ホテルのエレベーターは何基いるか｜100〜200室に1台・更新1基500万〜1,350万円

ホテルの設計図を最初に引くとき、客室の数と同じくらい早い段階で決まってしまう数字がある。エレベーターの基数だ。1基増やせば上下方向の輸送は楽になるが、その分だけ各階から床が消え、客室が減る。しかも一度決めた基数は、その後20〜30年にわたって更新工事のコストを毎回そのまま掛け算する係数になる。本稿では昇降機に限定し、「開業時に何基いるか」と「保有期間中にいつ・いくらで更新するか」の2軸を、公開指標と当社の施設データから整理する。

結論から — 3つの数字

設計・取得・承継のどの立場から見ても、押さえるべき数字は3つに集約される。

結論 — 押さえるべき3つの数字

論点	数字	意味
基数の目安	客用は100〜200室に1台、サービス用は客用の約1/3	200室クラスでも客用2台＋サービス1台の計3基が実務上の標準形
床のロス	昇降機全体で客室の4.3〜7.5%相当（3〜4基合計）	14階建てなら1基増設＝およそ客室4室分の床が消える
更新Capex	1基500万〜1,350万円／1室あたり年2,200〜16,200円	客室売上の0.09〜0.56%。小規模ほど1室あたりの負担が重い

3つ目が本稿の核心である。エレベーターの更新費は総額で見れば数千万円だが、1室あたり年額に均すと法定点検の費用レンジ（年3,400〜12,600円）と同じオーダーに収まる。つまり「点検費と同じくらいの重さの費目が、点検費とは別にもう一つある」ということだ。取得時のCapex積み上げで見落とされやすいのは、金額が小さいからではなく、発生が20〜30年に一度で、直近の損益計算書に痕跡が残らないからである。

基数はどう決まるか — 100〜200室に1台という目安の中身

建築計画の実務では、ホテルの客用エレベーターは100〜200室に1台、サービス用はその約1/3を置くのが一般的な出発点とされる。シティホテルはツインの比率が高く、1台あたりの対象人員は（100〜200室）×2人＝200〜400人となり、事務所ビルの目安（1台あたり250〜350人）と同じ帯に重なる、という交通量の考え方が背景にある。宿泊客の動線と、リネン・清掃・料飲のバックヤード動線を分けることが前提になっている点も重要だ。

ただしこの「100〜200室に1台」は幅が2倍ある。どちらに寄せるかを決めるのがサービス水準の指標で、ホテルの目安は平均運転間隔40秒以下、5分間輸送能力8〜10%（大規模ホテルは上限、中小規模は下限の値をとる）とされる。平均運転間隔40秒は平均待ち時間20秒に相当する。チェックアウトが集中する午前9〜11時に下り需要が偏るホテルでは、この時間帯を基準に台数を詰めることになる。

宿泊特化型・リゾート・旅館では前提が変わる。宿泊特化型は客室が小さく1フロアあたりの室数が多いため同じ室数でも階数が少なく、鉛直方向の移動距離が短い分だけ運転間隔が詰まりやすい。一方でリネン庫が各階にない運用だとサービス用の稼働が跳ね上がる。リゾートや旅館は低層・分棟が多く、そもそも全館を1系統のエレベーターで結ばない。以下のモデルは都市型のホテル（宿泊特化型〜シティ）を前提にしている。

階数は客室数とともに増える — 計画中プロジェクト62件の実測

基数は室数だけでは決まらない。停止階が増えれば1周にかかる時間が延び、同じ室数でも必要な台数が増える。国土交通省「建築物動態統計調査」由来の計画中ホテル（用途がホテル単独の案件）について、客室数と計画階数の関係を見ると、室数の増加にともなって階数も明確に押し上がっていることがわかる。

出典：国土交通省「建築物動態統計調査」よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（N=62件、用途がホテル単独の計画中案件のうち客室数・階数がともに判明するもの）

計画中ホテルの客室数バンド別 階数（N=62件）

客室数バンド	件数	客室数の中央値	階数の中央値	階数のレンジ
100室未満	20	39室	7階	3〜10階
100〜199室	19	134室	11階	3〜36階
200〜299室	14	235室	13.5階	9〜28階
300室以上	9	389室	14階	3〜26階

出典：国土交通省「建築物動態統計調査」よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（N=62件）

注目したいのは、62件のうち37件（59.7%）が10階建て以上という点だ。階高3.2〜3.5mのホテル基準階で10階を超えると、建物の高さは31m前後に届く。建築基準法34条2項は「高さ31mを超える建築物には非常用の昇降機を設けなければならない」と定めており、都市型ホテルの新規計画の過半がこのラインの周辺にあることになる。

非常用昇降機は「台数がもう1台増える」とは限らない

非常用昇降機は誤解されやすい設備である。条文を順に確認しておく。まず建築基準法34条2項が高さ31m超の建築物に設置を義務づける。ただし施行令129条の13の2が除外を定めており、31mを超える部分の各階の床面積の合計が500㎡以下の場合などは設置を要しない。塔屋・階段室・機械室だけが31mを超える場合も同様だ。

台数は、31mを超える階のうち床面積が最大の階を基準に決まる。その床面積が1,500㎡以下なら1台、これを超える場合は3,000㎡ごとに1台を加える。さらに非常用エレベーターには乗降ロビーの設置が求められ、その床面積は1基につき10㎡以上とされている。かごは17人乗り相当以上（積載量1,150kg以上）が必要になる。

ここで実務上重要なのは、非常用昇降機は平常時に客用・サービス用として兼用できるという点だ。したがって31mを超えたからといって基数が単純に1台増えるわけではない。増えるのは「その1台のスペックと昇降路の断面」であり、乗降ロビー10㎡という法定面積である。設計段階のコスト差は台数ではなく仕様と床面積に出る、と理解するのが正しい。

4つのモデルでの基数

4つのモデルの採用基数

モデル	客室数	階数	目安式による客用台数	冗長性を見た客用	サービス用	本稿の採用基数
小規模	100室	7階	1台	2台	1台	3基
中型	150室	11階	1〜2台	2台	1台	3基
標準	200室	13階	1〜2台	2台	1台	3基
大型	300室	14階	2〜3台	3台	1台	4基

階数は上表の計画中プロジェクト62件の客室数バンド別中央値。台数は公表されている設備計画指標（客用100〜200室に1台、サービス用は客用の約1/3）に基づく／メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

目安式だけをなぞると100室で客用1台という答えになるが、これを採る計画は実際にはほとんどない。理由は後半で扱う更新工事にある。客用が1台しかない建物は、更新の際に客用エレベーターがゼロになる期間が発生してしまう。冗長性は平常時のサービス水準のためだけでなく、20〜30年後の工事段取りのために確保されている側面が大きい。

床のロス — 1基は客室何室分か

エレベーターは各階を貫通するため、基数×階数の分だけ床が消える。占有面積は昇降路（シャフト）と乗降ロビーの2つからなる。

昇降路の断面は、かご内法に構造躯体・ガイドレール・釣合おもりの納まりを加えた寸法になる。乗用エレベーターのかご内法は11人乗り（750kg）で1,400×1,350mm、15人乗り（1,000kg）で1,600×1,500mmが標準的なサイズで、昇降路はこれより一回り大きい。設計上の目安として1基あたり概ね4〜5㎡を見込むのが実務的な置き方だ。ここに各階の乗降ロビーが加わる。ロビーはバンク（複数基のまとまり）で共用されるため1基あたりの按分は小さくなるが、避難経路・什器・サインの納まりを含めると1基あたり4〜7㎡程度は確保される。合わせて1基・1階あたり8〜12㎡を本稿の試算前提とする。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算（前提：昇降路＋乗降ロビー按分 8〜12㎡／基・階、延床／客室＝35.0㎡）

エレベーターが占める床と客室換算（1基・1階あたり8〜12㎡）

モデル	基数×階数	占有面積	客室換算（35.0㎡／室）	客室数に対する比率
100室・7階	3基×7階	168〜252㎡	4.8〜7.2室	4.8〜7.2%
150室・11階	3基×11階	264〜396㎡	7.5〜11.3室	5.0〜7.5%
200室・13階	3基×13階	312〜468㎡	8.9〜13.4室	4.5〜6.7%
300室・14階	4基×14階	448〜672㎡	12.8〜19.2室	4.3〜6.4%

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算

4つのモデルを通じて、エレベーターが占める床はおおむね客室数の4〜7%相当に収まる。規模が大きくなっても比率がさほど下がらないのは、室数の増加に階数の増加がついてくるためだ。階数が増えれば1基あたりの貫通面積が増え、規模の経済が効きにくい。

設計段階の意思決定として実用的なのは、逆算の形にしたときである。1基・1階あたり10㎡（中位）を置くと、14階建てでは1基の増設が客室およそ4室分の床に相当する。つまり「客用を1台増やして平均待ち時間を縮めるか、客室を4室残すか」というトレードオフになる。1室あたりの建築費2,067万円という既刊の水準を当てると、4室分は約8,300万円の建設投資に相当する。新築時に業務用の乗用エレベーターを1基設けるコスト（工事費込みで概ね2,300万〜3,800万円が公表相場）と比べても、失われる客室の機会費用のほうが大きい、という関係が見えてくる。

なお計画中案件60件の延床面積／客室数の中央値は47.7㎡だった。これは駐車場や低層部の共用施設を含む建築計画ベースの数字であり、客室原単位35.0㎡より大きく出る。上表では既刊と揃えて35.0㎡を採用しているが、47.7㎡で割り戻せば客室換算室数は約3割小さくなる。前提の置き方で結論の大きさが変わる点は明示しておきたい。

更新Capex — いつ、いくらか

ここからが保有期間の話である。エレベーターの更新は「壊れたから直す」ではなく「部品が手に入らなくなるから入れ替える」性格の工事だ。減価償却上の法定耐用年数は17年だが、これは会計上の区分にすぎない。実務の判断軸は2つある。

1つは部品供給期間である。主要部品の供給は設置からおおむね20〜25年で終了するとされ、供給が止まれば故障時に修理できなくなる。もう1つは計画耐用年数で、公益社団法人ロングライフビル推進協会（BELCA）のLCC評価指針では30年が置かれている。部位別には制御盤が20年、巻上機（駆動装置）が20〜30年といった目安があり、全体更新の目安は25〜30年に集約される。

工法は3つ、費用は3倍の開き

更新工事の工法別 費用・工期・停止期間（1基あたり）

工法	交換する範囲	費用（1基）	工期	停止期間（1基）	更新サイクルの目安
制御リニューアル	制御盤・巻上機まわりなど部分改修	400万〜700万円	1〜2週間	3日〜1週間	20〜25年
準撤去リニューアル	レール・三方枠など一部を流用し主要機器を更新	700万〜1,000万円	15〜25日	2週間〜1ヶ月	25〜30年
全撤去リニューアル	昇降路内の機器を全面入替	1,200万〜1,500万円	1〜2ヶ月	2週間〜1ヶ月	25〜30年

出典：昇降機リニューアルの公表相場（複数事業者の公開情報）よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング整理。費用・工期は建物条件により変動する

同じ「更新」でも400万円から1,500万円まで3倍以上の幅がある。この幅が生まれるのは、既存の昇降路寸法・レール・出入口枠をどこまで流用できるかによる。築年が古く昇降路が現行機種の標準寸法と合わない場合は全撤去に寄り、比較的新しい建物では制御のみで延命できる。取得前のエンジニアリングレポートで確認すべきは「築何年か」ではなく「どの工法が成立するか」である。

1室あたり年額に均す

基数×単価÷客室数÷サイクル年数で、1室あたりの年額に均す。3つのシナリオを置いた。

更新シナリオ別の1基あたり年額

シナリオ	工法・単価	サイクル	1基あたり年額
低位	制御リニューアル 500万円	30年	16.7万円
中位	準撤去リニューアル 850万円	27.5年	30.9万円
高位	全撤去リニューアル 1,350万円	25年	54.0万円

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算（前提は上表、基数は前掲モデル）

モデル×シナリオ別 1室あたり更新年額（円／室・年）

モデル	基数	低位	中位	高位	中位の総額（1サイクル）
100室	3基	¥5,000	¥9,300	¥16,200	2,550万円
150室	3基	¥3,300	¥6,200	¥10,800	2,550万円
200室	3基	¥2,500	¥4,600	¥8,100	2,550万円
300室	4基	¥2,200	¥4,100	¥7,200	3,400万円

1室あたり年額（円／室・年）。出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算

レンジは1室あたり年2,200〜16,200円。ここで効いているのは規模だ。100室と200室で基数が同じ3基である以上、更新の総額はほぼ変わらない。分母である客室数だけが2倍になるため、1室あたりの負担はちょうど半分になる。エレベーターは階段状にコストが増える設備であり、同じ3基で運べる室数の上限まで室数を積める建物が、1室あたりでは最も有利になる。

客室売上とNOIへのインパクト

この年額を売上に対する比率で見る。メトロエンジンリサーチの推定成約ADRから、主要6都道府県（東京・大阪・愛知・福岡・北海道・京都）の直近12ヶ月（2025年9月〜2026年8月）平均を取ると、ビジネスホテルは中央値で約10,500円、シティホテルは約16,300円だった。これに観光庁「宿泊旅行統計調査」2025年年間値（確定値）の客室稼働率（ビジネスホテル75.3%、シティホテル74.1%）を掛け、365日で年換算する。

客室売上に対する更新Capex比率（中位シナリオ）

業態	推定成約ADR	客室稼働率	客室売上／室・年	更新Capex比率（中位）
ビジネスホテル・100室	¥10,500	75.3%	約289万円	0.32%
ビジネスホテル・200室	¥10,500	75.3%	約289万円	0.16%
シティホテル・300室	¥16,300	74.1%	約441万円	0.09%

ADRは主要6都道府県の推定成約ADR中央値（2025年9月〜2026年8月・ビジネスホテルN=314〜924施設／月、シティホテルN=30〜109施設／月）／出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング、観光庁「宿泊旅行統計調査」2025年年間値（確定値）

客室売上に対して0.09〜0.32%（高位シナリオの100室で0.56%）。単体では小さく見える。しかしNOIの視点に置き換えると意味が変わる。1室あたり年9,300円（100室・中位）というキャッシュアウトを5.0%のキャップレートで資本還元すると1室あたり約18.5万円、棟全体で約1,850万円（3基×年30.9万円＝年92.7万円÷5.0%）の価値差に相当する。200室モデルでも、基数が同じ3基である以上、棟合計は同じ約1,850万円になる（1室あたりでは半分の約9.3万円）。取得価格が1室1,500万円の物件なら、この年額はNOI利回りを0.03〜0.06pt押し下げる計算だ。

0.06ptという数字の受け止め方は立場によって違うだろう。ただし重要なのは、これが売買条件の交渉余地として可視化できるという点である。エンジニアリングレポートで「築28年、制御盤の部品供給終了」と書かれている物件は、取得後3年以内に3基×850万円＝2,550万円のキャッシュアウトがほぼ確実に発生する。これを価格に織り込むか、売主負担で更新してから引き渡すかは、レポートに数字が載っているかどうかで交渉のスタート地点が変わる。

価値インパクトの感度 — 更新シナリオ×キャップレート

前掲の資本還元を、更新シナリオ（低位・中位・高位）とキャップレート（4.0〜6.0%）の2軸に広げた。棟全体の更新年額を資本還元した値で、基数が同じなら客室数によらず同額になる。

更新シナリオ×キャップレート別の価値インパクト（棟全体）

シナリオ	3基・4.0%	3基・5.0%	3基・6.0%	4基・4.0%	4基・5.0%	4基・6.0%
低位（制御500万円・30年）	1,250万円	1,000万円	830万円	1,670万円	1,330万円	1,110万円
中位（準撤去850万円・27.5年）	2,320万円	1,850万円	1,550万円	3,090万円	2,470万円	2,060万円
高位（全撤去1,350万円・25年）	4,050万円	3,240万円	2,700万円	5,400万円	4,320万円	3,600万円

棟全体の更新年額（基数×1基あたり年額）÷キャップレート、10万円単位で四捨五入。3基＝100〜200室モデル（年50.0万／92.7万／162.0万円）、4基＝300室モデル（年66.7万／123.6万／216.0万円）／出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算

同じ3基でも、工法が全撤去に寄りキャップレートが4.0%まで締まる物件では価値インパクトは約4,050万円となり、低位×6.0%（約830万円）のおよそ5倍に開く。取得前に「どの工法が成立するか」を確認する意味は、この幅にある。

営業しながら更新する — 残る輸送能力の計算

ホテルの更新工事が住宅やオフィスと決定的に違うのは、休館という選択肢が事実上ないことだ。前掲のとおり停止期間は制御リニューアルで3日〜1週間、準撤去・全撤去で2週間〜1ヶ月に及ぶ。3基を1基ずつ順に入れ替えれば、全撤去の場合で延べ1.5〜3ヶ月にわたって「1基欠けた状態」が続く。

このとき残る輸送能力は単純な割り算で見積もれる。n基のうち1基を止めれば輸送能力は(n−1)/nに、平均運転間隔はその逆数倍に延びる。

1基停止時の残存輸送能力と待ち時間

総基数	1基停止時の残存輸送能力	平均運転間隔（通常40秒の場合）	平均待ち時間	評価
2基	50%	80秒	40秒	朝の下り集中時は滞留が起きやすい
3基	67%	60秒	30秒	ピーク時間帯の運用調整で吸収しやすい
4基	75%	53秒	27秒	通常運用の範囲で吸収可能
5基	80%	50秒	25秒	影響は限定的

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算（ホテルの標準的な平均運転間隔40秒・平均待ち時間はその2分の1という一般的な設計指標に基づく単純換算）

3基構成であれば残存67%、平均待ち時間30秒で済む。これは望ましい水準（40秒以下の運転間隔）を超えるが、工事期間の一時的な状態としては現実的な範囲だ。設計段階で客用2台＋サービス1台の3基を確保しておくことの価値は、まさにここで回収される。

営業を続けながら更新するための段取りとしては、次のような選択肢が実務で採られている。閑散期（都市型なら1〜2月、リゾートなら梅雨明け前など）に工程を寄せること。工事中はサービス用を客用に一時開放し、リネン搬送を深夜帯にシフトすること。チェックアウトが集中する午前帯だけ階別の停止制御を入れ、高層階からの下り需要を優先すること。フロントで事前に周知し、上層階の稼働を意図的に抑えて販売するのも一案だ。いずれも売上を止めずに乗り切るための調整であり、更新工事が稼働の障害になるという前提で計画する必要はない。

更新期に入る客室のオーダー — 56.6万室

では、この更新需要は市場全体でどの程度の規模なのか。当社が把握する施設データから、客室30室以上・ホテル／旅館系カテゴリで開業年が判明する施設を抽出すると、N=14,151施設・計1,693,976室になる。これを開業年代別に並べた。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（N=14,151施設・1,693,976室。客室30室以上、ホテル・旅館系カテゴリで開業年が判明する施設）

開業年代別の施設数・客室数（N=14,151施設）

開業年代	施設数	客室数	構成比	累計	昇降機の位置づけ
〜1975年	1,676	159,501室	9.4%	9.4%	複数回の更新を経ている想定
1976〜1985年	1,205	140,179室	8.3%	17.7%	2巡目の更新期
1986〜1995年	2,658	265,986室	15.7%	33.4%	全面更新の目安（25〜30年）を超過
1996〜2005年	1,802	223,728室	13.2%	46.6%	今後10年で更新窓に入る
2006〜2015年	2,570	325,588室	19.2%	65.8%	制御リニューアルの検討期
2016年〜	4,240	578,994室	34.2%	100.0%	当面は保守のみ

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（N=14,151施設・1,693,976室）

1995年以前に開業した施設の客室は565,666室、全体の33.4%。開業から30年を超えており、全面更新の目安を過ぎた建物にある客室ということになる。さらに1996〜2005年開業の223,728室（13.2%）が今後10年のうちに更新窓へ入る。合わせて全体の46.6%、約79万室が「すでに更新期にあるか、まもなく入る」区分に属する。

この母集団に前掲の1室あたり年額（中位・200室モデルで4,600円）を掛ければ、市場全体の年間更新投資は数十億円規模のオーダーになる。設備工事の需要としては決して小さくないが、個々のオーナーにとって意味があるのは市場規模ではなく、自分の建物がこの分布のどこに位置しているかである。

試算の前提

本稿の数字はすべて以下の前提から組み立てている。前提を1つ動かせば結論も動く。

試算の前提

項目	採用値	根拠・感応度
客用エレベーター台数	100〜200室に1台＋冗長1台	公表されている設備計画指標。冗長分を外すと100〜150室モデルは2基となり1室あたり年額は約33%減
サービス用台数	客用の約1/3（本稿では各モデル1台）	同上。料飲・宴会を持つ施設では2台以上になることがある
階数	7／11／13／14階	計画中ホテル62件の客室数バンド別中央値（国土交通省 建築物動態統計調査）
1基・1階あたり占有面積	8〜12㎡（昇降路4〜5㎡＋ロビー按分4〜7㎡）	かご内法（11人乗り1,400×1,350mm、15人乗り1,600×1,500mm）からの設計上の目安。バンク構成により変動
延床／客室	35.0㎡	既刊の客室原単位と整合。計画ベースの中央値47.7㎡（N=60件）を採ると客室換算は約3割減
更新単価	500／850／1,350万円（低位／中位／高位）	公表相場の制御・準撤去・全撤去に対応。既存昇降路寸法の流用可否で決まる
更新サイクル	30／27.5／25年	部品供給期間20〜25年、計画耐用年数30年（BELCA LCC評価指針）から設定
ADR	ビジネス¥10,500／シティ¥16,300	主要6都道府県の推定成約ADR中央値（2025年9月〜2026年8月）。推定値であり実際の成約価格とは異なる
客室稼働率	ビジネス75.3%／シティ74.1%	観光庁「宿泊旅行統計調査」2025年年間値（確定値）
キャップレート	5.0%	資本還元の目安として設定。4.0%なら価値インパクトは25%増、6.0%なら17%減

まとめ — 設計の1台が30年分の係数になる

エレベーターの基数は、開業前の図面の上では「客室を4室減らすか、待ち時間を縮めるか」という選択に見える。だがその1台は、その後30年にわたって更新費を掛け算する係数として残り続ける。3基の建物は30年ごとに約2,550万円、4基なら約3,400万円を、規模にかかわらず同じように背負う。

企画・設計の担当者にとっての実務的な示唆は、基数を決める段階で「20〜30年後に1基ずつ止めながら更新できる構成か」を同時に検証しておくことだ。客用1台の建物は初期コストこそ抑えられるが、更新時に客用ゼロの期間が生じるため、仮設の運用負担が跳ね上がる。取得側にとっては、エンジニアリングレポートで築年だけでなく「どの工法が成立するか」を確認することが、2,550万円と数百万円を分ける。承継するオーナーにとっては、部品供給の終了時期を保守会社に確認し、更新費を長期修繕計画に明示的に積むことが出発点になる。

1室あたり年2,200〜16,200円。資本的支出全体の年13万〜62万円に対しては数%程度の比重にすぎない。それでも積み上げの表に行がないまま取得すると、築30年目に想定外のキャッシュアウトとして表れる。金額の大きさではなく、発生が読めるかどうかが、この費目の性質である。

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