ホテルのごみ処理費、自治体間で2.6倍差 — 100室モデルの年間コストとNOI影響

結論 — 「単価の3倍差」はほぼ比較の錯覚。実勢で効くのは上限額と原単位の掛け算

先に結論を述べる。事業系一般廃棄物の手数料を自治体間で並べた表は世の中に多数あるが、その大半は意味の違う数字を同じ列に並べている。ある市は「処理施設に搬入するときの処分手数料」を公表し、別の市は「収集運搬から処分まで含めた許可業者への支払い上限額」を公表している。前者は請求額の一部でしかない。両者を混ぜて「3倍の差」と論じると、投資判断としては誤った地図を描くことになる。

今回、9都市の公式ページを実際に確認したところ、次の構造が確認できた。処分手数料だけを揃えて比較すると神戸市8.0円/kgから札幌市21.0円/kgまで2.6倍。一方、収集運搬を含む上限額を条例で公表している5都市で揃えると、神戸市24.0円/kgから名古屋市50.0円/kgまで2.1倍である。開きは縮むが消えはしない。そして名古屋市は2026年10月1日に上限額を61円/kgへ引き上げるため、この時点で開きは2.5倍に戻る。

100室・稼働率80%・1室あたり平均1.4人という標準モデルに当てはめると、年間の廃棄物処理費は上限額ベースで98万円〜249万円、1室あたり年額で9,811円〜24,937円になる。キャップレート4.5%で資産価値に換算すれば、最も高い都市と最も安い都市の差は約2,362万円。用地取得の比較検討で無視できる額ではない。立地そのものを費用軸で採点する枠組みについては、ハザードと防災Capexを同じ土俵に載せたホテル立地評価の第4軸「災害リスク」を定量化するで先に整理している。

比較の落とし穴 — 条例が定めているのは「処分費」か「請求額の上限」か

制度を整理しておく。廃棄物処理法第7条第12項は、市町村が条例で一般廃棄物処理業の料金の上限を定めることを認めている。ここで各市の対応が2つに分かれる。

ひとつは収集運搬から処分までの総額に上限を設けるタイプである。名古屋市は「収集し、運搬し、及び処分するとき」の上限を1キログラムまでごとに50円と定め、そのうち市の処分手数料20円が含まれる旨を明記している。大阪市も同様に、ごみ処理手数料270円/10kg（＝27円/kg）が上限で、うち処分手数料が90円/10kg（＝9円/kg）と示している。東京23区は処理手数料46.0円/kgを「収集運搬部門分28.5円/kg＋処理処分部門分17.5円/kg」と内訳まで公表している。

もうひとつは処分費（搬入手数料）だけを定め、収集運搬は許可業者との自由契約に委ねるタイプである。横浜市は「許可業者の契約料金には横浜市の工場・処分地へ搬入する際の処理費用（13円/kg）が含まれています」と説明しており、13円はあくまで契約料金の内数である。京都市も業者収集ごみ搬入手数料として10kgまでごとに150円（＝15円/kg）を定めるが、これは搬入時の手数料であって請求総額ではない。

したがって、投資検討で使うべき数字は次の通りである。上限額が公表されている都市ではその上限額を「起こりうる最大値」として置き、公表されていない都市では処分手数料に収集運搬費を別途見積もって積み上げる。公表されている都市の内訳を見ると、収集運搬費は総額の6割前後を占める（東京23区62%、名古屋市60%、大阪市67%）。処分手数料だけを見ていると、実際の請求額の3分の1程度しか見ていないことになる。

図2の通り、上限額を公表している都市では収集運搬費が総額の6割前後を占める。名古屋市の2026年10月改定は処分手数料を20円→27円に引き上げると同時に、上限額を50円→61円へ引き上げるものである。

9都市の手数料一覧 — 条例名・改定日・出典つき

以下は各自治体の公式ページで2026年8月25日時点の記載を直接確認した一覧である。重要なのは「改定年月日」の列で、この費目は近年、物価・人件費の上昇を理由に改定が相次いでいる。名古屋市は改定理由を「近年、物価や賃金の高騰により収集や施設整備などに要する経費が増加していることを踏まえ、受益者によるコスト負担の適正化を図るため」と明記している。長期保有を前提とする投資では、現在の単価ではなく改定サイクルに入っている費目であるという前提で見るべきである。

地理的な規則性は乏しい。三大都市圏の中でも大阪市9.0円/kgと名古屋市20.0円/kg（2026年10月から27.0円/kg）は2倍以上開き、隣接する大阪市と神戸市でも1.1倍の差がある。人口規模でも説明できない。今回の9都市で最も高い札幌市21.0円/kgと最も安い神戸市8.0円/kgは、どちらも政令指定都市であり、都市の性格から単価を推測することはできない。これは地理でも規模でもなく、各市の清掃事業の原価構造と改定履歴によって決まる変数だと考えるのが実態に近い。自治体の判断ひとつで負担額が決まるという点では宿泊税も同じ構造で、こちらは全国62自治体の税額と施行日を宿泊税 全国一覧2026に一覧化している。

第2の変数 — 原単位。法定目標は旅館業0.570kg/人、実測中央値は0.279kg/人

ここからが上下水道費との決定的な違いである。水道は「使った量 × 単価」で、量の削減余地は節水機器程度に限られる。廃棄物は単価が立地で固定される一方、量は運用で大きく動く。そして量の側には、参照できる法定の基準が存在する。

食品リサイクル法に基づく食品廃棄物等の発生抑制の目標値は、2024年度から2028年度を対象期間として35業種に設定されている。このうち旅館業の目標値は「客数あたり0.570 kg/人」である（結婚式場業は0.826 kg/人）。農林水産省の注記によれば、この「kg/人」は利用者一人当たりの食品廃棄物等の発生量を指す。あわせて旅館業には再生利用等実施率の目標値50%が設定されている。

実測値はどうか。食品リサイクル法に基づく定期報告のうち、報告内容の公表に同意した事業者の令和6年度実績を集計すると、旅館業で客数を分母に発生原単位を報告した事業者はN=50社である。この50社の分布は次の通りだった。

分布は右に長い裾を持ち、平均（0.499）が中央値（0.279）を大きく上回る。宴会・レストラン部門の比重が大きい施設ほど客数あたりの発生量が増えるためで、宿泊主体型と料飲併設型では原単位の意味がそもそも異なる。用地検討の段階では、想定する業態が分布のどこに位置するかを先に決めておく必要がある。

再生利用等実施率100%を達成している事業者も複数あり、たとえば株式会社グランドニッコー東京（0.151 kg/人）、加森観光株式会社（0.193 kg/人）、株式会社ミリアルリゾートホテルズ（0.276 kg/人）はいずれも実施率100%である。株式会社ホテルグランヴィア大阪（0.090 kg/人・98.3%）、株式会社ジェイアール西日本ホテル開発（0.102 kg/人・95.8%）、株式会社京王プラザホテル（0.109 kg/人・92.0%）のように、低い原単位と高い再生利用率を両立している事業者も見られる。0.1kg/人台の原単位が実際に達成可能であることは、この公表データが示している。

100室モデル試算 — 年間98万〜249万円、1室あたり9,811〜24,937円

前提を明示する。客室数100室、稼働率80%、1室あたり平均1.4人（稼働率80%・1室1.4人はモデルの前提値であり、特定期間の実測稼働率ではない。2025年8月〜2026年7月の当社集計における都市型ホテルの実勢レンジを踏まえて置いた標準値である）。この場合の年間延べ宿泊者数は100 × 0.80 × 365 × 1.4 ＝ 40,880人泊となる。原単位を1.0 kg/人泊と置けば年間排出量は40.9トン。0.7 kg/人泊なら28.6トン、1.3 kg/人泊なら53.1トンである。

これに収集運搬を含む上限額を掛けたのが下表である。上限額は「許可業者に支払う料金がこれを超えることはできない」という水準であり、実際の契約額は業者との交渉や排出条件によりこれを下回りうる。したがって下表は投資検討における上振れケースとして読むのが適切である。

原単位を1.0 kg/人泊に固定して都市間で比べると、最も安い神戸市（¥981,120）と2026年10月以降の名古屋市（¥2,493,680）の差は年間151万円。逆に都市を固定して原単位を0.7から1.3へ振ると、たとえば東京23区では¥1,316,336から¥2,444,624まで年間113万円動く。立地選択で動く幅と、運用改善で動く幅がほぼ同じオーダーにある——これが本費目の最も重要な性質である。上下水道費のように立地でほぼ決まってしまう費目とは、打ち手の設計が根本的に異なる。同じく単価と使用量の掛け算で効いてくる光熱費については、2026年夏季 電気代高騰がホテルGOPを蝕むが200室・500室モデルで試算している。

NOI・評価額への効き方 — 立地差で資産価値2,362万円、客室売上比では3.9倍の開き

年間コストの差はそのままNOIの差になる。キャップレート4.5%で資産価値に換算すると次のようになる。

100室規模で1,653万円から4,370万円の資産価値差である。単体では取得判断を覆すほどの規模ではないが、用地を複数比較する段階では他の条件と合算して効いてくる。とくに名古屋市のように改定が予定されている場合、10年保有のDCFでは改定後の単価を全期間に置くべきで、現行単価で回すと保守性を欠く。

次に、収益規模との相対で見る。同じコストでもADR水準が低いエリアでは客室売上に対する負担割合が高くなる。メトロエンジンリサーチ＆コンサルティングが集計した2025年8月〜2026年7月の推定成約ADR（都道府県単位・中央値）を分母に置き、処分手数料ベースの年間コストを客室売上で割ると次のようになる。

絶対額では大差ないように見えても、客室売上比では0.082%から0.318%まで3.9倍の開きがある。単価が高い都市とADRが低い都市が重なると負担割合は跳ね上がる。名古屋市は処分手数料が9都市中2番目に高く、かつ推定成約ADRが最も低い組み合わせにあり、さらに2026年10月の改定が控える。ADRの水準が低いエリアほど、こうした重量課金型の固定費を運用で圧縮する意義が大きいということでもある。

削減余地 — 生ごみは重量の8割が水分。回収年数は立地で4.7倍変わる

ここまでが「立地で決まる部分」である。ここからは運用で動かせる部分を定量化する。

重要な構造がある。処分手数料は重量課金である一方、生ごみは重量の大部分が水分である。したがって脱水・乾燥は、そのまま課金対象重量の削減になる。加えて、名古屋市は条例上の上限額の規定に「ただし、食品リサイクル法に基づく再生利用事業についてはこの限りではありません」と明記しており、再生利用ルートに載せた食品廃棄物は一般廃棄物としての料金体系の外に出る。分別して再生利用に接続することは、量の削減であると同時に単価の適用そのものを変える打ち手になる。

旅館業の食品廃棄物原単位の実測中央値0.279 kg/人泊を用いると、100室モデルの年間食品廃棄物は11,406kgとなる（法定目標0.570 kg/人泊なら23,302kg）。乾燥により重量を8割削減できたと置いた場合の年間削減額と、設備投資の回収年数は下表の通りである。

同じ設備、同じ削減率でも、回収年数は名古屋市3.6年に対し横浜市16.9年と4.7倍開く。減量投資の経済性そのものが立地で決まるということである。この点は、複数拠点を持つ運営会社が減量設備の導入順序を決める際の判断材料になる。単価の高い都市から順に導入するのが合理的で、逆に単価の低い都市では設備投資よりも分別の徹底と再生利用ルートの確保を優先するほうが費用対効果は高い。

なお、自治体には事業者向けの補助制度がある。仙台市の「事業系生ごみ処理機等設置補助金制度」は、購入及び設置工事に要する費用の3分の2（上限100万円）を補助するもので、市内に事業所を所有または管理し、事業系一般廃棄物に当たる生ごみを排出していることが要件となる（令和7年度より上限額を200万円から100万円に変更、ページ更新日2026年4月13日）。補助制度の有無・水準は自治体ごとに異なるため、用地検討の段階で単価と併せて確認する価値がある。

規制環境 — 事業系の食品ロスは増加局面。改定サイクルに入った費目として織り込む

マクロの方向も確認しておく。環境省が2026年6月30日に公表した令和6年度の食品ロス発生量推計値は約461万トンで、内訳は家庭系約224万トン、事業系約237万トンである。前年度（令和5年度）は総量約464万トン・家庭系約233万トン・事業系約231万トンだったので、家庭系が減る一方で事業系は増えている。総量では減少しているが、事業者に向けられる政策的な圧力は緩まないと見るのが自然である。

あわせて、事業系ごみの搬入量そのものもコロナ後に回復している。大阪市が公表している大都市の事業系ごみ搬入量の推移（環境省「一般廃棄物処理実績調査」より作成）では、令和2年度に大きく落ち込んだ搬入量が令和3〜4年度にかけて増加に転じており、同市の資料は宿泊客数の回復と事業系ごみ量の推移を並べて示している。また環境省「一般廃棄物処理事業実態調査」の令和5年度結果によれば、全国のごみ総排出量は3,897万トン、1人1日当たりのごみ排出量は851グラムである。

自治体側の改定理由も一貫している。名古屋市は「物価や賃金の高騰により収集や施設整備などに要する経費が増加していることを踏まえ、受益者によるコスト負担の適正化を図るため」と説明し、京都市は2025年4月1日に業者収集ごみ搬入手数料を100kgまでごと1,000円から10kgまでごと150円へ改めた。東京23区も2023年10月1日に40.0円/kgから46.0円/kgへ改定している。2023年・2025年・2026年と主要都市の改定が続いており、この費目を「据え置きの固定費」として長期モデルに置くのは実態に合わない。

まとめ

事業系一般廃棄物の処理手数料は、立地を決めた時点で単価が確定する費目である。処分手数料だけを比べれば神戸市8.0円/kgから札幌市21.0円/kgまで2.6倍、収集運搬を含む上限額で比べれば神戸市24.0円/kgから名古屋市50.0円/kgまで2.1倍（2026年10月以降は61.0円/kgで2.5倍）の開きがある。ただし公表されている数字の意味が自治体ごとに異なるため、比較表を作る前にそれが処分費なのか請求額の上限なのかを確認する必要がある。

100室・稼働率80%・1室1.4人のモデルでは、上限額ベースの年間コストは98万円〜249万円、1室あたり年額9,811円〜24,937円。キャップレート4.5%換算で最大4,370万円の資産価値差に相当する。同時に、原単位を0.7から1.3 kg/人泊まで振ったときの変動幅は立地差とほぼ同じオーダーにあり、この費目は立地で半分、運用で半分が決まる。

運用側の指標としては、食品リサイクル法が旅館業に0.570 kg/人という発生原単位目標と50%の再生利用等実施率目標を置いている。令和6年度の定期報告公表分（N=50社）では78.0%が原単位目標を達成する一方、再生利用等実施率は中央値48.2%で、分別実施率が中央値98.8%と高いこととの対比が際立つ。分別された後の受け皿をどう確保するかに、最も大きな伸びしろが残っている。減量設備の投資回収年数が立地によって3.6年から16.9年まで開くことも踏まえれば、この費目は取得時のデューデリジェンスと、取得後のオペレーション改善計画の両方に組み込む価値がある。

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