後、土曜が95%台で、日・月曜は80%台前半にとどまる。2027年春以降は公演日程が曜日の谷を不規則に埋めるため、2026年のうちに日・月曜の底上げ策（連泊・早期予約型プラン、法人契約の曜日分散）を試し、公演需要が戻った際に上乗せ幅を最大化する準備を進めたい。

なお、上場ホテルREITの保有物件を当社の保有関係マスターで確認すると、ホテル系上場REIT8投資法人の国内保有物件319件（2026年11月5日時点）にさいたま市所在の物件は含まれていない。少なくとも上場ホテルREITとの取得競合は現時点で見られない市場といえる。ただしこれは上場REITに限った確認であり、私募ファンドや事業会社など他の投資家の保有状況を示すものではない。

まとめ

さいたま市のホテル市場は、大宮駅1km圏の稼働中15軒2,707室を中心に、新都心と浦和を合わせて約4,300室で構成される。1km圏の客室ストックは2017年の828室から2024年の2,720室へ3.3倍に増えたのち3年間横ばいで、公式発表で確認できる次の新規供給は2028年夏のホテルリブマックス大宮（仮称）まで見当たらない。価格は大宮区の推定成約ADRが2026年10月に9,456円（前年同月比−7.5%）と、アリーナ休館と重なる1年だったが、埼玉県の推定OCCは10月に89.4%、駅から1km圏の商業地の地価は+4〜12%と、需要と資産価値の土台は固い。2027年4月のアリーナ再開が需要の転換点、2028年夏の新規開業が供給の転換点であり、その間の約1年半が、首都圏郊外の駅前型市場を平常時の価格で評価できる期間になる。