眠っていたデータから新たな付加価値を
新潟県
静岡県
投資・開発
バブル期に大量供給された区分所有リゾートマンションは、いま10万円台から流通している。取得のハードルが低い一方で、所有した瞬間から管理費・修繕積立金・固定資産税が毎月出ていく。この構造を「宿泊施設として稼働させる」側から見ると、投資判断は取得価格ではなく年間で何泊売れば固定費と回収を賄えるかという一点に収束する。本稿では越後湯沢（新潟県湯沢町）と熱海（静岡県熱海市）を対象に、①取得価格帯 ②年間固...
指定なし
宿泊市場を語るとき、多くの分析は「エリアに何室あるか」で止まる。しかし実務上より重要なのは、その客室が何棟に分かれているかである。同じ2,000室でも、1棟が900室を占める街と、70棟に細かく分かれた街では、1軒の新規開業が市場に与える衝撃がまったく違う。本稿では、全国の宿泊施設を施設単位（1棟単位）で市区町村別に積み上げ、「最大棟シェア」「上位3棟シェア」という2つの集中度指標を算出した。その...
市街地再開発の記事は、ふつう「床を買う側」の目線で書かれる。だが再開発の当事者として最初に意思決定を迫られるのは、その土地にすでに権利を持っている人——旧来の商店、貸ビル、老舗旅館のオーナーである。彼らが選ぶのは「いくらで買うか」ではなく、従前の権利を何に置き換えるかだ。本稿は、この「置き換える側（権利床を取る側）」を主題に、第一種市街地再開発事業の制度を整理し、地方中核市の駅前に土地200坪を持...
大阪府
メトロエンジンリサーチが把握する範囲で、大阪府の宿泊施設は2,523施設・167,259室（2026年9月時点）。このストックに対して、2030年秋ごろの開業が予定される夢洲の統合型リゾート（IR）はホテル3棟・約2,500室を積む。府全体の約1.5%、大阪市内ストックの約1.8%にあたる規模である。一方で、2026年5月29日には大阪市の特区民泊の新規認定受付が終了した。増える枠と動く枠が同じ4...
東京都
ホテル用地のスクリーニングで地盤を見るとき、多くの実務は「揺れやすい／揺れにくい」の二値で終わる。だが着工前の見積書に効いてくるのは揺れやすさではなく、硬い地層が地下何メートルにあるかである。杭は支持層まで届かせなければ成立しない。したがって支持層の出現深度は、そのまま杭延長に、そして建設原価に変換される。本稿では防災科学技術研究所の表層地盤データと、東京都地質調査業協会が公開する臨海部の支持層深...
宮崎県
宮崎県の宿泊市場を投資対象として語るとき、これまで議論の中心にあったのは高千穂の山岳観光と、宮崎市のスポーツキャンプ需要だった。本稿が扱うのはその両方ではなく、県北の延岡市・日向市と県西の都城市という業務3市である。旭化成の企業城下町、細島港を抱える工業都市、そして県内第2の人口を持つ商業都市。いずれも平日の業務需要が土台にあり、県庁所在地とは異なる需給の形をしている。 先に既刊との線引きを置いて...
北海道
栃木県
神奈川県
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岐阜県
熊本県
大分県
鹿児島県
リゾートホテルの用地を探すとき、最初に開く図面は用途地域図ではない。環境省の公園区域図である。国立公園・国定公園の区域では、建物の形を決める建築規制より一段上に、「その場所でその事業を営めるのか」を決める層が乗っている。自然公園法にもとづく公園計画と公園事業の執行認可がそれだ。ここを確認せずに用地を押さえると、設計を始める前に案件そのものが成立しないことがある。 本稿は、国立公園35公園・約244...
公有地の二段階入札、廃校1,951校、漁港施設等活用事業、Park-PFI 203公園、道の駅ホテル。当社がこれまで扱ってきた一次供給シリーズは、いずれも「遊休地・遊休建物をどう宿に変えるか」という論点だった。本稿が扱うのはそこではない。すでに宿として営業している自治体所有ストック——更地でも廃校でもなく、客室があり、浴場があり、厨房が動き、指定管理者が張り付いている物件を、ファンド・地銀・運営会...
客室改装の投資判断は、ふつう「1室いくらの工事費か」で始まる。ところが実際に資金を出す側で効いてくるのは、工事費そのものより工事のあいだ売れなかった客室のほうであることが少なくない。100室・1室300万円の改装モデルで検算すると、全館休館なら逸失分は工事費の32.6%に相当し、1室あたりの実質的な投資額は300万円ではなく約398万円になる。 本稿では、全館休館・フロア（ウイング）単位・ローリン...
ホテル取得の稟議で、金利は必ず議論される。LTVも議論される。ところが成立価格を最も大きく動かす変数は、そのどちらでもないことがある。融資年限（テナー）——何年で貸してもらえるか、である。金利が1.5%から3.0%へ倍になっても、返済期間20年を維持できるなら成立価格の下落は13%台にとどまる。一方、金利を2.0%に固定したまま返済期間が30年から15年に半減すると、同じNOI・同じLTV・同じD...
