再開発の権利床でホテルを持つか、転出か — 20年試算の分岐は推定ADR1万円

市街地再開発の記事は、ふつう「床を買う側」の目線で書かれる。だが再開発の当事者として最初に意思決定を迫られるのは、その土地にすでに権利を持っている人——旧来の商店、貸ビル、老舗旅館のオーナーである。彼らが選ぶのは「いくらで買うか」ではなく、従前の権利を何に置き換えるかだ。本稿は、この「置き換える側（権利床を取る側）」を主題に、第一種市街地再開発事業の制度を整理し、地方中核市の駅前に土地200坪を持つオーナーのモデルで20年キャッシュフローを試算する。

結論を先に置く。地方中核市の駅前に土地200坪・築45年の自社ビルを持つオーナーが、(a) 売却して現金化、(b) 転出して金銭給付を受ける、(c) 権利床としてホテル床を取得しオペレーターに賃貸する——の3択を20年で比べると、20年後に手元に残る資産は (a) 約1億3,300万円、(b) 約2億3,200万円、(c) 約2億4,600万円となった。(c)が最も大きいが、(b)との差は約1,400万円で、前提が少し動けば逆転する僅差である。むしろ差が大きいのは (a) と (b) の間で、約9,970万円ひらく。「売るか、持つか」より先に「売るか、転出するか」で結果が決まっているのが、このモデルの最初の発見だ。

第一種市街地再開発事業で、地権者に用意されている3つの出口

第一種市街地再開発事業は、権利変換方式で進む事業である。国土交通省の説明によれば、地権者は「権利変換」という方法で現在の土地や建物の価値に見合う新しい建物の床と土地の権利を取得し、この現在の権利に換えて取得する建物の床を権利床という。一方、土地を高度利用することで生み出した余剰の床が保留床で、これをデベロッパー等に売却することで建設資金が賄われる。つまり同じビルの床でありながら、権利床と保留床では価格の決まり方も、取得する主体の立場もまったく違う。

権利床の価格は「原価以上・時価以下」と法定されている

ここが本稿でもっとも重要な制度上の論点である。国土交通省都市局市街地整備課の資料によれば、権利床の価格は都市再開発法により、評価基準日における「原価以上、時価以下（原価が時価を超える場合は時価）」に設定することが法定されている。権利者の権利を害さないことが大前提だからだ。他方、保留床については法的な直接規定はなく、市場性のある価格設定が望ましいとされ、鑑定評価手法で算出した価格に物価変動等を合理的に勘案することが適切とされている。同資料は「過度に高く設定することは、保留床処分に不確実性を生じさせ、事業推進に支障をきたす」懸念にも言及している。

この「原価以上」という下限が、権利床を取る側の投資判断に効いてくる。建設費が上昇する局面では原価そのものが押し上げられ、同じ従前資産評価でも交換できる床が小さくなる。従前資産評価が2億2,300万円で権利床単価が55万円/㎡なら406㎡だが、床単価が70万円/㎡なら319㎡にしかならない。床単価が上がるほど、同じ権利で受け取れる面積は減る。この一点だけで20年キャッシュフローは大きく動く。後段の感度分析はこの変数を軸に置いている。

過小床——床が小さすぎる場合の扱い

権利床の面積が一定水準を下回ると、そもそも床として交付されない場合がある。これが過小床で、都市再開発法79条が規律している。同法施行令27条により、商業用の場合は「10平方メートル以上20平方メートル以下」の範囲で基準が定められ、この基準は施行者が審査委員の同意または再開発審査会の議決を得て決定する。原則としては「床面積を増して適正なものとすることができる」とする増床の原則がとられており、直ちに床が失われるわけではない。ただし基準を下回る従前資産しか持たない地権者にとっては、床で受け取るのか金銭で受け取るのかという選択が、制度側から半ば決められることになる。

転出——権利変換を希望しない旨の申出

床ではなく現金を選ぶ経路が転出である。都市再開発法71条1項により、権利者は公告の日から30日以内に、権利変換を希望しない旨、または建物を施行地区外に移転したい旨を施行者に申し出ることができる。申出をした者は同法91条に基づく補償金を受け取る。地区外転出者には、権利変換期日以前に先行買収により転出する者も含まれ、過小床不交付となった場合もこの枠組みに入る。

30日という期限は短い。事業計画が固まり、従前資産の評価がおおよそ見えた段階で、床を取るか現金を取るかを決め切っておく必要がある——というのが、この制度が地権者に課している時間軸である。

個別利用区——建物を残す、という第4の選択

もうひとつ、床でも現金でもない経路がある。個別利用区は、市街地再開発事業において既存建築物を存置または移転できる区域として定めるもので、平成28年6月7日公布・同年9月1日施行の都市再生特別措置法等の一部を改正する法律による都市再開発法改正で創設された。市街地再開発事業では事業区域内の建物等はすべて除去するのが原則だが、個別利用区内の既存建物は存置でき、あるいは他の土地にある既存建物を個別利用区内へ移転できる。施行者が事業計画で個別利用区を定め、地権者の申出に応じて、その権利が再開発ビルに関する権利ではなく個別利用区内の宅地に関する権利へ変換される（権利変換の特例）。

自ら旅館や飲食店を営んでおり、区分所有の床に移るより現在の建物で営業を続けたいオーナーにとっては、検討に値する制度である。国土交通省都市局市街地整備課・住宅局市街地建築課は「市街地再開発事業における個別利用区制度等運用マニュアル」を公表している。

権利変換の所得税は繰り延べられる

3択を比較するうえで見落とせないのが税である。第一種市街地再開発事業で権利変換により施設建築物の一部等を取得した場合、租税特別措置法33条の3第2項により、土地・建物の譲渡がなかったものとされ所得税は課税繰延となる。取得した権利床は、従前の土地・建物の取得時期と取得価額を引き継ぐ。この特例は納税者の選択にかかわらず強制適用され、確定申告も不要とされている。清算金が交付された場合は、その部分に対応する譲渡があったものとして課税される。

一方、71条1項の申出により転出して補償金を受け取る場合は、やむを得ない事情があると認められるときに収用等の場合の課税の特例が適用されうる（国税庁の質疑応答事例が判断基準を示している）。本稿の試算では、この特例のうち5,000万円特別控除の適用を前提に置いた。権利床は課税がゼロ、転出は特別控除つき、単純売却は控除なし——3択の税の非対称性が、後段の数字の差を大きく規定する。

ホテルが「複合用途の一部」として計画される件数 — 27件・5,673室

権利床でホテル床を持つという選択肢は、そもそもホテルが単独棟ではなく複合用途ビルの一部として計画されていなければ成立しない。国土交通省「建築物動態統計調査」に基づく建築計画データから、主用途にホテルと事務所・商業・住宅等が併記された複合計画を抽出すると、現時点で把握できるのは27件・計5,673室だった。同じデータでホテル単独用途の計画は56件・9,386室であり、計画件数ベースで複合用途は約3分の1（27/83件）、客室数ベースでは約38%（5,673/15,059室）を占める。

複合計画の規模感は単独棟とはっきり違う。27件の中央値は客室190室・地上26階・延床67,600㎡で、ホテル部分は延床の一部にすぎない。地権者から見れば、これは「自分の土地の上に建つビルのうち、ホテル用途に割り当てられる階層が存在する」ということを意味する。権利床としてホテル床を選べるかどうかは、この構成が事業計画に組み込まれているかで決まる。

完成予定年でみると、複合用途は2027年に11件・2,238室と最も厚い。2028年以降が薄く見えるのは供給が細るからではなく、確認申請がまだ出ていないためである。逆にいえば、2028年以降に完成する再開発ビルの権利変換は、いままさに準備組合の段階で議論されている。地権者にとっての意思決定タイミングは、統計に現れる完成年の3〜5年前にある。

都道府県分布は東京都が12件と半数近くを占めるが、残り15件は10道府県に散っている。北海道3件、神奈川県・大阪府・岡山県が各2件、栃木県・千葉県・愛知県・兵庫県・広島県・福岡県が各1件。地方中核市の中心市街地にも複合用途のホテル床は生まれているという点が、本稿の想定読者にとっての出発点になる。

表の2行目に置いた岡山市北区野田屋町一丁目2番3番地区第一種市街地再開発事業は、本稿のモデルを組み立てるうえで参照した実例である。同事業は低層1・2階を店舗等、3階以上をホテル棟と共同住宅棟とする複合構成で、公表されている見直し後の計画では総事業費約240億円、ホテル棟12階建て約250室、共同住宅棟19階建て264戸、総延床面積約38,720㎡とされている。総事業費を延床で割ると約62万円/㎡——これが「原価」の実勢感を掴む手がかりになる。次章のモデルで権利床単価を55万円/㎡に置いたのは、この水準を参照したうえで、権利床が原価以上・時価以下のレンジに収まる想定を採ったためである。

売却・転出・権利床 — 駅前200坪オーナーの20年キャッシュフロー

ここから試算に入る。想定するのは、地方中核市の中心商業地・駅前に土地200坪（661㎡）と築45年のRC造5階建て自社ビル（延床1,983㎡）を持つオーナーである。この街区が第一種市街地再開発事業の区域に入り、権利変換の局面を迎えた——という設定だ。前提はすべて下表で開示する。

3択それぞれの初期手取り

(a)と(b)の差が大きい理由は2つに絞られる。第一に、売却では築45年RC造の解体費5,949万円を実質的に地権者が負担するのに対し、転出では施行者が建物を除却するためこの負担が発生しない。第二に、転出は収用等に準じた5,000万円特別控除の対象になりうるのに対し、通常売却には控除がない。建物を壊す費用と5,000万円の控除、この2つで約9,970万円の差がつく。再開発区域に入っている土地を、事業の枠外で先に売ってしまうことの機会費用がここに現れる。

(c)の線が右肩上がりで伸びるのは、賃料収入が毎年積み上がるからである。20年間の累計税引後キャッシュフローは1億950万円。これに20年後の権利床の残存評価額を加える。取得時単価55万円/㎡のうち建物部分を75%、土地共有持分を25%とみて、建物はRC造47年の定額償却で20年経過時に57.4%が残るとすると残存単価は37.4万円/㎡、406㎡で1億5,207万円。区分所有かつホテル用途という流動性の制約を考えて10%を控除し、1億3,686万円を残存評価額とした。

時系列で見ると、(c)の総資産が(b)を上回るのは16年目である。それまでは転出して現金を運用したほうが手元の資産は大きい。20年時点での差は約1,400万円、20年の総額に対して6%にとどまる。この差は「権利床が有利だ」と断定できるほどの厚みではない。むしろ読み取るべきは、追加の資金を1円も出さずに床を取得できるという権利変換の性質上、(c)は初期投資ゼロで(b)と同等以上の到達点に立てる、という構造のほうである。手元の現金を減らさずにホテル床という収益資産を持てる経路が制度として用意されている——これが権利床の本質的な価値だ。

感度分析 — 床単価と賃料単価がどこで効くか

1,400万円の差は前提の置き方で容易に反転する。そこで、権利床の投資結果を左右する2つの主要変数——権利床単価（同じ従前資産で受け取れる面積を決める）と賃料単価（受け取れる収入を決める）——を振ってみる。表の数値は20年後の総資産（百万円）で、転出の到達点である232.3百万円を超えるセルを強調した。

表を縦に見ると、権利床単価が45万円/㎡から70万円/㎡へ上がると、賃料単価28,000円/㎡のままでは20年後の総資産が271.6百万円から222.0百万円へ約50百万円縮む。横に見ると、賃料単価が22,000円から34,000円へ上がれば、床単価45万円/㎡の行で83百万円、基準の55万円/㎡の行でも68百万円動く。2つの変数はほぼ同じ重みで効いている。したがって権利変換の交渉で見るべきは「床を何㎡もらえるか」と「その床がいくらで貸せるか」の両方であり、片方だけを最適化しても答えは出ない。

床単価を横軸に、転出と並ぶために必要なADRを縦軸に取ると、ほぼ直線で対応する。床単価40万円/㎡なら必要ADRは約8,200円、55万円/㎡なら約10,000円、70万円/㎡なら約11,900円。基準ケースの分岐点は推定成約ADRで約1万円である。建設費が上がって床単価が押し上げられると、必要ADRも同じ傾きで押し上げられる——ここが再開発とホテル市況の接続点になる。その建設費の実勢については、ホテル1室の建築費は2,067万円 — 計画31件の客室原単位35.0㎡から逆算で計画データから逆算している。

3択それぞれの前提を振ると、順位は入れ替わる

前掲の5×5表は (c) 権利床の内側だけを振ったものである。(a) と (b) にもそれぞれ固有の変数があり、そちらを振ると3択の順位そのものが動く。(a) と (b) を左右するのは現金の運用利回り、(b) にはさらに5,000万円特別控除が適用されるかどうかが乗る。(c) は前掲どおり権利床単価で振れる（賃料単価28,000円/㎡・年で固定）。

読み取れることは2つある。第一に、基準ケースの「権利床が最も大きい」という結論は、現金が年2%で回るなら反転する。(b) 転出の上振れ282.9百万円は、(c) 権利床の上振れ271.6百万円を上回る。1,400万円という基準ケースの差は、運用環境の想定に対してそれだけ脆い。

第二に、(b) 転出の最大の変数は運用利回りではなく、5,000万円特別控除が使えるかどうかである。控除が適用されなければ税負担は3,295万円から4,310万円へ増え、20年後総資産は232.3百万円から180.2百万円へ52.1百万円下がる。これは (c) の下振れ222.0百万円をも下回る水準で、3択のなかで最も下方リスクが大きいのは転出だということになる。控除の可否は「やむを得ない事情」の判断を伴うため事前に確定しない——この不確実性こそが、転出という選択肢に固有のリスクである。

権利床でホテル床を持つことの、固有の論点

数字の外側に、権利床でホテル床を保有するときにだけ発生する論点が4つある。いずれも一棟所有とは前提が異なるため、キャッシュフロー表には現れないまま結果を左右する。

1. 出口が一棟所有より限られる

ホテルは事業用不動産であり、買い手は一棟での取得を前提にすることが多い。上場ホテルREIT7投資法人が国内で保有する物件は302件（2026年9月時点）にのぼるが、こうした機関投資家の取得対象は原則として一棟または敷地・建物の準共有持分であり、複合ビルの一区画としてのホテル床は、それ単体では検討の俎上に乗りにくい。売却先は、同じビルのホテル床を保有する他の権利者、オペレーター自身、あるいは区分所有床を扱う投資家に絞られる。残存評価額から10%を控除したのはこの流動性の制約を織り込んだもので、実際の割引率は物件と時期によってさらに動きうる。

2. 管理規約と用途変更の制約

再開発ビルは区分所有法と管理規約の下に置かれる。ホテル用途の階層は、共用部の動線、荷捌き、ゴミ処理、深夜稼働の音・光といった点で他用途（住宅・オフィス・商業）と利害が交錯しやすい。将来オペレーターが撤退した際に、ホテル以外の用途へ転用できるかは管理規約と建物の設備仕様に依存する。20年の保有を前提にするなら、権利変換計画の段階で管理規約案とホテル床の用途制限を確認しておく実務的な意味は大きい。加えて、再開発ビルの管理は複数の権利者による共同管理となるため、大規模修繕の意思決定を単独では行えない。本稿が15年目に一時金600万円を置いたのは、この共同負担を明示するためである。

3. 固定賃料か、変動賃料か

オペレーターへの賃貸方式は、大きく固定賃料型と変動賃料型に分かれる。変動賃料型ではホテルの営業利益（GOP）が分配ベースとなり、オーナー側55〜65%・運営会社側35〜45%が典型的な配分とされる。固定賃料型は運営会社が稼働変動リスクを引き受ける代わりに、賃料水準はGOP分配型の期待値より2〜3割低く設定される傾向がある。本稿の試算は保守側に立って固定賃料を採ったが、変動賃料を選べば上振れ余地がある。市況が伸びる局面では、権利床の20年後総資産は感度表の右側のセルへ移動しうる。

ただし変動賃料は、地権者の側にホテル事業のボラティリティが直接乗ることを意味する。旧来の商店やビル業から権利変換で床に移ってきたオーナーにとっては、収入の安定性をどこまで手放すかという設計の問題になる。複数の地権者がホテル床を共有する場合には、賃料スキームの選択そのものが合意事項になる点も押さえておきたい。

4. 共有床方式という選択肢

再開発ビルでは、複数の地権者が床を区分所有するのではなく、共有持分として取得し、これを一括して管理会社に貸し渡す「共有床方式」が採られることがある。契約はパススルー型と固定賃料保証型に分かれる。区分ごとに床を切り分けるより、テナント誘致・賃料交渉・修繕判断を一本化できるため、ホテルのような一体運営が前提の用途とは相性がよい。従前資産が小さく単独では過小床になりかねない地権者にとっても、共有持分であれば床としての権利を保持しやすい。

どの街で成立するか — 主要18都市の推定成約ADRと客室ストック

最後に、この構図がどの街で成り立つのかを市場データで確かめる。複合用途のホテル計画が確認できた都道府県と、地方中核市の中心市街地を合わせた18エリアについて、シティホテル区分の推定成約ADR（直近12ヶ月・2025年9月〜2026年8月の月次中央値）を集計した。あわせて、各エリアの中心駅・中心街から半径1.5km圏の客室ストックを算出している。

18エリアのうち13エリアが、床単価55万円/㎡のときの必要水準1万円を上回った。1万円を下回ったのは岡山市北区、熊本市中央区、鹿児島市、富山市、宇都宮市の5エリアで、いずれも8,000〜9,600円のレンジにある。ただしこれを「成立しない街」と読むのは早い。必要ADRは床単価とセットでしか意味を持たないからだ。地価の低いエリアでは権利床単価も相対的に低く設定されやすく、床単価が45万円/㎡であれば必要水準は8,800円まで下がる。岡山市北区・熊本市中央区・鹿児島市はこの線を上回っており、床単価の設定次第で十分に射程に入る。

逆に、ADRが高い大都市が自動的に有利になるわけでもない。福岡市中央区30,500円、千代田区28,600円、大阪市北区27,500円はいずれも高水準だが、これらのエリアでは権利床の「時価」も跳ね上がるため、床単価が70万円/㎡を超える想定になれば必要ADRも11,900円以上へ動く。判断の軸はADRの絶対水準ではなく、床単価に対する賃料単価の比率である。同じ街でも事業計画ごとに答えが変わる、という当たり前の結論に行き着く。

まとめ — 資金を出さずにホテル床を持つ経路

本稿で確認したことを整理する。

第一に、第一種市街地再開発事業の地権者には、売却・転出・権利床・個別利用区という複数の出口が制度として用意されており、それぞれ根拠条文も税の扱いも異なる。権利床は措置法33条の3第2項により所得税が課税繰延となり、追加の資金を投じずに床という収益資産を取得できる。ここが投資判断の起点になる。

第二に、地方中核市の駅前200坪モデルで20年キャッシュフローを比べると、20年後の総資産は売却1億3,300万円、転出2億3,200万円、権利床2億4,600万円となった。権利床が最も大きいが、転出との差は約1,400万円と僅差である。むしろ差が大きいのは売却と転出の間で、解体費の負担と5,000万円特別控除の有無で約9,970万円ひらく。再開発が動き出す前に事業の枠外で売却することの機会費用は、想像以上に大きい。

第三に、権利床の成否を決めるのは権利床単価と賃料単価の2変数であり、ほぼ同じ重みで効く。床単価55万円/㎡なら必要な推定成約ADRは約1万円、45万円/㎡なら約8,800円、70万円/㎡なら約11,900円。権利床の価格は「原価以上・時価以下」と法定されているため、建設費の上昇は必要ADRを直接押し上げる。この接続を理解しておくことが、権利変換の交渉における実務的な武器になる。

第四に、主要18エリアのシティホテル推定成約ADRを見ると13エリアが1万円を上回り、下回った5エリアも床単価を抑えた計画であれば射程に入る。「大都市でなければ成立しない」という構図ではない。複合用途のホテル計画27件のうち15件は東京都以外であり、地方中核市の中心市街地にも権利床としてホテル床を取る余地は生まれている。

権利床でホテル床を持つという選択は、区分所有ゆえの出口の狭さ、管理規約の制約、賃料スキームの設計といった固有の論点を伴う。それでも、従前の権利を手放さず、追加の資金も出さずに、収益を生む床へ置き換えられる経路が制度として存在するという事実は、地方中心市街地に土地・建物を持つオーナーにとって検討に値する。判断すべきタイミングは、権利変換計画の公告から30日以内という短い窓の前——つまり準備組合の議論が進む今である。