ホテルの平均泊数で清掃原価は1室年18.7万円動く — 47都道府県1.171〜1.857泊の差

ホテルの運営原価を語るとき、業界の議論はほとんど「単価」に集中してきた。清掃を1室いくらで委託するか、電力量料金が1kWhいくらか、上下水道の従量料金がいくらか。しかし原価は「単価×回数」で決まる。回数を決めているのは、宿泊者が何泊するかという需要構造そのものである。同じ100室・同じ稼働率でも、平均泊数1.2泊の市場と1.9泊の市場では、1年間に発生するチェックアウト清掃の回数が5割近く違う。本稿は、この「量の変数」を運営原価という費目に翻訳する。

HotelBankのコスト構造シリーズはこれまで、上下水道費の自治体間2.1倍差、2026年の電気料金上昇インパクト、固定資産税の1室あたり負担、客室清掃の委託単価高騰、人件費転嫁型のADR上昇と、いずれも「単価」の地域差を扱ってきた。本稿が扱うのはそこではない。扱うのは回転数、すなわち「何泊で1回チェックアウト清掃が発生するか」である。また、サービスアパートメント投資の坪当たり経済性が長期滞在アセットそのものを論じたのに対し、本稿は既存の一般ホテルにおける平均泊数の差を論じる。連泊を扱った既刊はいずれも旅行者向けだが、本稿は投資家・アセットマネージャー向けである。

平均泊数は1.171泊〜1.857泊 — 47都道府県で1.59倍の開き

観光庁「宿泊旅行統計調査」2025年年間値（確定値、2026年7月6日公表）から、延べ宿泊者数を実宿泊者数で割って都道府県別の平均泊数を算出した。全国値は1.424泊。最長は東京都の1.857泊、最短は栃木県の1.171泊で、その開きは1.59倍にのぼる。中央値は1.286泊であり、上位3県（東京都・沖縄県・京都府）が明確に抜けている一方、残る44道府県は1.17〜1.49泊の帯に収まる。

この分布の形が重要である。平均泊数は正規分布ではなく、少数の長期滞在市場と、多数の「ほぼ1泊」市場に分かれている。全国の延べ宿泊者数6億6,111万人泊のうち、平均泊数1.5泊を超える市場（東京都・沖縄県・京都府）が占めるのは1億7,492万人泊、全体の26.5%にとどまる。裏を返せば、日本の宿泊市場の約4分の3は、実質的に1泊型の回転で運営されている。そもそも1泊にすら至らない需要がどれだけ厚いかについては、日帰りが厚い県ランキング2025が来訪1回あたりの泊数という角度から整理している。

地図に落とすと、平均泊数の長い市場は「国際線ゲートウェイ」と「島嶼・リゾート」に偏在していることが見て取れる。東京都・京都府・大阪府は訪日客の滞在拠点として、沖縄県は移動コストの高さゆえに1回の旅程が長くなる構造として、それぞれ泊数が積み上がる。逆に、北関東・東海・北陸の温泉地を抱える県は、1泊2食の宿泊形態が主流であるため泊数が1.2泊前後に張り付く。

泊数を支えているのは構成比 — 日本人1.320泊・外国人1.806泊

全国平均泊数を居住地別に分解すると、構造がはっきりする。2025年の日本人平均泊数は1.320泊、外国人は1.806泊。両者の差は0.486泊、比率にして1.37倍である。前年（2024年）と比べると、外国人は1.794泊から1.806泊へわずかに伸び、日本人は1.338泊から1.320泊へわずかに縮んだ。全体値は1.429泊から1.424泊へほぼ横ばいで着地している。

つまり、全国平均泊数を押し上げている主因は、各セグメントの滞在が長くなったことではなく、泊数の長い外国人の構成比が上がったことにある。外国人の延べ宿泊者数構成比は2024年の25.0%から2025年には27.2%へ2.2pt上昇した。この構成比シフトが、日本人側の短期化をちょうど打ち消す形になっている。投資判断の観点では、平均泊数を「その市場の恒常的な性質」と見るか「インバウンド構成比に連動する変数」と見るかで、原価の将来見通しが変わる点に留意したい。訪日客側の泊数が県ごとにどこまで開いているかは、訪日客の平均泊数、都道府県で2.0倍差で東京2.32泊・山梨1.16泊という水準まで分解している。

ただし、外国人比率が高ければ泊数が長い、と単純に読むことはできない。47都道府県で外国人延べ宿泊者数構成比と平均泊数の相関係数を取ると+0.675で、方向としては正の関係が確認できる。しかし外れ値が明確に存在する。山梨県は外国人構成比27.7%と全国6位の高さでありながら、平均泊数は1.195泊と下位から4番目である。富士五湖・河口湖圏の訪日客は東京から日帰りに近い1泊で回遊するためだ。逆に鹿児島県は外国人構成比8.4%と低いにもかかわらず平均泊数1.458泊と全国6位につける。離島を含む県内周遊が滞在を延ばしている。

沖縄県も同様である。外国人構成比は27.2%と全国平均並みだが、平均泊数1.792泊は全国2位。日本人だけを取り出しても1.729泊と、全国の日本人平均1.320泊を0.4泊以上上回る。滞在の長さは訪日客の有無ではなく、移動コストと旅程設計に規定されている。平均泊数を投資判断に使うときは、インバウンド比率の代理指標として扱うのではなく、その市場固有の旅程構造として読む必要がある。

業態別では旅館1.196泊・シティホテル1.627泊 — 回転数は商品設計の裏返し

宿泊施設タイプ別に平均泊数を見ると、地域差とは別の軸が現れる。2025年の全国値では、旅館が1.196泊と最も短く、次いでリゾートホテル1.320泊、ビジネスホテル1.443泊、簡易宿所1.548泊、シティホテル1.627泊の順である。旅館とシティホテルの差は0.431泊、比率で1.36倍にあたる。

旅館の泊数が短いのは、1泊2食を軸に献立と館内動線を設計する商品構造そのものに由来する。同じ献立を連泊で出さない前提であれば旅程は1泊で完結し、そのぶん1泊あたりの単価と付帯売上を厚く取れる。つまり回転数の高さは商品設計の帰結であり、旅館というアセットの強みと表裏の関係にある。一方でシティホテルは素泊まり・朝食付きを基本とし、館内で献立を回す必要がないため連泊に対応しやすい。外国人延べ宿泊者数構成比を見ても、シティホテルが47.2%と突出しており、ビジネスホテル25.6%、リゾートホテル18.3%、旅館12.9%と続く。業態ごとの訪日客比率がどの方向に動いているかは、シティホテル宿泊の45.9%は訪日客が直近月の数字で追っている。

この業態差が示す実務的な含意は明快である。回転数の高い業態ほど、清掃1回あたりの効率化投資（作業標準化、清掃支援システム、リネンの搬送動線改善）が生む年間リターンが大きい。旅館は1室あたり年間の清掃発生回数が最も多い業態であり、同じ効率化施策を打ったときの回収が最も速いポジションにある。

100室モデルの積み上げ — 平均泊数1.3泊と2.2泊で1室年18.7万円

ここまでの需要構造を、運営原価という費目に翻訳する。前提は100室・稼働率80%（通年・モデル前提値）の宿泊主体型ホテル。年間販売室数は29,200室泊で固定し、平均泊数だけを1.3泊・1.6泊・2.2泊の3水準に振る。稼働率も客室数もADRも動かさないため、生じる差は純粋に回転数だけに起因する。

3水準の設定根拠は実データに置いた。1.3泊は全国の日本人平均泊数1.320泊にほぼ等しく、地方都市の業務需要中心の市場を想定する。1.6泊は全国シティホテルの1.627泊に対応し、都市部の混合需要市場を想定する。2.2泊は東京都のシティホテル2.10泊、東京都の外国人平均泊数2.317泊の間に位置し、インバウンド滞在拠点型の市場を想定した。いずれも観測されている実在の水準である。

この前提で積み上げると、1室あたり年間のハウスキーピング原価（客室清掃委託費＋リネンサプライ費）は、平均泊数1.3泊で65.1万円、1.6泊で56.6万円、2.2泊で46.4万円となる。1.3泊と2.2泊の差は18.7万円。100室であれば年間1,870万円、モデル室料収入4億3,800万円に対して4.3ptに相当する。1室泊あたりに直すと、2,200円・1,900円・1,600円である。

費目の内訳を見ると、差が生まれている場所がわかる。平均泊数1.3泊のケースでは年間22,462回の退室清掃が発生し、清掃委託費だけで4,492万円を占める。2.2泊のケースでは退室清掃が13,273回まで減り、清掃委託費は2,655万円に下がる。一方で連泊中の在室泊数は6,738泊から15,927泊へ増えるため、簡易清掃費は377万円から892万円へ増加する。しかし単価が退室清掃の40%であるため、増加分は減少分をまったく埋めない。リネンサプライ費も同じ方向に動き、退室時の全交換が1,572万円から929万円へ減る一方、連泊中のタオル交換は71万円から167万円に増えるにとどまる。

感度分析として、清掃委託単価を±20%（1,600円・2,000円・2,400円）振った場合を示す。単価が上がるほど、平均泊数の長さがもたらす原価優位は絶対額で拡大する。単価1,600円では1.3泊と2.2泊の差は16.1万円だが、2,400円では21.3万円に広がる。清掃委託単価の上昇局面においては、平均泊数の長い市場を保有していることの相対的な優位が強まる、という関係である。

実在の都道府県データを同じモデルに投入すると、より直接的な比較ができる。平均泊数1.857泊の東京都では1室あたり年51.4万円、1.171泊の栃木県では70.2万円。差は18.7万円で、モデルの3水準比較とほぼ同じ幅になる。全国中央値の1.286泊は65.6万円に位置し、分布は下位に厚い。

ポジショニング — 平均泊数 × 単価の4象限で市場を並べ替える

投資家が実際に使う形にするために、平均泊数（2025年確定値）を横軸、推定成約ADR（2026年6月）を縦軸に取り、47都道府県を配置した。境界線は両軸とも中央値、すなわち平均泊数1.286泊と推定成約ADR8,400円である。バブルの大きさは延べ宿泊者数を表す。

右上の「長泊×高単価」象限には10都道県が入る。東京都・沖縄県・京都府・北海道・福岡県・石川県・長野県・新潟県・千葉県・佐賀県である。単価でも回転数でも有利な、二重の優位を持つ市場群だ。左下の「短泊×中位単価未満」象限には9県が並ぶ。ここは回転数の負荷が相対的に重い市場であり、裏返せば清掃効率化・リネン動線改善といった同一の施策を打ったときに、年間回収が最も速い市場でもある。

実務的に見落とされやすいのは右下、「長泊×中位単価未満」の14府県である。大阪府・愛知県・宮城県・岡山県・鹿児島県・茨城県・青森県などがここに入る。表面のADR水準だけを見ると平凡に映るが、平均泊数が中央値を上回るため、ハウスキーピング原価は1室あたり年1〜6万円軽い。取得時の想定NOIを組み立てる際、この分を原価前提に織り込んでいないと、実際より保守的な数字で評価してしまうことになる。逆に左上の「短泊×高単価」14県では、高い単価が回転数の負荷を吸収する構造になっており、単価維持がそのまま原価吸収力の維持と同義になる。

投資判断への織り込み方 — デューデリジェンスの前提表に1行を足す

本稿のモデル前提が過度に強気でないことは、上場ホテルREITの公表実績と照らせば確認できる。インヴィンシブル投資法人が公表した2026年7月の国内ホテル101物件の運営実績は、稼働率86.3%・ADR15,100円・RevPAR13,039円（前年同月比：稼働率+1.9pt、ADR−1.0%、RevPAR+1.2%）である。本稿のモデルは稼働率80%（通年・モデル前提値）・ADR15,000円と、いずれもこれを下回る水準に置いている。

実務への織り込み方は3段階で考えられる。第一に、アクイジションのデューデリジェンス段階で、対象物件が所在する市場の平均泊数を前提表に1行加えること。観光庁の県別データは無料で取得でき、四半期に一度の更新で足りる。第二に、既存ポートフォリオの原価ベンチマークを、絶対額ではなく「退室清掃1回あたり」と「在室1泊あたり」に分解して持つこと。同じ1室あたり年間原価でも、回転数が違えば単価交渉の余地はまったく異なる。第三に、清掃委託契約の設計に、退室清掃と簡易清掃の単価を分けて明記すること。連泊比率が上がる市場では、この2本立ての契約が原価優位を実際の数字に変える装置になる。

地銀の事業性評価においても同じ視点が使える。同じ客室数・同じ稼働率の2施設が並んだとき、所在市場の平均泊数が0.5泊違えば、ハウスキーピング原価は1室あたり年10万円前後の開きになる。100室なら年1,000万円規模である。返済原資の見通しを立てるうえで、この差は無視できる大きさではない。

まとめ — 「量の変数」を前提表に載せる

本稿が示したのは、需要構造の指標である平均泊数が、運営原価という会計上の費目に直接翻訳できるという関係である。47都道府県の平均泊数は1.171泊から1.857泊まで1.59倍の開きがあり、これを100室・稼働率80%（通年・モデル前提値）の同一モデルに投入すると、客室清掃委託費とリネンサプライ費の合計で1室あたり年18.7万円、モデル室料収入対比4.3ptの差が生じる。清掃委託単価が上がるほど、この差は絶対額で拡大する。

この関係の実務的な意味は、平均泊数の長い市場が「運営原価の下押し要因を内蔵している」ということに尽きる。ADRやRevPARの表面数値には現れないため、取得検討の段階では見過ごされやすい。だからこそ、同じ表面利回りの物件が並んだときに差を付ける材料になる。裏側では、平均泊数の短い市場は清掃効率化投資の年間回収が最も速い市場でもあり、こちらはこちらで運営改善のリターンが取りやすいポジションにある。どちらの側にも打ち手があるという意味で、この指標は市場の優劣を決めるものではなく、打ち手の順番を決めるものだと考えたい。

単価の議論は成熟してきた。次に前提表へ載せるべきは、回転数である。

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