推定OCCと完売率は何が違うのか — 東京都3業態のブッキングカーブで読む「広く薄く」と「先に完売」の見分け方

同じ宿泊日を見ているのに、指標を変えると市場の姿が反転する。2026年9月19日（土）の45日前断面で、東京都のビジネスホテルの推定OCCは77.7%（N=848施設）と3業態で最も低い。ところが同じ断面の完売率は30.7%で、3業態で最も高い。逆にカプセルホテルは推定OCC 93.8%（N=27施設）と最も高いのに、完売率は18.5%で最も低い。「稼働が高い＝売れている」と読むと、この2つは矛盾して見える。矛盾ではなく、2つの指標が測っているものが違うだけである。本記事では東京都の3業態のブッキングカーブを使って、推定OCC（OTA掲載在庫ベース）と完売率が何を測っているかを分解し、乖離の型を整理したうえで、自館のピックアップレポートでどちらをどの意思決定に使うかの物差しを提示する。

対象: 東京都のシティホテル（母集団100施設）・ビジネスホテル（母集団約865施設）・カプセルホテル（母集団27施設）。稼働率はOTA掲載在庫ベースの推定値、完売率は掲載在庫が確認できなくなった施設の割合の推定値。本記事は価格指標を扱わない。いずれも定義は記事末尾。データ時点: 2026年8月29日。

2つの指標は「同じ売れ行き」の別の断面を見ている

推定OCC（OTA掲載在庫ベース）は客室を分母にした量の指標である。エリア内の総客室数に対して、OTA等の掲載在庫として残っている部屋がどれだけ減ったかを見る。1,000室の市場で200室が残っていれば80%になる。この200室が1施設にまとまって残っているのか、100施設に2室ずつ散らばっているのかは区別しない。

一方の完売率は施設を分母にした分布の指標である。観測対象の施設のうち、掲載在庫が確認できなくなった施設が何％あるかを見る。残室の「量」ではなく、需要が市場の何割の施設に届いたかを見ている。つまり推定OCCが市場全体の在庫消化のボリュームを測るのに対し、完売率は消化の偏りを測る。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

この違いが最も分かりやすく出るのが、業態をまたいだ同一断面の比較である。冒頭の2026年9月19日（土）と、平常日である9月30日（水）を、それぞれ宿泊日の45日前の観測で並べる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

9月19日のビジネスホテルは、45日前断面で推定OCC 77.7%に対して完売率30.7%。約3軒に1軒はすでに掲載在庫が確認できない状態でありながら、市場全体としては客室の2割強が残っている。つまり需要が一部の施設に集中し、残りの施設には届いていない。二極化の局面である。対して同じ45日前断面のカプセルホテルは推定OCC 93.8%と高水準だが完売率18.5%で、ほとんどの施設が同じように売れ、どこも数室ずつ残している。「広く薄く売れている」型だ。

9月30日（水）を見ると、3業態とも完売率が0〜4.6%に落ちる。推定OCCはシティ77.5%、ビジネス66.3%と一定の水準を保っているのに、完売した施設はほぼ存在しない。需要が市場全体に薄く行き渡っている局面では、完売率は情報をほとんど持たず、推定OCCだけが動く。逆に高需要日では推定OCCが天井に近づくため、動きの差は完売率にしか現れなくなる。どちらか一方では、需要局面の半分しか見えていないということである。

曜日で見ると、推定OCCは差を潰し完売率は差を広げる

宿泊日単位の断面は個別事情に左右されるため、経過月の実績で曜日別に均してみる。2026年6月・7月の東京都の日次実績（各曜日8〜9日分）を業態別に集計したのが次の2枚である。縦軸は両方とも0〜100%に揃えてある。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

推定OCC（1枚目）は、どの業態も曜日をまたいだ振れ幅が小さい。シティホテルは月曜89.7%〜土曜96.5%で幅6.8pt、ビジネスホテルは月曜89.6%〜土曜95.9%で幅6.3pt、カプセルホテルに至っては月曜96.6%〜土曜99.2%で幅わずか2.6ptしかない。線はほぼ水平に見える。

完売率（2枚目）は同じデータとは思えないほど形が違う。シティホテルは日曜10.9%〜土曜28.8%で幅17.9pt、ビジネスホテルは日曜12.7%〜土曜35.3%で幅22.6pt、カプセルホテルは月曜24.2%〜土曜62.7%で幅38.5ptに達する。カプセルホテルでは、完売率の曜日差は推定OCCの曜日差の約14.8倍に拡大している。シティホテルで約2.6倍、ビジネスホテルで約3.6倍である。

これは「高稼働業態ほど推定OCCが飽和する」という単純な構造による。稼働の天井に近い市場では、需要が1割増えても推定OCCは数ポイントしか動かない。しかしその1割は、境界線上にあった施設を次々に完売させるため、完売率には大きく現れる。木曜と土曜のビジネスホテルを比べると、推定OCC（2026年6-7月の曜日別平均）は95.2%と95.9%でほぼ同じだが、完売率は29.1%と35.3%で6.2ptの差がある。推定OCCが同じ水準に見える2日は、市場の逼迫度としては同じではない。

完走した宿泊日のカーブが示す「乖離の型」

次に、すでに宿泊日を通過して45日前から直前までのカーブが揃っている日を使う。2026年8月22日（土）について、ビジネスホテルとカプセルホテルの推定OCC（実線）と完売率（破線）を同じ軸に重ねた。横軸は宿泊日までの残り日数である。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

ビジネスホテルは推定OCCが70.7%から92.7%へ22.0pt積み上がるのに対し、完売率は14.6%から19.9%へ5.3ptしか動かない。45日間かけて売れた分は、既存の在庫がある施設に広く分散して入っている。これが「広く薄く売れている」型である。45日前から直前までの上積み量そのものが業態でどれだけ違うかは、東京のブッキングカーブは3類型で業態別に整理している。

カプセルホテルは正反対だ。推定OCCは95.6%から98.2%へ2.6ptしか動かないのに、完売率は14.8%から55.6%へ40.8pt跳ね上がる。推定OCCだけを見ていれば「45日前から何も起きていない」ように見えるが、実際には施設の4割強がこの期間に完売している。「一部が先に完売し、残りが動かない」型である。なおカプセルホテルのカーブは残り31日の付近で推定OCCが95.7%から93.0%へ下がっているが、これは掲載在庫が追加投入されて分母が増えた局面である。掲載在庫ベースの指標は分母側の動きでも上下する（この「カーブがマイナスに動く」現象については、ブッキングカーブの読み方を47都道府県の実測でが全国の実測で扱っている）。

この2つに加えて、直前に両方が跳ねる第3の型がある。同じ8月26日（水）のビジネスホテルは、45日前の推定OCC 66.0%・完売率7.3%から、1日前には推定OCC 94.3%・完売率27.0%まで進む。注目すべきは内訳で、完売率の上昇19.7ptのうち19.4ptが残り7日から1日の間に集中している。同じ期間の推定OCCの上昇は8.6ptにとどまる。直前需要が入ると、まず在庫が薄い施設から順に閾値を越えるため、完売率は最後の1週間で階段状に跳ねる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成。観測施設数 N は、8/22ビジネスが45日前818・30日前823・1日前866、8/22カプセルが25・26・26、8/22シティが98・98・100、8/26ビジネスが825・855・866。

断面同士を比べるときは、この観測施設数 N を必ず確認しておきたい。同じ宿泊日でも観測できる施設数は日によって変動し、宿泊日に近づくほど数が動く。完売率は施設を分母にした比率なので、Nの水準が大きく違う2つの断面を並べて何ポイント差と言うことには慎重でありたい。

5連休の中でも、完売率だけが7分の1になる

2026年9月は、19日（土）・20日（日）・21日（月・敬老の日）・22日（火・国民の休日）・23日（水・秋分の日）が並ぶ5連休となる（内閣府「国民の祝日について」）。連休は一括りに「高需要」と扱われがちだが、45日前断面を1日ずつ並べると内部の落差がはっきり出る。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成。観測施設数 N はビジネス823〜854、シティ95〜99、カプセル27。

ビジネスホテルの推定OCCは9/19の77.7%から9/23の65.0%へ12.7pt下がる。同じ区間で完売率は30.7%から4.3%へ26.4pt、比率にすればおよそ7分の1に縮む。落差の大きさが指標によって2倍以上違う。カプセルホテルではさらに極端で、推定OCCは93.8%から92.4%へ1.4pt動くだけなのに、完売率は18.5%から0.0%まで落ちる。推定OCCだけを見ていたら、この5日間はほぼ均一な高需要期に見えてしまう。

実務的に重要なのは、連休の入り口（19日・20日）と出口（22日・23日）でまったく別の判断が要るということだ。入り口は45日前の時点ですでに3割の施設が完売しており、残った在庫の希少性が高い。出口は完売施設がほとんどなく、供給が潤沢に残っている。同じ「連休」というラベルで一律に扱うと、片方は取りこぼし、もう片方は在庫を抱えることになる。同じ5連休を大阪で見た場合の日別の傾き方は大阪・2026年9月の5連休は「前半2泊」に需要集中で比較できる。

2軸で読むと、どの局面かが1マスで決まる

ここまでの断面を、推定OCC（OTA掲載在庫ベース）を縦軸、完売率を横軸にとった3×3のマスに置き直す。どちらか一方の水準では同じに見える日でも、組み合わせで見ると打ち手が分かれることが確認できる。各マスには本記事で扱った実測の断面をそのまま当てている。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成。各マスの数値は推定OCC／完売率の順。断面ごとの観測施設数 N は表2・表3・表4の注記に記載。

右下がりの対角線上（高い推定OCC×低い完売率、低い推定OCC×高い完売率）は性格が正反対である。前者は高稼働に見えて逼迫していない日、後者は市場が薄いのに一部だけ売り切れている日を指す。後者は東京都の観測範囲では出ていないが、これは「起きない」のではなく、大型の供給が厚い市場では起きにくいという読み方になる。

もう一段踏み込んで、45日前の水準が違うと直前までの上積みがどう変わるかを、完走した6ケースで並べる。宿泊日を通過済みなので、45日前と1日前の両方が確定している。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成。観測施設数 N は45日前→1日前で、8/22がシティ98→100・ビジネス818→866・カプセル25→26、8/26がシティ98→100・ビジネス825→866・カプセル26→27。

45日前の推定OCCが95%を超えていた2ケース（カプセル）では、推定OCCの上積みは+1.1〜+2.6ptにとどまる一方、完売率は+29.6〜+40.8pt動いた。45日前が75〜81%だった2ケース（シティ）は推定OCC +12.6〜+16.8pt／完売率 +14.0〜+16.0ptとほぼ同じ幅で動き、66〜71%だった2ケース（ビジネス）は推定OCC +22.0〜+28.3ptに対し完売率は+5.3〜+19.7ptと小さい。45日前の推定OCCが高いほど、その後の変化は推定OCCではなく完売率に現れるという関係が、業態をまたいで一貫して出ている。

したがって45日前断面を見るときは、まず自館の属する業態がこの表のどの行に近いかを確認したい。95%帯にいるなら推定OCCの追跡はほぼ情報を持たず、完売率だけが残り45日の判断材料になる。逆に70%前後から始まる業態では、推定OCCの積み上がりが主で、完売率は最後の1週間まで動かないことを前提に置く。ただし6ケースはいずれも2026年8月の東京都の実測であり、季節・エリアが変われば水準は動く。傾きの向きを読む材料として使い、絶対値をそのまま自館の目標に置き換えないことをお勧めする。

東京都のシティ・ビジネス・カプセルホテルを運営するレベニューマネージャーへ — 示唆とアクションプラン

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

まとめ — 2指標の使い分け

推定OCCと完売率は、どちらが正しいかではなく、どの意思決定に効くかで使い分ける指標である。本記事で見た東京都3業態のデータから、次の対応表に整理できる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

覚えておきたい物差しは3つである。第一に、推定OCCは「どれだけ売れたか」、完売率は「どこまで行き渡ったか」を測る。第二に、高稼働帯では推定OCCが飽和し、差は完売率にしか出ない（東京都カプセルホテルの曜日差は推定OCCで2.6pt、完売率で38.5pt）。第三に、完売率は直前に階段状に跳ねるため、30日前の低さを最終着地の予測に使わない。この3点を押さえたうえで、自館のピックアップレポートに2つの列を並べて置くところから始めたい。

本記事のデータについて

■ データソース

当社が継続取得しているOTA公開在庫・公開価格の観測データを、東京都（内部エリア区分）の業態別に集計したもの。対象はシティホテル（母集団100施設・総客室数32,712室）、ビジネスホテル（母集団約860〜871施設・総客室数約12.5万室）、カプセルホテル（母集団27施設・総客室数4,115室）。曜日別集計は2026年6月・7月の日次実績（各曜日8〜9日分、計61日）の業態別平均。祝日の日付は内閣府「国民の祝日について」および同CSVで確認した。データ時点は2026年8月29日。

■ 試算前提

推定OCC（OTA掲載在庫ベース）＝ 100 − 100 × OTA掲載残室数 ÷ 総客室数。完売率（完売施設率）＝ 観測できた施設のうち、OTA等で掲載在庫が確認できなくなった施設の割合（推定）で、施設の規模は考慮せず1軒を1軒として数える。ブッキングカーブは宿泊日の45日前から直近までの観測に限定し、定点は45日前・30日前・1日前の3点を用いる。表6の完走ケースは宿泊日を通過済みで、45日前と1日前の双方が確定しているものだけを採用した。

■ 限界・留意点

推定OCCはOTA上で販売される在庫の消化状況に基づく推定値であり、実客室稼働率とは定義が異なる（実勢より高めに出る）。完売率は施設数を分母とするため、観測施設数 N の水準が大きく違う断面同士を直接比較すると差が過大・過小に見える。観測施設数は宿泊日に近づくほど変動するため、断面ごとの N は各表の注記に記載した。掲載在庫が追加投入されると分母が増え、推定OCCが一時的に下がることがある。本記事は価格指標を扱わない。稼働率・完売率の自社データ同士の前年同月比は、蓄積期間の関係から算出していない。販売状況・在庫は日々変動するため、本記事の数値は取得時点のスナップショットである。表5・表6は2026年8月の東京都の実測に基づくものであり、季節・エリアが変われば水準は動く。

参考資料・出典一覧

• 内閣府「国民の祝日について」（2026年の敬老の日・秋分の日・国民の休日の日付確認）
• 内閣府「国民の祝日」CSV（syukujitsu.csv）