ホテルのマットレス入替は1室1泊13〜89円 — 寝心地口コミ上位100軒の言及率7.2%と年間Capex比

客室改装のなかで最も小さな投資単位がベッドとマットレスの入替である。ホテルバンク編集部が宿泊者口コミを解析したところ、ベッド・布団の寝心地やマットレスを好意的に語る口コミが多い上位100軒では、口コミ全体に占める言及率の中央値が7.2%で、100軒中76軒が5%を超えていた。一方、寝心地を褒める口コミが多い宿ほど単価が高いかというと、同じ区市・同じ業態の推定成約ADRと比べた差は中央値で+19.6%ながら、言及率の高さと単価差の相関はほぼ見られない。本稿では、この上位100軒の分布と地域、言語別の評価軸の違い、改装・枕の言及との重なりを実測したうえで、国税庁の耐用年数と市販価格から1室あたりのマットレス更新コストを「円/室泊」に落とし、REIT6社が開示する1室あたり年間Capexのどの程度を占めるかを試算する。来期のFF&E予算を固める10〜12月に、全面改装より小さい投資単位の判断材料として読んでいただきたい。

上位100軒の言及率分布 — 中央値7.2%、小規模・新しい施設ほど高い

まずは母集団の形を確認したい。口コミ総数20件以上かつ寝心地への好意的言及10件以上という条件を満たす8,100施設超の言及率は中央値4.8%、上位25%の境目が7.4%、上位10%の境目が11.3%である。件数順の上位100軒は、口コミ379,102件に対し好意的言及が24,919件で、言及率の中央値は7.22%、最小2.61%から最大29.27%までを含む。100軒中76軒が5%を超え、母集団の中央値を上回る施設が大半を占める一方、24軒は5%未満にとどまる。これは件数で抽出した結果として口コミ母数の大きな空港・都心の大型施設が上位に入るためで、たとえば1,000室を超える9軒は口コミ母数が4,000〜1万3,000件台と大きく、うち7軒は言及率が2〜4%台でも件数では上位に並ぶ。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（ホテルバンク編集部調べ・NLP解析）

この偏りを客室規模で分解すると構図がはっきりする。上位100軒のうち200室未満の25軒は言及率の中央値が12.0%、200〜400室の27軒が8.1%、400〜800室の34軒が5.8%、800室以上の14軒が4.3%と、規模が小さいほど寝心地が話題になりやすい。開業年で見ると2022年以降開業の23軒が9.3%、2018〜2021年の44軒が7.9%に対し、2010〜2017年の13軒は5.3%、2009年以前の20軒は6.0%だった。新しい施設の寝具が新しいのは当然として、築年の古い施設でも6%前後の言及率を保つ施設が20軒あることは、寝具の更新が建物の築年とは別の時間軸で評価されていることを示している。

所在は東京都32軒・大阪府17軒・京都府16軒・千葉県15軒で8割を占め、石川県6軒・広島県6軒が続く。業態はビジネスホテルが50軒、シティホテルが32軒、リゾートが6軒である。上位100軒の客室数は中央値366室、合計49,261室に達し、全国の稼働施設の客室数約127万室の約4%にあたる。千葉県の15軒は成田空港と舞浜周辺、東京都の32軒のうち羽田・有明の大型施設が含まれる点は、母数の大きさが順位を押し上げた面がある。

言及率の高い順に並べ直すと、上位は小規模で新しい施設が中心になる。下表は上位100軒のうち言及率上位15軒で、件数順の上位とは顔ぶれが異なる。いずれも寝心地が宿泊体験の語られ方の中心にある施設であり、客室数32〜400室、開業年は2013〜2023年に収まる。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（ホテルバンク編集部調べ・NLP解析、直近24か月、好意的言及件数上位100軒を言及率順に並べ替え）。開業年は当社データ基準。

ここで留意したいのは、好意的な言及が多い施設でも否定的な言及が同時に存在することである。上位100軒の寝具に関する言及を極性を問わず数えると34,732件あり、そのうち8,305件（23.9%）が否定的だった。施設別に見ると否定的言及の比率は中央値17.4%で、83軒で1割を超えている。硬さや幅の好みは宿泊者ごとに分かれるため、同じベッドが「寝心地がよい」とも「硬すぎる」とも語られる。寝具はもともと評価が割れやすい軸であり、更新投資の効果を測るときは好意的言及率の上昇だけでなく否定的言及の減少も併せて追う必要がある。

言語別の言及率 — 英語口コミは日本語の1.5〜1.9倍、寝具を評価軸にしている

次に、誰が寝具を話題にしているのかを言語別に分けた。上位100軒が集中する東京・大阪・京都・千葉の4都府県について、直近24か月の口コミを言語別に集計すると、英語の口コミで寝心地が好意的に語られる比率は東京6.5%・大阪6.7%・京都8.7%・千葉6.1%で、日本語の4.3%・4.0%・4.5%・3.8%に対し1.5〜1.9倍にのぼる。英語口コミの中で寝心地が話題として何番目に多いかを見ても、東京と大阪では8位、京都10位、千葉15位と上位にあり、日本語の17〜27位より明らかに高い。繁体字中国語と簡体字中国語は京都で6.0〜6.4%と日本語を上回るが、東京・大阪では日本語と同水準、韓国語は4都府県とも3.0〜4.1%で最も低かった。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（ホテルバンク編集部調べ・NLP解析）。口コミ数：東京 日本語634,749件・英語355,308件・繁体字40,958件・簡体字9,860件・韓国語39,618件、大阪 416,737・133,868・25,414・7,002・39,890件、京都 261,544・159,606・14,545・5,482・13,164件、千葉 232,456・33,947・4,018・982・3,288件

この差は上位100軒の顔ぶれにも反映されている。100軒の口コミに占める英語の比率は中央値35.4%で、日本語が過半を割る施設が63軒ある。英語比率が40%以上の45軒では寝具への言及率（極性を問わない）の中央値が10.3%であるのに対し、20%未満の22軒では7.7%だった。訪日客の多い立地ほど寝具が語られやすいという構図は、単に訪日客が寝具にうるさいというより、英語圏の口コミ文化で「ベッドの快適さ」が定型的な評価項目になっていることの反映と読める。訪日比率の高い施設にとって、寝具は清潔感と並んで口コミ上の露出が大きい資産であり、既報の「客室の清潔感、外国語口コミは1.5倍言及」と同じ構造がここでも確認できる。

改装・枕の言及との重なり — 改装が語られる施設ほど寝心地も語られる

では、寝心地の評価は改装と一緒に動くのか。母集団8,100施設超のうち、改装・リニューアルの新しさに関する好意的言及が10件以上ある4,406施設について、改装言及率の四分位ごとに寝心地の言及率を比べると、最も低い四分位（改装言及率1.9%未満）で中央値4.0%、次の四分位で4.2%、その次で4.6%、最も高い四分位（5.5%以上）で5.2%と、段階的に上がる。改装言及率が10%以上の367施設では寝心地言及率の中央値が5.1%、3%未満の2,063施設では4.0%だった。改装が語られる施設では寝具も新しいことが多く、両者が併存している。ただし、上位100軒の改装言及率は中央値1.8%にとどまり、5%を超えるのは9軒しかない。寝心地が強く語られる施設の多くは、全面改装の文脈ではなく寝具そのものが評価されている。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（ホテルバンク編集部調べ・NLP解析）

枕についても同じ見方をした。枕の質や選べる枕への好意的言及が10件以上ある施設は全国で440施設と少ないが、このうち寝心地の集計対象にも入る427施設の寝心地言及率は中央値5.1%で、それ以外の7,730施設の4.8%を上回る。上位100軒のうち43軒がこの枕の集合に含まれている。枕はマットレスより単価が1桁小さく、選べる枕のような運用で差がつくため、寝具更新を計画するなら枕の入替と組み合わせて語られる設計にするのが効率的といえる。

ベッド更新の費用と周期 — 税法は8年、寝具は3年、マットレス1台の市販価格は2万〜15万円

投資判断の基礎として、一次情報で確認できる数字を整理する。国税庁の「主な減価償却資産の耐用年数表」では、器具及び備品のうちベッドは8年、カーテン・座ぶとん・寝具・丹前などの繊維製品は3年、応接セットとその他の家具のうち接客業用のものは5年、じゅうたんなど床用敷物のうち接客業用は3年と定められている。ホテルのベッドフレームは8年、マットレスは構造によってベッド（8年）または寝具（3年）のどちらで扱うかが分かれるが、会計上の償却と物理的な寿命は別物である。寝具メーカーの西川が示す家庭用の目安はコイルマットレスで約10年、ウレタンで7〜8年とされ、業務用はこれより稼働が高い。

出典：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」、西川の目安を引用した報道、量販店・比較サイトの掲載価格、HVS。ホテル向けコントラクト（法人）価格はメーカーが公表しておらず、本稿では市販価格を上下限の参照に用いた。

ホテル向けの法人価格はメーカーが公表していない。量販店に並ぶ「ホテル仕様」をうたう業務用ベッドも価格は見積もり対応で、国内主要ブランドのホテル向けラインも同様である。そこで本稿は、家庭用量販品の約2万円から主要ブランドのエントリーラインの約15万円までを参照範囲とし、マットレス1台あたり3万円・6万円・12万円の3水準を「本稿の仮定」として置く。ベッドフレームは法定耐用年数8年のうちマットレスより長く使われることが多く、フレームを残してマットレスだけを入れ替える部分更新が実務では一般的である。コアラなどがホテル特化モデルで「長期間へたりにくい設計で買い替えコストを抑える」ことを訴求しているように、寝具メーカー側も耐久性を法人向けの売りにしている。なお、ベッドや寝具は家屋とは別に課税される償却資産でもあり、客室FF&Eを一括更新した翌年に税額がどう動くかはホテルの償却資産税は1室あたり年2.1万〜6.6万円で3モデルを試算している。

100室・200室モデルの感度表 — マットレス入替は1室1泊13〜89円、年間Capexの1〜42%

以上の仮定で、100室と200室のホテルがマットレスを一斉に入れ替える場合の負担を試算する。前提は1室あたりベッド1.3台（シングル中心の宿泊特化型とツインの混在を想定した本稿の仮定）、稼働率80%（通年・本稿の仮定）、更新周期は6年・8年・10年の3通りである。1室あたりの年間負担は、マットレス単価×1.3台÷周期で求め、これを年間販売室数（365日×80%）で割って「円/室泊」に換算した。

出典：ホテルバンク編集部試算。1室1.3台・稼働率80%（通年）は本稿の仮定。搬入・廃棄費用、フレーム更新、リネン類は含まない。

出典：ホテルバンク編集部試算（本稿の仮定にもとづく）

この水準を既報の「ホテルの資本的支出は1室あたり年6万〜64万円」と突き合わせると、上場ホテルREIT6社の直近12か月の資本的支出は1室あたり年6.2万〜63.6万円だった。中央のケース（6万円・8年）の9,800円/室年は、最も少ない6.2万円に対して15.7%、最も多い63.6万円に対しては1.5%にあたる。最も重いケース（12万円・6年）でも26,000円/室年で、年6.2万円の施設なら41.9%、年63.6万円の施設なら4.1%である。つまりマットレスの一斉更新は、大規模改装を進める期のCapexから見れば数%の項目にすぎないが、建物が若く年間Capexが小さい施設にとっては単年のFF&E予算の2〜4割を占める判断になる。

単価への効き方も確認しておきたい。中央のケースで必要な上乗せは1室泊あたり33円、最も重いケースでも89円である。上位100軒の推定成約ADR（12か月平均）は約7,000円から約5万円まで幅があるが、いずれに対しても0.1〜1.3%の範囲に収まる。既報の「設備更新が重なる10年、100室で1室1泊50〜250円」で示した設備更新全体の負担と比べても、寝具は最も軽い項目に属する。さらに、マットレスの入替は客室を当日中に戻せるため、全面改装に伴う休業中の売上減（既報「改装の逸失売上は工事費の32.6%」）がほぼ発生しない。投資額の小ささと休業を伴わない点が、寝具更新をFF&Eリザーブの使途として最初に検討すべき理由である。

同一区市内の単価差の実測 — 中央値+19.6%だが、言及率の高さとは相関しない

それでは、寝心地が語られる施設は実際に高く売れているのか。上位100軒のうち、推定成約ADRの補正係数が検証済みのビジネス・シティ・リゾートの3業態で、同じ区市・同じ業態のエリア中央値と12か月分（2025年10月〜2026年9月）を突き合わせられた86施設を対象に差を測った。結果は中央値+19.6%、四分位範囲は−4.1%から+59.1%で、86施設中58施設がエリア中央値を上回る。業態別ではビジネスホテル48施設が中央値+38.2%（37施設が上回る）、シティホテル32施設が+6.3%（17施設）、リゾート6施設が+10.9%（4施設）だった。都道府県別では東京+23.4%（28施設）、大阪+21.6%（15施設）、千葉+17.0%（13施設）に対し、京都は−3.2%（12施設）で、京都では寝心地が語られる施設が必ずしも高単価帯にいない。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（推定成約ADR、エリア中央値の対象施設数は区市×業態ごとに2〜160施設）

ただし、この+19.6%を寝具の効果と読むことはできない。第一に、86施設の中で言及率と単価差の相関係数は0.11と弱く、言及率10%以上の14施設の単価差中央値が+16.5%、5%未満の22施設が+14.2%と、言及率の高低で単価差はほとんど変わらない。第二に、単価差はグレードの違いをそのまま映している。グレード別の中央値はアッパーミドル+31.9%（16施設）、ミドル+22.4%（25施設）、ラグジュアリー+16.5%（26施設）に対し、エコノミー−7.0%（5施設）、バジェット−3.1%（3施設）で、同じ「ビジネスホテル」区分の中で上位グレードに位置する施設が、その区のビジネスホテル中央値を上回っているにすぎない。寝心地の評価と高い単価は上位100軒で併存しているが、寝具の更新が単価を押し上げたという因果はこのデータからは言えない。

むしろ投資判断に使えるのは逆向きの読み方である。エコノミー・バジェットの8施設は中央値で見るとエリア中央値を下回る単価帯にありながら、寝心地の好意的言及率で上位100軒に入っている。単価の低い施設でも寝具への投資が口コミ上の評価として返ってくること、そしてその投資が1室泊あたり数十円の負担で済むことが、この実測の示す範囲である。単価を引き上げる手段としてではなく、低単価帯で競合との差を口コミ上に作る手段として、寝具更新は費用対効果の見通しが立てやすい。小さな投資単位が口コミ上の露出に変わる同種の例は、館内のコーヒー — 低Capexの満足度装置でも全国122軒の言及から確認している。

全面改装との使い分け — FF&E部分更新を先に、建物側の更新は築年の節目で

最後に、寝具更新を全面改装とどう使い分けるかを整理する。本稿の上位100軒では、改装言及率が5%を超える施設は9軒にとどまり、寝心地の評価は改装の文脈から独立して語られていた。一方で母集団全体では改装が語られる施設ほど寝心地も語られる。この二つを合わせると、寝具の更新は全面改装の一部として行っても単独で行っても口コミ上の評価につながるが、単独で行う場合は休業を伴わず、投資額も1室あたり年1万〜2万円前後に収まる。

出典：ホテルバンク編集部整理。全面改装の数値は既報「ホテル改装の逸失売上は工事費の32.6%」による。

築10〜20年の宿泊特化型・シティホテルにとって、寝具は法定耐用年数の8年をすでに一巡している可能性が高く、建物附属設備の更新が重なる築25〜35年より前に、FF&Eリザーブの範囲で手当てできる数少ない項目である。既報の「開業10年の宿はいま — 2016年コホートで測る改装の効きどき」が示したように、改装の効き目は築10年前後で表れやすい。そこで全面改装に踏み切る前に、まず寝具と枕を更新し、英語口コミを含む寝心地の言及率と否定的言及の比率がどう動くかを12か月単位で観測する。言及率が母集団の上位25%の境目である7.4%を超えてくれば、次の全面改装で間取りや水回りに投資する際の判断材料にもなる。運営会社にとっては、FF&Eリザーブの使途を「寝具から順に」決めることが、投資効率と口コミ上の露出の両面で合理的な出発点といえる。

まとめ

寝心地を好意的に語る口コミが多い上位100軒は、言及率の中央値7.2%、76軒が5%超で、小規模・新しい施設ほど言及率が高い。英語口コミの言及率は日本語の1.5〜1.9倍で、訪日比率の高い施設ほど寝具が語られる。改装や枕の言及と寝心地の言及は併存するが、上位100軒の多くは全面改装の文脈ではなく寝具そのものが評価されている。マットレスの一斉更新は本稿の仮定で1室1泊13〜89円、REIT6社の1室あたり年間Capex6.2万〜63.6万円に対して1〜42%にあたり、休業を伴わない。同一区市・同業態との単価差は中央値+19.6%だが、言及率の高さとは相関せず、グレードの違いを映したものである。寝具更新は単価を買う投資ではなく、小さな負担で口コミ上の評価を作る投資として位置づけるのが、本稿の実測が支持する読み方である。

よくある質問

Q. 寝心地の言及率が高い施設は単価も高いのですか。
上位100軒のうち86施設で同一区市・同業態のエリア中央値と比べると、差の中央値は+19.6%でした。ただし言及率と単価差の相関は0.11と弱く、差はグレードの違いを映しています。寝具の更新が単価を押し上げたという因果はこのデータからは言えません。

Q. マットレスの入替費用はどのくらい見ればよいですか。
ホテル向けの法人価格は公表されていないため、本稿では市販価格を参照して1台3万・6万・12万円を仮定しました。1室1.3台・稼働率80%（通年）・周期8年なら、1室あたり年4,900〜19,500円、1室泊あたり17〜67円です。搬入・廃棄費用やフレームの更新は含んでいません。

Q. 税務上の耐用年数は何年ですか。
国税庁の耐用年数表では、ベッドは8年、寝具・カーテンなどの繊維製品は3年です。マットレスをどちらで扱うかは構造や税務上の判断によりますので、税理士にご確認ください。

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