住居専用地域の宿は529施設1万室 — 増築は基準時床面積の1.2倍まで

住居専用系の5地域に529施設・1万室 — 全体の0.8%だが、温泉地では厚い層になる

対象27,149施設／1,266,418室（主要予約サイト掲載ベースで稼働が確認できる施設。用途地域データの取得できなかった13施設を除く）。出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング／国土交通省 不動産情報ライブラリ

結論から示す。ホテル・旅館を新たに建てられない住居専用系の5地域（第一種・第二種低層住居専用、第一種・第二種中高層住居専用、田園住居）に立地する宿は529施設・10,374室で、集計対象の0.8%にとどまる。数としては小さい。しかし内訳を見ると旅館・ホテル業態が331施設・8,723室と客室の84%を占め、しかも熱海・箱根・草津・由布・軽井沢といった温泉地とリゾート地に集中している。これらの市場で取得を検討するなら、確認すべき論点として避けて通れない規模である。工業地域・工業専用地域（ここもホテル・旅館は建築できない）にも33施設・3,850室が立地する。

一方で第一種住居地域には1,769施設・39,581室がある。第一種住居地域はホテル・旅館そのものが禁止されているわけではなく、用途に供する部分の床面積の合計が3,000㎡を超えるものが建てられない、という規模の条件である。うち客室60室以上は157施設・17,553室。客室数は延べ面積の代理指標にすぎないが、規模の大きい宿ほど「増床すると条件を超える」側に寄る点は押さえておきたい。

条文の整理 — 増築は1.2倍まで、大規模の修繕・模様替は範囲の制限なし

建築基準法別表第二を条文で確認すると、ホテル・旅館は第一種・第二種低層住居専用地域と第一種中高層住居専用地域、田園住居地域では建築できる用途として掲げられておらず、第二種中高層住居専用地域では（に）項第四号で、工業地域では（を）項第二号で明示的に建築してはならない建築物とされている。工業専用地域は（わ）項第一号により（を）項を引くかたちで同じく建てられない。第一種住居地域は（ほ）項第四号で「（は）項に掲げる建築物以外の建築物の用途に供するものでその用途に供する部分の床面積の合計が三千平方メートルを超えるもの」が禁止される。

これらの地域に現に宿が建っている理由は、法第3条第2項にある。同項は、法令の施行・適用の際に現に存する建築物が規定に適合しない場合、その規定を適用しないと定める。同条第3項第二号は、用途地域に関する都市計画の決定・変更によって制限が変わった場合を明示的に挙げており、用途地域の指定より前から建っていた宿はこの扱いになる。ただし第3項第三号により、施行・適用の後に着手する増築・改築・移転・大規模の修繕・大規模の模様替については、現行規定が適用される（遡及適用）。なお同条第1項第三号の条例による適用除外は、歴史的建築物を宿に転用する場面で使われる別の仕組みで、建築基準法の適用除外条例は31自治体で整理している。

その例外が法第86条の7と施行令である。用途規制（法第48条第1項〜第14項）については令第137条の7が範囲を定める。条文の要件は次の5つで、国土交通省「既存建築物の緩和措置に関する解説集（第3版）」p.88も同じ枠組みで整理している。

実務上の含意は3点ある。第一に、改装は広く認められる。用途規制の面では、用途を変えない限り大規模の修繕・模様替は範囲の制限なく行える。客室・浴場・外装の刷新で価値を上げる道は開いている。第二に、増床は1.2倍が天井である。基準時3,000㎡なら3,600㎡まで、しかも容積率・建蔽率にも適合させる必要があるため、実際に積める床はこれより小さくなることが多い。第三に、同規模・同構造での建て替え（改築）と、大きくする建て替えは扱いが分かれる。どちらに当たるかは個別の計画について特定行政庁が判断するため、取得前の事前相談が前提になる。

どこに残っているか — 熱海・箱根・草津・由布・軽井沢に客室の4割

住居専用系5地域に立地する529施設を市区町村別に見ると、上位5エリアで4,037室と全体の39%を占める。温泉地と高原リゾートで、住宅地としての環境を守る用途地域が広くかけられている地域と、宿が集まってきた地域が重なっている構図である。用途地域の当初指定は1970年代前半に進んだが、当社が把握する開業年は掲載ベースであり、建築時点と都市計画の決定時点の前後関係までは判定できない。本稿の集計は「用途規制に合わない場所に現に宿がある」という所在の事実を示すものであり、個々の施設が既存不適格であること、あるいは法第48条の許可を得ていないことを意味しない。実際、ゲストハウス・ペンション・民宿・貸別荘といった業態が198施設含まれるが、住宅宿泊事業法に基づく民泊は建築基準法上「住宅」として扱われるため、住居専用地域でも規制上の問題は生じない。

価格水準 — 該当エリアの推定成約ADRは1.2万〜2.6万円、改装の回収原資はここで決まる

再生の投資判断は、改装後にどこまで単価を取れるかで決まる。該当施設が集まる主要エリアの推定成約ADR（直近12ヶ月平均、2024年9月〜2025年8月）は、箱根町25,500円、由布市23,500円、軽井沢町22,300円、熱海市22,100円、草津町16,200円、白浜町13,500円、宮古島市11,600円だった。いずれもエリア全体の水準であり、住居専用地域に立地する施設だけの値ではない。

4案の試算 — 基準時3,000㎡・40室の旅館をモデルに

基準時の延べ面積3,000㎡・客室40室の旅館が中高層住居専用地域に立地しているというモデルで、4つの案を並べた。ADRは該当エリアの水準を踏まえて現状24,000円とし、建築費は国土交通省「建築着工統計調査」に基づく2025年の構造別坪単価（S造240.5万円／坪＝㎡あたり72.8万円）を用い、工事中の物価上昇を織り込んで10%加算した。旅館のGOP率は業態特性を踏まえ現状15%、改装後18%、建て替え後25%とした。いずれも前提を置いた簡易試算であり、実際の投資判断には詳細なフィージビリティ・スタディが必要である。

感度分析 — 改装案（A）はADRとGOP率で結論が反転する

4案のうち用途規制の面で最も自由度が高いA案について、上振れ・下振れを置いた。改装は既存のGOP（年3,679万円）に対する増分で回収するため、単価の伸びが想定を下回ると回収年数は急激に伸びる。

下振れ側では回収年数が49.5年となり、改装であっても投資回収が事実上成立しない。上振れ側は5.8年で、同じ工事内容でも結論が反転する。改装の成否は工事そのものより、改装後にどこまで単価を取れるかに依存している。

該当施設が集まるエリアの実勢（箱根町25,500円、由布市23,500円、熱海市22,100円、草津町16,200円）と重ねると、改装後ADRを2.8万円台に置けるのは箱根・由布の上位帯に限られる。草津・白浜・宮古島の水準では、表の左上の帯、すなわち回収20年超の側に入りやすい。同じ1.2倍の枠を持っていても、改装で回収できるかはエリアの単価水準で決まる。

取得・融資上の含意と、再生の選択肢

ここまでを取得・担保評価の観点でまとめると、住居専用系の用途地域に立つ宿は「改装と小規模な増築で価値を上げる資産」として評価するのが実態に合う。建て替えを前提にした更地価値ベースの評価は、宿として建て直せる保証がない以上、そのままは使いにくい。逆に、改装の自由度が高いことは強みで、用途を変えない限り大規模の修繕・模様替の範囲に制限がないという点は、同じ築古でも他の規制でつまずく物件より有利に働く場面がある。住宅系への転用がどの単価水準から出口として優位になるかは、ホテル→住宅・寮の転用、分岐点ADRは¥3,800〜4,600で試算している。

建て替えや規模拡大を志向する場合の道筋は3つある。第一が法第48条各項ただし書の許可である。横浜市の場合、事前相談、公聴会の開催、建築審査会の同意を経て許可申請（手数料180,000円）という流れで、市が許可基準を定めているのは日用品販売店舗・食堂等・事務所・自動車修理工場・既存ドライクリーニング工場の5用途であり、宿泊用途はこれに当たらないため個別審査となる。第二が特別用途地区で、国土交通省国土技術政策総合研究所の資料でも、用途地域を変更せずに限定的な用途の緩和を行う手法として整理されている。第三が地区計画で、地区の特性に応じて用途制限を緩和する運用がとられている自治体がある。いずれも地域の合意形成を伴う手続きであり、取得前のデューデリジェンスでは「使える見込み」ではなく「現に定めがあるか」を自治体の公表資料で確認することになる。

実務の順序としては、（1）対象地の用途地域と敷地の範囲を都市計画図で確認、（2）基準時がいつか、基準時の床面積がいくらかを図面・台帳で特定、（3）計画が増築・改築・大規模の修繕のどれに当たるかを特定行政庁と事前協議、（4）1.2倍の枠に対する現況の余裕を試算、という流れになる。基準時の床面積が分からなければ1.2倍の枠も計算できないため、図面と検査済証の有無の確認は最初の関門である。

集計方法と出典

主要予約サイト掲載ベースで稼働が確認できる27,162施設のうち、緯度経度と客室数を持つ施設の座標を、国土交通省 不動産情報ライブラリの用途地域データ（2026年7月時点の整備データ）と重ね合わせ、点が含まれるポリゴンの用途地域を機械判定した。判定できたのは27,149施設・1,266,418室。座標の丸めや境界付近の誤差を考慮し、半径30m以内に異なる区分が含まれる3,037施設は判定保留として本文で別に示している。都市計画区域外および用途地域の指定のない区域は「指定なし」として別枠で集計し、用途地域内の数値と混同していない。開業年は掲載ベースの情報で、建築時点や都市計画の決定時点との前後関係を示すものではない。