Park-PFI 203公園にホテルは建つか — 20年許可の必要ADRは¥11,300、RC造は半分残る

エグゼクティブサマリー — 20年という上限が構造を選ぶ

結論を先に置く。Park-PFIの20年上限は、ホテル投資にとって「立地の制約」ではなく「構造の制約」として効く。国税庁の法定耐用年数で旅館用・ホテル用の鉄筋コンクリート造は39年、木造は17年である。20年で事業期間が切れる枠組みでは、RC造は建築費の48.7%が未償却のまま期間満了を迎えるのに対し、木造・軽量鉄骨造は20年で完全に償却しきる。「低Capex型が公園に向く」という直感は、コストの安さだけでなく償却年数が許可期間の内側に収まるという会計上の適合性に裏づけられている。

そして、この制約には出口がある。同じ都市公園法の第5条第4項は、PFI法に基づく選定事業として行う場合に限り設置管理の期間を最長30年まで認めている。20年枠では東京・神奈川クラスの価格帯でないと成立しないRC造100室が、30年枠では必要ADRが¥7,500水準まで下がる。都市公園にホテルを載せる議論は、Park-PFIかどうかではなくどの許可期間を取りに行くかの設計問題である。

制度を「投資期間」として読む — 3つの特例と、10年更新という実務

Park-PFIは3つの特例をセットで与える制度である。条文単位で整理すると次のようになる。いずれも都市公園法および同法施行令の条文であり、自治体の裁量（条例で定める割合）が挟まる箇所がある点に注意したい。

実務上、見落とされやすいのが期間の内部構造である。運用指針（第7版）は「認定の有効期間内であれば、最長20年にわたり設置管理許可が与えられることとなる。ただし、設置管理許可期間は最長10年であることから、その終了前に、認定事業者は設置管理許可の更新申請を行う必要がある」と明記している。つまり20年の許可が一括で下りるのではなく、10年の許可を1回更新して20年に到達する建て付けだ。認定計画に基づく申請には公園管理者が許可を与えなければならないとされているため更新の蓋然性は高いが、ファイナンス上は「10年目に行政行為が一度挟まる」という事実を前提に組成することになる。

もうひとつ、建蔽率の上乗せは重複適用されない。運用指針は「休養施設、運動施設及び公募対象公園施設が設置されている場合、これらの建築物全体での建蔽率は、100分の2を参酌して条例で定める割合に、100分の10を参酌して条例で定める割合が上乗せされた範囲内となる」としている。既存の管理棟・便益施設・体育館がすでに面積を消費していれば、ホテルに配分できる建築面積はその残余だけである。

導入は令和3年度の34公園をピークに年20〜30公園の水準で推移している。指針を公表した年度で分類されており、令和7年度末時点で不調・撤退案件は掲載されていない。国土交通省はこのほか187公園で活用を検討中としている。制度そのものの成り立ちと個別案件の動きについては、Park-PFI制度を活用した公園内ホテル開発の投資機会分析で先に整理している。

203公園はどこにあるか — 東京18・福岡17、6県は導入ゼロ

公表資料から都道府県別に集計すると、203公園は41都道府県に分布し、秋田・新潟・島根・徳島・愛媛・熊本の6県は導入実績がない。上位は東京都18、福岡県17、神奈川県14、愛知県13、大阪府13で、上位5都府県だけで75公園（36.9%）を占める。政令市・特別区が公園管理者となる大都市圏に偏っており、宿泊需要の厚い市場と導入実績が重なる構造になっている。

20年 vs 法定耐用年数 — 構造が決める「期間満了時に残るもの」

ここからが本稿の中心である。国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」の建物区分では、旅館用・ホテル用の法定耐用年数は構造によって15年から39年まで2.6倍の開きがある。一方、Park-PFIの事業期間は構造にかかわらず20年で頭打ちだ。この2つを重ねると、どの構造が20年という器に収まるかが機械的に決まる。

2024年の工事費単価は前年から大きく上昇している。とくにSRC造は着工17棟と母数が小さく、大型・高価格帯の案件が単価を押し上げている点に留意が必要である。構造間の相対比較の材料として読み、絶対値は幅を持って扱いたい。

読み方はこうなる。RC造100室（延床3,500㎡）を建てると建築費は約18.4億円、20年経過時点で約8.96億円が未償却で残る。事業期間が満了して施設を除却する、あるいは公園管理者に譲渡する、あるいは再公募で他社が承継する——いずれのシナリオでも、この8.96億円の帰属をあらかじめ事業契約で決めておかなければ、投資は成り立たない。逆に木造・軽量鉄骨造なら20年で簿価はゼロになり、期間満了時に残るのは「除却するか、再公募に勝って使い続けるか」という選択だけになる。この差が、公園に載る宿泊施設の形を決めている。

建蔽率12%が決める「乗る公園」 — 全国115,917公園のうち8割は物理的に載らない

期間の次は面積である。国土交通省「都市公園データベース」によれば、令和6年度末（令和7年3月31日現在）の都市公園等は全国115,917箇所・131,242.58haである。ところがその内訳は極端に偏っており、街区公園が92,677箇所と全体の80.0%を占める。街区公園の平均面積は1,591㎡で、建蔽率12%を丸ごと使っても建築面積の上限は191㎡にしかならない。

100室・延床3,500㎡のRC造ホテルは、5階建てなら建築面積700㎡、必要な公園面積は5,833㎡（0.58ha）になる。8階建てまで積めば3,646㎡（0.36ha）で足りる。これを種別に当てはめると、近隣公園（平均1.8ha）以上であれば数字の上では成立するが、街区公園では成立しない。近隣公園以上の種別を単純合計すると約11,500箇所、全体の9.9%である。都市公園の8割は、制度の話に入る前に面積で脱落する。

逆に、街区公園の191㎡でも延床40㎡のコテージなら4〜5棟は載る計算になる。低Capex型が公園に向くと言われるのは、単価が安いからだけではない。1棟あたりの建築面積が小さいため、建蔽率12%という器の中で複数ユニットを配置できるからだ。

さらに、建蔽率の分母から外れる余地もある。都市公園法第4条第1項が対象とするのは建築基準法第2条第1号に規定する「建築物」である。トレーラーハウス等の車両を利用した工作物については、建設省住指発第419号（昭和62年12月1日）および同第170号（平成9年3月31日）以来、随時かつ任意に移動できる状態を保つ限り建築物として取り扱わないとする運用が定着している。車輪を外す、地盤上に固定する、移動用の通路がないといった状態になれば建築物と判断されるため、あくまで運用要件を満たす場合に限られるが、モバイル型のユニットを選ぶことは建蔽率上の意味を持つ。

必要ADRの逆算 — 20年枠なら¥11,300、30年枠なら¥7,500

ここまでの制約を収益側に翻訳する。前提は次のとおり置いた。数値はすべて試算であり、個別案件の事業性を保証するものではない。

この必要ADRを、Park-PFI導入が多い都道府県の実勢ADRと突き合わせる。メトロエンジンリサーチが集計した推定成約ADRの直近12ヶ月平均（2025年8月〜2026年7月）は次のとおりである。

読み取れることは明快である。20年枠のPark-PFIでRC造100室を成立させるには、エリアの標準的な施設が¥11,300以上で売れている市場が要る。これは東京・神奈川・兵庫・福岡クラスに限られ、愛知・埼玉のような¥8,000台の市場では木造・軽量構造まで下げないと回収期間の内側に入らない。ところが同じRC造100室も、PFI法選定事業として30年枠を取れれば必要ADRは¥7,500まで下がり、本稿で見た8県すべてが成立圏に入る。都市公園でのホテル開発は、Park-PFIという入り口を選ぶのか、PFI法選定事業として30年の期間を取りに行くのかで、載せられるアセットの階級が一段変わる。

感度分析 — RC造100室が20年に収まる条件は狭い

必要ADRは単一の点推定にすぎない。ADRとOCCを振って単純回収年数がどう動くかを見ると、20年という線の周辺がいかに薄いかがわかる。

¥12,000×OCC80%で18.9年。20年の許可期間に対して余裕は1.1年しかない。回収が終わったところで期間が満了する構図であり、投資家の取り分はほとんど残らない。RC造を20年枠で成立させるには、実際には¥14,000以上の価格帯を狙うか、認定期間終了後の更新・再公募での継続を織り込んだ計画にする必要がある。

参考に、上場ホテルREITの直近実績を置いておく。インヴィンシブル投資法人が公表した2026年7月の月次運営実績は、同法人の国内ホテル101物件ベース（2026年12月期の期初に保有する国内ホテル112物件のうち、アイコニア・ホスピタリティ株式会社およびその子会社が運営する物件）で稼働率86.3%、ADR¥15,100、RevPAR¥13,039である（前年同月比は稼働率+1.9pt、ADR−1.0%、RevPAR+1.2%）。宿泊特化型を中核とするポートフォリオでこの水準ということは、都市部の恵まれた立地であればRC造の20年回収は現実的な射程に入る。ただしこれは既存稼働物件の実績であり、新設・立ち上がり期の想定としてはより保守的に見るのが妥当だろう。

低Capex型の市場現況 — 2026年開業1,315件のうち、ユニット単価で回る業態

もうひとつの成立解が低Capex型である。メトロエンジンリサーチが把握する範囲で、2026年に開業を確認できた宿泊施設は1,315件、平均26室。このうち公園に載りうる小規模・低層のユニット型は次のような構成になっている。

コテージ・グランピング・ロッジを合わせても67件と件数自体は少ないが、投資構造としての意味は大きい。木造コテージ1棟（延床40㎡）の建設費は特定公園施設整備費を含めて約1,717万円。20年で単純回収するのに必要な1棟あたり単価は、通年稼働を想定した事業計画値でOCC55%なら¥13,400、OCC65%なら¥11,300である。4〜6名で利用する棟貸し型は1棟¥25,000〜¥40,000の価格帯が珍しくないため、稼働率が半分でも回収レンジに入る。RC造ホテルがOCC80%を前提にしないと届かないのと対照的だ。

加えて木造は17年、木骨モルタル造は15年で法定耐用年数が満了する。20年の事業期間の内側で償却が終わり、期間満了時に未償却残高を抱えない。低Capex型の優位は「安い」ことよりも、償却年数・回収年数・許可期間の3つが同じ20年の器に収まることにある。

ファイナンス — 所有権も借地権も持たないことの意味

Park-PFIで事業者が得るのは土地の権利ではない。設置管理許可という行政処分に基づいて公園施設を設け、管理する地位である。ここから3つの実務論点が出てくる。

第一に、担保に供せるのは建物のみである。公募対象公園施設の所有権は事業者に帰属するため建物自体への抵当権設定は観念できるが、敷地は公園管理者（多くは地方公共団体）の所有であり、土地を担保に取ることはできない。通常のホテル開発では土地が担保価値の大宗を占めるため、同じ事業規模でもレバレッジの掛け方が変わる。

第二に、地位の承継には公園管理者の承認が要る。都市公園法第5条の8は、認定計画提出者の一般承継人、および認定公募設置等計画に基づき設置・管理が行われる公募対象公園施設の所有権その他必要な権原を取得した者が、公園管理者の承認を受けて認定の地位を承継できると定める。裏を返せば、担保権の実行によって建物を取得した第三者がそのまま事業を継続できるとは限らず、承認という行政判断が一枚挟まる。プロジェクトファイナンスで組む場合、この承認プロセスをどう事業契約・直接協定に落とすかが実務の焦点になる。

第三に、事業破綻時の措置があらかじめ求められる。運用指針は公募設置等指針に記載することが望ましい事項として「認定事業者による公募対象公園施設の運営が困難となった場合には、法第5条の8の規定による公園管理者の承認により別の民間事業者に事業を承継させる、事業開始時に公募対象公園施設の撤去費に充当するための保証金を預かるなど」を挙げている。撤去費相当の保証金を初期に差し入れる設計であれば、その分は事業開始時のキャッシュアウトとして計上しておく必要がある。

これらは制約であると同時に、裏側の便益と対で見るべきものでもある。土地取得費がゼロ、あるいは土地の賃料負担がなく公園使用料に置き換わるという点は、地価が上がり続ける市場では大きなアップサイドである。この論点は借地でホテルを建てる事業性 — 9市場で上限地代を逆算で扱った事業用定期借地方式と地続きで、そこでは支払可能地代の上限を逆算すると所有方式に対して1.38倍の地価まで成立余地があった。Park-PFIはその延長線上で、土地コストをさらに圧縮するかわりに事業期間と担保構成を差し出すスキームとして位置づけられる。

成立条件のまとめ

Park-PFIは「公園に何でも建てられる制度」ではない。むしろ、20年という期間上限と12%という建蔽率が、載せられるアセットの構造・規模・価格帯を強く絞り込む制度である。だからこそ設計余地もはっきりしている。低Capex・短耐用年数型を選んで20年の器にきれいに収めるか、高ADR市場でRC造の回収を20年に押し込むか、PFI法選定事業として30年の期間そのものを取りに行くか。この3つの分岐を最初に決めることが、都市公園という第3の用地に取り組むうえでの出発点になる。

よくある質問

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