長期滞在型ホテルの主要ブランドと料金水準2026｜日本113施設、東京の1室単価5.9万円

「長期滞在型ホテル」は、日本の宿泊市場で最も定義が曖昧なセグメントのひとつである。キッチンと洗濯機を備えたアパートメント型、家具付きのサービスアパートメント、そして通常のホテルが連泊向けに料金を組み替えたマンスリー対応プラン——運営モデルも収益構造もまったく違うものが、同じ言葉でひとくくりにされている。本稿では、まずこのセグメントを事業者視点で切り分け、日本で展開する主要ブランドを並列に整理したうえで、実際にどの程度の料金水準で売られているのかを、掲載価格の実測でエリア別に示す。

長期滞在型ホテルは3つの類型に分かれる

事業者が投資判断や競合設定を行ううえで、まず必要なのはセグメントの切り分けである。日本で「長期滞在型」と呼ばれる宿泊施設は、収益構造の観点から次の3つに整理できる。

出典：各社公表情報よりホテルバンク編集部作成

この3類型は、同じ「長期滞在」でも投資判断の勘所が異なる。アパートメント型は1室あたりの売上単価を高く取れる代わりに、1棟あたりの客室数が少なく、開発規模が小さくなりやすい。サービスアパートメント型は稼働が安定する一方で、繁忙期の価格上振れを享受しにくい。連泊対応型は追加投資が最も小さいが、連泊在庫に振り向けた分だけ短期需要の高単価を逃す機会費用が発生する。以下では、実際の料金データが継続的に取得できるアパートメント型・サービスアパートメント型を中心に、市場の輪郭を数値で確認していく。

需要側：検索の伸びは「暮らす」文脈から来ている

需要の存在を示す手がかりのひとつが、検索行動である。ホテルバンクの検索パフォーマンスデータ（直近90日）を確認すると、長期滞在に関連する語の表示回数は無視できない規模に達している。「長期滞在型ホテル ブランド 日本」は表示794回・平均掲載順位3.93位、「ホテル暮らし」は表示2,086回、「1ヶ月ホテル暮らし 安い」は表示1,241回、「ホテル暮らし 費用」は表示1,012回。さらに直近では「ホテル暮らし」関連の表示が前期比6.8倍（表示1,567回）に伸びた語も観測されている。

注目したいのは語彙の内訳である。「ブランド」「特徴」といった比較検討の語と、「費用」「安い」「住民票」といった生活実務の語が同居している。つまり検索している人の関心は、旅行の延長ではなく居住コストの代替として宿を評価する方向に向かっている。事業者にとってこれは、価格の提示単位を1泊から月額に翻訳して見せる必要があること、そして比較対象がホテルではなく賃貸住宅やマンスリーマンションになりうることを意味する。なお検索データは当サイトに対する表示であり、市場全体の検索量を示すものではない。

日本で展開する主要ブランド（並列整理）

日本国内でアパートメント型・サービスアパートメント型を展開する事業者を、各社の公表情報にもとづいて並列に整理する。各社で施設数の数え方（直営のみか、運営受託・提携を含むか、海外を含むか）が揃っていないため、規模による順位付けは行わない。

出典：各社プレスリリース・公式サイトよりホテルバンク編集部作成（掲載順は規模と無関係）

このほか、既存のホテルブランドが連泊対応型として長期滞在需要を取り込む動きも定着している。東急ステイは洗濯乾燥機付き客室を備え、公式サイトで定額制の長期滞在プランを案内している。ヴィラフォンテーヌ（住友不動産ヴィラフォンテーヌ）も都心部を中心に滞在型の客室構成を持つ。海外資本では、ヒルトンが長期滞在に特化したブランド群（ホームウッド スイーツ、ホーム2 スイーツ、リブスマート スタジオ等）をグローバルで展開しており、当サイトの検索データでも「ヒルトン長期滞在型ホテル 特徴」が表示3,476回と、国内から高い関心が向けられていることが確認できる。国内デベロッパーのアパートメントホテル参入とヒルトンの新ブランドを並べた事業性の整理は、三菱地所WAYPOINT×ヒルトンApartment Collectionの分析が掘り下げている。

料金水準の実測：1室あたり掲載価格はエリア全体の1.1〜3.9倍

ここからは実測データである。上記のアパートメント型・サービスアパートメント型ブランドのうち、メトロエンジンリサーチで継続的に価格が観測できる113施設・3,341室を対象に、直近12ヶ月（2025年9月〜2026年8月）の掲載価格の中央値をエリア別に集計した。比較対象は同期間・同一基準（2名1室・1室あたり・税込・全プラン平均）のエリア全体の掲載価格である。

長期滞在型は対象113施設のうち4都府県の該当78施設（東京都35・京都府17・福岡県18・大阪府8）、エリア全体は各都府県の掲載施設。2025年9月〜2026年8月の月次中央値。
出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

東京都では、長期滞在型113施設のうち35施設の1室あたり掲載価格の中央値が¥58,600。同期間の東京都全体の掲載価格中央値¥25,500に対して2.3倍の水準にある。大阪府は¥72,000でエリア全体の3.9倍（対象8施設）、福岡県は¥34,700で1.4倍（同18施設）だった。一方で京都府は¥35,400で、エリア全体の¥31,900に対しては1.1倍と差が小さい。

この倍率差は、長期滞在型が高く売れているかどうかではなく、比較対象となるエリアの構成で決まっている。京都は旅館・高価格帯の宿が母集団に多く含まれるためエリア全体の掲載価格自体が高く、結果として差が縮む。逆に大阪はビジネスホテルを中心とした低価格帯の在庫が厚いため、広い客室を持つ長期滞在型との差が大きく開く。倍率そのものを「京都は不利」と読むのは誤りで、参入時の価格ポジションを設計するうえでは、エリアの母集団構成とセットで見る必要がある。

2025年9月〜2026年8月の月次中央値。長期滞在型は対象113施設のうち各エリアの該当施設。エリア全体はメトロエンジンリサーチが追跡する各都道府県の掲載施設（東京都2,406施設ほか）。愛知県（対象4施設）・北海道（同4施設）は母数が小さいため表から除外。
出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

実務上より重要なのは、右から4列目の「最安プラン水準」である。長期滞在の商談で起点になるのは全プラン平均ではなく、その施設が出している下限に近い価格帯だからだ。東京で¥36,700、京都で¥19,000、福岡で¥15,900。福岡が突出して低いのは、対象18施設の1施設平均客室数が7.7室と小さく、少室・省人化型の運営が中心であることと整合する。同じ「長期滞在型」でも、東京・大阪の中規模ファミリー型と、九州の少室分散型では、そもそも売っている商品が違う。

季節変動：長期滞在型のほうが振幅が大きい

「長期滞在型は稼働と単価が安定する」という一般論は、少なくとも現時点の日本のアパートメント型については当てはまらない。東京都の対象35施設の掲載価格を月次で追うと、最も高い2025年12月の¥77,200に対し、最も低い2025年9月は¥48,400。振幅は1.60倍に達する。同期間の東京都全体は¥29,300〜¥21,800で1.35倍であり、長期滞在型のほうが季節による価格の振れが大きい。

東京の長期滞在型N=35施設、東京都全体N=1,652〜2,416施設（月により変動）。2025年9月〜2026年8月。
出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

理由は需要の質にある。現在の日本のアパートメント型は、駐在員や長期出張者よりも訪日ファミリー・グループのレジャー需要に支えられている比率が高い。レジャー需要は年末年始・桜シーズン・大型連休に強く集中するため、価格カーブは通常のレジャー施設に近い形になる。事業者にとっての示唆は明確で、「長期滞在型＝景気や季節に鈍感」という前提で収支計画を組むと、閑散期の落ち込みを織り込み損ねる。逆に言えば、平日・閑散期に法人契約やプロジェクト系の長期需要を挿し込めれば、この振幅を平準化する余地はまだ大きい。

施設規模は二極化している

対象113施設を客室数で分けると、この市場の構造がよく見える。1〜9室が39施設、10〜29室が32施設と、29室以下の小規模施設が全体の63%を占める。一方で30〜59室が31施設あり、100室以上は4施設である。

N=113施設・3,341室。
出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

この二極化は運営モデルの分岐と対応している。1〜9室帯は無人チェックイン・清掃外注を前提とした省人化型で、既存建物のコンバージョンや一棟転用による小さな初期投資で成立させる設計。30〜59室帯は自社スタッフを配置し、多言語対応やファミリー向けサービスで単価を取る設計である。中間の10〜29室帯は、どちらの型に寄せるかで損益分岐が変わるゾーンで、参入時に最も設計判断が問われる。100室以上の大型が4施設と限られるのは、広い客室を大量に積むには床面積あたりの客室効率が下がるためであり、この制約が長期滞在型の1棟あたり開発規模を規定している。

円の大きさは客室数。対象113施設（N=113施設・3,341室）の所在地。出典：メトロエンジンリサーチ

地図で見ると、東京・京都・大阪の三大都市圏に加え、福岡から長崎・大分にかけての九州北部にもうひとつの集積があることが分かる。前者はインバウンドのファミリー需要を、後者は少室・省人化型による地方都市の中期滞在需要を取りに行く形で、同じセグメントでも狙う需要が異なる。

供給の立ち上がりと、宿泊者評価

対象6ブランド138施設の開業年を積み上げると、このセグメントが直近7〜8年で形成されたことが分かる。2018年までの累計は856室だったが、2019年に422室、2020年に789室、2022年に761室が加わり、累計は3,900室規模に達した。

※宿泊予約サイト等への掲載確認ベース。掲載は開業の数ヶ月前から出るため、直近年は今後の掲載反映で増加する可能性があります。また対象は本記事で取り上げた6ブランドの範囲であり、長期滞在型全体の供給量ではありません。
出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（OTA掲載確認ベース、N=138施設）

宿泊者からの評価も確認しておきたい。対象113施設のうち評価スコアが取得できる110施設の総合スコア中央値は4.38（5点満点）である。広い客室とキッチンという商品特性が、実際に滞在した宿泊者からも支持されていることを示す水準といえる。供給が短期間で立ち上がったセグメントとしては、品質面の地固めが進んでいると読める。

事業者への示唆

ここまでのデータから、長期滞在型ホテルを検討する運営者・投資家にとっての論点を3つに整理する。

第一に、収益モデルは「1室あたり」で組む必要がある。東京の対象施設の1室あたり掲載価格¥58,600は、エリア全体の2.3倍だが、これは1名あたりの単価が2.3倍という意味ではない。定員4〜6名の客室を1室として売っているためであり、客室数が少ない分、施設全体の売上規模は客室単価ほどには伸びない。床面積あたりの収益で既存業態と比較する視点が要る。坪あたりの収益で都心業務立地とリゾート立地の成立条件を比べる考え方は、サービスアパートメント投資の坪当たり経済性で詳しく分析している。

第二に、閑散期の需要源を設計段階で確保しておく余地がある。東京の1.60倍という季節振幅は、レジャー需要への依存度の高さを示す。法人の長期出張、再開発・工場建設に伴うプロジェクト需要、医療付き添いや住み替えの仮住まいなど、季節性の異なる需要を平日側に組み込めれば、年間のRevPAR（販売可能な1室あたりの客室売上）の安定度は改善する。これは既存施設にとっても、追加投資なしで着手できる伸びしろである。

第三に、価格の見せ方を月額に翻訳する。検索側の関心が「費用」「1ヶ月」に集まっている以上、1泊単価の提示だけでは比較検討の土俵に乗りにくい。連泊での総額や月額換算をあらかじめ提示することは、賃貸やマンスリーマンションと比較している検討層に対して有効な打ち手になる。泊数ごとの割引率の相場感は、ホテルの長期滞在割引は何泊から効くかの実測も参考になる。

まとめ

長期滞在型ホテルは、ひとつの市場ではなく、アパートメント型・サービスアパートメント型・連泊対応型という収益構造の異なる3つの層の集合である。実測では、アパートメント型・サービスアパートメント型113施設の1室あたり掲載価格はエリア全体の1.1〜3.9倍で、その倍率はエリアの母集団構成に強く依存していた。施設規模は29室以下と30〜59室の二極に分かれ、前者は省人化型、後者は有人サービス型という別々の運営設計が対応している。

そして東京の1.60倍という季節振幅が示すのは、このセグメントが現時点ではレジャー需要に支えられているという事実である。「長期滞在＝安定収益」という前提は、需要側を設計して初めて成立する。検索側では居住コストの代替として宿を評価する層が確実に増えており、その需要を平日・閑散期にどう引き込むかが、次の数年の収益差を生む論点になる。