雪はコストか資産か — 冬RevPARが夏の53%の県と、冬ADR2.66倍の町｜立地評価の第5軸

ホテルの立地を測る物差しは、これまで需要（商圏・交通・イベント）、供給（競合客室数）、地価、そして災害リスクの四つで語られてきた。本稿では五つ目の軸——気候そのものが毎年生む運営コスト——を、気象庁の平年値とメトロエンジンリサーチの宿泊単価データで定量化する。夏の冷房費は近年よく議論されるが、冬の暖房と除排雪は通年コストでありながら、立地選定の判断材料として数値化されることがほとんどない。

結論から述べる。豪雪地帯の23市町村を調べると、平年降雪量は冬季単価のばらつきの4分の1しか説明しない。同じ降雪量帯のなかで、冬の単価が夏の0.62倍まで沈む街と、2.66倍まで跳ね上がる町が併存している。雪の量ではなく「雪を収益に変換する仕組みが立地に備わっているか」が、GOPマージンと利回りを分けている。

雪はコストか資産か — 立地評価の第5軸を定義する

国土交通省によれば、豪雪地帯対策特別措置法に基づく豪雪地帯は国土面積の約51%、総人口の約15%を占める。日本のホテル投資は、統計上おおよそ国土の半分が「雪の降る場所」であるという前提の上に成り立っている。それにもかかわらず、投資判断のプロセスで冬季の運営コストが独立した変数として扱われることは少ない。

当編集部は既刊「ホテル立地評価の第4軸『災害リスク』を定量化する」で、洪水・津波・土砂といったハザードを投資判断に組み込む枠組みを示した。ハザードは「起きるかもしれない一回性の事象」である。これに対し、雪と寒さがもたらすコストは毎年必ず発生し、しかも収益が最も細る季節に集中する。性質がまったく異なるため、別の軸として扱う必要がある。

まず、雪の重さを二つの数字で押さえる。一つは暖房度日（外気温が基準を下回った量の年間積算）、もう一つは平年降雪量である。前者は暖房・給湯のエネルギー量を、後者は除排雪・融雪の作業量を規定する。いずれも気象庁の平年値から機械的に計算でき、立地を検討する段階で誰でも同じ値を得られる。

降雪量は冬季単価のばらつきの25%しか説明しない — 23市町村の実データ

気象観測地点の平年値が取得でき、かつ当社が冬季・夏季それぞれ10施設以上の推定成約ADRを算出できた23市町村を抽出した。横軸に平年降雪量、縦軸に「冬季ADR ÷ 夏季ADR」を取ると、緩やかな右上がりの傾向は見える。降雪量が多い立地ほど、冬の単価が高くなりやすいのは事実である。

しかし相関係数は+0.50、決定係数は0.25にとどまる。冬夏比のばらつきの4分の3は、降雪量以外の要因で説明される。実際、降雪量900cm以上の6市町村の冬夏比はみなかみ町1.06から倶知安町2.66まで2.5倍の幅があり、400〜700cm帯の6市町村も青森市0.62から白馬村1.59まで2.6倍に散らばる。

個別に並べると構図がはっきりする。上位は倶知安町（2.66）、白馬村（1.59）、湯沢町（1.53）、山形市（1.41）と、いずれも国際的なスキーデスティネーションか大規模スキー場を抱える市町村である。下位は青森市（0.62）、函館市（0.64）、旭川市（0.70）、新潟市中央区（0.73）と、雪国の業務中心地が並ぶ。

特筆すべきは山形市である。平年降雪量285cmは23市町村中16位と決して多くないが、冬夏比1.41は全体4位につける。蔵王という需要装置が、少ない雪を高い単価に変換している。逆にみなかみ町は平年降雪量1,152cmと国内屈指の多雪地でありながら冬夏比は1.06にとどまる。雪の量そのものは、収益への変換効率を保証しない。

暖房度日の較差は冷房度日の較差の18倍 — 気候コストの非対称

次に熱需要そのものを見る。気象庁の月平均気温平年値から暖房度日と冷房度日を算出すると、日本の南北較差がいかに非対称かがわかる。

暖房度日は東京都区部1,586に対して旭川市4,101で、差は2,515度日。倍率にして2.6倍である。一方の冷房度日は、最も大きい大阪市306に対して旭川市・札幌市・青森市などはいずれも0で、日本海側・北日本の主要都市と首都圏の差は143度日（東京都区部の値）にとどまる。暖房側の較差は冷房側の較差のおよそ18倍のスケールにある。

この非対称は、近年の議論の力点とずれている。当編集部でも「2026年夏季 電気代高騰がホテルGOPを蝕む」「2026年夏季の電気代高騰がホテルGOPに与えるインパクト試算」と、夏の冷房負担を継続して扱ってきた。夏の議論が重要であることは変わらないが、立地間の格差という観点では、勝負がついているのは冬側である。冷房費は全国どこでも似た水準に収束するのに対し、暖房費は立地によって2倍以上に開く。

さらに雪は、熱に加えて物理的な作業量を生む。青森市は令和8年1月29日に豪雪災害対策本部を設置し、3月25日まで維持した（青森市公式発表）。同市の2025年度の除排雪対策費は補正後で71億円余と過去最大規模に達し、青森県全体の除排雪経費も約90億7千万円と2年連続で過去最大を更新している。これは自治体の公的負担だが、同じ気象条件のもとで民間施設も敷地内の除排雪・屋根雪処理・ロードヒーティングの費用を負担している。

県単位では冬季RevPARが夏の0.53倍 — 単価と稼働率が同時に沈む

市町村単位では単価だけを見たが、県単位では観光庁「宿泊旅行統計調査」の公表稼働率を組み合わせられる。2025暦年について、冬季（1〜3月＋12月）と夏季（7〜9月）の推定成約ADRと公表稼働率を掛け合わせた合成RevPARを比較する。

結果は明快である。青森県の冬夏比は0.53、秋田県0.58、北海道0.65、富山県0.65。対して東京都は1.07、福岡県は1.03と、冬のほうがむしろ強い。雪の降る県では、単価と稼働率がそろって冬に沈む。これは片方だけが下がる場合よりも収益への打撃が大きい。

稼働率だけを業態別に取り出すと、格差はさらに際立つ。ビジネスホテルの2025年の稼働率を月次で追うと、青森県は1月55.3%に対し8月84.8%。冬季（1〜3月＋12月）平均62.1%と夏季平均82.4%の差は20.3ポイントに達する。秋田県19.9ポイント、長野県17.7ポイント、新潟県17.6ポイント、富山県16.9ポイントと日本海側が続く。

一方で全国平均の季節差はわずか3.7ポイント、東京都に至っては冬のほうが1.9ポイント高い。雪国のビジネスホテルは、全国平均の5倍を超える季節振幅を抱えている。しかもその谷は、暖房費と除排雪費が最大化する時期と完全に重なる。

隣り合う自治体で結論が逆になる — 妙高と上越、湯沢と長岡

この構造がもっとも鮮明に出るのは、同じ気候圏の隣接自治体を並べたときである。

新潟県上越地方。妙高市（代理観測地点・関山の平年降雪量1,061cm）の冬夏ADR比は1.27。直線距離で約25km、同じ上越地方の上越市（高田・413cm）は0.91である。降雪量は妙高市が2.6倍多いにもかかわらず、冬の単価が上がるのは妙高市のほうだ。妙高高原のスキー場群が冬季需要を生み、雪が単価に転化している。高田側は業務需要が主体で、雪はコストとしてのみ現れる。

新潟県魚沼地方。湯沢町（1,054cm）1.53に対し、長岡市0.89。長野県北信では山ノ内町1.28に対し長野市1.03。北海道では倶知安町（921cm）2.66に対し旭川市（557cm）0.70。いずれも同一の気候圏で、雪の量ではなく需要装置の有無が結論を分けている。

立地選定段階で見積もるべき年間コスト差 — 試算の枠組み

ここまでの二つの物差し（暖房度日・平年降雪量）を、金額に置き換える枠組みを示す。個別物件の実額は設備仕様と契約条件で大きく動くため、以下は立地を比較するための相対的な枠組みであり、実際のデューデリジェンスでは自社の設備仕様と現地の見積を代入して使うことを前提としている。

この前提で計算すると、気候由来コストの合計は参照立地（東京都区部相当）の年1,343万円に対し、旭川市相当で2,556万円、倶知安町相当で3,078万円となる。ここで重要なのは冷房側の戻りである。北日本では冷房度日がゼロになるため冷房費が消え、暖房費の増加分の一部を相殺する。この相殺を織り込んだうえでの純増は、旭川市相当で年1,213万円、倶知安町相当で年1,735万円である。

気候だけで利回りは1.45ポイント動く — 感度分析

同じADR・同じ稼働率・同じ取得価格でも、気候由来コストだけでGOPマージンは35.0%から28.2%まで6.8ポイント動く。GOP利回りに換算すると7.47%から6.02%へ、1.45ポイントの低下である。旭川市相当の立地でも6.45%と、参照立地から1.02ポイント下がる。

キャップレートが5%台で推移する市場において、1.0〜1.5ポイントの利回り差は投資判断を反転させうる大きさである。にもかかわらず、この差は取得時のプロフォーマで明示的に置かれることが少ない。理由は単純で、暖房と除排雪が「運営費」の一項目に埋没しており、立地属性として切り出されていないからである。

ここから、投資判断に直結する一つの問いが立てられる。増えた気候コストを冬季の単価で回収するには、冬季ADRを何％引き上げる必要があるか。

モデル施設の冬季（12〜3月・121日）の客室売上は8,485万円。旭川市相当の純増1,213万円を回収するには冬季ADRを14.3%引き上げればよい。倶知安町相当の1,735万円なら20.5%である。

この差は運営の巧拙ではなく、立地が持つ需要構造に由来する。旭川市の施設が冬季に14%の値上げを実行しようとしても、そもそも冬季の需要量が夏季を大きく下回っている（北海道全体のビジネスホテル稼働率は冬季74.5%・夏季84.0%）以上、単価だけを引き上げれば稼働をさらに失う。雪を売れない立地では、気候コストは価格転嫁の対象ではなく、設備投資と運用設計で圧縮すべき対象になる。

裏を返せば、B群の立地には収益機会が残っている。暖房・給湯の熱源更新、断熱改修、ロードヒーティングの制御最適化は、いずれも冬季に集中する費用を直接削る施策であり、効果が季節的に偏らない冷房側の対策より投資回収の見通しを立てやすい。気候コストが売上の8〜10%に達する立地では、その2割を削るだけで売上の1.6〜2.0%相当がGOPに戻る。

前提を振っても立地の順序は反転しない — 3シナリオと2軸グリッド

ここまでの試算は、水道光熱費比率6.5%と除排雪単価100円という二つの仮置きに依存している。この二つを同時に動かし、結論がどこまで頑健かを確認する。ADR・客室稼働率・客室数・想定取得価格・参照立地のGOPマージンは据え置き、気候由来コストだけを振る。

楽観・中位・悲観のいずれでも、参照立地→旭川市相当→倶知安町相当という順序は変わらない。前提を最も甘く置いた楽観ケースでも、倶知安町相当の立地は参照立地より1.06ポイント低い。キャップレートが5%台の市場では、この幅は前提の置き方では消えない。回収に必要な冬季ADRの引き上げ幅も、旭川市相当で+10.7〜17.9%、倶知安町相当で+14.9〜26.0%と動くが、両者の比は1.39〜1.45倍でほぼ一定である。気候コストの大小関係は前提に対して不変で、動くのは絶対値だけだと言える。

次に、二つの入力（暖房度日と平年降雪量）が利回りに与える寄与を分解する。行の暖房度日には、その水準の地点が実際に持つ冷房度日を対にしている。

グリッドを横に読むと、同じ暖房度日の行でも平年降雪量8cmから921cmへ動くだけで利回りは1.15ポイント下がる。一方、縦に読んだ暖房度日1,586から4,101への低下は0.33ポイントにとどまる。B群の利回り低下を主に作っているのは暖房費ではなく除排雪費である。省エネCapexの検討に入る前に、除排雪・融雪の契約条件と敷地形状を精査するほうが効果の大きい立地が多い。

さらに、暖房度日2,981の行が参照行（1,586）を上回る逆転が現れる。降雪量8cmの列で7.53%対7.47%である。冷房度日がゼロになる立地では冷房費が消えるため、暖房費の増加を相殺してなお余る。参照立地では水道光熱費を暖房40%・冷房40%と同額に置いているので、逆転は暖房度日が参照の2倍＝3,172度日まで続く計算になる。青森市（2,981）と上越市（2,175）はこの内側、札幌市（3,420）と旭川市（4,101）は外側にある。ただしこれは40%・40%という配分前提の帰結であり、熱源構成が異なれば境界も動く。実務では自社物件の実績光熱費から配分比を求めて置き換えることになる。

上場ホテルREITの45物件・7,314室が豪雪12道県にある

この気候コストは、すでに機関投資家のポートフォリオに組み込まれている。上場ホテルREIT7法人の保有関係マスター（国内300物件）を確認すると、豪雪地帯を含む12道県（北海道・青森・秋田・山形・新潟・富山・石川・福井・長野・岐阜・福島・群馬）に所在する物件は45物件・7,314室にのぼる。うち23物件が北海道、3物件ずつが青森県・新潟県・石川県・群馬県である。

法人別ではインヴィンシブル投資法人が26物件と突出する。アートホテル青森（211室）、アートホテル旭川（265室）、アートホテル新潟駅前（304室）、ホテルマイステイズプレミア金沢（244室）など、本稿でB群に分類した都市に立地する規模の大きい宿泊特化型が中心である。いちごホテルリート投資法人が6物件、星野リゾート・リート投資法人が5物件、ジャパン・ホテル・リート投資法人と日本ホテル＆レジデンシャル投資法人がそれぞれ4物件を保有する。

ただし、この気候コストを外部から検証することは現状では難しい。上場ホテルREITの月次開示は稼働率・ADR・RevPARといった売上側の指標が中心で、物件別の水道光熱費や除排雪費は開示対象外である。インヴィンシブル投資法人が2026年6月分として公表した国内ホテル101物件の実績は、稼働率82.7%（前年同月比▲0.1ポイント）、ADR12,412円（同▲3.9%）、RevPAR10,264円（同▲4.0%）だが、これはポートフォリオ全体の値であり、豪雪地帯の物件だけを切り出した費用構造は読み取れない。

だからこそ、立地評価の段階で気候コストを自ら見積もる意味がある。開示から逆算できない以上、取得検討時に暖房度日と平年降雪量を入力として自前でモデル化するほかない。幸い、両方とも気象庁の平年値から誰でも同じ数値を得られる。

立地選定チェックリスト — 気候軸で見るべき5項目

まとめ

豪雪地帯を含む23市町村の推定成約ADRを冬季と夏季で比較すると、平年降雪量と冬夏ADR比の相関は+0.50、決定係数は0.25にとどまった。雪の量は冬季単価のばらつきの4分の1しか説明しない。同じ降雪量帯のなかで冬夏比は約2.5倍の幅に散らばり、青森市0.62から倶知安町2.66まで開く。

県単位では、単価と稼働率が同時に沈む構造が確認できた。青森県の冬季RevPARは夏季の0.53倍、秋田県0.58倍。ビジネスホテルの稼働率で見ると青森県の冬夏差は20.3ポイントで、全国平均3.7ポイントの5倍を超える。

熱需要の較差は非対称である。暖房度日は東京都区部1,586に対し旭川市4,101と2,515度日の開きがあるのに対し、冷房度日の較差は143度日にとどまる。暖房側の較差は冷房側のおよそ18倍のスケールにあり、立地間の格差という論点では冬側が支配的である。

150室モデルでの試算では、気候由来コストだけでGOPマージンが6.8ポイント、GOP利回りが1.45ポイント動いた。この増分を冬季単価で回収するには旭川市相当で+14.3%の引き上げが必要だが、実勢の冬季ADRは夏季比0.70倍である。一方の倶知安町は必要水準+20.5%に対し実勢2.66倍と、回収して余りある。

立地評価に第5の軸を置く意味はここにある。気候は変えられないが、気候が生むコストは取得前に数値化できる。暖房度日と平年降雪量という二つの公開データを入力にすれば、同じADR・同じ稼働率を前提としたモデルでも、立地によって利回りが1ポイント以上動くことが事前にわかる。そして、その差を単価で吸収できる立地とできない立地は、隣接自治体のあいだですら分かれている。

よくある質問

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