地方8市の客室86.7%は誘導区域内 — 立地適正化計画とホテル立地の重なり

制度の現況 — 685都市が公表済み、ただし宿泊施設は「誘導施設」ではない

立地適正化計画は2014年の都市再生特別措置法改正で創設された。市町村が都市全体を見渡し、居住を誘導する区域（居住誘導区域）と、医療・福祉・商業などの都市機能を誘導する区域（都市機能誘導区域）を、都市計画区域の内側にさらに描く仕組みである。国土交通省の集計では、令和8年3月31日時点で971都市が同計画に具体的に取り組んでおり、そのうち685都市が計画を作成・公表済み、さらに535都市が防災指針まで公表している。取組都市数は平成26年度の1都市から12年で3桁の規模に達した。

ここで、宿を持つ側・建てる側にとって決定的に重要な事実がある。国土交通省の「立地適正化計画の作成・運用に係るＱ＆Ａ」（令和6年4月1日改訂）は、Ｑ37で「ホテル等の宿泊施設を誘導施設に設定することは可能でしょうか」という問いを立て、こう答えている。「専ら都市の居住者以外の者の宿泊のみに特化したホテル等の宿泊施設は、主に滞在者のための収益施設であり、都市の居住者の共同の福祉又は利便のために必要な施設には当たらないため、誘導施設として想定していません」。

さらに同Ｑ＆ＡのＱ90は、居住誘導区域の外側で届出義務を生じさせる「人の居住の用に供する建築物」について、「ホテル等の『宿泊』の用に供する施設は、『人の居住の用に供する建築物』に該当しないものと考えられます」としている。つまり宿泊施設は、都市機能誘導区域の外に建てても（誘導施設ではないため）法第108条の届出対象にならず、居住誘導区域の外に建てても（住宅ではないため）法第88条の届出対象にならない。制度の誘導の対象でもなければ、届出という緩やかな規制の対象でもない。宿は立地適正化計画の枠外にいる。

実際の運用でもこれは徹底されている。富山市立地適正化計画（2023年改定）は、誘導施設の対象となる都市機能を①医療、②社会福祉、③子育て支援、④教育文化、⑤金融、⑥商業、⑦公共の7機能と定め、国の手引きの上記の記述をそのまま引用して宿泊特化型施設を対象外としている。本稿で計画本文を機械的に読み取れたのは富山市のみであり、他市についてはこの点を一般化しない。

だからこそ、次の問いが意味を持つ。制度が誘導していないのに、宿は誘導区域の内側にあるのか。

取得できたレイヤー／できなかったレイヤー

区域データは国土交通省「不動産情報ライブラリ」の都市計画決定情報から取得した。このデータは「立地適正化計画区域」「居住誘導区域」「都市機能誘導区域」の3レイヤーを区分して保持しており、本稿の3区分はこれをそのまま用いている。取得できなかったレイヤー、および取得結果の解釈にあたって注意を要する点は、以下のとおりである。隠さず書く。

8市49,000室の割り付け — 誘導区域内に86.7%、計画区域の外はわずか2.4%

対象8市（宇都宮市・松山市・金沢市・青森市・富山市・函館市・宮崎市・長岡市）で稼働が確認できた宿泊施設は674軒、客室数は合計49,000室である。各施設の緯度経度を区域ポリゴンに重ね、①都市機能誘導区域の内側、②居住誘導区域の内側（都市機能誘導区域の外）、③立地適正化計画区域の内側だが誘導区域の外、④計画区域の外、の4区分に割り付けた。施設数と客室数の両方を出しているが、規模の大小が結論を左右するため、以下では客室数を正として読む。同じ地方中核都市の客室ストックを開業年の側から切った分析は、地方中核32市ホテル22.6万室、42.7%が1996年以前開業 — 世代構成で読む更新余地マップ2026で扱っている。

8市合計では、都市機能誘導区域の内側に38,479室（78.5%）、居住誘導区域の内側（都市機能誘導区域の外）に3,989室（8.1%）が立地し、あわせて誘導区域内に42,468室・86.7%が集まっている。計画区域の内側だが誘導区域の外は5,366室（11.0%）、計画区域そのものの外はわずか1,166室・52軒（2.4%）にとどまる。

市別に見ると、誘導区域内の客室比率は宇都宮市の96.0%が最も高く、長岡市の75.5%が最も低い。ただしこの差は「宿がどれだけ中心に集まっているか」だけでなく、「その市が誘導区域をどれだけ広く引いたか」を同時に反映している。富山市のように徒歩圏まで含めて約3,419haを都市機能誘導区域とする市と、拠点を絞って狭く引く市とでは、同じ比率でも意味が違う。区域の面積そのものは本稿では取得していないため、比率の順位を都市の優劣として読むべきではない。

単価の検証 — 仮説は外れた。誘導区域の内側のほうが安い

次に、区域区分ごとの推定成約ADRを突き合わせた。当初の仮説は「行政が機能を集める区域の内側は利便性が高く、宿の単価も高いのではないか」というものだった。結果は逆だった。直近12ヶ月（2025年8月〜2026年7月）に6ヶ月以上の実績値が得られた394軒で見ると、都市機能誘導区域内の中央値は約¥7,800、居住誘導区域内（都市機能誘導区域の外）もほぼ同水準の約¥7,800、これに対し計画区域内・誘導区域外が約¥9,800、計画区域外が約¥13,500である。誘導区域の内と外ではっきりした段差があり、区域から離れるほど高いという並びになった。

理由は業態構成にある。誘導区域の内側はビジネスホテルが主役で、都市機能誘導区域内の438軒のうち業態別内訳を集計できた390軒でみると、226軒（58%）がビジネスホテルである。一方、計画区域の外側は52軒のうち集計できた47軒でみると、21軒（45%）が旅館、8軒（17%）がリゾートホテルで、温泉地やリゾート立地の高単価ストックが占める。単価の差は立地の優劣ではなく、そこに立っている宿の種類の差である。

そこで業態を揃えて比較し直すと、傾向は反転する。ビジネスホテルだけで見た推定成約ADR中央値は、都市機能誘導区域内が約¥7,400（N=180軒）、居住誘導区域内が約¥7,000（N=26軒）、計画区域内・誘導区域外が約¥6,900（N=17軒）。同じ業態なら誘導区域の内側のほうが約7%高い。差は大きくないが、序列は一貫している。旅館では逆に区域外のほうが高く、都市機能誘導区域内の約¥12,800（N=56軒）に対し、計画区域内・誘導区域外は約¥19,900（N=27軒）である。温泉地が誘導区域の外に位置するという地理の反映であり、これも立地の優劣ではない。

区域外の高単価ストックの代表例として、松山市の計画区域外には7室のスモールラグジュアリー「瀬戸内リトリート 青凪」が立地し、推定成約ADRは9万円台に達する。金沢市では計画区域内・誘導区域外の湯涌・涌波エリアに20〜25室規模の旅館が並び、推定成約ADRは4〜5万円台である。誘導区域から外れることは、宿にとって不利を意味しない。むしろ区域外には、区域内では成立しにくい単価帯の宿が存在している。

誘導区域の中心には、どれだけの居住と就業があるか

誘導区域の内側という立地が長期にわたって何に支えられるのかを見るため、各市の都市機能誘導区域内にある宿の客室数加重重心を求め、その半径1.5km圏の居住人口・高齢化率・2040年の人口変化率（国土交通省 国土数値情報の250mメッシュ別将来推計人口）と、半径1km圏の事業所数・従業者数・オフィス系比率（総務省・経済産業省 経済センサス）を照会した。

読み取れることは3つある。第一に、誘導区域の中心1.5km圏の居住人口は2万〜5万人の幅があり、2040年に向けた変化率は宮崎市の−3.5%から函館市の−27.8%まで大きく開く。第二に、就業の厚みは市によって性格が異なる。富山市はオフィス系比率30.2%・従業者33,358人と業務地の性格が強く、宇都宮市は従業者32,319人に対しオフィス系比率20.4%と、業務と商業・製造が混在する。第三に、函館市は客室数で加重した重心が湯の川温泉側に位置するため、事業所数533・オフィス系比率5.8%と、他市とは異なる読み方が必要になる。誘導区域の内側であっても、そこがビジネス需要地なのか観光需要地なのかは市ごとに違う。

なお、高松市については半径1km圏で経済センサスの小地域が0件と返っており、これは就業がゼロなのではなく、当該範囲のデータが未収録であることを意味する。欠損を経済現象として解釈してはならないため、同市の就業データは本稿では用いない。

代表都市：富山市 — 誘導区域と宿の重なりを地図で見る

区域と宿の関係を1枚で確かめるため、コンパクトシティ政策の先行都市である富山市を取り上げる。富山市は市街地を路面電車・鉄道の沿線に沿って「お団子と串」の構造で再編する方針を掲げ、都心地区（約436ha）を法定の都市機能誘導区域、地域生活拠点（約57ha）と駅・バス停などの徒歩圏（約2,926ha）を市独自の都市機能誘導区域と位置づけている。以下の地図は、その区域と、市内で稼働が確認できる宿泊施設81軒を重ねたものである。

地図で見ると、客室数の大きい施設は富山駅南口から城址公園にかけての都心地区に集中し、そこは同時に富山市が最も濃く投資を向けてきた区域でもある。一方、計画区域の外側にある18軒は客室数の合計が437室と小規模で、山側の温泉地や郊外に散在する。

居住人口メッシュを重ねると、都心地区の南東側と西側に人口の厚いメッシュが並ぶ。半径1.5km圏の2025年推計人口は27,540人、高齢比率33.3%、2040年には−16.3%となる見通しである。誘導区域の内側であっても居住人口の減少そのものは避けられない。だからこそ市は、減る人口をこの範囲に留めるために区域を引いている。

投資含意 — 補助も規制もかからない立地の、長期保有における意味

ここまでの事実を、用地を探す側・保有する側の言葉に置き換える。

86.7%はどの定義に依存するか — 感度

この86.7%という数字は、区域の取り方と集計単位の選び方に依存する。定義を振ったときにどこまで動くかを示す。

誘導区域をどう定義しても、下限は78.5%、上限は97.6%であり、「宿の大半は行政が人と機能を集めると決めた範囲の内側にある」という結論自体は定義の取り方に対して頑健である。動くのは水準であって向きではない。逆に、市別の順位は区域の引き方に強く依存するため（75.5%〜96.0%）、市の比較には使えない。

長期保有のダウンサイド — 3シナリオ

誘導区域内という立地が効くのは出口の下振れ局面である。8市の商圏指標を上下でくくり、20年後に何が起きているかの幅を示す。

読み取るべきは、商圏人口の下振れ幅と誘導区域内比率が連動していないことである。悲観シナリオの函館市82.6%・青森市89.1%は中位87.1%を挟んでおり、楽観の宮崎市は76.1%と8市で2番目に低い。区域内に集まっているかどうかは、その市の人口が減るかどうかとは別の軸で決まっている。したがって誘導区域内という属性は、需要の量を約束するものではなく、需要が縮んだときにインフラと公共投資が残る範囲かどうかを示す属性として読むのが正しい。悲観シナリオ側の2市で20年・30年の保有を検討するなら、区域内であることは前提条件であって、それ自体が優位を生むわけではない。

同時に、区域外を切り捨てる読み方は誤りである。計画区域外の客室は8市でわずか1,166室・2.4%しかないが、推定成約ADRの中央値は約¥13,500 と最も高い。温泉地やリゾート立地の高単価ストックは、そもそも誘導区域が想定する「日常生活の利便」とは別の需要に立脚している。都市の骨格から離れた立地は、日常需要の裏付けを持たない代わりに、非日常の価格を取りに行ける。誘導区域の内側は日常需要の厚みで、外側は非日常の希少性で成立する——8市のデータはそう読める。

用地を探す立場からは、次の使い分けが実務的だろう。ビジネス需要を主体とする宿泊特化型を考えるなら、誘導区域（とりわけ都市機能誘導区域）の内側は、同業態で約7%高い単価水準と、行政投資の継続という2つの裏付けを同時に持つ。高単価の小規模施設を考えるなら、誘導区域の内側にこだわる合理性は乏しく、むしろ区域外の希少な立地条件を探す方が筋が通る。いずれの場合も、区域の線そのものは市ごとに引き方が違うため、対象市の計画本文で区域の定義と面積を確認してから判断すべきである。なお、そもそも建てられるかどうかを規定するのは誘導区域ではなく用途地域と容積率であり、その側面についてはホテルはどこに建てられるか — 用途地域・容積率・地価で読む主要5商圏の開発余地2026で整理している。

集計方法と出典