大阪の推定成約ADRは前年比−25%、前々年比は＋1.6% — 万博翌年のYoYをどう扱うか

大阪府のシティホテルの推定成約ADRは、2026年7月が12,582円（N=97施設）。前年同月の16,798円（N=90施設）に対して−25.1%という大きな下落幅です。ビジネスホテルはさらに深く、2026年7月8,429円（N=497施設）対2025年7月12,380円（N=502施設）で−31.9%。数字だけを見れば市場崩壊のように見えます。ところが同じ7月を2024年と比べると、シティは12,384円→12,582円で＋1.6%、ビジネスは8,698円→8,429円で−3.1%。つまり水準はおおむね2024年に戻っているだけで、崩れているのは「比較の相手」です。2025年4月13日〜10月13日に大阪・関西万博が開催されていたため、大阪のYoYは向こう1年間、構造的に大きなマイナスを出し続けます。本記事では確定月の推定成約ADRを2024年まで遡って並べ、前年比・前々年比・推定OCCの3点で「前年が特殊だった市場のYoYをどう扱うか」を整理します。

対象: 大阪府のシティホテル（N=97施設）・ビジネスホテル（N=497施設）・カプセルホテル（N=10施設）。本記事の価格指標は推定成約ADR（OTA等の販売データから推定される成約価格水準・税抜相当）、稼働率はOTA掲載在庫ベースの推定値。いずれも定義は記事末尾。データ時点: 2026年9月12日。

シティホテル: 前年比−25.1%、前々年比＋1.6%という二つの顔

まずシティホテルの推定成約ADRを、確定値（月次確定後の値）のみで3年重ねて見ます。2024年は年間を通じて11,000〜13,200円のレンジで推移していました。2025年は3月まで2024年並みで、4月に15,981円へ跳ね上がり、7月17,000円弱、8月17,291円というピークを付け、10月16,085円まで高原状態が続いた後、11月14,484円、12月13,951円と落ちています。上振れの期間が万博の会期（2025年4月13日〜10月13日）とほぼ一致しているのが特徴です。

そして2026年は、4月13,091円、5月12,878円、6月10,769円、7月12,582円、8月13,078円。2024年同月（12,216円／12,018円／11,460円／12,384円／13,203円）とほぼ重なる軌道に戻っています。4〜8月の5ヶ月平均で見ると、2024年12,256円 → 2025年16,026円（＋30.8%）→ 2026年12,480円（2024年比＋1.8%）。2025年だけが一段上に浮いた「島」になっており、その島と比べるかぎりYoYは必ず二桁マイナスになります。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

ビジネスホテル: 上振れが大きかった業態は、戻りも深く見える

ビジネスホテルはN=約500施設と母数が大きく、大阪市場の地合いを最もよく表す系列です。2024年は8,200〜10,000円台のレンジ。2025年は4月12,917円、5月13,383円と一気に13,000円台へ入り、9月13,450円が年間最高、10月13,113円まで維持されました。4〜8月平均は2024年8,984円 → 2025年12,725円で＋41.6%。シティの＋30.8%を上回る伸びで、客室単価の絶対額が低い業態のほうが、同じ需要イベントに対して率としては大きく反応していたことになります。

2026年の同じ5ヶ月平均は8,926円で、2024年比−0.7%。ほぼ横ばいです。それでも前年比は4月−23.8%、5月−27.5%、6月−32.8%、7月−31.9%、8月−33.6%と、月を追って悪化しているように見えます。これは2026年が下がり続けているからではなく、前年2025年の水準が春から夏にかけて上がり続けていたからです。分母の形がそのままYoYの形になっている、という読み方が必要です。6月時点の確定値で同じ分解を行った結果は大阪の推定成約ADR、万博翌年の反動は月を追って深まったにまとめています。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

前年比と前々年比を同じ軸に並べると、この二重構造がはっきりします。4〜8月の各月で、前年比はシティ−16.6〜−26.3%、ビジネス−23.8〜−33.6%と大きく沈む一方、前々年比はシティ−6.0〜＋7.2%、ビジネス−5.5〜＋6.5%のレンジに収まります。前々年比のほうがゼロ線の周りで振れており、2年前の水準に対しては「上下どちらにも大きく離れていない」状態です。前年の上振れ分と実力水準をどう切り分けるかという論点は大阪ADRの反動を読み解く｜万博プレミアム剥落と実力トレンドの分離でも扱っています。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

確定月の3年比較表 — カプセルホテルも同じ形

3業態の確定月（2026年1〜8月）を、前年同月・前々年同月と並べたものが下表です。カプセルホテルはN=8〜10施設と母数が小さく補助的な扱いになりますが、4〜8月平均で2024年3,813円 → 2025年5,084円（＋33.3%）→ 2026年4,122円（2024年比＋8.1%）と、シティ・ビジネスと同じ「2025年だけ島」の形を示しています。カプセルは2026年が2024年をやや上回っており、低単価帯の底上げは残っていると読めます。

推定成約ADR・確定値（月次確定後の値）／出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

1月がシティ＋25.0%、カプセル＋47.0%と大きくプラスになっているのは、2026年1月に前年を上回る水準が付いたためで、会期外の月ではYoYが素直にプラスに出ることも示しています。会期と重なる4月以降だけが二桁マイナスに転じる、という月別の切り替わりが、この表の一番実務的な情報です。

推定OCCとの分解 — 単価は戻ったが、消化は落ちていない

単価が前年比で3割下がったとき、実務上いちばん知りたいのは「需要そのものが減ったのか、単価だけが正常化したのか」です。推定OCC（OTA掲載在庫ベース）で確認します。大阪府のシティホテルのコホート（2026年8月時点でN=35施設／客室8,016室・主要予約サイト掲載ベース）は、2026年5月85.7%、6月79.5%、7月83.9%、8月83.6%。ビジネスホテルのコホート（同N=282施設／客室47,378室）は5月83.4%、6月77.1%、7月81.1%、8月80.1%です。

推定OCC（OTA掲載在庫ベース）・対象月の実績／出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

4ヶ月とも8割前後で、6月がやや凹み7〜8月に戻るという季節形状です。推定OCCは掲載在庫の消化状況に基づく推定値であり、実客室稼働率とは定義が異なるため水準をそのまま自館実績と並べることはできません。それでも「単価が前年から3割下がった月に、在庫消化が崩れている兆候は見えない」という情報は、値下げの原因を判断するうえで意味を持ちます。前年に押し上げられていた単価が引き、ボリュームは概ね維持されている——この分解が成り立つなら、打ち手は「需要喚起の追加投資」ではなく「価格の置き直し」に寄ります。

単価と消化のトレードオフを2軸で置く — 参考RevPARの感度

前節までで「単価は2024年水準に戻り、消化は落ちていない」ところまで分解できました。次に必要なのは、値下げ・値上げの判断を単価単独ではなく消化との積で見る物差しです。2026年7月の大阪シティホテルの市場水準——推定成約ADR 12,582円（N=97施設）、推定OCC 83.9%（推定値・2026年7月時点・OTA掲載在庫ベース集計、N=35施設）——を基準に、単価を±10%、消化を±6ptずらしたときの参考RevPAR（＝推定成約ADR×推定OCC）を置いたものが下表です。

網掛けが基準セル（12,582円×83.9%＝10,556円）。推定OCCはOTA掲載在庫の消化状況に基づく推定値で実客室稼働率とは定義が異なるため、ここでの参考RevPARは自館の実績RevPARや公表RevPARと水準を直接比較できる値ではなく、変化の方向と幅を読むための相対指標です。／出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

読み方は2つです。1つは等RevPAR線。単価を5%下げて同じ参考RevPARを保つには消化を83.9%→88.3%（＋4.4pt）まで積む必要があり、10%下げるなら93.2%（＋9.3pt）が要ります。5〜8月の実績が79.5〜85.7%で推移していたことを踏まえると、＋9.3ptは現実的な打ち手の範囲を超えます。「値下げで取り返す」設計が成立しにくいことが、表の上で確認できます。ビジネスホテル（8,429円×81.1%＝6,836円）でも同じ関係で、5%の値下げは＋4.3ptの消化を要求します。

もう1つは前年比の見え方との切り離しです。前年比−25.1%という数字は単価の比較でしかなく、消化が維持されているなら参考RevPARの下落幅も単価の下落幅とほぼ同じ、つまり「前年の上振れ分がそのまま抜けた」形になります。逆に自館で参考RevPARが単価以上に落ちているなら、それは市場要因ではなく自館の消化側の問題として切り分けられます。感度表は、その切り分けをどの程度の幅で判断してよいかの目安になります。

全国ポートフォリオの公表実績と並べる — 大阪のマイナスは全国の話ではない

もう一つの検算が、公表運営実績との突き合わせです。上場ホテルREITが開示した2026年7月実績（いずれも公表値をそのまま引用）は下表のとおりで、ADRの前年同月比はいずれも±1%台に収まっています。

各投資法人の月次運営状況開示（2026年7月分・公表値）より。出典URLは記事末尾の一覧に記載

これらは全国に分散したポートフォリオの合計値であり、大阪単体の数字ではありません。だからこそ意味があります。全国ベースではADRが前年並みで着地している一方、大阪の同月は業態によって−25%〜−32%。この差は「全国的な単価下落局面」ではなく「大阪固有の前年の上振れの反動」という説明のほうに整合します。自館のYoYを社内・オーナーに説明する際、全国の公表実績を横に置くだけで、議論の焦点を「市場全体の悪化」から「前年比較の設計」に移せます。なお下落要因を新規供給と取り違えないための補助線は新規開業はADRを下げない — 供給+21%の呉は+6.5%、心斎橋-36%は万博反動で整理しています。

なお2026年9月以降の推定成約ADRは、現時点の販売状況に基づく推定です。シティは9月12,722円・10月15,637円・11月15,198円、ビジネスは9月9,235円・10月10,599円・11月11,087円（シティN=97施設、ビジネスN=482〜495施設）と、秋に向けて上向く形状を示しています。ただしこれらは確定値ではなく販売状況の変動で動きます。確定値との単純比較は月末の確定を待つ必要があります。

現時点推定に、公表運営実績との照合で得られた誤差中央値6.6%を上下に当てた参考レンジ。統計的な信頼区間ではなく、過去の照合誤差の中央値を機械的に当てた幅である点に留意。シティ10月であれば14,605〜16,669円、ビジネス10月であれば9,899〜11,299円。価格改定の意思決定では点推定ではなくこの幅で持ち、確定後に幅を畳む運用が現実的です。／出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

大阪のシティ・ビジネスホテルを運営するレベニューマネージャーへ — 示唆とアクションプラン

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

まとめ — 前年が特殊だった市場を測る3つの物差し

物差し1: 期間の重なりを先に確定させる。2025年4月13日〜10月13日という会期を押さえておけば、どの月のYoYが構造的に沈むか（4〜10月）、どの月から前年比が使える指標に戻るか（11月以降）が事前に分かります。大阪でなくても、大型イベント・大型改装・前年の供給変動がある市場では同じ整理が先に必要です。

物差し2: 前々年比を主指標に昇格させる。2026年7月の大阪は、前年比ではシティ−25.1%／ビジネス−31.9%ですが、前々年比では＋1.6%／−3.1%。同じ月・同じデータで結論が真逆に見えるなら、使う物差しを明示するのが先で、どちらが正しいかの議論は後です。

物差し3: 単価と消化を必ず2軸で見る。2026年5〜8月の推定OCCがシティ79.5〜85.7%、ビジネス77.1〜83.4%で維持されていたことは、単価下落を「需要の喪失」と読み替えないための歯止めになります。全国ポートフォリオの公表ADRが前年比±1%台だった事実も、大阪のマイナスの性質を切り分ける補助線として使えます。

データについて

• 推定OCC（OTA掲載在庫ベース）の定義: OTA掲載在庫ベース稼働率 = 100 − 100 × OTA掲載残室数 ÷ 総客室数。対象は総客室の30%以上をOTAに掲載する施設で構成した固定コホート（各宿泊日で同じ施設集合）。OTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値であり、実客室稼働率とは定義が異なる（掲載外の客室を消化済み側に数えるため高めに出る）。本記事では大阪府・2026年5〜8月の対象月実績を掲載。
• ブッキングカーブ: 宿泊日の45日前から直近までの観測に基づく。
• 推定成約ADRの定義: OTA等の販売データ（最安プラン水準×業態別係数・複数チャネルのアンサンブル）から推定した成約価格水準（税抜相当）。過去月は確定値、現在・未来月は現時点の販売状況に基づく推定値。公表運営実績との照合で誤差中央値6.6%。本記事の前年比・前々年比は、確定値（月次確定後の値）の月同士のみで算出している。
• 対象Nの内訳: 推定成約ADRは大阪府のシティホテル N=83〜97施設（月により変動）、ビジネスホテル N=484〜503施設、カプセルホテル N=7〜17施設。推定OCCは大阪府のシティホテル N=34〜35施設／客室8,016室、ビジネスホテル N=282〜288施設／客室47,378室（いずれも主要予約サイト掲載ベース・2026年8月時点）。
• カプセルホテルはN=8〜10施設と母数が小さく、本記事では補助的な参照として扱っている。
• データ時点: 2026年9月12日。販売状況・在庫は日々変動するため、本記事の数値は取得時点のスナップショットである。

参考資料・出典一覧

■ データソース

推定成約ADRは大阪府のシティ・ビジネス・カプセル3業態の月次集計（2024年1月〜2026年11月、2026年9月12日取得）。推定OCCは主要予約サイトの掲載在庫から算出した固定コホート集計（2026年5〜8月宿泊分）。全国比較に用いた稼働率・ADR・RevPARは各投資法人が公表した2026年7月度の月次運営状況。万博の会期は主催者公式サイトの開催概要による。

■ 試算前提

前年比・前々年比は、月次確定後の値どうしのみで算出している（現時点推定の月は比率計算に用いていない）。4〜8月平均は各業態の当該5ヶ月の単純平均。参考RevPARは推定成約ADR×推定OCCの積で、両指標の母集団（ADRはN=97施設ほか、OCCはN=35施設ほか）が一致しないため水準ではなく感度を読む目的に限定している。現時点推定の参考レンジは、公表運営実績との照合で得られた誤差中央値6.6%を上下に当てたもの。

■ 限界・留意点

推定成約ADRは販売データからの推定値であり実際の成約単価そのものではない。推定OCCはOTA掲載在庫の消化状況に基づく推定で、掲載外の客室を消化済み側に数えるため実客室稼働率より高めに出る。カプセルホテルはN=8〜10施設と母数が小さく、単月の振れが大きい。2026年9月以降は確定値ではなく販売状況の変動で動く。全国ポートフォリオの公表実績は対象範囲・賃料形態が投資法人ごとに異なり、大阪単体の水準とは直接比較できない。

• EXPO 2025 大阪・関西万博公式Webサイト「開催概要」（開催期間 2025年4月13日〜10月13日）
• インヴィンシブル投資法人 2026年7月度 月次運営状況（PDF）
• ジャパン・ホテル・リート投資法人 月次実績データ（XLSX）
• いちごホテルリート投資法人 2026年7月度 月次運営状況（PDF）