パーク ハイアット 札幌157室は大通1km圏+0.7%、必要ADRは通年7.9万円 — 保留床×HMAの採算

平和不動産が札幌市中央区大通西4丁目で進める「大通西4南地区第一種市街地再開発事業」は、地上36階・高さ約185mの複合ビルの27〜35階に157室のラグジュアリーホテルを載せ、ホテル床を同社が保留床として取得したうえでハイアット関連会社とのホテルマネジメント契約（HMA）で運営する構造を取る。本稿では、この「再開発の保留床取得×HMA」という事業構造を軸に、大通西4を中心とする半径1km圏の客室ストック（稼働中127軒・22,283室）に157室が加わる意味、札幌市中央区の推定成約ADRが2月と4月で2.4倍開く季節性のもとで必要となる通年ADR、そして2026年10月に開業した216室のハイアット セントリック 札幌との価格帯のすみ分けを、公開データで定量化する。

本記事の客室ストックは、指定地点（北緯43.0597度・東経141.3507度）から半径1,000m圏内にある客室数10室以上の宿泊施設（レジャーホテルを除く）を対象とし、「稼働中」は直近3か月（2026年8月〜2026年10月）に主要予約サイトで販売価格が確認できた施設を指す（2026年10月20日時点、メトロエンジンリサーチ集計）。指定地点は大通西4丁目の再開発街区付近に置いた。

エグゼクティブサマリー — 圏内では+0.7%、価格帯では空白を埋める157室

結論を先に述べる。大通西4南地区の157室は、半径1km圏の稼働客室22,283室に対してわずか+0.7%の供給であり、総量としてはほぼ誤差の範囲に収まる。しかしながら、圏内で推定成約ADRの年平均が3万円を超える施設は1軒（436室）しかなく、2万5,000円超でも12軒・3,164室にとどまる。157室が狙う価格帯は、この上位帯のさらに外側にある。つまり本件は「客室を増やす投資」ではなく、「札幌都心にこれまで存在しなかった価格帯を新設する投資」として読むのが正しい。

一方で、札幌市中央区の推定成約ADRは2026年2月の¥20,600に対して4月は¥8,600と、同じ年の中で2.39倍の開きがある。年間の平均単価を1とすると、2月は1.42、7月は1.25、4月は0.60の指数になる。ラグジュアリー床が必要とする通年ADRをこの季節指数で月別に展開すると、雪まつり期の2月には11万円台、4月には4万円台後半の水準が求められる計算になる。この「谷をどう埋めるか」が、保留床の取得価格と運営契約条件を決めるうえで中心的な論点になるだろう。

加えて、同じハイアット傘下で2026年10月3日に開業したハイアット セントリック 札幌（216室）は、サイトから約350mの距離にある。調査時点の掲載価格（最安プラン水準）は6万円台で、ライフスタイル型として都心上位帯を先に押さえた形だ。本稿後半では、この2軒がどう棲み分けるかを価格帯と客室構成から整理し、保留床の取得を検討するデベロッパー、ラグジュアリー床に出資するファンド、札幌の地域金融機関が確認すべき感応度を示す。

事業構造 — 参加組合員が保留床を取得し、HMAでブランドを載せる

まずは一次資料で事業の骨格を確認したい。平和不動産が2024年8月20日に公表した資料によれば、同社は本再開発事業に「地権者および保留床を取得する参加組合員」として参画し、ホテル部分は同社が取得する予定である。ホテルの運営は、ハイアット ホテルズ コーポレーションの関連会社との間で締結したホテルマネジメント契約に基づき、「パーク ハイアット 札幌」として2029年の開業を予定する。同社にとってハイアットとの運営委託は、2025年10月に開業した「キャプション by Hyatt 兜町 東京」（195室）に続く2軒目となる。

この構造には、再開発の保留床を検討する側から見て三つの特徴がある。第一に、ホテル床の取得者と運営ブランドの選定主体が同一であることだ。参加組合員として床を取得する平和不動産がブランドを決めているため、権利変換後に床の買い手を探す一般的な保留床処分と異なり、ホテル仕様（スパ・屋内プール・宴会場）を設計段階から織り込める。第二に、運営形態がリース（賃貸借）ではなくHMAである点だ。オーナーが損益を直接負うため、ADRとOCCの振れがそのままオーナーのNOIに反映される。第三に、ホテルは4階と27〜35階という分割配置で、低層の商業・中層のオフィスと縦に積層する。ラグジュアリー床の採算は、ビル全体の中で「ホテル単独で利回りを取る床」として独立に評価される必要がある。同じ札幌都心で駅直上のホテル床が2034年度へ後ろ倒しになった経緯と、そこで要る通年単価の試算は札幌駅前再開発のホテル床は2034年度へで整理している。

日本ハイアットの報道資料（2026年4月）によれば、同社は国内で9ブランド・22ホテル（計5,066室）を運営し、パーク ハイアットは東京（171室・1994年開業）、京都（70室・2019年開業）、ニセコ HANAZONO（100室・2020年開業）の3軒である。札幌の157室は、都市型のパーク ハイアットとしては東京に次ぐ規模になる。新規開業予定として同資料に記載された札幌の計画は、ハイアット セントリック 札幌（2026年・216室）とパーク ハイアット 札幌（2029年・157室）の2件である。

出典: 日本ハイアット 株式会社「報道資料 2026年4月」

立地と地価 — 南1条西4の公示地価は4年で+34%、駅前通と大通公園の交点

次に立地を地価で確認する。国土交通省の地価公示（不動産情報ライブラリ）で、再開発街区から約170mの標準地「札幌中央5-1（南1条西4丁目1番1外）」を見ると、2022年の555万円/㎡から2026年には744万円/㎡へ4年間で+34.1%上昇した。前年比は2022年+6.7%、2023年+8.1%、2024年+9.2%、2025年+6.1%、2026年+7.1%と、毎年6〜9%台の上昇が続いている。約680m北の札幌駅前「札幌中央5-34（北4条西4丁目1番7外）」は2026年に730万円/㎡（+5.0%）で、大通側がわずかに上回る構図になっている。

地価が年6〜9%で上がる局面では、保留床の取得価格に含まれる土地持分も同じ速度で膨らむ。本件は権利変換を伴う再開発であり、保留床価格は事業計画上の資金計画で決まるため、市場地価の上昇がそのまま取得価格に転嫁されるわけではない。ただし、ホテル床の価値を将来のNOIから逆算する際には、土地の含み益が出口価格を支える方向に働く。地価上昇はラグジュアリー床の投資家にとって、運営リスクを一部相殺する「アップサイドの保険」として機能し得る。

競合環境 — 1km圏22,283室の内訳と、推定成約ADR3万円超が1軒という事実

ここからは圏内の客室ストックを見る。大通西4を中心とする半径1km圏には、掲載ベースで173軒・28,510室、うち直近3か月に販売価格が確認できた稼働中の施設が127軒・22,283室ある。区分別ではビジネスホテルが87軒・14,889室と稼働客室の66.8%を占め、シティホテルが17軒・5,149室（23.1%）、デラックスホテルは3軒・470室（2.1%）にとどまる。157室はデラックス区分の客室に対して+33.4%、シティとデラックスを合わせた5,619室に対しては+2.8%の追加になる。

年次推移を見ると、圏内の客室ストック（開業年が確認でき閉館していない施設で、稼働の有無を問わない掲載ベース）は2017年の94軒・16,845室から2026年の134軒・23,709室へ、9年間で+40.7%（年率3.9%）拡大した。開業年代別では2020年代開業が稼働中48軒・7,497室で、稼働客室の33.6%を占める。札幌都心の供給は2020年以降に集中しており、201室以上の大型が38軒・11,869室（稼働客室の53.3%）を占める「大型・ミッドプライス主体」の市場構造だといえる。

では価格帯はどうか。圏内で推定成約ADRが算出できる109施設について、直近12か月（2025年10月〜2026年9月）の年平均を取ると、3万円以上はSAPPORO STREAM HOTEL（436室・¥38,400）の1軒のみで、2万5,000円以上に広げても12軒・3,164室である。2万円以上では26軒・6,519室まで増える。雪まつり期の2026年2月単月に限れば3万円以上が23軒・6,282室に跳ね上がるが、これは季節のピークであって通年の水準ではない。なお、デラックス区分の3軒は推定成約ADRの検証対象外の業態のため、本稿では掲載価格で別途扱う。

上位帯の顔ぶれを挙げると、SAPPORO STREAM HOTEL（436室・¥38,400）、ザ・ゲートホテル札幌 by HULIC（172室・¥28,200）、JRタワーホテル日航札幌（342室・¥27,500）、FAV LUX 札幌すすきの（84室・¥27,300）、札幌グランベルホテル狸小路（218室・¥26,500）、三井ガーデンホテル札幌ウエスト（169室・¥26,400）、ラ・ジェント・ステイ札幌大通（219室・¥25,900）、ザ ロイヤルパーク キャンバス 札幌大通公園（134室・¥25,800）、三井ガーデンホテル札幌（177室・¥25,700）、ソラリア西鉄ホテル札幌（318室・¥25,500）、ANAクラウンプラザホテル札幌（412室・¥25,300）、京王プラザホテル札幌（483室・¥25,200）の12軒である。2024〜2025年開業の新規施設と、大型フルサービスの老舗が同じ帯に並ぶ。

季節性 — 中央区の推定成約ADRは2月1.42・4月0.60、谷の深さが札幌の固有条件

札幌市中央区の推定成約ADR（全区分の中央値）は、2026年9月で¥16,100（N=140施設）、前年同月比+7.2%だった。2026年2月は¥20,600（前年同月比+6.1%）、4月は¥8,600（同+5.2%）、7月は¥18,100（同+3.9%）と、いずれの月も前年を上回って推移している。一方で8月は¥16,400と前年同月比−10.5%で、2025年8月の¥18,300が突出していた反動が出た。

注目すべきは水準より形状である。直近12か月（2025年10月〜2026年9月）の平均¥14,500を1とした季節指数は、2月1.42、7月1.25、8月1.13、9月1.11に対し、4月0.60、3月0.85、11月0.87と、ピークとボトムが2.4倍開く。シティホテル区分（N=26）ではさらに振幅が大きく、2026年2月¥29,400に対して4月は¥10,900で2.69倍になる。雪まつりとスキー前後泊が集中する2月と、雪解けで観光需要が薄い4月の落差が、札幌都心の価格構造を規定している。

稼働面も確認しておきたい。OTA掲載在庫に基づく中央区の推定稼働率は、2026年6月92.5%、7月94.0%、8月92.9%、9月92.7%（対象99〜103施設／客室14,827〜14,907室、主要予約サイト掲載ベース）で、シティホテル区分は同じ期間に93.3%、94.4%、93.4%、92.9%（対象14施設／客室4,118室）だった。この値はOTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値であり、施設全体の実稼働率とは異なるが、夏から秋にかけて都心の在庫がほぼ消化されている状況は読み取れる。春の谷は稼働ではなく単価に表れる、というのが札幌都心の特徴だ。

マクロでは慎重に見るべき材料もある。北海道運輸局が公表した宿泊旅行統計調査（暫定値）によると、北海道の2026年4〜6月期の延べ宿泊者数は918.4万人泊で前年同期比−7.5%、外国人延べ宿泊者数は193.4万人泊で−11.3%だった（2024年同期比では+11.4%）。2026年1月の外国人延べ宿泊者数は162万人泊（前年同月比−18.6%）、2月は169万人泊（−3.7%）、3月は103万人泊（+11.0%）である。訪日需要の伸びが一服するなかでも中央区のADRが前年を上回っている点は、単価が数量に先行して上がる局面に入ったことを示唆する。2029年の開業時点でこの単価上昇が続いているかどうかは、本件の採算を左右する最大の外部変数になる。

必要ADRの試算 — 総投資264億円・NOI利回り5%なら通年¥78,800、2月は11万円台

ここからは本稿の仮定に基づく試算である。平和不動産はホテル床の取得価格や事業費を公表していないため、建設費は公開されている事例レンジから置き、保留床の土地持分・権利変換に伴う価格は含めていない。読者は前提を差し替えて読み直してほしい。再開発の保留床処分金からホテル床の必要ADRを逆算する手順は、神戸三宮・保留床522億円から逆算した必要ADR4.4万円でも同じ枠組みで扱っている。

この前提で逆算すると、NOI利回り5.0%に必要なNOIは13.2億円、基本運営料とFF&Eリザーブを控除した後のNOI率を23%（GOP30%−3%−4%）とすれば必要総売上は57.5億円、うち客室売上は31.6億円になる。これを157室×365日で割るとRevPARは¥55,200、通年OCC70%を置けば通年ADRは¥78,800である。利回り4.5%なら¥71,000、5.5%なら¥86,700が目安になる。建設費を2025年実績ベース（Stage 1）のまま置けば、総投資は約243億円で必要ADRは¥72,400まで下がる。

建設費の水準と出資側の要求利回りを同時に振ると、必要ADR（通年OCC70%）は楽観¥61,900から悲観¥91,200まで約1.5倍の幅を持つ。中位の¥78,800は、この幅のほぼ中央に位置する。

重要なのは、この¥78,800が「通年平均」だという点だ。中央区の季節指数を当てはめると、2月は¥112,100、7月は¥98,500、8月は¥89,100が必要になる一方、4月は¥46,900、3月は¥67,300、10〜11月は¥68,700〜68,900で足りる。ラグジュアリー床の運営は、雪まつり・スキー期とサマーシーズンの2つの山で年間収益の過半を稼ぎ、春と晩秋をブランドの固定客・MICE・ウェディング・スパで埋める設計が前提になる。ハイアットの報道資料にあるとおり、World of Hyattの会員は6,300万人以上で、谷の月の稼働をロイヤルティ需要で支える余地がある。

感応度表からは二つの含意が読める。第一に、ADRが1万円動くとNOI利回りは約0.6ポイント動き、OCCが5ポイント動くと約0.3ポイント動く。札幌のラグジュアリー床は稼働よりも単価の感応度が高く、2月と7〜8月のピーク単価をどこまで伸ばせるかが利回りを決める。第二に、通年ADR¥60,000では通年OCC80%でも4.3%にとどまる。出資側が5%を要求するなら、通年¥80,000・通年OCC70%の組み合わせを「ベースケース」として運営者の実績と照らす必要がある。パーク ハイアット 東京・京都の実績開示は限られるため、国内のラグジュアリーで同水準を通年達成している事例を運営者側から引き出すのが、HMA交渉の第一歩になるだろう。

なお、建設費の上昇は新規供給を抑える方向にも働く。坪単価300万円超のラグジュアリー床を札幌都心で新たに積む計画は、2029年以降もすぐには続かないと考えられる。先行して床を押さえる側にとって、建設費高騰は参入障壁として機能するアップサイド要因でもある。

ハイアット セントリック 札幌216室とのすみ分け — 350m先に先行したライフスタイル帯

同じハイアット傘下のハイアット セントリック 札幌は、2026年10月3日に北1条西5丁目の「アーバンネット札幌リンクタワー」1階および17〜26階で開業した（216室、うちスイート9室）。日本ハイアットの報道資料（2026年4月）では「2026年・216室」の新規開業予定として記載されており、計画地からの距離は約350mである。調査時点（2026年10月）の掲載価格は、最安プラン水準で¥63,700、全プラン平均で¥88,100（いずれも2名1室・税込）だった。デラックス区分は推定成約ADRの検証対象外のため成約水準の推定は行わないが、掲載水準だけを見ても、最安プラン水準で圏内の推定成約ADR上位帯（¥25,000〜¥38,000）の最上位の約1.7倍、全プラン平均では2倍以上に位置する。開業前の予約受付開始から道内の外資系ブランド進出の流れまでは、ハイアットセントリック札幌の開業日と外資ブランド動向が時系列で追っている。

すみ分けの軸は三つある。第一にブランドの階層だ。ハイアットのポートフォリオでセントリックはクラシック・ポートフォリオ（ライフスタイル寄りのフルサービス）、パーク ハイアットはラグジュアリー・ポートフォリオに属する。第二に客室規模で、216室のセントリックに対しパーク ハイアットは157室と小さく、スイート比率と1室あたり面積で上位に立つ設計が想定される。第三に施設構成で、パーク ハイアット 札幌はスパ・屋内プール・宴会場を備える計画であり、ウェディングや長期滞在のラグジュアリー需要を取りに行く。セントリックが都心上位帯を先に開拓し、パーク ハイアットがその上に乗るという順序は、同一運営者がブランドを縦に積む標準的なマーケット形成の手順だといえる。

オーナー側から見ると、先行するセントリックの運営実績は2029年開業までに3年分蓄積される。札幌都心で6万円台の掲載価格がどの月にどこまで成約するかは、本稿の必要ADR試算を検証する最良の参照点になる。保留床の取得価格を最終決定する前に、運営者から同一市場の先行実績を引き出せる点は、ブランドを同系列で揃えたことの実務上のメリットだろう。

投資判断の整理 — 想定読者別に確認すべきポイント

リスク要因は三つに整理できる。市場面では、訪日需要の数量が2026年に入って前年を下回る月が続いており、2029年開業時の需要環境は現時点で確定していない。建設面では、坪単価が年5%前後で上がる局面が続けば、Stage 2の建設費はさらに上振れる余地がある。運営面では、HMAはオーナーが損益を直接負う契約であり、開業後3〜5年の立ち上げ期に必要ADRを下回る期間をどう資金計画に織り込むかが重要になる。いずれも「成長余地が大きい価格帯を、誰よりも先に押さえる」ことの裏返しであり、本件の投資機会はこのリスクを取る対価として存在する。

感応度の観点では、通年ADRが¥70,000にとどまる場合、通年OCC80%でも利回りは5.1%にとどまり、¥60,000では4.3%になる。逆に¥90,000・通年OCC70%なら5.7%、¥100,000・通年OCC70%なら6.3%である。パーク ハイアット 札幌が国内の同ブランドと同じ価格帯で成約できれば、札幌都心で初めて「通年ADR8万円超」の床が成立する。これは圏内の既存上位帯にとっても、価格の天井を引き上げる効果を持つ。

まとめ

大通西4南地区の157室は、半径1km圏の稼働客室22,283室に対して+0.7%という総量の話ではなく、札幌都心に通年8万円級の価格帯を新設する投資である。圏内で推定成約ADRの年平均が3万円を超える施設は1軒しかなく、¥60,000超の帯は推定成約ベースで空白だ。その空白を埋めるには、2月に11万円台・4月に4万円台後半という季節の振幅を前提に、HMAの運営条件と保留床の取得価格を組み立てる必要がある。先行したハイアット セントリック 札幌の3年分の実績が、2029年の開業前にその答え合わせの材料になる。