長期滞在型ホテルのブランドと契約形態｜日本の3類型・30泊62万〜355万円を実測

「長期滞在型ホテル」という言葉は、いま一つの業態名として使われているが、その内側では契約の根拠となる法律が二つに割れている。旅館業法の許可を取って1泊単位で売る施設と、借地借家法の定期建物賃貸借で月単位に貸す施設が、同じ「長期滞在」の看板を掲げて並んでいる。この違いは料金の決まり方、販売チャネル、費用構造、そして投資判断に必要な前提のすべてを分ける。本稿では投資家・運営者に向けて、日本の長期滞在型ホテルを運営の3類型に整理し、契約形態と料金構造の関係を制度と実測データの両面から検証する。

出発点は業態名ではなく、契約の根拠法である

長期滞在型ホテルを論じるとき、最初に固定すべきなのはブランドでも客室設備でもない。その施設が何の法律にもとづいて対価を受け取っているか、である。日本の宿泊・居住サービスには、長期滞在に使える枠組みが3つある。

1つ目は旅館業法の旅館・ホテル営業。同法は「施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業で、簡易宿所営業及び下宿営業以外のもの」と定義しており、1泊から販売できる。予約サイトに日次の在庫と価格を出せるのはこの許可を持つ施設である。2つ目は同じ旅館業法の下宿営業で、「施設を設け、１月以上の期間を単位とする宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業」と定義される。宿泊料でありながら月単位という、まさに長期滞在のために用意された種別である。3つ目が借地借家法にもとづく定期建物賃貸借契約で、これは賃貸借であって宿泊ではない。更新がなく期間満了で確定的に終了する契約で、書面による契約と、更新がない旨の事前説明書面の交付が要件となる。

この3つのうち、実務で使われているのは1つ目と3つ目にほぼ限られる。厚生労働省「衛生行政報告例」で営業種別ごとの施設数を追うと、下宿営業は1997年度の1,971施設から2021年度の599施設へ、25年間で69.6%減少した。同じ期間に簡易宿所営業が25,324施設から38,593施設へ52.4%増えたのとは対照的である。制度としては用意されているのに使われていない、という状態が四半世紀続いている。

出典：厚生労働省「衛生行政報告例」（全国・年度末施設数）よりホテルバンク編集部作成

なぜ下宿営業が使われないのか。理由は収益側にある。月単位でしか宿泊料を受け取れない許可は、日次で単価を動かす余地を放棄することを意味する。需要が強い日に価格を上げられず、直前の空室を埋める短期予約も取れない。一方で定期建物賃貸借を選べば、賃貸住宅としての開発規制で済み、フロントや清掃の体制も軽くできる。月単位に固定するなら賃貸借のほうが合理的で、日次で動かしたいなら旅館・ホテル営業を取る。中間の選択肢が残らなかった、というのが数字の読み方である。

運営の3類型 — サービスアパートメント型・アパートメントホテル型・長期滞在プラン型

契約レジームを軸に置くと、日本の長期滞在型ホテルは運営の3類型に整理できる。重要なのは、この類型がブランド単位ではなく物件単位で決まる点である。同じブランドの中に、日次で売る物件と30泊からしか受け付けない物件が併存する。

出典：各社公表情報、野村不動産ソリューションズ、JLLの公開資料をもとにホテルバンク編集部作成

①の代表格は、シンガポールを本拠とする2つのオペレーターの日本展開である。アスコットは自社の発表で、東京・横浜・大阪・京都・福岡の主要都市において、2026年6月に開業した「オークウッド大井町トラックス東京」を含め22プロパティを運営していると公表している。このオークウッド大井町トラックス東京（78室、約27㎡〜107㎡）は30泊以上の長期滞在専用として設計されており、1泊単位の予約は受け付けていない。同社が同じ2026年10月28日に開業する「シタディーンノース新宿東京」は179室のうちホテル客室が106室、サービスレジデンスが73室という構成で、1つの建物の中に両方のレジームを同居させている。ブランド名だけでは類型が確定しないことを示す典型例である。

フレイザーズ・ホスピタリティ系では、積水ハウスが開発し同社が運営する「フレイザースイート赤坂東京」（224室、2020年3月開業、地上24階）が国内の代表的な物件となる。②のアパートメントホテル型は、大和ハウスグループのコスモスイニシアが展開するMIMARU、シンガポール系のlyf、そして2026年に三菱地所が立ち上げた新ブランドWAYPOINTが軸となる。滞在型ホテルとして早くから客室設計を長期滞在に寄せてきた東急ステイも、この層に位置づけられる。

出典：各社公表資料よりホテルバンク編集部作成（五十音順ではなく類型順に配列）。施設数・客室数による序列は付けていない

なお、ブランドの掲載順は類型ごとにまとめたものであり、施設数や客室数による順位付けではない。各社で「店舗数」の数え方が揃っておらず（直営のみか、加盟店・提携先や海外を含むか）、第三者が数え直して序列を付けることに意味がないためである。各社の規模は公表値をそのまま引用するにとどめた。

30泊総額の実測 — 13施設で約62万〜355万円、中央値153万円

ここからは料金構造を実測で見る。対象は主要な予約サイト上で日次の販売が観測できた滞在型ブランド13施設。2026年11月1日から11月30日までの連続30泊について、各夜の最安掲載価格を積み上げた。1室あたり・2名1室利用時・税込である。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（N=13施設、2026年11月1日〜11月30日、各日30泊分の観測あり）

最も高いオークウッドプレミア東京（123室、東京駅八重洲口隣接）が約355万円、最も低いlyf天神福岡が約62万円で、その差は5.8倍に開く。中央値は約153万円だった。この30泊総額をブランド別・エリア別に分解した集計は、長期滞在型ホテルの主要ブランドと30泊総額で別途扱っている。

ただし、この数字を横並びで「高い・安い」と読むことはできない。①のサービスレジデンスは1〜3ベッドルームで専有面積が大きく、②のアパートメントホテルは4〜6名の定員を前提に設計されている。2名1室という同一条件で取得した1室あたりの掲載価格は、定員や面積が異なる業態のあいだでは比較の単位として成立しない。1人あたりや1㎡あたりに割り戻すと序列は入れ替わる。本稿が示しているのは「30泊を1泊単位で積み上げた場合にいくらの現金が動くか」という支払総額の分布であって、価格競争力の順位ではない。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（N=13施設・各30泊の観測、2名1室・1室あたり・税込）

この実測から漏れた施設があることも記しておく。本稿が対象としたブランドのうち、いくつかの物件については同じ期間の日次販売が主要な予約サイト上で観測できなかった。先に触れたオークウッド大井町トラックス東京のように最低滞在日数を30泊以上に設定している物件、月単位の契約や法人向け直販を中心に運用している物件、予約サイトへの在庫割当を限定している物件など、複数の可能性が考えられる。いずれにせよ、この領域では「予約サイト上の価格を集めるだけでは市場の全体像に届かない」という点が、他の宿泊セグメントとの決定的な違いになる。

日次変動か、期間定額か — 料金構造を分ける一本の線

契約レジームの違いが最もはっきり表れるのが、滞在期間中の価格の動き方である。1泊単位で売る施設は、同じ部屋であっても曜日・イベント・残室数に応じて毎日の価格が動く。13施設の実測では、30泊のうち最も高い夜と最も安い夜の倍率は中央値で1.86倍、変動係数は中央値16.5%だった。倍率が最も大きかったlyf渋谷東京では3.56倍、最も小さかったMIMARU大阪 難波NORTHでも1.23倍である。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（各施設の30泊平均を100とした指数、2026年11月1日〜11月30日）

一方、月単位で売る商品はこの変動を持たない。東急ステイは定額制の長期滞在プラン対応店舗について、滞在期間中は日によって宿泊費が変わらず同じ料金で泊まれることを公式に案内している。滞在者にとっては予算が確定し、施設側にとっては期間分の売上が事前に確定する。③の長期滞在プラン型でも同じ構造で、ホテルニューオータニ サービスアパートメントは30泊を1本の商品として販売しており、公式サイトに掲載されている料金はガーデンタワースイート（74.7㎡）の30泊2,040,000円から、新江戸レジデンス スイート（77.0㎡）の30泊2,730,000円まで。31泊目以降の追加は1泊あたり68,000円から91,000円と明示されている。

運営者の視点で見ると、この差は在庫政策そのものである。日次変動型は繁忙日の上昇分を取りにいけるが、30泊の枠を1件で埋めると、その期間の高需要日をすべて定額で手放すことになる。定額型は需要のピークを取り逃す代わりに、30件の予約獲得コスト・キャンセルリスク・清掃回数を1件分に圧縮できる。売上高が同じでも、必要な運営リソースとキャッシュフローの読みやすさは大きく異なる。どちらが正解かではなく、施設の立地が持つ需要の山谷の深さと、清掃・フロント体制の固定費水準によって最適解が変わる、という整理になる。

収支構造 — 賃貸型が高い利益率を持つ理由

契約レジームは費用構造にも直結する。野村不動産ソリューションズの解説によれば、賃貸住宅タイプのサービスアパートメントは収入の中心が貸室賃料収入であり、滞在客が追加で支払うのは追加清掃費程度にとどまる。開発時の規制が相対的に緩く投資額を抑えやすい一方、1ヶ月未満の需要を取れず、入居者の交代時に空室が生まれやすい。対してホテルタイプは1泊から受け入れられるが、消防設備をはじめとする法規制への対応で建築コストが増え、スタッフ数と清掃回数の増加によって運営費用も高くなる。結果として、提供サービスがホテルより少ないぶん各費用が抑制され、サービスアパートメントの営業総利益率はホテルより高い傾向にあると同社は整理している。

清掃頻度の違いは具体的な数字で確認できる。JLLの解説では、サービスアパートメントの室内清掃は週1〜2回で、毎日清掃が入るホテルとは運用が異なるとされる。ランドリー設備が各室に標準装備されることも、リネン関連のオペレーションコストを構造的に下げる。利用者層としては外資系企業から派遣された外国人ビジネスパーソンや外国大使館関係者が中心で、企業研修や富裕層のセカンドハウスといった国内需要も存在するとしている。

この費用構造を踏まえると、②のアパートメントホテル型が置かれている位置が見えてくる。客室設備はサービスアパートメントに寄せながら、販売は旅館業法の1泊単位で行う。つまり賃貸型のOPEX優位を一部取り込みつつ、ホテル型の価格弾力性も手放さないというハイブリッドである。連泊時に清掃を間引く運用が広く採られているのも、この設計思想の延長線上にある。

供給動向 — 2018年以降に集中し、2026年に新しい担い手が入った

供給の広がりを確認する。本稿が類型整理の対象として列挙した滞在型ブランドについて、当社が把握する範囲で国内施設を集計すると78施設・9,933室となった。これを開業年で並べると、累計客室数は2017年末の4,511室から2022年末の9,377室へ、5年間で107.9%増加している。78施設のうち51施設、全体の65.4%が2018年以降の開業である。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（掲載確認ベース、N=78施設・9,933室、本稿が列挙した滞在型ブランドに限る）

この集計には注意点が2つある。1つは母集団が本稿の列挙にもとづく限定的なものであり、日本の長期滞在型客室の全量ではないこと。もう1つは、開業日の把握が予約サイトへの掲載確認を起点としているため、直近および将来の年次は今後の掲載で数値が増える可能性があることである。2026年の数値は現時点での確認分であり、確定値ではない。ブランドを価格帯で束ね直したときに供給がどの都府県に寄っているかは、長期滞在型ホテルのブランド4類型と価格帯が地域別の分布として示している。

2026年に入って動いた担い手を並べると、この市場の性格がよく分かる。4月に三菱地所が新ブランドWAYPOINTの1号物件を築地に開業（52室、地上9階、敷地面積368.46㎡・延床面積2,392.77㎡）し、2030年までに10軒という目標を掲げた。6月にはアスコットが大井町に30泊以上専用のサービスレジデンスを開業（78室）、10月28日には新宿区百人町でホテルとレジデンスの併設型を開業する。国内デベロッパーと国際オペレーターが、同じ年に、異なるレジームで同じ都市に入ってきた構図である。

ブランド側の動きとしては、ヒルトンが新たなロッジングカテゴリーとして「アパートメント・コレクション」を立ち上げている。同社の会社概要資料のブランド表では3軒・1カ国と記載されており、日本国内の運営実績は同資料には記載がない。日本市場への影響を論じるのは時期尚早だが、グローバルのブランドポートフォリオにアパートメント型のカテゴリーが正式に加わったこと自体は、この領域がニッチ扱いを脱しつつある傍証として読める。三菱地所WAYPOINTとヒルトンのアパートメント型参入を投資採算の側から検証した内容は、三菱地所WAYPOINT×ヒルトンApartment Collectionが坪当たりNOIの構造まで掘り下げている。

投資家・運営者が押さえるべき4つの論点

第1に、デューデリジェンスの起点を営業許可に置くこと。「長期滞在型ホテル」という括りで案件を並べても、旅館業法の許可を持つ物件と定期建物賃貸借で貸す物件では、適用される規制も、想定される収支も、出口での買い手も異なる。同じブランドの物件でもレジームが違う実例がある以上、ブランド名による判断は成立しない。

第2に、比較指標を1室単価から離すこと。本稿の実測が示したとおり、定員4〜6名の40㎡クラスと、スタジオから3ベッドルームまで幅のあるサービスレジデンスを1室あたりの掲載価格で並べても意味のある序列にならない。1人あたり、1㎡あたり、あるいは年間の坪当たり収入に割り戻して初めて比較可能になる。

第3に、日次変動の大きさを在庫政策の設計変数として扱うこと。同じ施設の30泊のなかで中央値1.86倍の価格差が生じている以上、その期間を定額で押さえるか日次で回すかの判断は、単なる販売手法ではなく収益設計そのものである。立地の需要曲線が平坦なら定額型の効率が効き、山谷が深いなら日次変動型の上昇分が効く。

第4に、市場規模の把握に予約サイトのデータだけを使わないこと。30泊以上専用の物件や月単位契約中心の物件は、日次の掲載データには現れない。本稿の価格実測が13施設にとどまったのはそのためである。供給量や競合状況を評価する際は、公表資料・IR・建築計画と組み合わせる必要がある。

まとめ

日本の長期滞在型ホテルは、客室にキッチンと洗濯乾燥機が付いているかどうかで分かれているのではない。宿泊料を1泊単位で受け取るか、月単位の賃料として受け取るか、という契約の根拠で分かれている。旅館業法が用意していた中間解である下宿営業が25年で69.6%減って599施設まで縮んだことは、この二極化を制度側から裏付けている。

実測でも構造は一致した。1泊単位で売る13施設の30泊総額は約62万〜355万円に分布し、同一施設内でも最高日と最低日で中央値1.86倍の開きがある。対して月単位の商品は期間中定額で、支払額も売上も事前に確定する。供給面では2018年以降に開業が集中し、2026年には国内デベロッパーと国際オペレーターが異なるレジームで同時に参入した。ブランド名ではなく契約形態を起点に読むことが、この領域を評価するうえでの最短経路である。

よくある質問（FAQ）

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