眠っていたデータから新たな付加価値を
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投資・開発
建設費が高止まりするなかで、新築より改装を選ぶ判断は増えている。だが改装の事業計画で見落とされやすいのが、内装をはがす前に必ず発生する石綿（アスベスト）の事前調査と、そこで含有が確認された場合の除去費用・工期である。改修工事は請負代金100万円以上（税込）で事前調査結果の報告が法令上の義務となり、2023年10月以降は有資格者による調査が必須になった。本稿は改装の「リターン側」ではなく、着手前に確...
指定なし
ホテル・旅館の火災保険は、10月を境に更新条件が変わる契約が出てくる。2026年5月には大手損保の一社が、10月1日以降に始まる契約から企業向け火災保険料を平均約1.2%、個人向けを平均約3%引き上げると報じられた。本稿では、よく引かれる「全国平均+10.9%」がどの改定の数字なのかを一次資料で確かめたうえで、建物の構造と築年数で改定率が分かれる仕組みを整理する。そのうえで国内22,555施設・1...
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ホテルの取得価格を決める要素は、NOI（純収益）と、それを割り戻す利回りの2つしかない。日本不動産研究所が2026年5月27日に公表した「第54回 不動産投資家調査」（2026年4月現在）によると、宿泊特化型ホテルの期待利回りは東京4.1%、仙台5.3%で、8都市のうち東京・名古屋・京都・福岡の4都市が前回（2025年10月）から0.1ポイント低下した。本稿はこの投資家アンケートの都市別の要求利回...
宿泊施設への投資を検討するとき、最初に突き当たるのが「簡易宿所（簡易旅館）は結局いくらで回るのか」という問いである。旅館業法の営業種別としての簡易宿所は全国44,901施設まで増えた一方、客室稼働率は全国平均29.6%にとどまる。本稿では、厚生労働省・観光庁・日本政策金融公庫の公表値と当社のOTA掲載価格集計を組み合わせ、ROI（投資回収）を試算する枠組みそのものを提示する。
ホテルの設計図を最初に引くとき、客室の数と同じくらい早い段階で決まってしまう数字がある。エレベーターの基数だ。1基増やせば上下方向の輸送は楽になるが、その分だけ各階から床が消え、客室が減る。しかも一度決めた基数は、その後20〜30年にわたって更新工事のコストを毎回そのまま掛け算する係数になる。本稿では昇降機に限定し、「開業時に何基いるか」と「保有期間中にいつ・いくらで更新するか」の2軸を、公開指標...
簡易旅館（旅館業法上の「簡易宿所営業」）への投資判断は、突き詰めると3つの数字に収れんする。ベッド1床あたりいくらで売れるか、年間何割埋まるか、初期投資をいくらに抑えられるか。本稿では、メトロエンジンリサーチ＆コンサルティングが集計したカプセルホテル業態の推定成約ADR実測値と、厚生労働省・観光庁の公的統計を組み合わせ、24床モデルのROI計算を前提を明示したうえで組み立てる。結論を先に言えば、損...
支店の統廃合が進むと、駅前や目抜き通りの角地に、2〜3階建ての小さな建物が空く。1階には天井の高い営業室があり、奥には厚い壁で囲われた金庫室がある。上階は事務室だった。駅から近く、角地で視認性もよい。宿泊の立地としては申し分ない。ただ、この床をホテルにすると何室取れて、いくらで売れば投資が回るのかは、あまり数字で語られてこなかった。 本稿では、転用元を金融機関の店舗に絞り、延床1,000㎡・2,0...
池袋駅は、東京メトロが公表する2024年度の駅別乗降人員で51万8,135人と同社1位、西武鉄道の駅別乗降人員でも42万8,121人と同社1位の駅である。しかし、その駅を抱える豊島区のホテル単価は、需要の厚みほど上位には並ばない。メトロエンジンリサーチの推定成約ADRで2025年9月〜2026年8月の12ヶ月平均を23区で並べると、豊島区は12,400円で14位、東京都全体（14,500円）の85...
神奈川県
ホテル開発の初期検討では、用途地域・容積率・高さ制限といった「建物のボリュームに効く規制」が先に確認される。一方で、敷地の平面をどれだけ空けておくかを直接指定する規制は、事業計画のひな形に組み込まれていないことが多い。都市緑地法第34条にもとづく緑化地域制度がそれで、指定区域内では敷地面積の5〜25%を緑化することが建築基準関係規定として義務づけられ、緑化工事が完了しなければ建築物の完了検査を受け...
ホテルの保有コストを積み上げるとき、固定資産税（土地・家屋）、都市計画税、償却資産税までは誰でも数える。四つ目の事業所税は、しばしば抜け落ちる。理由ははっきりしていて、この税は全国で課されるわけではないからだ。人口30万人以上の都市など、令和7年1月1日現在で77団体だけが課税団体であり、同じ設計・同じ客室数のホテルでも、建てる市が一つ違えば税額はゼロにも数百万円にもなる。 本稿は、この「所在地で...
