ホテル計画70件、発注者の73%は非ホテル事業者 — 複合案件6,883室は運営者が後決め

ホテルの供給パイプラインは、ふつう「どこに何室建つか」で語られる。だが客室の運営を受託したいオペレーター、パイプラインの実現確度を読みたい投資家、再開発の権利床にホテルを入れたい地権者・組合にとって、より実務的な問いは別のところにある。その客室を、そもそも誰が発注しているのかという問いだ。

国土交通省「建築物動態統計調査」をもとにした当社の建設計画データから、客室50室以上のホテル計画70件を抽出し、施主（建築主）の文字列を属性別に分類した。結論を先に書くと、発注者がホテル・宿泊事業者である計画は70件中19件、全体の27.1%にとどまる。残る7割強は、不動産・鉄道・再開発といった「土地の側から入る主体」が発注している。

発注者の27.1%だけがホテル・宿泊事業者

まず分類の基準を開示する。建築主の文字列に対し、次の優先順で判定した。(1) 「組合」「再開発株式会社」を含む場合は再開発事業の施行主体。(2) 「ホテル」「リゾート」その他の宿泊運営事業者名を含む場合はホテル・宿泊事業者。(3) 鉄道事業者名・鉄道系企業名を含む場合は鉄道・交通事業者。(4) 「不動産」「地所」「都市開発」「ハウス」等を含む場合は不動産・デベロッパー。(5) いずれにも該当しない事業会社はその他事業会社、建築主が空欄のものは不明とした。

判定順を(2)ホテル事業者→(3)鉄道の順にしたのは意図的である。鉄道グループのホテル運営子会社が発注者となっている案件は、鉄道側ではなくホテル事業者側に数えている。つまり「ホテル事業者が発注者である比率」は、この分類で取りうる最大寄りの値だ。それでも27.1%である。共同企業体（JV）で複数の属性が並ぶ場合は、上記の優先順で先に一致した属性に1件として計上している。

出典：国土交通省「建築物動態統計調査」よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（当社建設計画データ、50室以上、N=70件、2026年9月1日抽出）

出典：国土交通省「建築物動態統計調査」／メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（当社建設計画データ、50室以上、N=70件、2026年9月1日抽出）

件数で最も多いのは不動産・デベロッパーの33件（47.1%）で、客室数でも7,091室（45.7%）とほぼ半分を占める。ホテル・宿泊事業者は19件・3,815室で、件数比27.1%・客室比24.6%。鉄道・交通事業者6件、再開発事業の施行主体5件、その他事業会社5件、建築主不明2件が続く。

この構成が意味するのは単純だ。50室以上のホテル客室の4分の3は、宿泊業を本業としない主体が発注している。土地を持っている、あるいは土地を仕入れる立場の主体が先に箱を決め、そこにホテルという用途を載せている。運営受託を狙うオペレーターから見れば、営業先の多数派はホテル会社ではなく不動産会社・鉄道会社・再開発組合だということになる。なお同じ建設計画データを施工者の側から数えたホテル建設の施工会社ランキング2026では、施工者が未定のまま計画が登録されている案件が半数を超えていた。発注者側だけでなく施工者側も後決めの案件が相当数ある、という構図である。

複合用途の客室7,745室 — 半分は「ホテル単独の建物」ではない

次に、主要用途の記載から単独用途（主要用途がホテルのみ）と複合用途（事務所・商業・住宅などを併記）に分けた。70件のうち複合用途は29件。件数では41%だが、客室数では7,745室と全体15,517室の49.9%を占める。1件あたりの客室数中央値は単独171室に対し複合216室で、複合案件のほうが規模が大きいためだ。

複合用途率は発注者属性によって大きく割れる。再開発事業の施行主体は5件すべて（100%）、鉄道・交通事業者は6件中5件（83%）、その他事業会社は5件中3件（60%）、不動産・デベロッパーは33件中14件（42%）。これに対しホテル・宿泊事業者は19件中2件（11%）で、ホテル会社が発注する計画のほとんどはホテル単独棟である。

出典：国土交通省「建築物動態統計調査」／メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（当社建設計画データ、50室以上、N=70件、2026年9月1日抽出）

建物全体の延床面積を客室数で割ると、この違いはさらに見える。単独用途案件では客室1室あたり延床の中央値が30.9㎡なのに対し、複合用途案件では217.5㎡に跳ね上がる。もちろん複合案件の延床には事務所・商業・住宅が含まれるため、これはホテル部分の原単位ではない。逆に言えば、延床の大半がホテル以外で占められていることを示す指標である。単独案件の30.9㎡という水準は、計画31件から客室原単位35.0㎡を算出した既刊とおおむね整合する。

定義の置き方で数値はどこまで動くか

ここまでの数値は、二つの線の引き方に依存している。一つは発注者属性の判定順、もう一つは単独用途と複合用途の切り分けだ。いずれも本文で基準を開示しているが、基準を変えたときに結論がどれだけ動くかを示しておく。

出典：国土交通省「建築物動態統計調査」よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（当社建設計画データ、50室以上、N=70件、2026年9月1日抽出）

要するに、記事の見出しに置いた二つの数字はいずれも定義に対して頑健である。複合用途の客室シェアは基準の置き方によらず4割台後半に収まり、ホテル事業者比率27.1%は判定順を厳しくすればさらに下がるだけで、上振れの余地がない。「客室の4分の3は宿泊業を本業としない主体が発注している」という結論は、線の引き方を変えても崩れないということになる。

後決めになりやすい客室はいつ出てくるか

単独用途と複合用途を竣工予定年で交差させると、供給の性格が時期によって入れ替わることが見える。運営者を後から決めるタイプの客室が、どの年に何室出てくるかを読むための表である。

出典：国土交通省「建築物動態統計調査」よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（当社建設計画データ、50室以上、N=70件、2026年9月1日抽出）

2026年竣工予定分は複合比33.9%と最も低く、単独棟が中心である。ところが2027年には60.7%、2028年には63.0%へ反転する。件数の絶対量が減る一方で、残るものほど複合案件の比率が高い。近い将来に竣工する供給は運営の型がすでに固まっている可能性が高く、その先の供給ほど床の主体と運営の主体が分かれているという順序になる。ただし前述のとおり2028年以降は建築確認申請の積み上がり途中であり、ここに示した件数・客室数はいずれも現時点で確認できる下限値である。

再開発の施行主体が発注する5件 — 工期中央値5.58年

属性別の工期中央値を見ると、不動産・デベロッパー2.06年、その他事業会社3.00年、ホテル・宿泊事業者3.06年、鉄道・交通事業者3.67年、そして再開発事業の施行主体が5.58年と最も長い。既刊で示した単独1.96年・複合4.00年という差（本稿の再抽出では単独1.93年・複合4.00年）を、発注者属性の側から見ても同じ構造が現れる。

再開発事業の施行主体による5件は、いずれも複合用途である。都市計画決定、組合設立認可、権利変換計画の認可といった手続きを経てから工事に入るため、着工から竣工までの期間も長くなりやすい。加えて、着工前の合意形成期間はこのデータには現れない。したがってここに示した工期は、地権者が事業に参画してから客室が動き出すまでの実時間の一部にすぎないという点は押さえておきたい。都市の既存床をホテルに置き換えるという意味では、百貨店跡地のホテル転用14件を検証した既刊も同じ系譜の案件群を扱っている。

出典：国土交通省「建築物動態統計調査」よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成（当社建設計画データ、50室以上、N=70件、2026年9月1日抽出）

出典：国土交通省「建築物動態統計調査」よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成。※所在地は町丁目レベルの概略位置。当社建設計画データ、50室以上、N=70件のうち再開発事業の施行主体5件

この5件は全国に散らばっている。岡山市北区野田屋町の300室（住宅・ホテル・店舗、2028年12月竣工予定、延床40,400㎡）、宇都宮市池上町の300室（2028年10月竣工予定）はいずれも地方中核都市の中心市街地に立地する。神戸市中央区雲井通五丁目の70室は、バスターミナル・図書館まで含む複合施設の一部だ。この案件の床の経済性については保留床から必要ADRを逆算した既刊で扱っている。宇都宮の300室計画についても供給吸収余地を検証した既刊がある。

出典：国土交通省「建築物動態統計調査」／メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（当社建設計画データ、50室以上、N=70件、2026年9月1日抽出）

竣工予定年別に客室数を積み上げると、2025年5,304室、2026年4,770室、2027年3,815室、2028年1,428室、2029年100室、2031年100室となる。再開発事業の施行主体による客室は2027年に397室、2028年に600室と後半に寄る。ただし2028年以降の件数が少ないのは、パイプラインが枯れることを意味しない。建築確認申請は開業の1〜2年前に出されるのが通常で、まだ申請されていない計画が今後積み上がる。ここに示した2028年以降の数値は、現時点で確認できる下限値として読む必要がある。計画段階ではなく実際に開業した側から供給を数えた2026年の新規開業1,242件・33,749室の内訳と並べて読むと、確認申請の積み上がりと開業実績のずれが把握しやすい。

運営者が後決めになりやすい6,883室はどこにあるか

オペレーター側から見て意味があるのは、次の交差だ。複合用途であり、かつ発注者がホテル・宿泊事業者ではない案件。この条件に当てはまるのは27件・6,883室で、複合用途案件7,745室の88.9%にあたる。全体15,517室に対しては44.4%だ。

これらは、床を持つ主体が用途としてホテルを選び、運営者を後から決める（あるいはすでに決めているが計画データ上は現れない）タイプの案件である。実際、抽出した70件すべてで開業予定日の項目が空欄だった。着工日は59件、竣工予定日は70件すべてに記録があるのに対してである。これはデータ項目としての未記入であって「運営者未定」を直接示すものではないが、建築確認の段階では開業時期が確定情報として扱われていないことは読み取れる。運営受託の商談は、竣工予定日から逆算して組み立てるほかない。

その6,883室が立地する都道府県と、各エリアの足元の単価水準を並べておく。受託を検討する側が最初に確認する数字である。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（推定成約ADR、2026年7月確定月）／国土交通省「建築物動態統計調査」（当社建設計画データ、50室以上、N=70件、2026年9月1日抽出）

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング／国土交通省「建築物動態統計調査」（当社建設計画データ、50室以上、N=70件、2026年9月1日抽出）

客室数が最も多いのは北海道の1,851室（6件）で、東京都1,757室（10件）、千葉県1,000室（1件）が続く。千葉県の1件は海浜幕張の1,000室規模の複合開発で、これについては吸収余地を検証した既刊がある。2026年7月確定月の推定成約ADRは北海道¥12,200（前年同月比+1.4%、N=952施設）、東京都¥12,600（−4.8%、N=1,136施設）、神奈川県¥12,800（−7.9%、N=576施設）といった水準にある（本文は100円単位に丸め、表は実測値）。大阪府の−30.7%は万博開催年の反動を含む特殊要因で、別稿で詳細に扱っているため、他県と同列に読むべきではない。

属性別に読む、それぞれの立場からの示唆

運営受託を狙うオペレーターにとっては、営業対象の構造が明確になる。50室以上の計画のうちホテル事業者が発注しているのは27.1%で、それ以外の72.9%は運営者を外部に求める可能性がある母集団だ。とりわけ複合用途・非ホテル事業者発注の27件・6,883室は、床の用途としてホテルが選ばれた案件であり、運営の型が固まりきっていない段階で接点を持てる余地がある。工期が長い案件ほど、逆算した商談のリードタイムも長く取れる。

パイプラインを読む投資家にとっては、発注者属性が実現時期のばらつきを説明する変数になる。不動産・デベロッパーによる単独用途案件は工期中央値2.06年と短く、竣工時期の読みが立てやすい。一方、再開発事業の施行主体による案件は5.58年と長く、しかも着工前の合意形成期間がデータに含まれない。同じ「2028年竣工予定」でも、確度の質が違う。

再開発の権利床にホテルを入れる地権者・組合にとっては、自らが少数派の主体であることが確認できる。70件のうち施行主体が発注者として現れるのは5件だが、その5件はすべて複合用途で、平均的な客室規模も197室（中央値）と小さくない。床の使い道としてホテルを選ぶ判断は、周辺の単価水準と運営者の受託意欲の両方に依存する。上の都道府県別テーブルは、その前者を確認するための最小限の材料である。

なお、こうして建った客室の出口の一つが上場ホテルREITによる取得である。当社の保有関係マスターには、国内7つの上場ホテルREITの保有物件として302件が登録されている（2026年8月31日時点スナップショット）。本稿で扱った計画がそこに至るかは現時点では分からないが、床を持つ主体が開発し、運営者が別に立ち、保有が第三者に移るという分業は、すでに一定の厚みを持って存在している。

データの限界

本稿の数値には次の制約がある。第一に、建築確認申請ベースであるため、未来年ほど件数が構造的に少なく出る。2028年以降の数値は下限値であり、今後の申請追加で増加する。第二に、発注者属性は建築主の文字列に対するキーワード判定であり、企業の実態的な事業構成を反映するものではない。共同企業体では優先順で先に一致した属性に寄せているため、実際には複数の属性が関与する案件がある。第三に、抽出70件すべてで開業予定日が空欄であり、竣工予定日から開業時期を推定するほかない。第四に、この分類は属性別の構成比を示すものであって、企業の序列や優劣を示すものではない。

それでも、70件という母集団に対して「誰が発注しているか」を一貫した基準で数えることには意味がある。供給の議論は室数と時期に寄りがちだが、その客室を誰が発注し、誰が運営するのかという分業の構造は、室数と同じくらい市場の性格を決めている。

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