ホテル1室あたりの延床は13〜196㎡ — 同じ5,000㎡が25室にも305室にもなる

集計対象 — 客室20室以上のホテル建築計画72件、単独45件・複合27件

母集団は国土交通省「建築物動態統計調査」に基づく建築計画のうち、客室数20室以上として登録されている81件。このうち延床面積と客室数の双方が登録済みなのが74件、さらに原単位が10㎡/室以上に収まる72件（計13,852室）を集計対象とした。10㎡/室を下回る2件（大阪市中央区南船場・延床13㎡で223室、横浜市中区北仲通・延床48.9㎡で272室）は延床面積の記載単位が他と揃っていないとみられるため、水準の比較からは外している。

72件の内訳は単独用途45件（7,927室・延床計418,709㎡）と複合用途27件（5,925室・延床計3,990,181㎡）。複合用途27件の延床がホテル単独の9.5倍あるのは、そこに事務所・商業・共同住宅の床が乗っているためであり、ホテルの規模を表す数字ではない。後段で扱う。

なお建築計画データは確認申請ベースであり、調査時点で申請が出ている計画の下限値として読むべきものである。今後の申請追加により件数・客室数は増加する見込みで、将来年の件数が少なく見えるのは供給が枯れるという意味ではない。

単独用途45件の原単位は中央値42.8㎡ — 四分位レンジ18.3〜92.8㎡で5.1倍開く

まず単独用途45件の分布を見る。中央値は42.8㎡/室、第1四分位18.3㎡、第3四分位92.8㎡。四分位レンジだけで5.1倍、第1十分位（15.8㎡）と第9十分位（184.5㎡）まで広げると11.7倍開く。最小は東京都台東区浅草の40室計画で13.1㎡/室、最大は名古屋市西区の100室計画で436.7㎡/室である。

この分布は右に長い裾を持ち、件数の重心（20㎡未満に14件）と客室数の重心はさらにずれる。原単位20㎡未満の14件だけで3,041室を供給する一方、150㎡以上の7件は525室にとどまる。件数で数えれば高原単位型が全体の16%、室数で数えれば7%にすぎない。パイプラインを「案件数」で語るか「客室数」で語るかで市場像が変わるのは、この非対称による。

原単位を決めるのは客室数より階数 — 13階以上18.3㎡、3階以下118.2㎡

では何がこの5倍の幅を生んでいるのか。候補は客室数（規模の経済）と階数（縦に積むか横に広げるか）の2つである。単独用途45件のうち階数が登録されている43件で相関を取ると、原単位の対数に対する相関係数は階数が−0.44、客室数が−0.33。どちらも負に効くが、効きが強いのは階数のほうだった。

階数帯で束ねると構造がはっきりする。13階以上の16件は原単位の中央値18.3㎡/室にまとまり、3階以下の6件は118.2㎡/室。その差は6.5倍である。8〜12階の16件が41.2㎡と全体中央値の付近に落ち、4〜7階の5件は113.4㎡と低層側に寄る。

ただし階数と客室数は互いに相関する（r＝0.56）ため、この2つを完全には分離できない。そこで規模を揃えて確認する。150室以上の24件だけを取ると、13階以上の14件は原単位中央値18.2㎡、8〜12階の10件は34.8㎡。同じ規模帯でも階数で1.9倍違う。規模だけでは説明がつかず、縦に積むこと自体が床の効率を上げているとみてよい。

理由は設計側から見れば単純である。塔状に積めば、コア（階段・エレベーター・設備シャフト）と1階の共用部が全階で共有され、上に積んだぶんだけ基準階＝客室階の比率が上がる。逆に低層で横に広げると、屋根・基礎・外周部が客室数に対して増え、さらに庭・駐車場・大浴場・レストランといった床を大量に食う付加機能が入る。階数は容積率と敷地条件の帰結であり、その制約条件は 都市再生特別地区138地区の容積上乗せ1,096万㎡ や 航空法の高さ制限45mとホテル開発 で扱っている。高さ制限が効く敷地では、原単位が上がる＝1室あたり床が増える方向に自動的に押されるということでもある。

地理でも分かれる — 東京都の単独用途14件は中央値17.3㎡、それ以外は58.1㎡

階数の分布はそのまま地理に対応する。単独用途45件のうち東京都に立地する14件は原単位の中央値17.3㎡/室、階数中央値14.0F。それ以外の31件は中央値58.1㎡/室で、3.4倍の差がつく。地価が高い場所ほど床を客室に集中させ、地価が低い場所ほど床を共用部と付加機能に配分するという、素直な経済合理性が読める。

15〜16㎡台に並ぶ都心の計画群は、いずれも13〜15階建て・160〜330室規模の宿泊特化型である。同じ延床面積から他形態の2〜3倍の客室を取り出せる設計効率を持ち、この帯そのものが複数の事業者・複数の立地で再現されている点が重要だ。単発の例外値ではなく、確立された設計解として成立している。

逆引き表 — 延床5,000㎡は25室にも305室にもなる

実務で先に決まるのは、多くの場合「客室数」ではなく「取れる延床面積」である。敷地面積×容積率で上限が決まり、そこから何室取るかを設計に落とす。ここまでの原単位を係数として使えば、その逆引きが1行でできる。

同じ延床5,000㎡が、宿泊特化型なら305室、高付加価値の低層型なら25室になる。12倍の開きである。用地取得の一次スクリーニングで「この敷地で何室取れるか」を口頭で答えるとき、業態を決めずに数字を出すことに意味がないのはこのためだ。逆に言えば、業態を1つ決めれば延床から客室数はほぼ一意に落ちる。

1室原価に落とす — 原単位が12倍動けば建築費も12倍動く

原単位に坪単価を掛ければ1室あたりの建物工事費が出る。坪単価は国土交通省「建築着工統計調査」2025年のホテル用途実績で、全構造平均195.2万円/坪、S造240.5万円/坪、RC造202.6万円/坪、木造138.2万円/坪。1坪＝3.30578㎡で換算する。

全構造平均で並べると、都心宿泊特化型の968万円/室から高付加価値低層型の1億1,597万円/室まで12.0倍。同じ列（＝同じ坪単価）のなかでこれだけ動くということは、1室原価のばらつきは㎡単価よりも原単位が支配しているということである。構造を木造からS造に振っても同じ原単位のなかでは1.7倍にしかならない。試算の精度を上げたいなら、坪単価を詰めるより先に原単位を業態別に置き直すほうが効く。

建設費そのものは上昇局面が続いている。国土交通省の建築着工統計に基づくホテル用途の坪単価は2022年の138万円から2024年に195万円へ2年で+41%、2025年も全構造平均195.2万円と高止まりしている。もっともこれは新規供給を抑える方向にも働き、既存ストックの競争環境という点ではアップサイド要因でもある。建替え・増床という選択肢を検討する場合は ホテル増築は5年で1.9万室分、ホテル建替えの解体費は㎡5.1万〜14.7万円 も併せて参照されたい。

複合用途27件には同じ係数を当ててはいけない — 全体延床÷客室数の中央値は244.6㎡

ここまでは用途欄がホテルのみの単独用途45件の話である。残る27件は事務所・商業・共同住宅などを併記する複合用途で、こちらの「全体延床÷客室数」は中央値244.6㎡/室、第3四分位1,520.8㎡、最大5,440.0㎡に達する。

この数字を「ホテル1室に5,440㎡使っている」と読んではいけない。分子にホテル以外の床が入っているだけである。単独用途で得た原単位を逆に使えば、複合ビルのうちホテルが占める床のシェアを概算できる。原単位40㎡/室を仮に置くと、東京都心の大型再開発ではホテル床のシェアは延床の1〜5%程度にとどまる計画が並ぶ。

実務上の含意は3つある。第一に、複合用途計画の延床面積をホテルの規模指標として使ってはならない。パイプライン集計で延床を積み上げると、事務所・住宅の床がホテル供給として数え込まれる。第二に、複合ビルのホテル床の1室原価は、単独用途と同じ坪単価では置けない。共用コア・機械室・駐車場が他用途と按分され、代わりに躯体グレードと設備水準は建物全体の仕様に引っ張られる。第三に、床シェアが数%の計画では、ホテルは事業全体の従属変数になる。開発の意思決定が事務所・商業の収支で決まる以上、ホテル床の面積・仕様は交渉の結果として与えられる。この構造は 再開発ビルの上層階にホテルが入る理由 — 神戸三宮・保留床522億円から逆算した必要ADR4.4万円 で保留床価格から逆算している。

複合用途27件は5,925室を計画しており、集計対象72件13,852室の43%、単独用途45件の7,927室に対して75%にあたる規模がある。数のうえで無視できるものではない。にもかかわらず原単位という係数が使えないのだから、この2つは最初から別の帳簿で管理するしかない。誰が発注しているかという軸での分解は ホテル計画の34%はチェーンの自社開発、着工から竣工までの時間軸は ホテル工期の実測 — 計画67件の着工〜竣工2.80年 で扱っている。

まとめ — 試算の精度を決めるのは坪単価ではなく原単位

事業計画を組む立場からは、順序が明確になる。敷地条件（容積率・高さ制限）→ 取れる延床と階数 → 業態と原単位 → 客室数 → 坪単価 → 1室原価。この順で置けば、途中でどの変数が結論を支配しているかが見える。逆に坪単価から入ると、最も振れ幅の大きい変数を暗黙の前提として固定したまま、最も振れ幅の小さい変数を精緻化することになる。

建替え・増床を検討するオーナーにとっては、この係数は逆方向にも使える。既存建物の延床が分かっていれば、いま何㎡を1室に使っているかが計算できる。それが同じ立地・同じ階数帯の中央値より大きければ、床の再配分によって客室数を増やす余地がある、という読み方ができる。ただし既存不適格・高さ制限・現行の容積率で建替え後の延床がそのまま確保できるとは限らない点には注意が必要で、その論点は解体費と容積の記事に整理している。