簡易宿所のROI、損益分岐稼働率は約41％ — 10室モデル試算と実勢単価【2026年9月】

簡易宿所（旅館業法上の簡易宿所営業、いわゆる簡易旅館）は、空き家・空きビルの転用や小規模開業の受け皿として施設数を伸ばし続けている。厚生労働省「衛生行政報告例」によれば、令和6年度末（2025年3月31日時点）の簡易宿所営業は44,901施設で前年比7.1％増。一方で観光庁「宿泊旅行統計調査」の2025年確定値が示す簡易宿所の客室稼働率は29.6％と、施設タイプ別で最も低い。本稿では、この2つの数字のあいだにある収益構造を、売上・費用・投資回収の3つに分解して読み解く。あわせて、メトロエンジンリサーチ＆コンサルティングが集計する2026年9月の掲載価格（ホステル・ゲストハウス・ドミトリー・カプセルホテル、計N=4,528軒）を実勢水準として提示し、10室モデルの損益分岐稼働率と単純回収年数を、前提条件を明示したうえで試算する。

① 簡易宿所営業とは — 3つの制度のどこが違うのか

投資検討の出発点は、どの制度の下で営業するかの選択にある。宿泊事業に関わる制度は大きく3つある。旅館業法に基づく旅館・ホテル営業、同じく旅館業法の簡易宿所営業、そして住宅宿泊事業法に基づく住宅宿泊事業である。

簡易宿所営業は、旅館業法第2条第3項で「宿泊する場所を多数人で共用する構造及び設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて、人を宿泊させる営業」と定義される。ドミトリー（相部屋）を主体とするホステルやゲストハウス、カプセルホテル、山小屋、そして近年増えている一棟貸しの宿の多くがこの許可で運営されている。ポイントは、簡易宿所営業が旅館業法の枠内にあるため年間営業日数の上限がない点にある。住宅宿泊事業の年間180日という上限は、通年稼働を前提とする収益計画とは相性が悪く、事業として規模を追う場合には簡易宿所営業が選ばれやすい。

構造設備の面では、2016年4月の政令改正で客室延床面積の基準が緩和され、宿泊者数を10人未満とする場合は「3.3㎡×宿泊者数」以上でよいこととなった（10人以上の場合は33㎡以上）。さらに2018年6月施行の改正旅館業法では、玄関帳場（フロント）の設置が一律の義務ではなくなり、本人確認と緊急時対応の要件を満たせばICT機器での代替が認められる方向に整理された。運用は自治体の条例・要綱によって差があるため、物件を押さえる前に所管保健所へ事前相談することが実務上の定石となっている。小規模な許可の実際の広がりは、1室から旅館業許可は2018年施行済み — 2026年開業1,351軒の51%が1室規模で詳しく分析している。

投資判断上とくに効いてくるのが用途地域である。旅館業法の営業（旅館・ホテル営業／簡易宿所営業）は、建築基準法上「ホテル・旅館」として扱われ、第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、田園住居地域、工業地域、工業専用地域では建築できない。第一種住居地域でも床面積3,000㎡以下に限られる。住宅宿泊事業が「住宅」として住居専用地域でも成立しうるのに対し、簡易宿所は立地の選択肢がその分狭い。物件価格が安い住宅地に良い建物を見つけても、そもそも許可の土俵に乗らないことがある。これは初期投資の見積もり以前の論点であり、収益シミュレーションを回す前に確認すべき前提条件になる。

② 施設数は12年で1.8倍 — 供給の厚みと母集団のズレ

簡易宿所営業の施設数は、インバウンドの拡大と規制緩和を背景に一貫して増えてきた。厚生労働省「衛生行政報告例」の年次データを追うと、2012年度末の25,071施設から2021年度末には38,593施設へ、そして令和6年度末（2025年3月31日）には44,901施設に達している。12年間でおよそ1.8倍である。対照的に旅館・ホテル営業は2012年度末の54,540施設から2017年度末の49,024施設まで減少したのち反転し、令和6年度末は52,946施設。両者の差は2012年度の29,469施設から8,045施設まで縮まった。

ただし、この44,901という数字をそのまま「競合施設の数」と読むのは正確ではない。営業許可の母集団と、実際に予約サイト上で販売されている施設の母集団は一致しない。メトロエンジンリサーチ＆コンサルティングが2026年9月に稼働を確認できた共同型・簡易型の4業態（ホステル・ゲストハウス・ドミトリー・カプセルホテル）は合計4,528軒で、許可施設数の1割程度にとどまる。

許可件数と掲載件数は、そもそも数えている範囲が異なる。簡易宿所営業の許可は業態を問わず広く使われており、貸別荘・コテージ・町家・農家民宿・キャンプ場のバンガローなども多くが同じ許可の下にある。当社の業態区分ではこれらは別カテゴリに分類される。さらに、季節営業のみの施設、自社サイト専売の施設、許可は維持しているが現在は販売していない施設も許可件数には含まれる。許可ベースは供給ポテンシャルの上限、掲載ベースは現在の競合環境の実態と捉え、用途に応じて使い分けるのが実務的である。旅館業全体での許可件数と掲載件数の差の内訳は、旅館業許可98,338施設 vs OTA掲載27,248 — 差7万の正体を数える2026が掘り下げている。

新規開業の動きも、OTA掲載確認ベースで追える。2026年に稼働が確認できた新規施設は全業態で1,580軒、うちホステル118軒・ゲストハウス87軒の計205軒。2025年は全体1,758軒のうちホステル101軒・ゲストハウス129軒の計230軒だった。なお、予約サイトへの掲載時期は開業前後にばらつくため、2026年の件数は今後の掲載で増加する可能性がある点に注意が必要である。

③ 収益モデルの分解 — 掲載価格をそのまま売上に入れない

簡易宿所の収益構造は、他の宿泊業態と同じく次の式に分解できる。

この式のうち、投資検討者が最も誤りやすいのが成約単価である。予約サイトに表示されている価格をそのまま年間売上に掛けると、実態から大きく上振れする。公開されている価格は「全プランの平均・税込・2名1室利用時の1室あたり」であり、売れ残った高単価プランが表示上に残り続けること、消費税が含まれること、そして実際の成約は割安なプランに偏ることから、成約単価より高く出る構造がある。

この乖離の幅は、成約実績との照合が進んでいる業態で測ることができる。当社が推定成約単価を算出しているビジネスホテルについて、観測が完了した2026年6月〜8月の掲載価格と推定成約単価を比べると、東京都で59.5〜60.8％（N=913〜915施設）、大阪府で57.5〜60.4％（N=495〜503施設）、京都府で56.3〜61.0％（N=324〜325施設）と、いずれも掲載価格のおよそ6割という水準に収まる。3都府県・3ヶ月を通じたレンジは56.3〜61.0％である。

本稿の試算では、この比率をそのまま簡易宿所業態に当てはめる。ただしこれはビジネスホテルで検証された比率の援用であり、ホステル・ゲストハウス業態で検証された数値ではない点を明記しておく。共同型の宿は個室とドミトリーで販売単位が異なり、2名1室基準の掲載価格が実態とどうずれるかは業態固有の要素が大きい。したがって基準値0.60に加えて0.55・0.65の両端でも試算し、感応度を示す形をとる。

④ 実勢の掲載価格 — ホステル¥21,500、業態間の差は小さい

2026年9月時点で稼働が確認できた全国の掲載価格を業態別に見ると、ホステルが¥21,500（N=1,985軒）で最も高く、ゲストハウス¥20,900（N=2,305軒）、ドミトリー¥19,500（N=131軒）、カプセルホテル¥19,100（N=107軒）と続く。4業態の幅は¥2,400程度で、共同型のなかでの価格差は小さい。参考として同月のビジネスホテルは¥15,600（N=7,900軒）であり、共同型の宿はむしろビジネスホテルを上回る掲載水準にある。

この水準は直感に反するかもしれない。「簡易宿所＝安い宿」という理解が一般的だからだ。実際にはドミトリーのベッド単価と、2名1室基準で集計される掲載価格は別の指標である。共同型の宿の多くは個室も併せ持ち、近年は個室比率を高めてグループ・ファミリー需要を取りに行く設計が増えている。掲載価格が高めに出るのは、この個室が集計に含まれるためと考えられる。投資の観点では、単価そのものよりも「1棟あたり何室を稼働させられるか」が収益規模を決めることになる。

客室規模の分布を見ると、その制約がはっきりする。当社マスターに登録されているホステルの客室数は中央値9.7室、第3四分位21室、第9十分位36室（N=3,859施設）。ゲストハウスはさらに小さく、中央値4室、第3四分位9室、第9十分位16室（N=6,342施設）である。つまりこの業態の大半は10室前後の小規模事業であり、単価が高くても売上の絶対額は限られる。次節のモデルケースを10室で置くのは、この分布の中央値に合わせるためである。

⑤ モデルケース試算 — 10室・損益分岐稼働率は約41％

前提を整理する。客室数は10室（ホステルの客室数中央値9.7室に合わせた）。掲載価格は全国ホステルの¥21,500、これに前節の掛け目0.60を適用して推定成約単価を¥12,900（税抜相当）と置く。この場合、稼働率100％時の年間潜在売上高は10室×365日×¥12,900＝¥47,085,000となる。

費用は変動費と固定費に分けて置く。変動費は売上高に対して販売手数料10.0％、リネン・清掃外注8.0％、水道光熱7.0％、消耗品・アメニティ3.0％の合計28.0％とし、限界利益率は72.0％。固定費は1棟賃借を想定して賃料480万円（月40万円）、人件費720万円（常勤1名＋パート体制）、保険・通信・予約管理システム・広告90万円、修繕積立・その他90万円の年間合計1,380万円とした。

この構造から損益分岐稼働率を求めると、固定費1,380万円 ÷（年間潜在売上高4,708.5万円 × 限界利益率72.0％）＝40.7％となる。掛け目を0.55に下げれば44.4％、0.65に上げれば37.6％で、感応度を織り込んだレンジはおよそ37〜44％である（損益分岐稼働率の逆算方法は客室稼働率とは？計算式と全国平均56.2%も参考になる）。

ここで観光庁の公的統計と突き合わせる意味が出てくる。2025年確定値における簡易宿所の客室稼働率は全国29.6％。本モデルの損益分岐点である約41％を11ポイント余り下回る。つまり全国平均の稼働水準では、このモデルの固定費構造は成り立たない。逆に言えば、平均を上回る稼働をつくれるかどうかが投資判断の分岐点になる。

29.6％という平均値は、季節営業のみの山小屋や、通年で積極販売していない施設も母集団に含まれる。予約サイトで通年販売している都市部の施設に限れば、これを相当上回る水準で運営されている施設は少なくないと考えられる。ただし公的統計としてこの切り分けは公表されていないため、投資計画では「全国平均は29.6％である」という事実を出発点に置き、自らの立地と販売体制でどこまで上乗せできるかを説明できるかが問われる。

⑥ 回収年数のマトリクス — 初期投資額の効き方

営業利益が確定すれば、単純回収年数は初期投資額との割り算で求まる。初期投資額は物件の取得形態で大きく振れる。賃借物件を小規模に転用する形なら数百万円台から成立する一方、1室あたり200万円前後の内装改修を10室分行えば2,000万円規模、これに什器・備品と運転資金を加えれば2,500万円前後になる。物件取得を伴えばさらに上振れする。ここでは1,000万円・2,500万円・4,000万円の3水準で並べる。

⑦ エリア別の単価差 — 都市部が高いとは限らない

最後に、立地による単価の違いを見る。2026年9月時点で共同型4業態の稼働が確認できた施設を都道府県別に集計すると、47都道府県で合計N=4,267軒。掲載施設数が30軒以上の31都道府県（計N=3,986軒）を、施設数と施設数加重の掲載価格で散布図にすると、単純な「都市部が高く地方が安い」構図ではないことが見えてくる。

掲載施設数が最も多いのは東京都の579軒で、加重掲載価格は¥21,800。次いで沖縄県470軒（¥17,900）、京都府421軒（¥21,300）、北海道314軒（¥22,300）と続く。ここで目を引くのが大阪府である。掲載250軒と全国5位の供給量を持ちながら、加重掲載価格は¥14,100で、掲載30軒以上の31都道府県のなかで最も低い。東京都との差は¥7,700、率にして35％の開きがある。

一方で、供給が薄いエリアが必ずしも安いわけでもない。北海道は314軒を抱えながら¥22,300と東京都を上回り、長野県（146軒）は¥23,100、静岡県（97軒）は¥25,000。リゾート立地では共同型の宿でも一棟貸しに近い形態や、スキー・アウトドア需要に対応した高単価の施設が含まれるため、平均が押し上げられる構造がある。

まとめ — ROIを決めるのは単価ではなく固定費と稼働

簡易宿所営業は、年間営業日数の制限がない点で通年の宿泊事業として設計でき、44,901施設（令和6年度末）という厚みのある市場を形成している。掲載価格の水準もホステル¥21,500（N=1,985軒）とビジネスホテルの¥15,600（N=7,900軒）を上回り、単価だけを見れば見劣りしない。

一方で、10室モデルの試算が示したのは、この業態の収益性が単価よりも固定費の設計と稼働の確保に規定されるということだった。限界利益率72.0％・年間固定費1,380万円という仮置きの前提では、損益分岐稼働率は約41％（感応度レンジ37〜44％）。観光庁が公表する簡易宿所の全国平均稼働率29.6％（2025年確定値）を11ポイント余り上回る必要がある。稼働45％では営業利益率6.9％と薄く、稼働55％まで持ち上げれば18.7％まで改善する。この10ポイントの差が、初期投資2,500万円のケースで回収年数を17.2年から5.2年へ動かす。

そしてエリア別の掲載価格が示したのは、「都市部だから高い」という単純な図式が成り立たないことだった。大阪府は全国5位の供給量を持ちながら加重掲載価格¥14,100で、掲載30軒以上の31都道府県で最も低い。供給の厚みは需要の強さの証明ではなく、単価の押し下げ要因にもなる。投資検討にあたっては、単価の前提を先に置くのではなく、用途地域・保健所要件という制度の土俵を確認したうえで、商圏の供給密度と自らの固定費構造から損益分岐稼働率を逆算する順序が実務的である。

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