東京の確定9月、ビジネス+2.2%で前年超えに転換・シティは−10.3% — 8月から縮んだ推定成約ADRの前年差

東京都のビジネスホテルとシティホテルについて、推定成約ADR（確定月同士の前年比）を2026年6〜9月で追うと、9月に局面が変わっていた。ビジネスホテルの確定9月は¥13,364（N=914施設）で前年9月の¥13,072（N=894施設）を2.2%上回り、6月から3カ月続いた前年割れ（6月−4.7%・7月−5.3%・8月−8.9%）を脱している。一方のシティホテルは¥24,650（N=110施設）対¥27,467（N=107施設）で−10.3%と依然マイナス圏にあるものの、8月の−20.6%からは下げ幅が半分に縮んだ。同じ9月の推定OCC（OTA掲載在庫ベース）はビジネス90.3%・シティ90.0%と、いずれも9割台で並ぶ。稼働を保ったまま単価の前年差だけが動いた夏から秋への継ぎ目で、何が起き、10〜11月のレート設計に何を示すのかを本稿では読み解く。

対象: 東京都のビジネスホテル（推定成約ADR N=914施設・推定OCC N=538〜561施設／78,348〜80,960室）とシティホテル（推定成約ADR N=110施設・推定OCC N=52〜54施設／16,054〜17,294室）。本記事の価格指標は推定成約ADR（OTA等の販売データから推定される成約価格水準・税抜相当）、稼働率はOTA掲載在庫ベースの推定値。いずれも定義は記事末尾。データ時点: 2026年10月25日。

確定6〜9月の前年比 — ビジネスは9月に反転、シティは下げ幅を半減

まずは確定値同士で比べられる4カ月を並べる。推定成約ADRは過去月が確定基準で揃うため、2025年と2026年の同月を直接比較できる。ビジネスホテルは6月¥11,890（前年¥12,474・−4.7%）、7月¥12,306（前年¥12,990・−5.3%）、8月¥11,554（前年¥12,689・−8.9%）と夏場にかけて前年差を広げたあと、9月は¥13,364と前年の¥13,072を¥292上回った。1〜5月の前年比が+5.1%・+0.4%・+2.9%・+3.9%・+5.7%といずれもプラスだったことを踏まえると、6〜8月の前年割れは年を通じた基調というより夏場に限った局面だったと読める。

これに対してシティホテルは、下げの深さも反転の遅れも際立つ。6月¥22,195（前年¥25,441・−12.8%）、7月¥22,434（前年¥27,055・−17.1%）、8月¥21,265（前年¥26,769・−20.6%）と3カ月で前年差を拡大し、9月も¥24,650で前年の¥27,467に¥2,817届いていない。ただし下げ幅は8月の−20.6%から9月の−10.3%へほぼ半減しており、方向としてはビジネスと同じ「秋口に向けた回復」に乗っている。シティの1〜5月は+8.3%・+4.0%・+5.8%・+0.5%・−3.8%と、4月に伸びが止まり5月にマイナスへ転じていたため、前年割れの入口はビジネスより1カ月早かったことになる。

推定成約ADR（税抜相当・確定月同士の比較）。N=は各月の推定対象施設数。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

4カ月を均すと、ビジネスは¥12,279対¥12,806で−4.1%、シティは¥22,636対¥26,683で−15.2%になる。夏の前年割れがシティに集中していたことは、シティとビジネスの単価倍率からも確かめられる。2025年9月のシティはビジネスの2.10倍だったが、2026年9月は1.84倍まで縮まり、8月も2.11倍から1.84倍へと同じ幅で圧縮していた。つまりこの夏の東京は、ビジネスホテルが前年並みの価格帯を概ね守る一方で、シティホテルが上の価格帯から降りてきて両者の差が詰まった市場だったといえる。8月までの夏場の下げを3年分の月次で遡った経緯は、東京のシティホテル8月ADR−20.6%・ビジネス−8.9%で詳しく分析している。

年重ねで見る季節形状 — 春の山と夏の谷は昨年と同じ、谷の深さだけが違う

月次の推定成約ADRを1〜12月の軸に年ごとに重ねると、前年差の中身が季節形状の違いなのか水準の違いなのかが見分けられる。ビジネスホテルは2025年・2026年とも4月に年内の山（¥17,138→¥17,802）を付け、6月に向けて下がり、8月に夏の谷（¥12,689→¥11,554）を経て9月から再び持ち上がる形で一致している。違うのは谷の深さで、2026年は4月の山から8月の谷まで¥6,248下げたのに対し、2025年は¥4,449の下げにとどまっていた。春に前年を上回る高さまで登った分、夏の落差が大きく見えた格好である。

東京都ビジネスホテルの推定成約ADR（税抜相当）。1〜9月は確定値、10〜11月は現時点の販売状況に基づく推定（点線・変動し得る）。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

シティホテルの形状も春に山、夏に谷という骨格は同じだが、2026年は4月の¥31,241から8月の¥21,265まで¥9,976を下げ、谷が前年（4月¥31,076→8月¥26,769・¥4,307下げ）の2倍を超える深さになった。2026年1〜3月はいずれも前年を上回っており、冬から春にかけての単価は維持されていたから、シティの前年割れは「年初から弱かった」のではなく「5月以降に夏の価格帯が切り下がった」局面と整理できる。9月の¥24,650は8月から¥3,385戻しており、秋の需要期に向けて価格帯を取り戻す動きが始まった点は、翌月以降のレート設計を考える上での出発点になる。

東京都シティホテルの推定成約ADR（税抜相当）。1〜9月は確定値、10〜11月は現時点の販売状況に基づく推定（点線・変動し得る）。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

なお10月と11月はチャート上に点線で添えた現時点推定（ビジネス10月¥20,204・N=893、11月¥19,007・N=897／シティ10月¥35,652・N=108、11月¥33,573・N=108）であり、確定月と算出基準が異なる。確定月から現時点推定へ切り替わる継ぎ目で水準が跳ねて見える挙動は既知のもので、前年の確定値（ビジネス10月¥15,348・11月¥16,540／シティ10月¥31,970・11月¥32,756）との単純比較は月末の確定を待つ必要がある。本稿では10月以降を前年比の主題にせず、秋の価格帯が夏より上に設定されつつあるという方向感の参考にとどめる。

他の主要6道府県と比べた東京 — 前年超えへの転換は広く起きており、シティの戻りの遅さは東京に目立つ

東京の9月を単独で見ると「ビジネスは反転、シティは道半ば」だが、同じ確定9月の推定成約ADRを主要6道府県と並べると、東京の位置づけがより鮮明になる。ビジネスホテルは北海道+8.9%・神奈川県+6.5%・福岡県+9.9%と前年超えが並び（京都府は−2.4%）、東京の+2.2%はその中では控えめな伸びにとどまる。シティホテルは神奈川県+15.8%・福岡県+21.9%と前年を大きく上回る地域がある一方、東京は−10.3%で、北海道（+0.1%）のような前年並みにも届いていない。全国のビジネスホテルの広がりはビジネスホテルの推定成約ADR、2026年9月は44都道府県が前年超えで47都道府県を並べている。

推定成約ADR（税抜相当・確定月同士の比較）。N=は推定対象施設数。大阪府は2025年の大阪・関西万博（4月13日〜10月13日）期間との比較、愛知県は2026年9月19日開幕のアジア競技大会を含む月との比較で、いずれも特殊要因を含む。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

ただし、比較対象のうち2地域は前年か当年に特殊要因を抱えている。大阪府はビジネス−34.0%・シティ−21.8%と大きく沈むが、前年9月は大阪・関西万博の会期中で、比較の土台そのものが高い。愛知県はビジネス+53.2%・シティ+53.7%と突出するものの、2026年9月19日に開幕したアジア競技大会の需要を含む。これら2地域を除いた比較では、シティが前年割れのまま9月を終えたのは東京と京都府（−14.6%）に限られる。いずれも訪日客の宿泊が多い2都市でシティの戻りが遅れているという共通項は、東京のシティの前年差を自館固有の問題か市場全体の問題かに切り分ける際の手がかりになる。

9月の推定OCCは両カテゴリとも9割台 — 稼働は保ち、単価で差がついた

単価の前年差が動いた9月に、稼働の側はどうだったか。推定OCC（OTA掲載在庫ベース）の月平均は、ビジネスホテルが90.3%（対象538〜561施設・78,348〜80,960室、日により変動）、シティホテルが90.0%（対象52〜54施設・16,054〜17,294室）と、ほぼ同じ高さで並んでいた。6〜8月を遡っても、ビジネスは90.9%・91.7%・88.8%、シティは89.8%・89.5%・87.2%と、どちらも8月にやや緩んだ以外は9割前後で推移しており、夏場の前年割れが稼働の崩れを伴ったものではなかったことが分かる。稼働を維持したまま単価だけが前年を下回ったのだとすれば、価格設定の側に調整余地があった可能性を示す数字である。

2026年9月の日別推定OCC（OTA掲載在庫ベース・宿泊日の45日前から直近までの観測に基づく）。ビジネス N=538〜561施設、シティ N=52〜54施設。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

日別に見ると、月内の山は9月19日（土）〜23日（水・秋分の日）の5連休の前半に集中し、20日（日）はビジネス98.0%・シティ96.5%、19日（土）は96.5%・95.9%に達した。逆に谷は5連休最終日の23日（水・秋分の日）で、ビジネス81.0%・シティ80.4%と月間最低を記録し、翌24日（木）も83.5%・84.5%と戻り切っていない。祝日であっても連休の最終日に当たる宿泊日は需要が薄い、という構図は毎年の連休で繰り返される型で、休前日の高さと休日最終日の低さを同じ連休の中でどう値付けするかが、連休週の収益を左右する。

曜日別の平均に均すと、ビジネスは土曜91.6%・水曜91.3%が高く金曜88.5%・日曜88.8%が低い。対するシティは土曜93.1%が突出し、日曜88.3%・金曜88.8%が低い。平日中日（火〜木）がビジネスで90%台を保っているのは出張・業務需要の底堅さを映しており、シティが土曜に1日だけ山を作るのはレジャー比率の高さを映す。同じ9割台の月平均でも、ビジネスは曜日の凹凸が小さく、シティは土曜の一点集中という形状差があり、この差は週内の価格レンジの持ち方に直結する。5連休を除いた平日だけで見た曜日形状と、それを在庫配分にどう落とすかは、東京のビジネスホテルは「水曜が山」、シティは「水・土の二峰」が掘り下げている。

曜日別の日別推定OCC平均（OTA掲載在庫ベース）。ビジネス N=538〜561施設、シティ N=52〜54施設。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

11月中旬のブッキングカーブ — 土曜はシティが先行、平日はビジネスの積み上げが大きい

秋の需要期に向けた現況として、11月14日（土）と18日（水）のブッキングカーブを45日前から直近までの観測で確認した。ビジネスホテル（対象542〜544施設・79,073〜79,096室）は、14日（土）が45日前64.8%→30日前76.9%→直近（21日前）83.0%と18.2ポイント積み上がり、18日（水）も45日前62.1%→30日前72.9%→直近（25日前）77.5%と15.4ポイント上積みしている。シティホテル（対象52施設・16,029室）は14日（土）が45日前81.9%→30日前88.6%→直近93.5%、18日（水）が78.7%→86.5%→88.8%で、45日前の時点ですでに8割前後に達し、そこからの上積みは10〜12ポイントにとどまる。

推定OCC（OTA掲載在庫ベース）のブッキングカーブ。宿泊日の45日前から直近までの観測に基づく。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

ここから読めるのは、秋の東京ではシティの土曜が早い段階で埋まり、ビジネスは平日・土曜とも30日前から直前にかけての積み上げで仕上げる、というペース配分の違いである。9月の確定値でビジネスが前年超えに転じた背景にも、この「直前に積み上がる需要を単価に乗せられたか」が関わっていると考えられ、11月に向けては同じ構図が続いているように見える。ただし在庫の消化状況は日々動くため、ここで示した数字は10月25日時点の断面であり、宿泊日が近づくにつれて更新される前提で読まれたい。推定OCCのカーブを完売率と混同せずに読む前提については、推定OCCと完売率は何が違うのかも参考になる。

前年差が縮んだ場合の収入差 — 3シナリオと単価×稼働の感応度

9月の確定値を出発点に、10月以降の前年差がどの水準に落ち着くかで客室収入がどれだけ変わるかを試算しておく。ここでの試算は将来の着地予測ではなく、前年同月（2025年9月）の推定成約ADRに過去の前年比を当てはめた水準を並べ、推定OCC（2026年9月の月平均）を掛けた「単価×稼働」の目安で比べる枠組みである。客室100室・30泊を仮置きすると、シティで前年差が−10.3%のまま続く場合と前年並みに戻る場合の差は月760万円程度になり、ビジネスで8月並みの前年差に戻る場合と1〜5月並みの伸びに戻る場合の差（約440万円）より大きい。

推定成約ADR（税抜相当）＝2025年9月確定値（ビジネス¥13,072・シティ¥27,467）×（1＋前年比）。単価×稼働＝推定成約ADR×2026年9月の推定OCC月平均（ビジネス90.3%・シティ90.0%）で、RevPARの目安として用いる試算値。客室100室・30泊は仮置き。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

単価と稼働のどちらを動かすと効くかは、2軸で見ると分かりやすい。下の2表は9月確定値の単価を±10%の範囲で、推定OCCを86〜94%の範囲で動かしたときの単価×稼働の目安である（網掛けが9月確定値・稼働90%の基準セル）。ビジネスでは単価5%（約¥670）の上積みが稼働4ポイント強の上積みとほぼ同じ効果を持ち、シティでも同じ関係が成り立つ。稼働がすでに9割前後にある東京では、稼働をさらに数ポイント積み上げる余地より単価を5%戻す余地のほうが大きいと考えられ、夏に単価だけが前年を下回ったという本稿の観察とも整合する。

単価×稼働＝推定成約ADR（税抜相当）×推定OCC（OTA掲載在庫ベース・月平均の想定値）。RevPARの目安として用いる試算値で、実際の客室収入・会計数値とは異なる。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

東京のビジネス・シティホテルを運営するレベニューマネージャーへ — 示唆とアクションプラン

本記事のデータに基づくアクションプラン（効果を保証するものではない）。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

まとめ — 東京の夏から秋を測る3つの物差し

第一に、前年比の反転はビジネスが先行した。確定9月の推定成約ADRはビジネス¥13,364（+2.2%）で4カ月ぶりの前年超えに転じ、シティは¥24,650（−10.3%）でなお前年割れながら8月の−20.6%から下げ幅を半減させた。第二に、前年割れは稼働の崩れではなく単価の切り下げだった。6〜9月の推定OCCはビジネス88.8〜91.7%、シティ87.2〜90.0%と9割前後を保っており、シティ対ビジネスの単価倍率が2.10倍から1.84倍へ圧縮した事実と合わせると、上位価格帯の譲歩が夏の前年差の主因だったと読める。第三に、秋の収益は連休と曜日の値付けの精度で決まる。9月は5連休の前半2日（19日・20日）が95.9〜98.0%、最終日が80.4〜81.0%と同じ連休の中で15〜17ポイント開き、曜日別ではビジネスが平準型・シティが土曜集中型という異なる形状を示した。11月に向けたブッキングカーブは、シティの土曜が45日前で8割に達し、ビジネスが45日前から直近までに15〜18ポイント積み上げる型で進んでおり、この進捗の型を自館と照合することが、秋の価格帯を取り戻す第一歩になるだろう。

よくある質問

Q. 東京のビジネスホテルの推定成約ADRは、2026年9月に前年を上回ったのか。

A. 上回った。確定9月の推定成約ADRは¥13,364（N=914施設）で、前年9月の¥13,072（N=894施設）を2.2%上回り、6〜8月の前年割れ（−4.7%・−5.3%・−8.9%）から転じた。

Q. 東京のシティホテルはなぜ前年割れが続いているのか。

A. 確定9月は¥24,650で前年比−10.3%と前年割れが続くが、8月の−20.6%からは下げ幅が半分になった。推定OCCは9割前後を保っており、稼働の崩れではなく上位価格帯の単価の切り下げが前年差の中心だった。主要7都道府県では、特殊要因のある大阪府・愛知県を除くと、シティが前年割れのまま9月を終えたのは東京と京都府だけだった。

Q. 9月の推定OCCが9割台でも単価が前年を下回るのはどういう状態か。

A. 需要が減ったのではなく、在庫を前年より低い単価で消化した状態と読める。早期の安値での在庫消化や、直前に積み上がる需要に対して価格の引き上げが追いつかなかった可能性があり、自館のブッキングカーブを市場カーブと重ねて確認するのが出発点になる。

Q. 2026年10月・11月の推定成約ADRは前年と比べてよいか。

A. 本稿では比べていない。10月・11月は現時点の販売状況に基づく推定値で、確定月と算出基準が異なり、継ぎ目で水準が跳ねて見える。前年確定値との比較は、月が確定してから行う必要がある。

Q. 11月21〜23日の3連休はどう値付けすべきか。

A. 9月の5連休では前半2日（19日・20日）の推定OCCが95.9〜98.0%に達した一方、最終日の23日は80.4〜81.0%と月間最低だった。同じ型が出る前提で、初日・中日の上限と最終日の下限を別々に設計する余地がある。

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