簡易宿所（簡易旅館）投資のROI試算 — 稼働率は全国29.6%・大阪73.6%

宿泊事業への参入を検討するとき、旅館・ホテル営業（1棟開発）の次に必ず検討の俎上に載るのが簡易宿所営業である。実務では簡易旅館と呼ばれることもあるが、旅館業法上の正式な営業種別の名称は「簡易宿所営業」であり、本稿もこれで統一する。既存建物のコンバージョンで開業でき、客室数の下限もない。参入コストが一桁小さいため、個人投資家から地域デベロッパーまで裾野が広い。

一方で、この業態のROIを語る記事の多くは「稼働率70%」「利回り15%」といった前提の出所が示されない。本稿は、①旅館業法・同施行令の現行条文で要件を確認し、②観光庁「宿泊旅行統計調査」の簡易宿所の客室稼働率実測値を都道府県別に並べ、③OTAの掲載価格から価格帯を集計したうえで、④1室あたりの売上・GOP・利回りを3ステップで試算する。前提はすべて開示する。

結論を先に置く。2025年の簡易宿所の客室稼働率は全国平均29.6%。だがこの平均値は投資判断に使えない。大阪府73.6%に対し長野県13.6%——同じ営業許可区分でありながら、稼働率は5.4倍の開きがある。そして施設数の多い都道府県ほど稼働率が低いという逆相関が、全国44,901施設の分布にはっきり出ている。

旅館業法上の位置づけ — 3区分のうち面積要件だけが実質的な足かせ

旅館業法第2条は旅館業を「旅館・ホテル営業」「簡易宿所営業」「下宿営業」の3つに区分する。2018年（平成30年）6月15日施行の改正で、それまで別建てだった「ホテル営業」と「旅館営業」が「旅館・ホテル営業」に統合され、ホテル営業10室・旅館営業5室という最低客室数の基準が廃止された。同時に、無許可営業に対する罰金の上限は3万円から100万円に引き上げられている。簡易宿所営業はこの改正の前後を通じて独立した区分として存続している。

簡易宿所の定義は法第2条第4項——「宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を主とする施設を設けて、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、下宿営業以外のもの」。ドミトリー型のホステルはもちろん、個室のみで構成するゲストハウスや町家一棟貸しも、この区分で許可を取得しているケースが多い。

構造設備の基準は旅館業法施行令第1条にある。簡易宿所営業の基準は現行では同条第2項である（旧法下でホテル営業・旅館営業・簡易宿所が並んでいた時代の「第3項」を引用している解説が今も流通しているが、営業種別統合に伴い項番号が繰り上がっている）。条文上の要件は次の7つに尽きる。

出典：旅館業法施行令（昭和32年政令第152号）第1条第2項 よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

注目すべき点は2つある。第一に、玄関帳場（フロント）の設置は簡易宿所営業の政令要件に入っていない。同条第1項第2号として玄関帳場等を求めているのは旅館・ホテル営業の側である（2018年改正でICTを活用した本人確認設備による代替が明文化された）。第二に、最低客室数の定めがない。つまり1室・定員4人の施設でも、33㎡ではなく3.3㎡×4人＝13.2㎡以上の客室延床があれば、条文上の面積要件は満たす。

ただし第七号——都道府県条例による上乗せ——が実務を左右する。玄関帳場の設置や常駐要件を条例で求める自治体、客室ごとの面積下限を設ける自治体があり、同じ図面が東京では通り京都では通らないという事態が起きる。取得前のフィージビリティでは、必ず所管保健所の事前協議を工程に入れるべきである。

旅館業法以外の3つの関門 — 消防法・建築基準法・用途地域

許可要件は旅館業法だけで完結しない。投資判断で効いてくるのは次の3点である。

出典：消防法施行令／建築基準法（e-Gov法令検索、2026年9月17日確認）よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

つまり簡易宿所の初期投資は、「客室をつくる費用」よりも「自動火災報知設備・避難経路・用途地域」の3点で上下する。200㎡以内・自火報込みで設計できる建物を選べるかどうかが、この業態のフィージビリティの入口になる。

稼働率の実測 — 全国29.6%の内訳は大阪73.6%と長野13.6%

ここからは実測値に入る。観光庁「宿泊旅行統計調査」は、客室稼働率を宿泊施設タイプ別（旅館／リゾートホテル／ビジネスホテル／シティホテル／簡易宿所／会社・団体の宿泊所）に公表している。2025年（年間確定値）の簡易宿所の客室稼働率は全国29.6%。2024年の29.0%から0.6ポイントの改善にとどまった。同じ年のビジネスホテルは75.3%、シティホテルは74.1%である。

出典：観光庁「宿泊旅行統計調査」（2024年・2025年 年間確定値、2026年 第2次速報）よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

月次で見ると、簡易宿所の稼働率は8月に跳ね（2025年8月39.1%）、12月〜1月に沈む（2025年12月24.5%、2025年1月25.1%）。年内の最高月と最低月の差は14.6ポイントで、通年72〜81%のレンジで動くビジネスホテルとは需要構造がまったく異なる。レジャー・観光需要への依存度が高く、平日のビジネス需要による下支えが薄いためである。事業計画では、通年平均ではなく月次のキャッシュフローで資金繰りを引く必要がある。

2026年に入ってからの月次は2月25.3%、3月23.9%、4月24.6%、5月29.4%、6月26.1%で、いずれも前年同月を下回っている。ただし観光庁は2026年1月調査分から標本の層化基準を「従業者数」から「客室数」に変更しており、前年同月比の解釈には注意が必要である。水準そのものが改善していないことは読み取れるが、低下幅を確定的な需要減として扱うべきではない。

出典：観光庁「宿泊旅行統計調査」2025年年間確定値／厚生労働省「衛生行政報告例」令和6年度 よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

出典：観光庁「宿泊旅行統計調査」2025年年間確定値 よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

上位は大阪府73.6%、京都府52.0%、東京都48.6%、福岡県44.8%と続く。大阪府の73.6%はビジネスホテル82.9%との差が9.3ポイントしかなく、この立地では簡易宿所が宿泊需要の受け皿として実質的に機能していることを示す。一方、最下位は秋田県8.9%で、佐賀県9.6%、鳥取県10.0%、愛媛県10.3%、福島県10.5%が続く。兵庫県13.4%、本稿の試算で取り上げる長野県13.6%もこれに近い水準にある。いずれもペンション・民宿として簡易宿所の許可を取得している施設が多い地域で、通年営業を前提としない運営が平均を押し下げている。

施設数が多い県ほど稼働率が低い — 全国44,901施設の逆相関

出典：観光庁「宿泊旅行統計調査」2025年年間確定値／厚生労働省「衛生行政報告例」令和6年度 よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

47都道府県を「簡易宿所の施設数」×「稼働率」でプロットすると、右上（施設数が多く稼働率も高い）の象限がほぼ空いていることがわかる。施設数トップの長野県（4,361施設）は13.6%、2位の沖縄県（3,804施設）は34.7%、4位の北海道（3,314施設）は25.2%。例外は3位の京都府（3,647施設・52.0%）で、ここだけが「多いのに埋まる」市場である。

逆に大阪府は773施設で73.6%。簡易宿所の許可件数が少ない都市ほど、1施設あたりが取り込む需要は厚い。投資対象エリアを選ぶとき、「その地域に簡易宿所が何軒あるか」は稼働率の先行指標として機能する。この44,901施設を人口・面積・既存客室数のどの分母で割るかによって都道府県の並びが大きく入れ替わることは、県別の宿泊供給は分母で入れ替わる — 簡易宿所44,901施設で京都21位→5位で詳しく検証している。

出典：観光庁「宿泊旅行統計調査」2025年年間確定値／厚生労働省「衛生行政報告例」令和6年度 よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

価格帯 — ホステル区分の掲載価格中央値は大阪¥18,770、東京¥30,307

次に単価を見る。当社が収集している主要予約サイトの掲載価格から、施設区分「ホステル」「ゲストハウス」の掲載価格（2名1室・1室あたり・税込・全プラン平均）を都道府県ごとに集計した。以下はいずれも2025年9月〜2026年8月の12ヶ月について、月次のエリア中央値をとり、その中央値である。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（掲載価格＝2名1室利用時の1室あたり料金・税込・全プラン平均）

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング

東京都のホステル区分が¥30,307と高いのは、この区分に「一棟貸し」「グループ向け複数ベッドルーム」タイプが相当数含まれるためである。2名1室あたりの料金として見ると割高に映るが、定員4〜8名で販売されている在庫が平均を押し上げている。掲載価格の水準だけで収益性を判断すると誤る——この点は次章の試算で稼働率と掛け合わせて初めて解ける。

逆に沖縄県は¥13,994と最も低い。施設数3,804に対して単価が立たない構造で、稼働率34.7%と組み合わせると1室あたりの売上は本稿の集計対象で最下位圏に沈む。なお都道府県より細かい市区町村単位でホステル・ゲストハウスの供給密度と成立条件を見た分析は、ホステル投資が成立する首都圏の条件 — 台東150軒・渋谷27軒・さいたま1軒の供給格差にまとめている。

ROI試算の3ステップ — 1室あたり年間GOPは18.8万円〜137.3万円

ここまでの実測値を使い、1室あたりの投資リターンを3ステップで組み立てる。建物の取得価格は地域差・個別性が大きすぎて一般化できないため、本稿は総投資額を変数として残し、「1室あたり総投資額がいくらなら利回りが何%になるか」という形で提示する。

ステップ1 — ADR × 稼働率 × 365日で1室あたり年間売上を出す

大阪府を例に置く。ホステル区分の掲載価格中央値は¥18,770。これに大阪府の比率0.599を乗じると、試算用ADRは¥11,200。稼働率は73.6%。

¥11,200 × 365日 × 73.6% ＝ ¥3,008,768（1室あたり年間売上）

10室の施設であれば年間売上は¥30,087,680。20室なら¥60,175,360である。

ステップ2 — GOP率を乗じて1室あたり年間GOPを出す

¥3,008,768 × GOP率45% ＝ ¥1,353,946（1室あたり年間GOP）

出典：観光庁「宿泊旅行統計調査」2025年年間確定値／メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算（前提は「■ 試算前提」参照）

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算

1室あたりの年間GOPは、東京都¥1,372,999、大阪府¥1,353,946に対し、長野県¥187,639。同じGOP率45%を置いても、立地だけで7.3倍の開きが出る。東京都はADRが高く稼働率が中位、大阪府はADRが低く稼働率が突出して高い——異なる経路で同水準のGOPに到達している点が興味深い。同じ1室あたり年間売上を旅館・ビジネスホテルなど他業態と並べて比較した集計は、ホテル経営の収益構造2026｜1室年間売上186万〜351万円と運営形態4類型が参考になる。

ステップ3 — 1室あたり総投資額で割って利回りを出す

¥1,353,946 ÷ 1室あたり総投資額1,200万円 ＝ 11.3%（大阪府・GOPベース単純利回り）

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算（前提は「■ 試算前提」参照。借入金利・減価償却費・税金・修繕引当は含まない）

読み方はこうなる。1室あたり1,200万円で仕上げた場合、利回りが二桁に乗るのは東京都（11.4%）と大阪府（11.3%）のみ。京都府7.9%、福岡県7.7%が続き、北海道3.4%、沖縄県3.0%、広島県2.2%、長野県1.6%はGOPベースでこの水準にとどまる。ここから借入金利・減価償却・税金・修繕引当を引くと、下位県では事業として成立する余地が乏しいことがわかる。

裏返せば、下位県で投資を成立させるには、①1室あたり総投資額を800万円以下に抑える、②稼働率で都道府県平均を大きく上回る、③ADRを平均より引き上げる、のいずれかが必須条件になる。とくに②は、簡易宿所の稼働率統計が季節営業やペンションを含む平均値であることを踏まえれば、通年営業・都市部立地の個別施設では十分に狙える余地がある。

感度分析 — 稼働率とGOP率の2軸で大阪モデルを振る

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算

稼働率が観光庁統計の大阪府平均73.6%から60%へ13.6ポイント下がると、GOP率45%のケースで利回りは11.3%から9.2%へ落ちる。効きが大きいのはGOP率より稼働率である。無人チェックイン・セルフ清掃で経費を削るより、稼働を積むほうがリターンに効く——小規模簡易宿所の運営設計はこの順序で考えるべきだろう。

リスク要因 — 10年で+70.4%の供給増が最大の変数

出典：厚生労働省「衛生行政報告例」（各年度末現在）よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

厚生労働省「衛生行政報告例」によれば、簡易宿所営業の施設数は2014年度末の26,349施設から2024年度末の44,901施設へ、10年で+70.4%増加した。直近1年でも41,909→44,901で+7.1%である。同じ期間、旅館・ホテル営業の施設数は2018年度末49,502施設から2024年度末52,946施設と+7.0%にとどまる（2017年度以前は「ホテル営業」「旅館営業」の別建て集計のため接続しない）。宿泊供給の増加分は、簡易宿所という許可区分に集中して積み上がってきた。

稼働率が全国29.6%で足踏みしている一方で施設数が年7%増えている——この2つを重ねると、簡易宿所市場の需給は全国平均では緩んでいると読むのが自然である。ただし前章で見たとおり、緩んでいるのは施設数の多い地域であって、大阪府のような供給の薄い都市では逆の状況にある。エリア選定の重要性は、業態内の他のどの変数より大きい。

出典：旅館業法施行令／消防法施行令／建築基準法／観光庁「宿泊旅行統計調査」／厚生労働省「衛生行政報告例」 よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

まとめ — 平均値で判断しない。エリアで決まる業態である

簡易宿所は、旅館業法上の要件だけを見れば参入障壁が低い。客室延床33㎡（宿泊者10人未満なら3.3㎡×人数）、最低客室数なし、玄関帳場は政令要件外。実務上の関門は、都道府県条例の上乗せ、自動火災報知設備、用途地域、そして200㎡という用途変更確認申請の閾値である。

収益性は、全国平均で語る意味がない。2025年の客室稼働率は全国29.6%だが、大阪府73.6%・長野県13.6%。1室あたり年間GOPは本稿の試算前提で18.8万円〜137.3万円と7.3倍の幅がある。1室1,200万円で仕上げたときにGOPベースで二桁利回りが立つのは、集計対象8都道府県のうち東京都と大阪府だけだった。

そして最大の変数は供給である。施設数は10年で+70.4%、直近1年でも+7.1%。全国の稼働率が横ばいのまま施設数だけが増える構図が続いている。裏を返せば、「簡易宿所の許可件数が少なく、宿泊需要が厚い市区町村」を特定できるかどうかが、この業態の投資判断のほぼすべてである。本稿の都道府県別データは、その一次スクリーニングの材料として使えるはずだ。

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