バウンシー・バイ・リーガ福岡博多117室、初月ADR2.5万円は博多区の1.8倍 — 1km圏2.4万室の価格帯で読む

ロイヤルホテル（リーガロイヤルホテルズ）が20〜30代向けに立ち上げた新ブランド「バウンシー・バイ・リーガ」の1号店、バウンシー・バイ・リーガ 福岡博多（福岡市博多区祇園町5-1・地上11階・117室）が2026年9月1日に開業し、初月の確定値が出そろった。メトロエンジンリサーチの推定では、同施設の2026年9月の推定成約ADRは¥25,400（30日観測）で、博多区全体の¥14,200（N=151施設）の1.78倍に当たる。フルサービス型の運営会社が、大浴場・サウナ・バーを核にした宿泊特化型の建物で、どの価格帯に入ったのか。本稿では同施設の座標を中心とする半径1km圏（直近3か月に価格観測のある258施設・23,772室）を推定成約ADR帯で分け、新ブランドが置かれた帯の厚み、料飲・浴場の床を単価で回収する条件、既存ブランドとの客層の分け方、博多駅周辺の2028年度までの新規供給を順に読み解く。

一次情報の突合 — 117室・収容262名、2階に大浴場とサウナ、62席のバー

まず事実関係を運営会社の一次リリースで固めておく。株式会社ロイヤルホテルは2024年7月19日に「福岡市博多に新コンセプトのホテル開業」として、博多区祇園町5-1に地上11階建て・117室（計画）のホテルを2026年秋に開業すると発表した。この時点でブランド名は未公表だったが、「HOTEL BAR」をテーマに、福岡県内ではリーガロイヤルホテル小倉に続く2軒目になるとしていた。続く2026年1月14日のリリースで名称を「バウンシー・バイ・リーガ 福岡博多（BOUNCEE by RIHGA Fukuoka Hakata）」、開業日を2026年9月1日（火）と確定し、翌15日10時から予約を開始している。

客室の内訳は、ツイン18㎡が90室、ツイン27㎡が3室、ダブル18㎡が22室、ユニバーサルルーム27㎡が2室の計117室・収容262名で、一部客室は最大4名まで泊まれる。ベッド下にスーツケースが収まる収納とシャワーブースのみの浴室で、18㎡の中にリビングスペースを確保する設計といえる。2階には大浴場（サウナ・水風呂付き）とレストラン&バー1店舗（テーブル・テラス・カウンター計62席）を置き、朝は地元食材の朝食、夜はバータイムとして営業する。トラベルボイス（2026年8月27日）が伝えた「マスターバーテンダー監修の国酒カクテルと博多の料理のペアリング」は、この2階店舗の中身である。建物の所有者・賃貸借の形はいずれの一次情報にも記載がなく、本稿でも推定しない。

ブランドの位置づけについては、同社が2025年5月に20〜30代を狙う新カテゴリー「X（エックス）カテゴリー」を設け、「アンカード・バイ・リーガ」（1号店は大阪なんば・2026年4月開業予定）と「バウンシー・バイ・リーガ」の2ブランドを展開すると報じられている（TRAICY 2025年5月31日）。前者は大浴場・サウナとパブ営業のレストランで「回復」を、後者は音楽と食のエンターテインメントで「遊ぶ・感じる・つながる」を打ち出す構成になる。フルサービス型のリーガロイヤルホテルとは明確に別のカテゴリーであり、同社がフルサービスの料飲・バーテンディングの知見を、宿泊特化型の床構成に移植した1号店と読める。

博多区の推定成約ADRと初月の位置 — ¥14,200の区に¥25,400で入った

では、その1号店は初月にどの水準で売れたのか。メトロエンジンリサーチの推定成約ADRは、同施設の2026年9月（30日観測）で¥25,400だった。同じ月の博多区は¥14,200（N=151施設）で、前年同月の¥12,600から+13.1%の伸びを示している。区の水準は2025年10〜12月に¥14,000〜15,800へ上がり、2026年6〜8月に¥12,800〜13,500へ下がる季節性を持つので、9月は年間で見れば中位の月に当たる。その中位の月に区の1.78倍で入った、というのが初月の位置である。なお福岡のADRが2026年に入ってシティとビジネスで伸びに差が出ている経緯は、福岡のADRはシティ+6.2%・ビジネス+2.2%へ分岐が確定値ベースで整理している。

ただし、開業初月の単価は開業記念プランや露出の増減で上下しうる。同社は「BOUNCEE First Stay」という開業記念プラン（宿泊期間2026年9月1日〜2027年1月31日）を1月から販売しており、初月の数値にはその影響も含まれる。1か月だけで水準を断定せず、確定値は9月のみ、10月以降は現時点推定として別表に分けて示す。

需給の側も確認しておく。2026年9月の博多区の稼働率（OTA掲載在庫ベース・推定）は、対象141施設／客室13,035室（主要予約サイト掲載ベース）で91.8%、うちビジネスホテル75施設／11,589室では92.6%だった。区の在庫が9割超で消化される月に、区の中央値の1.8倍で117室を売り始めたことになる。価格を抑えて稼働を取りに行く開業ではなく、最初から価格帯を宣言する開業だったと読める。

10月以降の月は、調査時点（2026年10月11日集計）の掲載水準からの推定である。同施設は10月¥30,700、11月¥34,900、12月¥29,200と秋の行楽期に区の1.6〜1.9倍、年明けの1〜3月は¥22,800〜26,300で1.4〜1.6倍の推定になる。倍率が月によって動くこと自体が、まだ水準が固まっていないことを示している。

1km圏23,772室の価格帯マップ — 新ブランドは「2〜3万円帯」31施設5,496室に入った

次に、周辺の価格帯のどこに入ったかを施設数と客室数で数える。同施設の座標から半径1km（中洲・キャナルシティ・博多駅博多口側を含む）には、直近3か月に価格観測のある施設が258施設・23,772室あり、117室はその0.5%に当たる。このうち推定成約ADRを算出できる業態の138施設・22,305室を、2026年9月の推定成約ADRで5つの帯に分けた。

圏内で最も厚いのは1〜1.5万円帯（50施設・7,068室・客室シェア31.7%）で、1.5〜2万円帯（35施設・6,576室・29.5%）が続く。この2つの帯で客室の6割を占め、博多駅周辺の宿泊特化型の主戦場がここにあることが分かる。新ブランドが入った2〜3万円帯は31施設・5,496室で客室シェア24.6%、帯の中央値は¥23,000である。帯の内訳を見ると、ビジネスホテル26施設に加えてシティホテル5施設が含まれ、圏内のシティホテル8施設のうち5施設がこの帯にいる。つまり宿泊特化型の建物でありながら、価格ではフルサービス型のシティホテルと同じ帯に座った、というのが初月のポジションになる。

同じ帯の中で客室規模が近い施設を拾うと、100〜160室のビジネスホテルが同施設を含めて7施設ある。大浴場を持つ施設、駅至近の施設、改装後にプレミアム化した施設が混在する帯であり、「大浴場・サウナ・バーを備えた18㎡ツイン主体の117室」という仕様は、この帯の中で十分に差別化の余地を持つ。その上の3万円以上の帯は7施設・1,276室（客室シェア5.7%）と薄く、圏内で3万円以上の単価が付く施設の数は限られる。

散布図では、同施設（117室・¥25,400）の周囲に同規模・同価格帯の施設が並び、右上（300室超かつ3万円超）には施設がほとんどないことが見て取れる。圏内で大規模かつ高単価の領域が薄いのは、博多駅周辺の供給が200〜500室級のビジネスホテルで積み上がってきた経緯の反映で、2〜3万円帯の中規模という同施設の置き方は、既存の厚い帯を避けつつ上の薄い帯には踏み込まない位置といえる。

料飲・浴場の床をどう回収するか — 2階1フロア分は「客室13室」か「1日28万円」か

フルサービス型の運営会社が宿泊特化型を作るとき、最も設計上の判断が要るのが「料飲・浴場の床を客室の床からどれだけ削るか」である。同施設は11階建てで、2階を大浴場とレストラン&バーに充てている。延床面積と敷地面積は公表されていないため、ここでは客室階9フロア（3〜11階）に117室を均等に置くと1フロア13室、18㎡の客室13室に廊下・設備スペースを加えて1フロア約330㎡という前提を置く。この前提なら、2階の料飲・浴場は延床の約9%、客室に換算すれば約13室分の床に相当する。

この13室分を単価で回収するなら、117室で130室と同じ客室売上を上げる必要があり、必要なADRの上乗せは+11.1%になる。初月の¥25,400に当てはめると¥28,200である。一方、料飲・浴場の売上で回収するなら、ADR¥25,400・稼働85%の前提で年間約1億円、1日あたり約28万円の料飲・浴場売上が要る。62席のバーなら1.5回転・客単価¥3,000でほぼ届く水準であり、国酒カクテルと博多料理のペアリングを「宿泊客以外も取り込む2階」として設計した意味はここにある。

次に、建設費に対する必要ADRを見る。既報「ホテル建設費は1室870万〜7,140万円」で示したとおり、国土交通省「建築動態統計調査（建築着工統計調査）」の2024年RC造単価をもとにすると、宿泊特化型の1室あたり建設費は約870万円（客室原単位16.5㎡・土地代を含まない建物本体）である。これを㎡単価に戻すと約52.7万円/㎡になる。同施設のような18㎡ツイン主体で料飲・浴場フロアを持つ構成は、客室原単位が約31㎡（上記の前提で延床約3,630㎡÷117室）と宿泊特化型の標準より大きく、建物本体で1室約1,630万円の目安になる。18㎡の客室そのものが13㎡級のシングル主体より広いことが原単位を押し上げる主因であり、料飲・浴場フロアの寄与は1室あたり約150万円にとどまる。

土地を加えると、容積率600%で延床3,630㎡を建てるのに要する敷地は約605㎡で、最寄の地価公示地点（¥4,920,000/㎡）で評価すれば約29.8億円、1室あたり約2,540万円、圏内中央値（¥3,220,000/㎡）なら約19.5億円、1室あたり約1,670万円になる。NOI利回り5%・稼働85%・NOI率35%（宿泊特化型のGOP率40〜50%からFF&E積立等を控除した保守値）を置くと、必要ADRは建物のみで約¥7,500、土地込みで¥15,200〜19,200と試算できる。初月の¥25,400はこの範囲を32〜67%上回っており、2〜3万円帯で売れ続けるなら、料飲・浴場フロアの床は十分に単価で回収できる計算になる。

繰り返しになるが、これは延床・敷地・所有形態が公表されていない中での簡易試算であり、実際の投資判断には詳細なフィージビリティ・スタディが必要である。ただ、博多駅周辺の宿泊特化型が1〜2万円帯に厚く積み上がっている中で、料飲・浴場を持つ中規模の2〜3万円帯は、建設費の上昇局面でも必要ADRに対する余裕が取りやすい構成だという示唆は残る。

既存ブランドとの客層の分け方 — リーガロイヤル主要館は「レジャー7〜9割・家族」、新ブランドは「20〜30代の友人・カップル」

フルサービス型の運営会社が別ブランドを作る意味は、既存ブランドの客層と重ならない需要を取りに行くことにある。既存のリーガロイヤルホテル各館の客層を、ホテルバンク編集部が集計した宿泊者口コミ（直近24か月）のうち旅行目的が分かるものの構成比で見ると、出張の比率は小倉31.3%、広島19.5%、京都9.7%、沖縄9.5%と、いずれもレジャーが7〜9割を占める。同じ集計で客層の内訳が分かる口コミでは、家族旅行の件数が一人旅を上回る館が多く、リーガロイヤルホテル京都では家族56件に対して一人旅13件、友人グループ7件だった。

口コミの文中で滞在目的に触れた比率（NLP解析）でも、リーガロイヤルホテル小倉では出張3.8%、長期滞在3.1%、家族3.0%（N=1,750件）と、出張と家族が並ぶ。既存ブランドの軸が「家族・記念日・出張の上客」にあるのに対して、バウンシーは18㎡ツイン主体・一部4名まで・2階のバーという仕様で、20〜30代の友人同士やカップルの「夜を楽しむ滞在」を取りに行く。客室の広さを売るのではなく、2階の体験と大浴場・サウナに価値を置く構成であり、既存館の客層と食い合わない設計といえる。

開業から1か月半の同施設の口コミはまだ33件（うち日本語26件）と少ないが、言及が多い順に清潔感21.2%、駅近・交通の便18.2%、客室の広さ・新しさ／改装感・スタッフ対応・食事が各15.2%で、客室の広さ（5件）が「狭い」とする否定的な言及だったほかは、いずれも肯定的な言及だった（ホテルバンク編集部調べ・NLP解析）。初期の評価が清潔感と立地から立ち上がるのは新築の宿泊特化型に共通する型で、2階の料飲・バーの評価が言及の上位に入ってくるかどうかが、ブランドの核が伝わっているかを測る指標になるだろう。

博多駅周辺の新規供給 — 2026〜2028年度に祇園・博多駅前で+約530室

最後に、同施設が入った帯の厚みが今後どう変わるかを供給側から確認する。メトロエンジンリサーチが掲載確認ベースで把握する2026年の福岡県の新規開業（30室以上）は14施設で、博多区では同施設のほかKOKO HOTEL Premier 博多（120室）、スマートプレイスイン博多祇園（47室）が含まれる。これに各社リリースの計画を加えると、祇園・博多駅前では2027年2月予定の&Here FUKUOKA HAKATA（98室）、2028年度予定の（仮称）博多駅前3丁目ホテル（JR九州系・約150室）が続く。なお、祇園駅徒歩3分のスカイハートホテル博多（159室）は2026年10月29日に日和ホテルFlex博多（157室）へリブランドする予定で、客室の純増ではないが同じ商圏の競合として表に併記した。博多・天神を含む福岡市全体の2026〜2028年の供給計画は、福岡・博多／天神の客室供給2026-2028が天神ビッグバン後の受け皿という観点でまとめている。

日和ホテルFlex博多は既存のスカイハートホテル博多のリブランドで客室の純増にはならないため、これを除く5施設で合計約530室、1km圏23,772室に対して+2.2%の規模であり、しかも中規模（47〜150室）の宿泊特化型が中心である。日和ホテルFlex博多は「楽しいホテル」を掲げるエンターテインメント志向の157室で、同施設と最も近い客層を狙うと見られる。2〜3万円帯に入る施設が増えれば帯は厚くなり、同施設にとっては2階の料飲・浴場の体験で価格帯を守れるかが問われる。一方、この帯に競合が増えること自体は、博多駅周辺で「1〜2万円帯の上」に需要があることの裏付けでもあり、2号店以降の展開を考える同社にとっては市場の確認材料になる。

投資・開発の論点 — 感度と機会

本稿の簡易試算に感度をかけると、ADRが−10%（¥22,900）でも2〜3万円帯の下限に残り、必要ADRの上限¥19,200に対する余裕は+19%ある。稼働が85%から80%に下がると必要ADRは¥20,400へ上がるが、それでも初月の水準は+24%上回る。両方が同時に起きた場合の余裕は+12%で、ここが簡易試算上の目安になる。もちろん初月の¥25,400は開業記念の販促を含む1か月の値であり、秋の行楽期の現時点推定（10〜12月¥29,200〜34,900）がそのまま確定する保証はない。確定値が3か月分そろう2026年12月の集計で、同じ帯に残っているかを再確認するのが順当である。

ADR×稼働の2軸感度 — 余裕度がマイナスになるのはADR−20%と稼働80%以下が重なるとき

上の4ケースを、ADR（初月¥25,398を中心に±20%）と稼働の前提（75〜90%）の2軸に広げた。各セルは土地込み・最寄地点地価ケースの必要ADRに対する余裕度である。25マスのうちマイナスになるのはADR−20%（¥20,318）で稼働の前提が80%以下の2マスだけで、ADRが−10%の¥22,858までなら稼働75%でも必要ADR¥21,802を上回る。開業初月の水準から2割下がり、かつ稼働も落ちる組み合わせが、簡易試算上の警戒ラインになる。

開発側の読者にとっての機会は3つに整理できる。第一に、博多駅1km圏では1〜2万円帯に客室の6割が集中しており、料飲・浴場を持つ中規模の2〜3万円帯は相対的に薄い。第二に、18㎡ツイン主体の客室原単位は宿泊特化型の標準より大きいが、2名利用で単価を取る前提なら1室あたりの必要ADRは土地込みでも2万円を下回る試算になる。第三に、フルサービス型の運営会社が持つバーテンディングや料理のノウハウは、宿泊特化型の2階1フロアに凝縮しても客層の差別化に使える。2026年12月に3か月分の確定値がそろった時点で、帯の中での位置と料飲の評価の立ち上がりを改めて読む価値がある。

まとめ

バウンシー・バイ・リーガ 福岡博多は、開業初月の2026年9月に推定成約ADR¥25,400で、博多区¥14,200の1.78倍、1km圏138施設中で上位15番目に入った。価格帯では2〜3万円帯（31施設・5,496室・客室シェア24.6%）に位置し、圏内のシティホテル8施設のうち5施設と同じ帯に、宿泊特化型の建物で座ったことになる。2階の料飲・浴場フロアは客室13室分に相当し、単価で回収するなら+11%、料飲で回収するなら1日約28万円が目安で、土地込みの必要ADR¥15,200〜19,200に対して初月の水準は32〜67%の余裕を持つ。既存のリーガロイヤル主要館がレジャー7〜9割・家族中心であるのに対して、新ブランドは20〜30代の友人・カップルの夜の滞在を狙い、客層の重なりは小さい。2026〜2028年度に祇園・博多駅前で約530室の中規模供給が続くなかで、3か月分の確定値がそろう12月が次の確認点になる。

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