ホテル相場は2種類ある｜掲載価格÷成約単価は1.7〜2.9倍、47都道府県マップ

投稿日 : 2026.09.23

ホテル相場は2種類ある｜掲載価格÷成約単価は1.7〜2.9倍、47都道府県マップ

「東京のホテルの相場は2万円台」「箱根は5万円台」——市場記事やニュースで流通するこうした数字の多くは、予約サイトに掲載されている販売価格の平均である。一方で、事業計画や不動産鑑定、REITの開示資料で使われる客室単価は、実際に売れた1室あたりの成約単価だ。両者は同じ「相場」という言葉で語られながら、水準がまったく違う。2026年8月の実測では、その差は全国中位で2.26倍、都道府県によって1.71倍から2.87倍まで開いていた。

本稿では、掲載価格と推定成約ADRという2つの単価系列を47都道府県×4業態で突き合わせ、倍率がどこで大きくなるのかを定量化する。相場水準そのものの解説ではなく、流通している数字を自分の意思決定に使える数字へ読み替えるための物差しを提示することが狙いである。

本記事における指標の定義

ADR（平均客室単価）：各施設が主要予約サイト上で公開する最安プラン水準（2名1室利用時・1室あたり料金・税込）に業態別の補正係数を適用して算出した推定成約単価（税抜相当）。上場ホテルREITが開示する物件別実績との照合（91施設・直近3ヶ月間）で誤差中央値は約7%。推定値であり、各施設の実際の成約価格・会計数値とは異なります。エリア単位のADRは対象施設の中央値（エリアの標準的な施設の水準）。本稿ではこれを「推定成約ADR」と表記します。
掲載価格：主要予約サイト上で販売されている全プランの平均価格。2名1室利用時の1室あたり料金（税込）で、素泊まりから食事付きまでを含みます。エリア単位では対象施設の日次平均価格の中央値です。本稿で「掲載価格」と書いた箇所はすべてこの系列を指し、ADRとは呼びません。
倍率：掲載価格 ÷ 推定成約ADR。両系列は税の扱いが異なるため（掲載価格は税込、推定成約ADRは税抜相当）、倍率には約1.10倍分の基準差が含まれます。
データ出典：メトロエンジンリサーチ。集計月は2026年8月（確定月）。

Key Takeaways

— 全国中位2.26倍：掲載価格（税込）÷推定成約ADR（税抜相当）を業態加重した倍率（2026年8月・確定月）。東京都1.71倍から秋田県2.87倍まで分布し、33県が2.1〜2.5倍に集まる。
— 業態差が最大の要因：ビジネスホテル1.91倍、シティホテル2.08倍、リゾートホテル2.55倍、旅館2.54倍（都道府県×業態の中位、対象施設計16,273施設）。
— 約1.10倍は税基準の差で、同一基準の実質乖離は約2.06倍。業態差は掲載プランの幅ではなく「最安プラン÷成約水準」（都市型0.94〜0.95倍、温泉地1.36〜1.59倍）から生じる。
— 換算係数として安定：ビジネスホテルの全国中位倍率は2025年7月〜2026年8月の13ヶ月で1.90〜2.00倍。ただしエリア×業態の中央値であり、個別施設には当てはめない。
— 用途で使い分ける：事業計画・鑑定・REIT比較は推定成約ADR、値付け・競合確認は掲載価格。掲載価格で客室売上を組むと約2倍に見積もることになる。

「相場」の数字は2系列ある — 掲載価格と推定成約ADR

メトロエンジンリサーチは国内約168,000施設を追跡し、うち主要予約サイト上で稼働が確認できる約27,000施設・約126万室を分析対象としている。この母集団から算出できる単価には、性質の違う2つがある。

ひとつは掲載価格だ。ある日付について、その施設が販売しているすべてのプランの価格を平均し、それを施設ごと・日ごとに積み上げてエリアの中央値を取る。市場に出ている売り値そのものなので、値付けの実態やプラン構成の厚みを見るには最も素直な指標である。ただしこの平均には、繁忙期用の高単価プラン、休前日料金、食事やアクティビティを組み込んだ上級プランがすべて等しく混ざる。売れ残って掲載され続けているプランも、1本として平均に寄与する。

もうひとつが推定成約ADRである。各施設の最安プラン水準を起点に、業態別に検証した補正係数を掛けて成約水準を推定し、2つの主要予約サイトのデータを組み合わせて安定化させている。上場ホテルREITが物件別に開示する成約ADR（91施設・直近3ヶ月間）との照合で誤差中央値は約7%、基準は税抜相当だ。実際の客室売上に対応する水準なので、事業計画や鑑定、REIT比較に使えるのはこちらである。ADRそのものの定義と業態別の水準については、ホテルのADRとは — 掲載価格との差と2026年の業態別水準で整理している。

つまり同じエリアについて、「市場に出ている売り値」と「実際に売れている単価」という2つの答えが同時に存在する。問題は、この2つの距離がエリアと業態でまったく違うことだ。

47都道府県の倍率マップ — 東京1.71倍から秋田2.87倍まで

2026年8月の確定データで、47都道府県の倍率を算出した。ここで注意が必要なのは、2つの系列で対象業態の範囲が異なる点である。掲載価格は追跡対象の全業態をカバーするが、推定成約ADRはビジネス・シティ・リゾート・旅館・カプセルという検証済みの業態に限られる。業態を揃えずに単純比較すると、業態構成の違いが倍率に紛れ込む。

そこで本稿では、業態別に倍率を算出し、各業態の対象施設数で加重平均した値を都道府県の倍率とした。この方法で見ると、倍率は秋田県の2.87倍を最大、東京都の1.71倍を最小とし、中位は2.26倍となる。47都道府県のうち33県が2.1〜2.5倍のレンジに収まり、分布はかなり集約されている。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

上位には秋田県2.87倍、岩手県2.65倍、山形県2.59倍、鹿児島県2.59倍と、旅館比率の高い地方県が並ぶ。下位は東京都1.71倍、大阪府1.73倍、京都府1.88倍、福岡県1.91倍と、都市型の宿泊需要が厚いエリアである。地方の温泉地や観光地では掲載価格をそのまま「相場」として受け取ると、実際の成約水準の3倍近い数字を見ていることになる。

業態を揃えることの効果は、千葉県の例が最もわかりやすい。業態を揃えずに全体を単純比較すると千葉県の倍率は3.47倍と全国最大になるが（掲載側1,140施設・推定成約側422施設）、業態別に揃えて加重すると2.16倍まで下がり、順位は全国35位相当になる。掲載価格側には1棟単位・定員単位で値付けされる宿泊施設が含まれており、それが含まれない推定成約側と直接割り算すると倍率が過大に出る。エリア間で倍率を比べるときは、必ず業態を揃える必要がある。

表1　47都道府県の倍率（掲載価格÷推定成約ADR・業態加重、2026年8月）
#	都道府県	倍率（業態加重）	ビジネス	シティ	リゾート	旅館	N（施設）
1	秋田県	2.87	1.94	—	—	3.49	149
2	岩手県	2.65	2.04	—	—	3.02	225
3	山形県	2.59	2.12	—	—	2.76	261
4	鹿児島県	2.59	2.00	2.48	3.00	3.54	319
5	福島県	2.55	2.16	—	3.11	2.73	427
6	島根県	2.50	2.15	—	—	2.68	163
7	高知県	2.47	1.91	—	—	3.38	106
8	石川県	2.46	2.08	—	—	2.82	225
9	鳥取県	2.45	1.78	—	—	2.92	130
10	宮崎県	2.43	1.97	2.07	—	3.48	153
11	佐賀県	2.42	2.12	—	—	2.58	140
12	山口県	2.41	1.90	—	—	3.09	173
13	愛媛県	2.40	2.09	2.31	—	2.84	203
14	長野県	2.40	1.96	—	2.63	2.48	806
15	熊本県	2.35	1.97	—	2.88	2.50	381
16	茨城県	2.35	1.97	—	—	3.11	282
17	長崎県	2.34	1.93	2.13	2.62	3.05	257
18	奈良県	2.33	1.83	—	—	2.52	118
19	富山県	2.32	1.98	—	—	2.65	145
20	新潟県	2.31	1.90	—	2.82	2.45	401
21	北海道	2.31	1.80	1.87	2.73	2.97	953
22	宮城県	2.30	2.00	2.20	—	2.68	279
23	徳島県	2.27	1.96	—	—	2.73	125
24	山梨県	2.26	1.90	—	2.40	2.38	294
25	滋賀県	2.26	1.88	—	—	2.84	133
26	大分県	2.26	2.09	—	2.23	2.31	450
27	兵庫県	2.24	1.93	2.26	2.82	2.31	542
28	福井県	2.22	2.02	—	—	2.29	195
29	三重県	2.22	1.79	—	2.56	2.35	338
30	和歌山県	2.22	2.06	—	2.24	2.32	212
31	岐阜県	2.21	1.97	—	—	2.33	356
32	静岡県	2.21	1.90	2.34	2.39	2.29	865
33	青森県	2.18	1.88	—	—	2.56	159
34	岡山県	2.18	1.85	—	—	2.71	154
35	千葉県	2.16	1.83	2.08	2.54	2.42	417
36	香川県	2.15	2.02	—	—	2.44	133
37	栃木県	2.15	1.88	—	2.29	2.29	394
38	群馬県	2.12	1.91	—	2.23	2.18	414
39	沖縄県	2.10	1.69	—	2.38	—	478
40	愛知県	2.08	1.88	2.59	—	2.42	490
41	神奈川県	2.02	1.71	2.05	2.53	2.17	572
42	広島県	2.02	1.90	1.69	—	2.50	287
43	埼玉県	1.92	1.83	—	—	2.22	190
44	福岡県	1.91	1.69	1.90	—	2.93	456
45	京都府	1.88	1.64	1.70	—	2.33	586
46	大阪府	1.73	1.66	1.82	—	2.53	636
47	東京都	1.71	1.64	1.87	2.21	2.29	1,101

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（2026年8月・確定月。各業態は対象施設20施設以上のセルのみ集計。Nは業態別対象施設数の合計）

業態別で見る倍率 — ビジネス1.91倍、旅館2.54倍

倍率を最も強く決めているのは業態である。47都道府県の業態別データを集計すると、以下のように整然と並ぶ。

表2　業態別の掲載価格・推定成約ADR・倍率（2026年8月、都道府県×業態の中位）
業態	掲載価格（中位・税込）	推定成約ADR （中位・税抜相当）	倍率（中位）	倍率四分位範囲	倍率最小〜最大	対象
ビジネスホテル	¥15,501	¥7,900	1.91倍	1.83〜2.00	1.64〜2.16	47県 / 7,428
シティホテル	¥29,420	¥13,421	2.08倍	1.87〜2.31	1.69〜2.59	16県 / 730
リゾートホテル	¥52,554	¥20,646	2.55倍	2.29〜2.82	2.20〜3.11	19県 / 1,333
旅館	¥37,931	¥14,666	2.54倍	2.33〜2.84	2.17〜3.54	46県 / 6,782

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（2026年8月。都道府県×業態のうち対象施設20施設以上のセルを対象）

ビジネスホテルは中位1.91倍で、四分位範囲も1.83〜2.00倍と狭い。掲載価格の中位が¥15,500、推定成約ADRの中位が¥7,900である。シティホテルは2.08倍、リゾートホテルは2.55倍、旅館は2.54倍と段階的に広がる。旅館の最大は3.54倍で、最小の2.17倍とは1.6倍以上の開きがある。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

実務上の意味は明快だ。ビジネスホテル中心のエリアなら、掲載価格を半分弱に読み替えればおおむね成約水準に近づく。しかし旅館・リゾート中心のエリアで同じ換算を当てると、売上を3割強過大に見積もることになる。「全国で一律おおよそ2倍」という感覚は、都市型には使えても温泉地には使えない。

倍率はどこから生まれるのか — 4つの要因に分解する

倍率が業態とエリアで変わる理由を、4つの要因に切り分ける。

要因1：税の基準差（約1.10倍）。掲載価格は税込、推定成約ADRはREIT開示実績と同じ税抜相当である。この定義差だけで約1.10倍が乗る。全国中位の2.26倍から基準差を差し引くと、同一の税基準で見た実質的な乖離は約2.06倍となる。倍率を読むときは、まずこの1割を機械的に除いて考えるとよい。

要因2：掲載プランの価格レンジの広さ。掲載価格は全プランの平均なので、上級プランを多く掲載している施設では平均が最安プランから離れる。この幅を「全プラン平均 ÷ 最安プラン」で測ると、温泉地・旅館型の商圏で1.41〜1.70倍、都市型のビジネス・シティ商圏で1.72〜1.83倍だった。意外にも、プランの幅そのものは都市型のほうが広い。倍率の業態差は、ここでは説明できない。

要因3：最安プランと成約水準の距離。倍率の業態差を生んでいるのはこの部分である。「最安プラン ÷ 推定成約ADR」を見ると、都市型のビジネス・シティ商圏では0.94〜0.95倍、つまり推定成約水準が最安プランをわずかに上回る。税基準を揃えれば、都市型では実際の成約水準がほぼ最安プランの並びに重なっていることになる。一方で温泉地・旅館型の商圏では1.36〜1.59倍と、最安プランでさえ成約水準の1.4〜1.6倍の位置にある。

表3　倍率の要因分解 — 6商圏（2026年8月、施設単位の中央値）
商圏・業態	① 掲載プランの幅全プラン平均÷最安プラン	② 最安と成約の距離最安プラン÷推定成約ADR	合計倍率 ①×②	N（施設）
箱根・湯河原（旅館・リゾート）	1.61倍	1.36倍	2.16倍	107
別府・湯布院（旅館・リゾート）	1.70倍	1.37倍	2.33倍	105
草津・伊香保（旅館・リゾート）	1.41倍	1.59倍	2.24倍	113
大阪梅田・難波（ビジネス・シティ）	1.77倍	0.94倍	1.65倍	104
東京新宿・渋谷（ビジネス・シティ）	1.72倍	0.95倍	1.62倍	87
那覇市街（ビジネス・シティ）	1.83倍	0.94倍	1.68倍	82

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成（2026年8月・確定月。各商圏の該当業態施設について施設単位で算出した中央値）

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

都市型のビジネスホテルでは、最安プランは限定枠ではなく通常の売り筋に近い位置にあり、日々の稼働の大半がその周辺で成約する。対して1泊2食型が標準の旅館では、そもそも掲載されているプランの構成自体が休前日・繁忙期・上級食事付きに寄りやすく、掲載の最安ですら実際の平均的な成約水準より高い位置に立っている。倍率の業態差は「どんなプランを並べているか」よりも「並べたプランの最安がどこにあるか」で決まっている。

要因4：単価水準そのもの。同じ業態の中でも、単価が低いエリアほど倍率が大きい。推定成約ADRの水準と倍率の相関係数は、旅館で−0.736、シティホテルで−0.660、ビジネスホテルで−0.630、リゾートホテルで−0.530と、いずれも明確な負の相関を示した。需要の薄いエリアでは、掲載されたまま売れない高単価プランが平均を押し上げやすく、結果として掲載価格と成約水準の距離が開く。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

なお、業態構成だけで倍率を説明しようとすると精度は出ない。都道府県ごとの「旅館・リゾートの対象施設比率」と倍率（業態加重）の相関は0.495（決定係数0.245）にとどまった。大分県は旅館・リゾート比率77.2%ながら倍率2.26倍、長野県は77.7%で2.40倍であり、比率が高いだけで倍率が跳ね上がるわけではない。業態と単価水準の両方を見る必要がある。

倍率は時間的に安定している — 換算係数として使えるか

倍率を実務の物差しとして使うなら、時間的に安定しているかが問題になる。全国47都道府県のビジネスホテルについて、月ごとに倍率の中位値を13ヶ月分たどると、1.90〜2.00倍のレンジをほとんど外れない。最小は2026年1月の1.90倍、最大は2026年6月の2.00倍である。

出典：メトロエンジンリサーチ、ホテルバンク編集部より作成

季節による振れは小さく、倍率はむしろ商圏と業態で決まる構造的な値だと言える。したがって「このエリア・この業態の倍率は約N倍」という換算係数として一定の実用性がある。

ただし2つの留保がある。第一に、倍率は個別施設に当てはめてはならない。本稿の倍率はエリア×業態の中央値であり、施設単位では在庫の出し方やプラン構成によって大きくばらつく。第二に、倍率自体がゆっくり動くエリアもある。千葉県の単純比較倍率は2025年8月の2.89倍から2026年8月の3.47倍へ1年で拡大した。掲載側の母集団構成が変化すれば倍率も動くため、定点として置き続けるのではなく、都度確認するのが安全である。

公的統計との位置関係 — 宿泊料CPIは掲載と成約の間にある

2つの系列のどちらが「本当の相場」に近いのかは、公的統計と並べると見当がつく。総務省の消費者物価指数のうち宿泊料（2020年=100）は、実際に調査された料金に基づく指数である。

出典：総務省「消費者物価指数」（宿泊料、2020年=100）よりホテルバンク編集部作成

2026年7月の宿泊料CPIは169.1で、前年同月の165.8から+2.0%だった。同じ2026年7月について当社データで全国47都道府県のビジネスホテル中位を見ると、掲載価格は前年同月比+3.9%、推定成約ADRは+0.7%である。2020年基準の系列で見る限り、公的統計の伸びは2つの系列の中間に位置する。ただし総務省は2026年7月分から公表指数を2025年基準へ切り替えており、2025年基準の宿泊料は前年同月比+0.9%と、推定成約ADRの伸びに近い。基準改定で指数の算出基礎が変わるため、どちらの基準で比べるかによって位置関係は変わる。

いずれの基準で見ても掲載価格の伸び（+3.9%）が最も大きく、掲載価格が伸び率を上振れさせやすいことを示している。値上げはまず掲載価格に現れるが、それが成約に乗り切るかは別の話だ。前年比を語るなら2系列を並べたほうが情報量が多い。掲載だけが伸びて成約が動いていない局面は、値上げが需要に吸収されきっていない可能性を示唆する。CPIは月次で約2ヶ月の公表遅れがあり、直近月の比較には使えない点にも留意が必要である。宿泊料CPIと成約単価の伸びが中長期でどれだけ乖離してきたかは、宿泊料CPIは3年で+25.6%、実勢の成約単価は+10.9%が要因ごとに分解している。

実務ガイド — どちらの数字を使うべきか

用途ごとに使う系列を整理する。原則は単純で、売上・収益・鑑定に関わる場面は推定成約ADR、値付け・競合確認・消費者目線の場面は掲載価格である。

表4　用途別に使う単価系列
用途	使う系列	理由
開業前フィージビリティ・事業計画の客室売上前提	推定成約ADR	実際に成約する1室単価に対応する。掲載価格で組むと売上を2倍前後に見積もることになる。
不動産鑑定・DCFのNOI／変動賃料前提	推定成約ADR	上場ホテルREITが物件別に開示する成約ADRと同じ基準（税抜相当）で、照合可能な水準。
REIT・上場オペレーターとのベンチマーク比較	推定成約ADR	開示側が成約ベースなので、掲載価格と並べると水準差が定義差に飲まれる。
競合の値付け・プラン設計の確認	掲載価格（全プラン平均・税込）	いま市場に出ている売り値そのもの。プラン構成の厚みが見える。
プライスポジション（最安の並び）の確認	掲載価格（最安プラン水準・税込）	比較検討画面で読者・宿泊者が最初に見る水準に近い。
宿泊者向けの「いくらで泊まれるか」	掲載価格	支払う金額は税込の掲載価格。成約ADRは税抜相当の推定値で用途が違う。
前年比の伸び率を見る	両系列を並べる	掲載が伸びて成約が伸びていない場合、値上げが成約に乗り切っていない可能性を読み取れる。

出典：ホテルバンク編集部作成

最も事故が起きやすいのは、開業前の事業計画で客室売上の前提を置く場面だ。公開情報から拾った「このエリアの相場は¥30,000」という数字が掲載価格ベースであれば、実際の成約水準は¥12,000〜¥15,000程度ということが起こり得る。稼働率の前提をどれだけ丁寧に置いても、単価の前提が2倍違えば計画は成立しない。

逆に、競合の値付けを確認したいときに推定成約ADRを見ても意味がない。読者や宿泊者が比較検討画面で見ているのは掲載価格であり、プラン設計の議論はその水準で行うべきである。2つの系列は優劣ではなく用途の違いだ。

実務的な手順としては、(1) 拾った数字がどちらの系列かを確認する、(2) 掲載価格ベースなら、対象エリア・業態の倍率で割り戻す、(3) 税基準を揃える（掲載価格は税込）、(4) 割り戻した水準をREITの開示実績など成約ベースの数字と照合する——という4段階になる。鑑定側の前提がどの水準に置かれているかは、ホテルREIT鑑定評価額、取得価格の1.25倍 — 298物件の還元利回り分布も参考になる。

まとめ

「ホテルの相場」として流通する数字の多くは掲載価格ベースであり、事業計画や投資判断に使う単価とは水準が違う。2026年8月の実測では、業態を揃えた倍率は全国中位2.26倍、東京都1.71倍から秋田県2.87倍まで分布した。うち約1.10倍は税基準の差で、同一基準での実質的な乖離は約2.06倍である。

倍率を決めているのは主に業態と単価水準の2軸だ。ビジネスホテル1.91倍、シティホテル2.08倍、リゾートホテル2.55倍、旅館2.54倍と業態差が明確で、同じ業態内でも単価が低いエリアほど倍率が大きい（旅館で相関係数−0.736）。その内訳を分解すると、掲載プランの幅は業態差をほとんど説明せず、差は「最安プランが成約水準からどれだけ離れているか」に集中していた。都市型では0.94〜0.95倍、温泉地・旅館型では1.36〜1.59倍である。

倍率は13ヶ月を通じて安定しており（ビジネスホテル全国中位1.90〜2.00倍）、エリア×業態の換算係数として使える。ただし個別施設には当てはめず、母集団構成が変わり得ることを前提に都度確認するのが実務上の作法である。