東京のシティホテル8月ADR−20.6%・ビジネス−8.9% — 9月はビジネスが+2.2%へ戻り、シティは−10.3%。夏の下げと秋の値付け

東京都のシティホテル（N=109施設）の2026年8月の推定成約ADRは¥21,265と、前年同月の¥26,769（N=107）から−20.6%まで下がった。ビジネスホテル（N=915施設）も¥11,554と前年の¥12,689（N=900）を−8.9%下回り、確定月同士の比較で両カテゴリがそろって前年割れとなる夏だった。ただし確定したばかりの9月を加えると様相が分かれ、ビジネスは¥13,364と前年比+2.2%へ戻した一方、シティは¥24,650で−10.3%と前年割れが続いている。本稿では2024年からの3年分の確定値を月ごとに重ね、夏の下げがどこから来てどこまで戻ったのかを読み、10〜12月の値付けにどう反映するかを運営者の目線で整理する。

対象: 東京都のシティホテル N=109施設・ビジネスホテル N=915施設（2026年8月時点の推定成約ADR算出対象）。本記事の価格指標は推定成約ADR（OTA等の販売データから推定される成約価格水準・税抜相当）、稼働率はOTA掲載在庫ベースの推定値。いずれも定義は記事末尾。データ時点: 2026年10月18日。

1〜4月は前年超え、夏にかけて一転 — 下げは夏に集中している

まずは2026年の確定9か月を前年同月と並べると、下げが年間を通じたものではなく夏に集中していることが分かる。シティホテルは1月が¥26,419で前年比+8.3%、3月は¥30,282で+5.8%、4月も¥31,241で+0.5%と、春までは前年を上回るか並ぶ水準にあった。ところが5月に−3.8%と割り込むと、6月−12.8%、7月−17.1%、8月−20.6%と月を追うごとに下げ幅が広がり、9月も−10.3%で前年には届いていない。

一方でビジネスホテルの形は違っていた。1〜5月は+0.4%から+5.7%の範囲で前年を上回り、6〜8月は−4.7%・−5.3%・−8.9%と前年割れに転じたものの、その幅はシティの半分以下にとどまった。そして9月には¥13,364と前年の¥13,072を+2.2%上回り、夏の下げをひと月で抜けている。ここまでを整理すると、東京の夏の単価調整は「両カテゴリに共通して起きたが、深さと戻りの速さはシティの方が重い」という型になる。同じ8月の確定値で隣接する神奈川県はシティ−3.3%・ビジネス−4.8%にとどまっており（詳細は神奈川県ホテルの推定成約ADR、2026年8月はシティ−3.3%・ビジネス−4.8%を参照）、東京のシティの下げの深さは首都圏の中でも際立つ。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成。いずれも確定月（過去月）の値で、N は各月の算出対象施設数。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

チャート1はシティホテルの推定成約ADRを2024〜2026年で重ねたものだ。2025年の線が2024年を全月で上回る形で推移したのに対し、2026年の線は4月の¥31,241を頂点に6〜8月に2024年の線すら下回る位置まで落ちている。10月以降の点線は現時点の販売状況に基づく推定であり、確定値とは別の物差しとして見るべき値である（後述）。

2024年比でも割れた8月 — 「高い前年の反動」だけでは説明しきれない

次に確認したいのは、2026年夏の下げが「2025年夏が高すぎた反動」で片付くかどうかだ。表2のとおり、シティホテルの8月は2024年の¥23,695から2025年に¥26,769へ+13.0%上がり、2026年は¥21,265で前年比−20.6%、2024年比でも−10.3%となった。前年の上げ幅を吐き出しただけでなく、2年前の水準をさらに割り込んでいる。ビジネスホテルも8月は2024年の¥11,924から2025年に+6.4%伸びたあと、2026年は¥11,554で2024年比−3.1%と、わずかながら2年前を下回った。

6〜8月の3か月平均で見ても構図は変わらない。シティは2024年¥23,332、2025年¥26,422、2026年¥21,965と推移し、2026年の夏は2年前より−5.9%低い。ビジネスは¥11,822→¥12,718→¥11,917で2024年比+0.8%と、ほぼ2年前に戻った格好だ。つまり東京のシティホテルに限っては、夏の単価が「反動」の範囲を超えて下がったと読める。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成。N は各年8月で シティ 107／107／109施設、ビジネス 908／900／915施設。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

チャート2はビジネスホテルの同じ年重ねである。2026年の線は4月に¥17,802の年内高値を付けたあと6月に¥11,890まで下げ、8月の¥11,554を底に9月は¥13,364へ切り返している。2025年の線とのすき間が夏に開いて9月に閉じる形は、表1の前年比の推移と一致する。

背景にあるのは需要側の減速だ。観光庁の宿泊旅行統計調査（2026年7月・第2次速報）では、東京都の延べ宿泊者数は786万5,630人泊で前年同月比−10.7%、うち日本人が351万1,180人泊（−14.8%）、外国人が435万4,450人泊（−7.0%）と、国内客・訪日客の双方が前年を割っていた。全国では2026年8月の延べ宿泊者数が6,268万人泊（−6.7%）、外国人延べ宿泊者数は1,264万人泊（−10.3%）となり、日本政府観光局（JNTO）の訪日外客数も8月は309万8,900人で前年同月比−9.6%だった。東京都は7月の外国人比率が55.4%と宿泊需要の半分以上を訪日客が占めるため、訪日客の減速が単価に直接響きやすい市場構造にある。需要側と並ぶもう一つの要因である供給側については、東京都2026年の新規開業68施設・2,055室を業態別に分解が業態別の新規開業と推定成約ADRのマイナス転換を併せて追っている。

稼働は高いまま、単価を譲った — 推定OCCと同月のADRを並べる

では、単価の下げは稼働を守るための調整だったのか。表3は6〜9月の推定OCC（OTA掲載在庫ベース・月平均）と同月のADR前年比を並べたものだ。シティホテル（対象53施設・17,172室）の推定OCCは6月89.8%、7月89.5%、8月87.2%、9月90.0%と高い水準を保ち、ビジネスホテル（対象534施設・78,154室）も6月90.9%から8月88.8%、9月90.3%で推移していた。推定OCCは掲載在庫の消化状況から求めた値で実客室稼働率より高めに出る性質があるため水準そのものの解釈には幅を持たせたいが、少なくとも夏に掲載在庫が大きく売れ残った形跡はない。

ここから読めるのは、東京の夏は「部屋は埋まったが、埋めるために単価を譲った」という型である。シティで前年比−20.6%、ビジネスで−8.9%の単価調整を伴って高稼働を維持したと考えられ、価格を据え置いて稼働を落とす選択は多くの施設で取られなかったといえる。なお推定OCCは観測の蓄積が2年に満たないため前年比較は行わず、ここでは同一年内の水準の確認にとどめている。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成。推定OCCは総客室の30%以上を主要予約サイトに掲載する施設の固定コホート（月内で同じ施設集合）の日別値を月平均したもの。コホートの施設数・室数は月内平均。

REITの公表実績も方向は同じだった。表4のとおり、2026年8月のADR前年同月比はジャパン・ホテル・リート投資法人が-8.8%、インヴィンシブル投資法人が-3.2%、いちごホテルリート投資法人が-2.7%、星野リゾート・リート投資法人が-4.6%と4社そろって前年を下回り、客室稼働率の前年差は−0.1〜−1.9ptの範囲にとどまる。稼働を保ちながら単価が下がるという組み合わせは、全国分散のポートフォリオでも観測されていたことになる。ただしREITの数値は全国にまたがる保有物件の実測値であり、東京都のシティホテル−20.6%はそれより大幅に深い。東京のシティ上位帯に固有の調整が重なったと見るのが自然だろう。REITの実測値と東京都の推定成約ADRが月によって符号や幅で食い違う理由は、ホテルREIT3社の2026年7月実測と東京都の推定成約ADR、なぜ符号が食い違うのかで整理している。

出典：各投資法人の月次運営実績公表資料（表中リンク）。ポートフォリオの所在地は全国にまたがり、東京都の数値ではない。

前年比を月で並べる — ビジネスは9月に抜け、シティは残った

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

チャート3は表1の前年比を棒で並べたものだ。両カテゴリとも1〜4月がプラス側、6〜8月がマイナス側に並び、9月でビジネスだけがゼロ線の上に戻っている。シティとビジネスの単価の比率を見ると、2025年8月はシティがビジネスの2.11倍、9月も2.10倍だったのに対し、2026年は8月1.84倍、9月1.84倍まで縮んだ。春の4月は2025年1.81倍、2026年1.75倍とほぼ横並びだったことを考えると、夏から秋にかけてシティの上乗せ幅が削られたことが東京の2026年の特徴だと読める。

10〜12月の現時点推定 — 確定値とは別の物差しとして扱う

秋の値付けを考えるうえで、10月以降の値は性質が異なることを先に押さえたい。表5の10〜12月はいずれも現時点の販売状況に基づく推定であり、販売が進むにつれて変動する。シティの10月は¥33,876と確定した9月の¥24,650から+37.4%高い位置にあるが、確定値と現時点推定の間には算出基準の継ぎ目があり、この差を「10月に単価が急回復する」とは読めない。前年同月の確定値（2025年10月 シティ ¥31,970・ビジネス ¥15,348）との単純比較も月末の確定を待つのが筋である。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成。10〜12月は現時点の販売状況に基づく推定で、月末の確定後に値が変わり得る。前年確定値との前年比は算出しない。

それでも参考になるのは確定値の季節形状だ。東京のシティホテルは2024年も2025年も10月が8月を大きく上回り（2024年 ¥23,695→¥27,220で+14.9%、2025年 ¥26,769→¥31,970で+19.4%）、ビジネスホテルも同じ向きで動いている（2024年+11.9%、2025年+21.0%）。11月は2025年にシティが¥32,756と年内の高値を付け、ビジネスも¥16,540と下期の高値を付けた月でもある。夏に下げた水準をそのまま秋に引き延ばすと、季節的に取れる上げ幅を自ら放棄することになりかねない。

表6は、秋の価格帯を置くときの物差しを数字にしたものだ。2025年10月・11月の確定値に、本文で確認した前年比をそのまま掛けている。シティは9月の−10.3%が続けば10月は¥28,677、夏の6〜8月平均の−16.9%まで戻れば¥26,567となり、前年並みの¥31,970との差は約3,300〜5,400円になる。ビジネスは9月の+2.2%が続けば¥15,686で、前年並みの¥15,348をわずかに上回る。これは着地の予測ではなく、自館の設定がどの前提に乗っているかを確かめるための試算である。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成。前年比はシティ9月−10.3%・6〜8月平均−16.9%、ビジネス9月+2.2%・6〜8月平均−6.3%（表1・表2）。現時点推定は確定値と算出基準が異なるため、試算値との差を前年比として読まない。

東京都のシティホテル・ビジネスホテルを運営するレベニューマネージャーへ — 示唆とアクションプラン

まとめ — 夏の下げを読む三つの物差し

東京都の2026年夏は、シティホテルの推定成約ADRが8月に前年比−20.6%、ビジネスホテルが−8.9%と確定月同士で下げた一方、推定OCCは両カテゴリで高水準を保ち、「稼働を守って単価を譲った夏」として整理できる。9月はビジネスが+2.2%へ戻り、シティは−10.3%と戻りが遅い。この市場を読む物差しは三つある。第一に「確定月同士の前年比」で自館の下げ幅を市場と比べること、第二に「2年前との比較」で反動か構造的な下げかを見分けること（シティ8月は2024年比−10.3%）、第三に「現時点推定は確定値と分けて扱う」ことだ。10月・11月の確定値が出た段階で、この三つを同じ順序で当て直すことが、秋から冬の値付けの再点検になるだろう。

よくある質問

データについて

参考資料・出典一覧

■ データソース

推定成約ADR・推定OCCはメトロエンジンリサーチの集計（東京都 シティホテル N=104〜110施設・ビジネスホテル N=883〜924施設、2024年1月〜2026年12月の月次）。需要側は観光庁「宿泊旅行統計調査」とJNTO「訪日外客数」、実測の比較対象は上場ホテルREIT 4社の月次運営実績を用いた。

■ 試算前提

前年比は確定月同士のみで算出し、10〜12月の現時点推定は前年比の計算に使っていない。表6の秋の価格帯の試算は、2025年10月・11月の確定値に、本文で確認した前年比（9月実績・6〜8月平均・前年並み）をそのまま掛けた機械的な計算で、着地の予測ではない。

■ 限界・留意点

推定成約ADRは販売データからの推定値で、公表運営実績との照合誤差の中央値は6.6%。推定OCCはOTA掲載在庫ベースのため実客室稼働率より高めに出る。REITの数値は全国のポートフォリオの実測であり、東京都の値と直接の比較はできない。観光庁は2026年1月分から層化基準を変更している。