東京都9月前半の予約進捗をT-45/T-30/T-14で逆算する — 9/5・9/11・9/12・9/16のブッキングカーブ

東京都の9月前半について、宿泊日から逆算した定点で予約進捗を並べ直すと、日程ごとの「歩幅」がはっきり分かれる。シティホテルの推定OCC（OTA掲載在庫ベース）は、9月5日（土）が45日前78.5%から直近観測（26日前）84.2%へ+5.7pt、9月12日（土）が45日前81.5%から直近観測（33日前）84.7%へ+3.2pt。同じ土曜でも出発水準と上積み幅は別物である。ビジネスホテルはさらに歩幅が大きく、9月5日は45日前69.8%から直近観測77.2%へ+7.4ptを積んだ。価格側では、東京都シティホテルの推定成約ADRは直近確定月の2026年7月が¥22,434（N=107施設）で前年同月比−17.1%、2026年9月は現時点で¥23,670（N=106施設）の推定値にとどまる。本稿は、この4日程（9/5・9/11・9/12・9/16）についてT-45／T-30／T-14の逆算カレンダーを組むための材料を、観測できている範囲だけで整理する。

対象: 東京都のシティホテル（掲載在庫の観測 N=95〜100施設）およびビジネスホテル（同 N=808〜858施設）。推定成約ADRは東京都シティホテル N=106施設／ビジネスホテル N=894施設（2026年9月）。本記事の価格指標は推定成約ADR（OTA等の販売データから推定される成約価格水準・税抜相当）、稼働率はOTA掲載在庫ベースの推定値。いずれも定義は記事末尾。データ時点: 2026年8月11日。

9月前半4日程の現在地 — 45日前からの上積みは+2.3〜+5.7pt

まず前提として、4日程のうち30日前の定点を通過済みなのは9月5日（土）だけである。9月11日（金）は直近観測が32日前、9月12日（土）は33日前、9月16日（水）は37日前の時点にあり、T-30もT-14もこれから通過する定点になる。したがって以下の数値は「どこまで積み上がったか」ではなく「45日前からここまでの区間でどれだけ積み上がったか」を読むための材料である。

東京都シティホテルのブッキングカーブを重ねると、出発水準の序列は45日前の時点ですでに決まっている。高い順に9月12日（土）81.5%、9月5日（土）78.5%、9月16日（水）77.1%、9月11日（金）76.0%。ここで注目したいのは、金曜の9月11日が水曜の9月16日より低い出発水準にあることだ。東京都という市場では、9月前半の金曜は自動的に週末価格帯の需要日にはなっていない。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

上積み幅で並べ替えると序列は変わる。1日あたりの平均上積みは9月11日が0.31pt／日ともっとも速く、9月5日0.30pt／日、9月16日0.29pt／日、9月12日0.27pt／日と続く。出発水準が最も高かった9月12日は、45日前以降の伸び方としてはむしろ最も緩やかだ。逆に、出発水準が最も低かった9月11日は45日前以降に最も速く積み上がり、直近観測（32日前）で80.0%に到達している。「45日前に低い＝弱い日」ではないことが、この4日程の並びからは読み取れる。東京市場全体でカーブの形がどう分かれるかは、東京のブッキングカーブは3類型で業態別に整理している。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成。推定OCCはOTA掲載在庫ベース。完売施設率はOTA等で掲載在庫が確認できない施設の割合（推定）。

完売施設率の並びも日程差を裏づける。直近観測時点でシティホテルは9月12日11.0%、9月5日8.0%に対し、9月16日3.0%、9月11日2.0%と一桁台にとどまる。ビジネスホテルでは9月5日18.1%、9月12日17.7%に対し、9月16日8.2%、9月11日7.0%。ただしこれらはいずれも宿泊日まで25日以上ある時点のスナップショットであり、この先の在庫の出入りで動く。現時点の断面としてのみ扱いたい。

ビジネスホテルは歩幅が大きい — 同じ日程でも逆算の設計が変わる

同じ4日程をビジネスホテルで見ると、カーブの形は似ているが傾きが一段大きい。45日前からの1日あたり上積みは9月16日0.40pt／日、9月5日0.39pt／日、9月11日0.38pt／日、9月12日0.34pt／日。シティホテルの0.27〜0.31pt／日と比べると、いずれの日程でも上回る。出発水準は45日前時点でシティより約9〜13pt低いところから始まりながら、区間の伸びで差を詰めていく形だ。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

この差は逆算カレンダーの設計に直結する。45日前から30日前までの区間で決着がつく割合が小さい業態ほど、T-30以降に残る「動かせる在庫」が多い。9月5日のビジネスホテルは45日前69.8%から30日前75.6%へ+5.8ptを積み、その後の直近観測（26日前）までにさらに+1.6ptを重ねた。一方シティホテルの9月5日は45日前から30日前までが+4.4pt、その後が+1.3pt。どちらも30日前より手前の区間のほうが厚い。施設単位で「先行型」と「直前追い上げ型」がどう分かれるかは、東京のビジネスホテル434施設、8月14日の在庫消化で分解している。

着地側の目安として、直近の経過月である2026年7月の東京都の推定OCCを曜日別に均すと、シティホテルは土曜96.9%・金曜93.1%・月曜89.4%、ビジネスホテルは土曜96.3%・木曜94.8%・月曜89.4%だった（2026年7月、シティ N=100施設／ビジネス N=862施設）。曜日の形として土曜が最も高く月曜が最も低いという並びは両業態で共通しており、9月前半の4日程を評価するときの背景として置いておきたい。

2026年7月・東京都の推定OCC（OTA掲載在庫ベース）曜日別平均。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

価格側の物差し — 東京都シティホテルの推定成約ADRは確定月で前年割れが続く

進捗の速さをどう価格に翻訳するかを考えるうえで、市場の水準そのものも押さえておきたい。東京都シティホテルの推定成約ADRを年重ねで見ると、2026年は1月¥26,419（N=106施設）で前年同月比+8.3%、3月¥30,282（N=107施設）で+5.8%と前年を上回って推移した後、5月−3.8%、6月−12.8%、7月−17.1%と確定月ベースで前年割れに転じている。直近確定月の2026年7月は¥22,434（N=107施設）で、前年同月の¥27,055（N=107施設）を下回った。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成。実線＝確定値、点線＝現時点の販売状況に基づく推定値。

肝心の2026年9月は、現時点の販売状況に基づく推定で¥23,670（N=106施設）。これは確定値ではなく、9月末の確定を待って初めて前年との比較が可能になる数値である。前年同月の確定値は¥27,467（N=107施設）だが、確定値との単純比較は月末の確定を待ちたい。ビジネスホテルも同様の形で、2026年7月の確定値は¥12,306（N=913施設）で前年同月比−5.3%、2026年9月は現時点推定で¥14,414（N=894施設）となっている。

推定成約ADR（税抜相当）。シティ N=105〜108施設、ビジネス N=894〜923施設。9月は現時点の販売状況に基づく推定値で、確定値ではない。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

直後に控える大型連休が、前半の逆算を難しくしている

2026年の9月は、敬老の日（9月21日・月）と秋分の日（9月23日・水）に挟まれた9月22日が休日となり、祝日ベースでは9月20日（日）から23日（水）までの4連休、土曜が休みであれば9月19日（土）から23日（水）までの5連休が成立する（内閣府「国民の祝日について」）。11年ぶりの並びであり、日本経済新聞も2025年2月時点でこの連休成立を報じている。

この連休の予約進捗は、9月前半の4日程とは水準が明確に異なる。シティホテルの推定OCCは9月19日（土）が45日前86.1%から直近観測（40日前）87.5%、完売施設率は直近観測で19.0%。ビジネスホテルは9月19日が45日前77.7%から直近観測79.5%、完売施設率32.5%と、9月前半のどの日程よりも高い水準にある。9月21日（月・祝）はシティ45日前81.5%→直近観測（42日前）82.6%、9月22日（火）はシティ45日前79.0%→直近観測（43日前）79.5%だった。この連休そのものの進度については、67日前時点の断面を主要7エリアで比較した11年ぶりシルバーウィーク2026(9/19-23)の予約進度も参考になる。

つまり9月前半の4日程は、需要の山がすぐ後ろに控えた「その手前」に位置している。前半の在庫を早い段階で吐き出しきってしまうと、連休側の値決めに割ける余力が減る。逆に前半を絞りすぎると、9月11日や9月16日のように45日前時点で一桁台の完売施設率にとどまる日程で取りこぼしが出る。この綱引きをT-45／T-30／T-14の定点で分割して管理するのが、本稿の逆算カレンダーの目的である。

東京都でシティ・ビジネスホテルを運営するレベニューマネージャーへ — 示唆とアクションプラン

以下は、本稿の数値をそのまま判断トリガーに落としたアクションプランである。効果を保証するものではなく、いずれも「検討の入口」として置いている。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

単価と稼働の単位換算 — 本稿の実測値だけで見る推定RevPAR相当

ここまでの数値は推定OCCと推定成約ADRを別々に並べてきた。両者を同じ物差しに載せておくと、逆算カレンダーの各定点で「どちらの振れが効くか」を比較しやすい。以下は予測ではなく単位換算である。恒等式 推定RevPAR相当 ＝ 推定成約ADR × 推定OCC に、本稿にすでに登場した実測値だけを入力しており、新しい実証的な主張は含まない。推定OCCはOTA掲載在庫ベースで実客室稼働率より高めに出るため、以下の金額は水準の絶対値ではなく相対比較の指標として扱いたい。

単価3水準はいずれも本文に登場した東京都シティホテルの推定成約ADR、推定OCC 2水準も本文の実測値。セルは両者の積で、将来の着地を推計したものではない。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

同じ推定OCC 84.2%（9/5の直近観測断面・2026年8月10日、シティ N=100施設）で単価だけを直近確定月の¥22,434から9月の現時点推定¥23,670へ置き換えると、推定RevPAR相当は¥1,041増える。逆に単価を¥22,434に固定したまま推定OCCを84.2%から2026年7月の土曜実績96.9%へ置き換えると¥2,850増える。この4日程の局面では、単価側より稼働側の振れ幅のほうが推定RevPAR相当への影響が大きい範囲にある。

行＝本文に登場した推定成約ADRの5水準、列＝本文に登場した推定OCCの5水準。セルは推定RevPAR相当（＝行×列）で、いずれも本稿の観測レンジの内側にある値どうしの積である。出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

まとめ — 逆算カレンダーを3つの物差しで持つ

物差し1：出発水準（T-45）。 東京都シティホテルの9月前半4日程は45日前で76.0〜81.5%のレンジに収まっていた。自館の45日前がこのレンジのどこに落ちるかが、その日程の起点になる。

物差し2：区間の歩幅（T-45→T-30→T-14）。 シティ0.27〜0.31pt／日、ビジネス0.34〜0.40pt／日という市場の歩幅に対し、自館がどれだけ速いか遅いかを日ごとに記録する。水準ではなく傾きで見るのがこの物差しの要点である。

物差し3：確定月の価格水準。 東京都シティホテルの直近確定月は2026年7月の¥22,434（前年同月比−17.1%）、ビジネスホテルは¥12,306（同−5.3%）。9月の推定値は確定を待つ前提で扱い、判断の土台は確定月に置く。

この3つを日程ごとの表に落とし込めば、9月前半の逆算カレンダーは「まだ通過していない定点」を含めて運用できる。T-30もT-14も、9月5日以外の3日程についてはこれから通過する定点である。埋まった／埋まらないの結論を今出すのではなく、通過時に記録する枠だけを先に用意しておきたい。

データについて

参考資料・出典一覧

・内閣府「国民の祝日について」 https://www8.cao.go.jp/chosei/shukujitsu/gaiyou.html
・日本経済新聞「2026年9月に4連休、祝日法適用で11年ぶり 国立天文台」 https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUE030MI0T00C25A2000000/
・内部データ：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

■ データソース

東京都のOTA掲載在庫の日次観測にもとづくブッキングカーブ（宿泊日 9/5・9/11・9/12・9/16、および比較用に 9/19・9/21・9/22）と、東京都シティホテル／ビジネスホテルの推定成約ADRの月次系列（2025年1月〜2026年9月）。曜日別の推定OCCは2026年7月の日次観測から集計。外部出典は内閣府「国民の祝日について」および日本経済新聞。データ時点は2026年8月11日。

■ 試算前提

推定OCC＝100 −100×OTA掲載残室数÷総客室数。1日あたり上積み＝（直近観測の推定OCC − 45日前の推定OCC）÷経過日数。曜日別の推定OCCは対象月の日次観測を曜日ごとに客室数で加重して均した値。「推定RevPAR相当」は 推定成約ADR × 推定OCC の恒等式による単位換算で、入力はいずれも本文に登場した実測値のみ。将来の着地を推計したものではない。

■ 限界・留意点

推定OCCはOTA掲載在庫ベースの推定であり、実客室稼働率とは定義が異なる（高めに出る）。9/11・9/12・9/16はT-30・T-14をいずれも未通過で、本文の数値は45日前から直近観測までの区間の断面にすぎず、埋まり具合の結論ではない。2026年9月の推定成約ADRは確定値ではなく、月末の確定を待って初めて前年比較が可能になる。完売施設率はOTA等で掲載在庫が確認できない施設の割合（推定）であり、実際の売り切れと同義ではない。在庫は日々出入りするため、すべての数値は取得時点のスナップショットである。