京都の推定成約ADR、確定6〜8月は前年比二桁減 — シティ7月−16.8%・ビジネス8月−15.6%、春との分岐点と下限の置き方

京都府のホテル市場で、推定成約ADR（税抜相当）の前年割れが2026年6月を境に二桁へ広がった。確定値同士の前年同月比で見ると、シティホテルは6月−14.6%・7月−16.8%・8月−10.2%、ビジネスホテルは6月−9.8%・7月−13.0%・8月−15.6%。一方で3〜5月はビジネスホテルが3か月とも前年を上回り、シティホテルも3月・5月はプラスだった。夏の下落は一部施設だけの話ではなく、同じ施設どうしで比べても8月はシティホテルの56.1%、ビジネスホテルの53.3%が前年より10%以上低い水準で着地している。本記事では「どの月で折れたか」を月次の確定値で分解し、二桁下落局面での価格レンジの組み直しと下限の置き方まで整理する。

対象: 京都府のシティホテル N=56〜59施設・ビジネスホテル N=319〜329施設（2026年1〜8月の確定値）。本記事の価格指標は推定成約ADR（OTA等の販売データから推定される成約価格水準・税抜相当）、稼働率はOTA掲載在庫ベースの推定値。いずれも定義は記事末尾。データ時点: 2026年9月24日。

確定月の前年同月比 — 6月が分岐点

まず2026年1〜8月の確定値（過去月として確定した推定成約ADR）を、2025年の同月確定値と並べる。2つの業態の動きは3つの局面に分かれる。

1つ目は1〜2月の小幅な前年割れで、シティホテルは1月−8.9%・2月−0.3%、ビジネスホテルは1月−3.7%・2月−3.0%だった。2つ目は3〜5月の底堅い局面。ビジネスホテルは3月+6.7%・4月+1.3%・5月+10.5%と前年を上回り、シティホテルも3月+2.4%・5月+3.7%とプラスを確保した。シティホテルの4月は−8.1%だが、前年4月の確定値が¥32,625と2024年4月（¥28,168）より大きく高かった反動の面があり、2024年4月と比べれば今年4月の¥29,986は上回っている。

3つ目が6月以降の二桁下落だ。シティホテルは6月¥17,738（前年¥20,768）、7月¥17,420（同¥20,926）、8月¥19,662（同¥21,892）。ビジネスホテルは6月¥9,616（同¥10,659）、7月¥10,230（同¥11,752）、8月¥9,993（同¥11,846）で、8月の−15.6%が年初来で最も大きい下げになった。シティホテルは7月が底で8月に下げ幅が縮まり、ビジネスホテルは8月にかけて下げ幅が広がるという形で、底をつけた月は業態によって異なる。1〜7月の確定値の段階で初夏の折れ方を業態別に分解した分析は、京都のADRはなぜ初夏に折れたのかで詳しく扱っている。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

2年前との比較も見ておく。2024年の同月確定値に対し、2026年はシティホテルが6月−3.8%・7月−14.5%・8月−7.0%、ビジネスホテルが6月−1.0%・7月−6.2%・8月−3.1%と、夏の3か月はいずれも2024年の水準も下回った。2025年夏の上昇分が消えたというより、夏の価格水準がそれ以前より一段下がったと読むのが素直だ。ただし春は逆で、ビジネスホテルの4月¥20,308・5月¥15,278は2024年同月（¥16,120・¥11,993）をそれぞれ26.0%・27.4%上回っている。需要の強い季節は価格を維持し、閑散期に当たる夏に下落が集中した形である。

推定成約ADR（税抜相当・エリア中央値）。N=は2026年各月の推定成約ADR算出対象施設数。2025年同月のNはシティ55〜58施設、ビジネス312〜320施設。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

背景にある需要側の動きとして、日本政府観光局（JNTO）の推計では2026年7月の訪日外客数が344万2,100人（前年同月比0.1%増）と7月として過去最高を記録した。一方、同推計の市場別では中国が42万8,200人（同56.1%減）と大きく減ったと報じられている。総数が横ばいでも国・地域の構成は変わっており、京都のように特定市場の比重が高い目的地では、夏場の客単価に影響が出やすい環境だったといえる。また京都市では2026年3月1日宿泊分から宿泊税が見直され、1人1泊6,000円以上の料金帯で税額が段階的に引き上げられた（10万円以上は1人1泊10,000円）。推定成約ADRは税抜相当なので税額そのものは含まないが、ゲストの支払総額が上がる点は、上位の価格帯を設計するうえで考慮しておきたい。宿泊税見直し直後の価格帯の動きについては、京都市宿泊税3月引き上げから3ヶ月実勢も参考になる。

他エリアとの比較 — 東京は同じ向き、大阪は前年の基準が違う

京都の夏の下落が京都固有の動きかどうかを見るため、同じ推定成約ADR（確定値）の前年同月比を、主要4エリアの同じ業態と並べた。シティホテルでは東京都も6月−12.8%・7月−17.1%・8月−20.6%と京都と同じ向き・同じ桁で下げており、8月は京都より下げ幅が大きい。一方、ビジネスホテルの下げは東京都が−4.7〜−8.9%にとどまり、京都の−9.8〜−15.6%は東京の約2倍の幅だった。福岡県は両業態とも3か月すべて前年を上回った。北海道はビジネスホテルが前年を上回る一方、シティホテルは6〜7月の小幅な下落から8月に−11.3%へ広がった。

大阪府はシティ−24〜−26%、ビジネス−32〜−34%と下げ幅が最も大きいが、2025年4〜10月の大阪・関西万博の開催期間が前年同月の基準に入っているため、京都と同列には読めない。万博翌年の前年比の扱いは大阪の推定成約ADRは前年比−25%、前々年比は＋1.6%で整理している。京都の夏の下落は「特定の国際イベントの反動」ではなく、東京のシティホテルと同じく夏の客単価そのものが下がった動きに近い。

推定成約ADR（税抜相当・エリア中央値）の確定値どうしの前年同月比。N=は2026年6〜8月の算出対象施設数。大阪府は2025年4〜10月が大阪・関西万博の開催期間にあたる。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

年重ねで見る季節形状 — 春のピークは保ち、夏の谷が深くなった

同じ数字を1〜12月の年重ねで描くと、今年の形の変化がわかりやすい。2025年は春（4月）と秋（10〜11月）に山があり、夏は谷ながら¥20,000台（シティ）を保っていた。2026年は春の山の高さがほぼ変わらない一方、6〜7月の谷がシティホテルで¥17,000台まで深くなった。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

9月以降の点線は、確定前の月について現時点の販売状況に基づく推定値で、今後変動し得る。参考水準として、シティホテルは9月¥19,178（N=60）・10月¥30,292（N=60）・11月¥33,579（N=61）・12月¥22,486（N=60）、ビジネスホテルは9月¥11,838（N=324）・10月¥20,807（N=321）・11月¥24,090（N=316）・12月¥14,113（N=306）となっている。秋の山は前年と同程度の高さに描けているが、これは販売中の在庫に基づく先行水準であり、前年確定値との単純比較は各月末の確定を待つ必要がある。

同じ施設どうしで見た下落の広がり

エリアの中央値だけでは、「一部の施設が大きく下げた」のか「多くの施設が一斉に下げた」のかが区別できない。そこで、2025年・2026年の同じ月にともに確定値がある施設について、施設ごとの前年同月比を計算し、その分布を見た。

同一施設の推定成約ADR（確定値）の前年同月比。N=は2025年・2026年の当該月にともに確定値がある施設数。中位50%の範囲は下位25%点〜上位25%点。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

3月・5月は、シティホテル・ビジネスホテルともに6割以上の施設が前年以上の水準で着地しており（4月はシティ61.4%・ビジネス46.9%）、10%以上下げた施設は3〜5月を通じて1〜2割程度にとどまった。これが6月に入ると一変する。10%以上下落した施設の割合は、シティホテルで6月33.3%→7月49.1%→8月56.1%、ビジネスホテルで37.9%→45.9%→53.3%と月を追うごとに増えた。8月は両業態とも半数を超えており、夏の下落が特定の施設に偏った動きではなく、市場全体の価格帯が下方へ移ったことを示している。

一方で、下落局面でも前年以上を維持した施設が一定数ある点も見逃せない。7月はシティホテルの26.3%、ビジネスホテルの25.9%が前年以上の水準を確保した。中位50%の範囲も7月のシティホテルで−20.5%〜+0.5%と幅が広く、同じ市場環境でも価格の着地は施設によって大きく分かれた。なお施設別の変化率の中央値（7月シティ−9.2%）がエリア中央値の前年比（−16.8%）より小さいのは、前者が「各施設の変化率」、後者が「各年のエリア中央値どうしの比較」と、集計の仕方が異なるためである。

分布の位置で見る8月の着地 — 楽観・中位・悲観

分布の幅を円で置き直すと、施設ごとの差の大きさがわかる。2025年8月にエリア中央値（シティ¥21,892・ビジネス¥11,846）と同じ水準で売っていた施設を仮に置き、2026年8月の前年比が同一施設分布の上位25%点・中央値・下位25%点のどこに入ったかで3つのケースに分けた。シティホテルでは上位25%点と下位25%点の差が1室あたり¥4,422、ビジネスホテルでは¥2,701になる。同じ市場環境でも、どの位置に着地したかで夏の客室単価が2割前後違ったことになる。

起点は2025年8月のエリア推定成約ADR（確定値・中央値）。前年比は表の同一施設分布（8月・シティ57施設、ビジネス302施設）の四分位点。個別施設の予測ではなく、分布の幅を金額に置き換えた試算。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

足元の秋需要 — 10月の連休と平日のブッキングカーブ

夏の下落が秋にも続くかを見るため、2026年10月の2日について、推定OCC（OTA掲載在庫ベース）の積み上がりを宿泊日の45日前から直近（9月23日観測）まで追った。3連休中日の10月10日（土）と、平日の10月14日（水）である。対象はシティホテル37施設・客室5,084室、ビジネスホテル202施設・客室19,808室（主要予約サイト掲載ベース）。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

推定OCC（OTA掲載在庫ベース）。直近観測は2026年9月23日時点。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

10月10日は45日前の時点で両業態とも約9割に達し、17日前にはシティホテル96.3%、ビジネスホテル97.8%まで積み上がった。平日の10月14日も、ビジネスホテルは45日前の78.4%から21日前の86.7%まで+8.3pt上積みしており、平日の需要も途切れていない。秋の土曜が直前までにどれだけ積み上がるかは、京都の秋の土曜は45日前で決まらないで詳しく分析している。

参考として、確定済みの8月の推定OCCは月平均でシティホテル82.7%（N=32〜36施設・客室4,875〜5,050室）、ビジネスホテル81.6%（N=185〜194施設・客室18,888〜19,851室）だった。曜日別では木曜と土曜が高く（ビジネスホテルで木曜85.3%・土曜85.2%）、日曜・月曜が低い（同77.3%・77.5%）。8月は推定成約ADRが前年を二桁下回った月だが、在庫の消化は8割台を保っていた。夏の下落は「売れ残って値を下げた」というより、価格帯を下げて稼働を確保した着地だった可能性がある。そうだとすると、下限の置き方がそのまま売上を左右する局面ということになる。

下限を下げて取り戻せる範囲 — ADR下落率×稼働率の感度

価格を下げて稼働を取りにいく場合、どこまでなら売上（RevPAR）を前年並みに戻せるかは、ADRの下げ幅と前年の稼働率でほぼ決まる。下の表は、ADRがそれぞれの率で下がったとき、前年と同じRevPARを保つのに必要な稼働率を示したものだ。前年の稼働率が80%なら、ADR−10%は88.9%で取り戻せるが、ビジネスホテル8月の実績と同じ−15.6%では94.8%が必要になる。前年が85%以上だった施設では、−15%を超える下げは満室でも取り戻せない。京都の8月の推定OCCは8割台（シティ82.7%・ビジネス81.6%）で、この水準から二桁の値下げを取り戻すには9割前後から満室に近い稼働が必要になる。稼働の上積みだけで埋めるのは難しい幅だったといえる。下限を「前年比でどこまで下げられるか」ではなく、この表で「稼働で取り戻せる範囲か」から逆算するのが実務的な置き方になる。

必要稼働率 = 前年稼働率 ÷（1 + ADR前年比）。RevPAR = ADR × 稼働率の恒等式による試算で、付帯収入・販売経路の手数料・変動費は含まない。100%を超える組み合わせは「到達不可」。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

京都のシティ・ビジネスホテルを運営するレベニューマネージャーへ — 示唆とアクションプラン

上記は市場データに基づく検討の視点であり、個別施設の成果を保証するものではない。

まとめ — 二桁下落局面の3つの物差し

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

確定値で見た京都の夏は、市場の価格帯そのものが一段下がった局面だった。ただし春の強さは残っており、秋の足元の消化も速い。「夏の数字で一年を決めない」ことが、この局面での価格レンジ設計の出発点になる。

よくある質問

Q. 京都のホテルの推定成約ADRは、2026年に前年比でどのくらい下がりましたか。
A. 確定値同士の前年同月比で、シティホテルは6月−14.6%・7月−16.8%・8月−10.2%、ビジネスホテルは6月−9.8%・7月−13.0%・8月−15.6%でした。3〜5月はビジネスホテルが前年を上回っています。

Q. 下落は一部の施設に偏っていますか。
A. 同じ施設どうしで比べると、8月はシティホテルの56.1%、ビジネスホテルの53.3%が前年より10%以上低い水準でした。多くの施設に広がった動きです。

Q. 秋の需要はどうなっていますか。
A. 10月10日（土）の推定OCCは17日前時点でシティホテル96.3%、ビジネスホテル97.8%と高い水準です。9月以降の推定成約ADRは現時点の販売状況に基づく推定で、確定値との比較は月末の確定を待つ必要があります。

Q. 京都の下落は他の都市と比べて大きいですか。
A. 確定値同士の前年同月比で、シティホテルは東京都も8月−20.6%と京都（−10.2%）より大きく下げています。ビジネスホテルは東京都が−4.7〜−8.9%で、京都（−9.8〜−15.6%）の方が下げ幅は大きくなっています。大阪府は2025年の万博開催期間が前年の基準に入るため、同列には比べられません。

Q. 価格の下限はどのように置けばよいですか。
A. 年間一律ではなく、閑散期・通常期・繁忙期に分けて置くことが考えられます。前年の稼働率が80%の場合、ADRを15.6%下げると前年と同じRevPARを保つには94.8%の稼働が必要になり、稼働の上積みだけでは埋めにくい幅です。稼働で取り戻せる範囲かどうかから下限を逆算するのが実務的です。

データについて

参考資料・出典一覧

■ データソース

メトロエンジンリサーチの推定成約ADR（京都府のシティホテル・ビジネスホテル、2024年1月〜2026年12月の月次。過去月は確定値、2026年9月以降は販売中の推定値）と、同じ施設の2025年・2026年同月の確定値。比較エリアは東京都・大阪府・福岡県・北海道の同業態。推定OCCはOTA掲載在庫ベースで、2026年8月の日次（月平均・曜日別）と、2026年10月10日・14日の宿泊日について45日前から2026年9月23日観測までのブッキングカーブ。外部統計は日本政府観光局（JNTO）の訪日外客数推計値と京都市の宿泊税見直し資料。

■ 試算前提

前年同月比は、各年のエリア推定成約ADR（中央値）どうしの比。同一施設の分布は、2025年・2026年の当該月にともに確定値がある施設に限る。楽観・中位・悲観の表は、2025年8月のエリア中央値を起点に同一施設分布の上位25%点・中央値・下位25%点の前年比を当てはめた仮置きで、個別施設の予測ではない。感度表は RevPAR = ADR × 稼働率 の恒等式から、必要稼働率 = 前年稼働率 ÷（1 + ADR前年比）として算出し、付帯収入・手数料・変動費は含まない。

■ 限界・留意点

推定成約ADRは販売データからの推定値で、公表運営実績との照合による誤差中央値は6.6%。推定OCCは掲載外の客室を消化済み側に数えるため実客室稼働率より高めに出る。2025年8月の推定OCCは同じ基準で取得できないため、感度表では前年稼働率を軸として置いた。エリア中央値は月ごとに算出対象施設（N）が入れ替わるため、同一施設の変化率の中央値とは一致しない。四分位点は算出方法により0.3pt程度動く。大阪府は2025年4〜10月に万博の開催期間が重なるため、前年比は基準年の影響を強く受ける。9月以降の数値は確定前で、今後変動し得る。