眠っていたデータから新たな付加価値を
沖縄県
投資・開発
ホテル用地の取得が難しくなっている沖縄本島中南部で、まとまった面積が新たに市場へ出てくる経路はほぼ一つしかない。駐留軍用地の返還跡地である。2013年の「沖縄における在日米軍施設・区域に関する統合計画」により、嘉手納飛行場以南で1,000ヘクタール以上の返還が予定されている（内閣府）。本稿では、この返還跡地を「沖縄の需給」ではなく「用地はどこから出るか」という一次供給ルートとして読み解き、跡地を抱...
指定なし
宿泊施設の客室ストックを業態別に数えると、ビジネスホテル・旅館・シティホテル・リゾートホテルに次ぐ第5位に、あまり集計対象にならないカテゴリが入る。メトロエンジンリサーチ＆コンサルティングが把握する国内宿泊施設データベースを集計すると、OTA上で「大人専用」に分類される施設は5,640施設・109,312室にのぼり、カプセルホテル（45,564室）の2.4倍、デラックスホテル（39,591室）の2...
ホテル開発の意思決定で最初に決まる変数は、立地でも価格帯でもなく客室数であることが多い。土地の規模と容積が先に決まり、そこから逆算して「何室の箱にするか」が決まる。ところが、その客室数が実際の単価と需要消化にどう効くのかを、全国の稼働中ストックで横断的に測った資料は多くない。本稿では分析単位を客室数帯（施設規模）に置き、規模と単価・在庫消化の関係を実測で結ぶ。
全国の市町村や公的団体が保有してきた宿泊施設 ——「休暇村」「国民宿舎」、そして旧年金・雇用関連の保養施設を出自とする「サンピア」「グリーンピア」「保養センター」—— は、いまも観光地の一等地にまとまった客室を抱えている。メトロエンジンリサーチ＆コンサルティングが施設名から抽出したところ、稼働が確認できる登録は136施設・5,297室（客室数は下限値）。本稿では、この公的宿ストックを都道府県別にマ...
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用地も、需要も、建築費も詰め終わった事業計画の最後に、もうひとつだけ乗る変数がある。立地する市町村が独自に用意している誘致インセンティブだ。奨励金の上限だけを見れば「1億円」という数字が並ぶが、実際に受け取れる額は客室数と保有税の水準で決まり、100室規模なら年間2,400万円前後にとどまる。本稿では、市町村の条例本文と交付要綱に直接あたって12の制度を棚卸しし、上限額を1室あたりに割り戻したうえ...
ホテルの取得デューデリジェンスで、耐震診断書とアスベスト調査報告書の次に確認すべき書類がある。検査済証だ。これが手元にない物件は、買えないわけではない。ただし「買ったあとに計画していた改装・増築・用途変更が、確認申請の段階で止まる」可能性を抱えることになる。バリューアップ前提で組んだ投資シナリオは、この一枚の紙の有無で組み替えが必要になる。 そして2025年4月1日、この論点の実務が切り替わった。...
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愛知県
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ホテル用地の一次スクリーニングでは、いまも「駅から徒歩何分か」が最初の物差しになる。だが同じ徒歩5分でも、1日3万人が使う駅と66万人が使う駅では背後にある人の量がまったく違う。本稿は距離をいったん脇に置き、駅そのものの大きさ（乗降客数）を分母にした供給密度＝「乗降客1万人あたり客室数」という原単位で、全国の鉄道結節点を横断的にスクリーニングした。国土交通省 不動産情報ライブラリの駅別乗降客数（令...
ホテルを取得するとき、売買価格のうち建物対価には10%の消費税がかかる。建物比率65%の物件なら、消費税だけで取得価格の6.5%だ。30億円の案件なら1億9,500万円、50億円なら3億2,500万円が、決済日に現金として出ていく。この金額を後から取り戻せるかどうかは、その建物を「旅館業に係る施設の貸付けに供することが明らかな建物」として扱えるかどうかで決まる。取り戻せなければ利回りは0.23〜0...
京都府
福岡県
北海道
宮城県
石川県
岡山県
ホテルの建設費は「1室あたりいくら」なのか。国土交通省「建築動態統計調査（建築着工統計調査）」の宿泊業用建築物データと、建築計画52件の客室原単位から算出すると、答えは業態によって3つの水準に分かれる。宿泊特化型で1室あたり約870万円、シティ・アッパーミッド型で約2,480万円、リゾート・上級型で約7,140万円（いずれも2024年のRC造㎡単価ベース・土地代を含まない建物本体費用）。1室あたり...
ホテルの運営費のなかで、削減交渉の対象にすらならないまま毎年発生し続ける費目がある。建築基準法12条の定期報告、消防法に基づく消防用設備等の点検報告、そして建築物衛生法（ビル管法）の特定建築物としての衛生管理である。いずれも「実施しない」という選択肢が制度上存在しない、いわば宿を合法に維持するための固定費だ。本稿では、この法定点検・報告というOpexが1室あたり年いくら乗るのかを施設規模別に試算し...
