大阪の秋ADR前年比−15.6%の読み方｜10区の前々年比は+8.7〜−18.7%

大阪府の推定成約ADRは、2026年10月が11,300円（N=642施設）。前年同月の13,400円に対して−15.6%です。ところが同じ10月を万博前の2024年と比べると9,400円→11,300円で+19.8%。片方を見れば大幅な下落、もう片方を見れば二桁の上昇で、どちらも同じ系列から出てきた数字です。前年同月比という物差しは、比較の相手が普通の年であることを暗黙の前提にしています。2025年4月13日〜10月13日に大阪・関西万博が開かれた大阪では、その前提が2026年10月まで成立しません。本記事では大阪の秋を題材に、前年比・前々年比・年率トレンドという3つの評価軸を並べ、さらに確定値と掲載スナップショットという「基準の違い」をどう扱うかまで含めて、社内KPIの置き直し方を整理します。

前年比が沈む理由は、2026年ではなく2025年の形にある

まず大阪府全体の推定成約ADRを、2019年・2024年・2025年・2026年の4本で重ねます。年をまたいだ折れ線ではなく、横軸を1月〜12月にそろえた重ね描きにすると、どの年のどの期間が他と違う形をしているのかが一目で分かります。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

2024年は年間を通じて8,400〜10,200円のレンジで、季節の凹凸はあるものの平坦です。2025年は3月まで2024年並みで推移し、4月に13,200円へ跳ね上がったあと、9月13,800円を頂点として10月13,400円まで高い水準が続き、11月12,000円、12月11,100円と落ちています。この上振れの期間が、大阪・関西万博の会期（2025年4月13日〜10月13日、184日間、一般来場者2,557万人）とほぼ重なります。

そして2026年は、確定値が出ている6月8,100円・7月8,800円・8月9,100円。2024年の同月（8,400円／8,900円／9,400円）とほぼ同じ軌道です。つまり2026年の水準は2024年に戻っているだけで、前年比が二桁マイナスになるのは、分母である2025年だけが一段高い「島」になっているからです。2025年という島と比べているかぎり、大阪の前年比は2026年10月まで構造的にマイナスを出し続けます。

会期が4月13日開幕・10月13日閉幕だったことは、月別のマイナス幅にそのまま表れます。2025年4月のうち会期に含まれるのは18日（30日中60%）、10月は13日（31日中42%）。2026年の前年比が9月に最も深く沈み、10月・11月と急速に浅くなっていくのは、比較相手に含まれる会期日数が減っていく順番と一致しています。

評価軸を3つ並べる — 前年比・前々年比・年率トレンド

前年比が使えない月に何を見るか。実務で候補になるのは3つです。1つめは前々年同月比で、異常だった年を丸ごと飛び越えて平常年と直接比べる方法。2つめは2年CAGR（年率換算）で、前々年比を「1年あたりどれだけ動いたか」に直す方法。3つめは長期トレンド線で、コロナ前の2019年を起点に年率何%で積み上がってきたかを見る方法です。下表は大阪府全体の月次を、この3軸で並べたものです。

表1　大阪府の推定成約ADRと3つの評価軸（N=622〜653施設）。軸③は2019年同月からの7年間の年率換算。2019年6月は集計対象期間外のため「—」／出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

軸①の前年比だけを見れば、6月−32.3%から12月−3.3%へ「急速に回復している」という読み方になります。軸②の前々年比で見ると、6〜8月は−4.1〜−1.3%で2024年水準にほぼ戻っており、回復も悪化もしていない状態です。同じ月の同じ系列から、これだけ違う印象が出ます。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

軸③は絶対水準の物差しになります。2019年7〜8月の平均7,300円に対し、2026年7〜8月の平均は8,900円で、7年間の年率換算は+2.93%。これを全国の宿泊料の物価指数と並べると位置が読めます。総務省「消費者物価指数」の宿泊料（全国・2020年＝100）は2019年7〜8月平均125.5に対し2026年7〜8月平均175.1で、年率+4.88%。大阪の推定成約ADRの長期トレンドは、全国の宿泊料の上昇ペースより年あたり約2ポイント緩やかに積み上がってきた、という位置づけになります。なお物価指数と実勢の成約単価が離れる理由そのものは、宿泊料CPIは3年で+25.6%、実勢の成約単価は+10.9% — 14.7pt乖離を分解で分解しています（同記事は全国約17,000施設・2023年平均＝100で3年間を見たもので、本稿の大阪・2019年起点・年率換算とは対象範囲も基準年も異なります。乖離幅の数値をそのまま並べることはできません）。

3軸のどれを社内KPIに据えるか。前年が特殊だった市場では、軸②を主指標、軸③を補助指標、軸①は参考値という並べ方が実務的です。軸①を捨てる必要はありませんが、会議資料で単独提示すると読み手が水準を誤って受け取ります。軸①を出すなら、必ず同じ表の隣に軸②を置く。これだけで「−15.6%」が何を意味するかの解釈が揃います。

確定値と掲載スナップショットを1本の線にしない

表1をもう一度見ると、2026年の推定成約ADRには2種類の基準が混ざっています。8月までは月次が確定したあとの検証済み履歴基準（確定値）、9月以降は調査時点でOTA等に掲載されている価格に基づく推定（掲載スナップショット）です。前々年比の欄を上から下へなぞると、6〜8月が−4.1〜−1.3%であるのに対し、9月で+0.7%、10月で+19.8%へと段差ができています。

この段差が大阪固有のものかどうかを確かめるため、同じ集計方法で東京都・京都府・福岡県の前々年同月比を並べました。万博のような大型イベントの反動がない市場でも、8月と9月のあいだに同じ向きの段差が現れます。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

確定値の3ヶ月（6〜8月）平均と掲載スナップショットの4ヶ月（9〜12月）平均の差を取ると、東京都+25.9ポイント、京都府+22.8ポイント、福岡県+26.5ポイント、大阪府+12.8ポイント。4府県すべてで同じ向きに、しかも二桁ポイントの幅で段差が出ています。なお愛知県は+57.3ポイントとさらに大きく開きますが、こちらは2026年9〜10月に名古屋で大型国際大会が予定されている影響が重なっており、同列には置けません。

読み分け方はシンプルです。掲載スナップショットは水準ではなく進捗として読む。調査時点でどの価格帯の在庫が掲載されているかを写したものなので、チェックイン日に近づくにつれて新規プランの追加や価格調整で動きます。したがって「10月は前々年比+19.8%まで戻った」と水準として断定する材料にはならず、「10月分は現時点でこの価格帯が掲載されている」という進捗情報として扱うのが適切です。確定値で水準を判断し、掲載スナップショットで先行きの掲載姿勢を見る。この2つを分けるだけで、秋の資料の精度が変わります。

大阪の段差が+12.8ポイントと4府県のなかで最も小さいことにも意味があります。前年の上振れが大きかった市場ほど、2026年の掲載価格は前年実績から距離を置いて設定される傾向が読み取れ、その分だけ掲載スナップショットの跳ね上がりが抑えられている、という見方ができます。

業態別 — 母数が足りる系列だけを3か年で比べる

3か年比較をエリア全体だけで終えると、どの業態で何が起きたかが見えません。ただし業態を細かく割るほど対象施設数が減り、施設の入れ替わりだけで数字が動くようになります。大阪府で確定値が揃っている2026年6〜8月平均を基準に、母数が十分な3業態を並べました。

表2　大阪府の業態別・推定成約ADR（2026年6〜8月の確定値平均）。軸③は7〜8月の2019年同月平均からの年率換算／出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

軸②で見ると、3業態とも−4.6〜−1.7%のレンジに収まります。前年比ではビジネス−32.8%・シティ−25.2%・旅館−17.7%と7ポイント以上ばらついて見えますが、これは前年の上振れ幅の違いをそのまま写しているだけで、2024年水準との距離で見ればどの業態も似た位置にいます。上振れが大きかった業態ほど戻りも深く見える、という関係です。

軸③に目を移すと、業態ごとの長期トレンドの違いが出ます。旅館が年率+7.11%と3業態で最も高く、シティホテル+3.49%、ビジネスホテル+2.89%と続きます。ただし旅館は対象施設数が2019年の41〜42施設から2026年は36施設に減っており、施設構成の入れ替わりが数字に効いている可能性があります。年率の差そのものより「業態によって長期の積み上がり方が違う」という事実の確認に使うのが安全です。

なお、大阪府のリゾートホテル（対象7施設）とカプセルホテル（同10施設）は、3か年を通じて対象施設数が一桁台まで薄くなる月があるため、本記事では3か年比較の対象から外しました。母数が細い系列は、市場の動きよりも施設の出入りのほうが数字に強く出ます。比較の前に対象施設数を確認する——これも「評価軸の置き直し」に含まれる作業です。業態別の月次を2026年1〜8月まで一覧で追う場合は、大阪の推定成約ADRは前年比−25%、前々年比は＋1.6% — 万博翌年のYoYをどう扱うかに確定月の3業態表があります。

大阪市10区 — 戻り方はエリアで27ポイント違う

府全体の前々年比−3.1%という1つの数字は、市内のエリア差を平均してしまいます。会場のあった夢洲に近い区と、ビジネス需要が主体の区とで戻り方が違うのかどうか。確定値が揃う2026年6〜8月の平均を使って、大阪市の主要10区を前々年比の順に並べました。

表3　大阪市主要10区の推定成約ADR（2026年6〜8月の確定値平均、前々年比の降順）。※印は対象施設数が20施設未満のため参考値／出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

前々年比の幅は天王寺区+8.7%から此花区−18.7%まで27.4ポイント。府全体の−3.1%という1つの数字では、この幅が完全に消えます。軸①の前年比で並べ替えても、−24.0%〜−39.1%の15.1ポイント幅にとどまり、順位も入れ替わります。エリア比較においても、軸②のほうが解像度の高い物差しになります。

分布には規則性が読み取れます。上位の天王寺区・淀川区（新大阪）は、ビジネス需要と近畿圏内の移動需要が主体で、2025年の上振れが相対的に小さかったエリアです。上振れが小さければ戻る幅も小さく、結果として2024年水準を上回る位置にいます。対して下位の中央区（心斎橋・難波）、西区、此花区は、2025年に来訪需要を直接受け止めたエリアで、上振れも戻りも大きく出ています。

なかでも此花区は10区で唯一の二桁マイナスです。会場のあった夢洲と大型テーマパークを抱え、対象13施設の推定成約ADRが2024年22,800円→2025年28,700円→2026年18,600円と推移しています。ただし対象が13施設と少なく、施設単位の価格設定が全体に効きやすい点は割り引いて読む必要があります。それでも「府全体の平均に近い動きをしている区はほとんどない」という事実は、エリア別に軸を置き直す価値を示しています。大阪湾岸の客室供給と価格帯の構造については夢洲IR2,500室は湾岸4区9,559室の26% — 大阪ベイの価格帯ホワイトスペースで扱っています。

数量側を並べる — 単価が3割動いた月も、在庫消化は8割前後

ここまでは単価の話です。実務でもう一段知りたいのは「需要そのものが減ったのか、単価だけが平常水準に戻ったのか」。単価と数量のどちらで調整が起きたかを分けると、打ち手の選び方が変わります。数量側の物差しとして推定OCC（OTA掲載在庫ベース）を置きます。

表4　大阪府の推定OCC（OTA掲載在庫ベース・推定値）。対象は総客室の30%以上を主要予約サイトに掲載する施設で構成した固定コホート／出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

4ヶ月とも77.6〜83.8%のレンジに収まり、6月がやや凹んで7〜8月に戻るという季節形状です。推定成約ADRが前年比で3割前後動いた月に、在庫消化側が崩れている兆候は見えません。調整は単価側に出ており、数量側はおおむね維持されている——この分解が成り立つなら、打ち手は需要喚起の追加投資ではなく、価格の置き直しに寄ります。なお2026年9月は本稿の集計時点で1〜20日分までの観測にとどまり、同区間の推定OCCは80.2%（対象410施設・59,647室）でした。

ただし推定OCCそのものには3か年比較を適用できません。当社の在庫観測は2026年3月開始で、2024年・2025年の同月に対応する値を持たないためです。数量側で長期の比較が必要な場合は、観光庁「宿泊旅行統計調査」の公表値を使い分けることになります。単価側は3軸で置き直せても、数量側は使える物差しが限られる——秋の資料を組む際に先に確認しておきたい制約です。公表稼働率と推定OCCの使い分けはREIT公表稼働率とOTA推定OCCの差をどう使うかにまとめています。

前年比はいつ使えるようになるか

最後に、この状態がいつまで続くのかを月単位で押さえます。判定の材料は会期の日付だけです。会期は2025年4月13日〜10月13日。つまり2026年の前年同月比で分母に会期が入るのは4月から10月までの7ヶ月で、11月以降は比較相手が会期外の月に戻ります。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

実測もこの通りに動いています。2026年1〜3月の前年比は+5.5%／−9.9%／−7.6%で、平常の前年比として読めるレンジ。4月に−22.1%へ落ちてから9月−33.9%まで深くなり、10月−15.6%、11月−5.3%、12月−3.3%と戻ります。10月が9月と11月の中間に位置するのは、2025年10月のうち会期に含まれるのが1日から13日までの13日間（31日中42%）だったためです。月の一部だけが会期にかかる月は、マイナス幅も部分的になります。

ただし11月以降にただちに素直な前年比が戻るわけではありません。2025年11月・12月の推定成約ADRは、2024年同月比で+17.9%／+10.0%。同じ2025年でも会期前の1〜3月は+7.8%／+6.9%／+8.0%だったので、閉幕直後の2ヶ月には10ポイント前後の上乗せが残っていたことになります。この上乗せがある分、2026年11月・12月の前年比も本来より低く出ます。会期の影響を前年・当年のどちらにも含まない完全な比較に戻るのは、2027年4月以降です。

実務上の整理としては、次のようになります。2026年11月〜2027年3月は、前年比を主指標に戻しつつ、閉幕直後の上乗せ分を把握するために前々年比を併記する移行期間。2027年4月以降は前年比を主指標に戻す。それまでの間、社内資料には軸②の前々年比を主、軸①の前年比を参考として置いておくのが、読み手の解釈を揃える一番簡単な方法です。

まとめ — 軸を替えると、同じ市場が違って見える

大阪の2026年10月は、前年比−15.6%であり、前々年比+19.8%であり、2019年からの年率換算では+6.99%です。3つとも同じデータから出た正しい数字で、どれが正解かという問いには答えがありません。問いを「どの軸で何を判断するか」に置き換えると整理がつきます。

本稿の実測からまとめると、判断に使える組み立ては次の4点です。第一に、水準の判断は確定値の前々年比で行う。大阪府は2026年6〜8月で−4.1〜−1.3%、業態別でも−4.6〜−1.7%に収まり、2024年水準に戻った位置にあります。第二に、長期の位置づけは2019年基準の年率で確認する。府全体+2.93%は全国の宿泊料の物価指数（+4.88%／年）より緩やかで、まだ積み上げの余地が残る位置です。第三に、確定値と掲載スナップショットを同じ折れ線に載せない。8月と9月のあいだの段差は4府県すべてで同じ向きに出ており、大阪固有の現象ではありません。第四に、エリア単位で軸を置き直す。市内10区の前々年比は+8.7%から−18.7%まで27.4ポイント開いており、府全体の1つの数字では判断材料になりません。

前年比が使えない期間は、市場の見方を鍛え直す機会でもあります。軸を複数持っておけば、次に大型イベントや災害で分母が歪んだときにも、同じ手順で読み替えられます。

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