改正区分所有法、一棟リノベ・敷地売却は4/5決議（耐震不適合等3/4）— 宿転用の必要ADRは熱海で5.6万円

2026年4月1日、改正区分所有法（令和7年法律第47号）が施行された。これまで区分所有者全員の同意が必要だった「一棟リノベーション」「建物と敷地の一括売却」「建物を取り壊したうえでの敷地売却」「取壊し」が、建替えと同じく区分所有者数と議決権の各5分の4以上の多数決で決められるようになった。耐震性や外壁の安全性など法定の客観的事由があれば、この割合は4分の3まで下がる。多数の所有者に分かれていた建物を、決議によって一棟の宿、あるいは宿の用地にまとめる道筋が法律上はっきりしたことになる。本稿では、条文で改正点を確認したうえで、区分所有建物が集まるリゾート地の単価・区分価格・用途地域を並べ、築45年・50戸のモデルで「一棟リノベで宿にする案」と「取り壊して新築する案」の必要ADRと回収年数を試算する。

結論：合意ラインは下がった。成否を分けるのは立地・躯体・客室単価

先に結論を置く。第一に、改正で一棟化の合意ラインは「全員」から「5分の4」へ、耐震性や外壁・配管の安全性などの客観的事由があれば「4分の3」へ下がった。所在が分からない区分所有者は、地方裁判所の裁判を経て決議の母数から外せる。50戸の建物で言えば、反対や連絡不能が1戸でもあれば止まっていた手続きが、10〜12戸の不同意を許容して前に進められる。

第二に、区分所有法の決議はあくまで権利関係の整理であり、宿として成立するかは用途地域、建築基準法上の用途変更、旅館業法の許可、そして単価で決まる。当社データで区分所有の多いリゾート地を並べると、宿の集積は大きいが住居専用系の用途地域にかかる立地も一定割合ある。一棟化の候補は、商業系・住居系の一部、または用途地域の指定がない区域から選ぶことになる。

第三に、取得側の採算は区分の買取価格よりも工事費と客室単価に強く反応する。熱海の築45年・50戸モデルでは、区分の買取プレミアムを0%から100%まで動かしても必要ADRは¥53,500から¥66,600の幅にとどまる一方、改修費やGOP率の前提を動かすと¥33,000から¥101,200まで振れた。改正法で合意形成の時間とホールドアウトの上乗せが圧縮できる分、浮いた余力を客室の大型化・眺望・運営効率に振り向けられる建物が、宿の新しい供給源になる。

本稿の対象 — 既刊記事との線引き

ホテルバンクではこれまで、区分所有と宿泊の関係を複数の角度から扱ってきた。『リゾートマンション宿泊転用の採算2026｜越後湯沢79泊・熱海48泊が分岐点』は、区分所有者個人が1住戸を宿泊に貸す場合の採算（固定費を賄う年間販売泊数）を分析した。『ホテルコンドミニアムの節税アービトラージ』は区分販売型ホテルの税務、『再開発の権利床でホテルを持つか、転出か』は市街地再開発の権利変換、『旅館・ホテル取得3スキーム比較』は1オーナー物件の譲渡スキームを扱っている。

本稿はそのいずれとも異なり、多数の区分所有者がいる建物を、集会の決議によって一棟の宿または宿の用地にまとめる手続きと採算に焦点を当てる。越後湯沢・熱海の住戸単位の損益分岐（年79泊・48泊）は既刊の再掲にとどめ、本稿では一棟単位の総事業費・必要ADR・時間軸を新たに試算する。

改正で何が変わったか — 決議要件を条文で整理

法務省民事局「区分所有法・被災区分所有法の改正について」（令和8年4月）と、改正後の区分所有法の条文から、一棟化に関わる決議を整理した。表の「議決権を有しないもの」には、次節で触れる所在等不明区分所有者の除外裁判を受けた者が含まれる。

出典：法務省民事局「区分所有法・被災区分所有法の改正について」（令和8年4月）、e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成。※改正前も、耐震性に関する要除却認定を受けたマンションはマンション建替円滑化法に基づく敷地売却決議（各4/5）が可能だった。

一棟化の観点で最も大きいのは、網掛けの3つの決議が全員同意から多数決へ移った点である。国土交通省の集計では、マンション建替円滑化法に基づくマンション敷地売却等の実績は2025年3月31日時点で累計17件（約1,300戸）にとどまり、建替えの累計323件（約26,000戸）と比べても限られていた。建物と敷地を売る手法が、耐震性の要除却認定という入口を経ずに多数決で使えるようになったことで、「建て替える」以外の出口を持つ建物の母集団が広がる。政府は「マンションの再生等の件数」を2024年（令和6年）の472件から1,000件へ引き上げる目標を掲げている。

ここで、50戸・1戸1名・議決権均等の建物を例に、決議に必要な賛成戸数を並べておく。敷地売却系の決議では敷地利用権の持分価格も同じ割合を満たす必要があるが、持分が専有面積比で均等なら戸数と一致する。

出典：区分所有法第38条の2・第62条・第64条の5〜第64条の8よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算（50戸・1戸1名・議決権均等の場合）

全員同意の旧法下では、50戸のうち1戸でも反対・連絡不能があれば手続きは止まった。改正後の原則（4/5）では40戸、客観的事由があれば38戸の賛成で足り、所在等不明の2戸について除外の裁判を得れば母数は48戸になり、3/4ラインは36戸まで下がる。取得を狙う事業者にとっては、全戸の合意を取り切るための高額な上乗せ（ホールドアウト・プレミアム）を払う必要性が構造的に小さくなったといえる。

客観的事由（4分の3に下がる条件）

第62条第2項は、建物が次のいずれかに該当する場合に割合を4分の3とする。各号の基準は法務大臣が国土交通大臣と協議して定める（同条第3項）もので、法務省告示と区分所有法施行規則第8条で具体化されている。

出典：e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」第62条、「建物の区分所有等に関する法律施行規則」第8条、法務省民事局「区分所有法・被災区分所有法の改正について」

事由の認定について、区分所有法の条文は特定行政庁などの認定を決議の要件としていない。建物が基準に該当するかどうかが問われる構造であるため、実務では建築士等の調査で該当性を裏付けた資料を用意し、招集通知と説明会で示すことになるとみられる。建替え決議（および準用する各決議）の招集通知は会日の2ヶ月前までに発し、建替え等を必要とする理由、しない場合の効用維持・回復の費用、修繕計画、修繕積立金の額を通知したうえで、会日の1ヶ月前までに説明会を開く必要がある（第62条第6項〜第8項）。なお、容積率・高さ制限の特例など行政側の措置を使う場合は、マンション再生法（後述）上の要除却認定等が別途関わる。

所在等不明区分所有者の除外と出席者多数決

必要な調査を尽くしても区分所有者やその所在が分からない場合、他の区分所有者または管理者の請求により、裁判所は「その者以外で集会の決議ができる」旨の裁判をできる（第38条の2第1項）。この裁判を受けた者は議決権を持たず（同条第2項）、建替え・更新・売却を含む全ての決議の母数から外れる。管轄は建物所在地の地方裁判所で、裁判所は申立てがあったことと異議の届出期間（1ヶ月以上）を公告し、期間経過後に裁判をする。裁判は確定しなければ効力を生じない（第86条）。

あわせて、区分所有権の処分を伴わない普通決議は出席者の多数決に（第39条）、共用部分の変更や規約の変更は定足数を満たしたうえでの出席者の3/4に変わった（第17条・第31条）。規約の用途制限条項の見直しや、一棟化に向けた調査費の支出といった前段の意思決定が、無関心層の欠席によって止まりにくくなった点も、合意形成の期間短縮に効く。

経過措置とマンション再生法

改正法は原則として施行日前に生じた事項にも適用され、既存の区分所有建物にそのまま及ぶ（改正法附則第2条第1項）。ただし2026年3月31日までに招集手続を開始した集会は、会日が4月1日以降でも改正前の規律による（附則第2条第2項）。また施行日以降、改正法に抵触する規約の規定は効力を失う（附則第2条第3項）。

事業法の側では、マンション建替円滑化法が「マンションの再生等の円滑化に関する法律」（マンション再生法）に改称され、同日施行された。国土交通省によれば、建替えに加えて建物更新（一棟リノベーション）を対象とするマンション再生事業、マンション等売却事業、マンション除却事業が整備され、組合設立・権利変換計画・分配金取得計画などの手続きが用意された。隣接地や底地の権利を再生後の区分所有権に変換できるようになり、耐震性の基準に適合しない場合などの建替え等では容積率に加えて特定行政庁の許可による高さ制限の特例も設けられた。住宅金融支援機構によるマンション更新等の資金貸付も新設されている。

決議と「宿にする」許認可は別レイヤー

区分所有法の決議は、区分所有関係をどう変えるか（更新する、売る、壊す）を決める手続きである。建物を宿泊施設として使うには、次の層を別々に満たす必要がある。事業計画では、決議の見通しと並行してこれらの可否を先に確かめておくことが、手戻りを小さくする。

出典：e-Gov法令検索（建築基準法・旅館業法・区分所有法）よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成。個別案件の可否は所管行政庁への事前相談を前提とする

検査済証の扱いについては『検査済証がない宿は買えるか』で整理している。既存建物を活かす一棟リノベ案は、改修の範囲によって現行規定への適合が求められる項目が変わるため、特定行政庁との事前協議を試算の前提条件として扱う。

ストック：築40年以上のマンションは158.8万戸、20年で約3.2倍へ

国土交通省によれば、分譲マンションのストックは2025年末時点で約723.6万戸、このうち旧耐震基準のストックは約103万戸と推計されている。築40年以上のマンションは2025年末で約158.8万戸あり、10年後の2035年末には約313.1万戸（約2.0倍）、20年後の2045年末には約503.6万戸（約3.2倍）に増える見込みである。

出典：国土交通省「築40年以上のマンションストック数の推移（2025年末現在）」よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

この統計は都市部の居住用マンションを含む全国値であり、宿泊需要のある立地に限った数ではない。そこで宿泊側のデータから、区分所有建物と宿泊需要が重なりやすいエリアを探る。

メトロエンジンリサーチ＆コンサルティングが追跡するうち、稼働が確認できる約27,000施設（N=27,248施設・1,266,597室）の宿泊施設マスターで、開業日が1981年5月以前の施設を集計すると4,744施設・235,707室（開業日が判明するのは24,720施設。客室数では全体1,266,597室の18.6%）だった。開業日は建築確認の日付ではなく、その後の増改築も反映しないため、旧耐震期に建てられた可能性が高い宿の目安として扱う。市町村別に客室数の多い観光地を並べると、温泉地・スキーリゾートが上位に並ぶ。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（宿泊施設マスター、1981年5月以前開業の施設の客室数。県庁所在地・政令市の区を除く観光地を抽出）

新潟県湯沢町では宿の客室の49.9%、栃木県日光市では52.3%、静岡県熱海市では38.1%が1981年5月以前開業の施設に属する。宿の建物更新期と区分所有マンションの高経年化が同じエリアで同時に進んでいることは、宿の立地として実績のある場所に、まとまった床と敷地が再編の対象として出てくることを意味する。

区分所有の可能性が高いエリアの目安 — 7エリアの単価・区分価格・用途地域

当社が整備する宿泊施設データでは、建物が区分所有かどうかを判定できない。施設名に「コンドミニアム」「レジデンス」「アパートメント」等を含む宿は137施設・3,006室あるが、沖縄県や都市部に偏り、リゾートマンションの集積地を捉えられなかった。そこで、国土交通省 不動産情報ライブラリの中古マンション等の成約価格情報（2021年第1四半期〜2025年第4四半期）を、区分所有住戸の流通がある観光地の目安として重ねた。成約件数は流通の一部であり、ストック量そのものではない点に留意したい。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（宿の総数・開業年・推定成約ADR）、国土交通省 不動産情報ライブラリ「不動産価格情報（成約価格情報）」2021年第1四半期〜2025年第4四半期。推定成約ADRは2025年9月〜2026年8月の12ヶ月平均（Nは月別の対象施設数の範囲）、前年比は2024年9月〜2025年8月との比較。上位10%水準は同期間の施設別12ヶ月平均の90パーセンタイル。湯沢町は1981年以前築の成約事例がないため全築年の第1四分位を参考値として掲載

7エリアはいずれも宿の集積が厚く、推定成約ADRは湯沢町¥15,100から箱根町¥26,400まで分布する。前年比では熱海市が+11.4%と伸びが大きく、伊東市を除く6エリアが前年を上回った。区分価格の水準は、熱海市（1981年以前築で¥149,600/㎡）・湯河原町（同¥159,200/㎡）が高く、伊東市（同¥53,200/㎡）・箱根町（同¥66,700/㎡）は低い。区分の買取単価が低く、上位施設の単価が高いエリアほど、一棟化の採算は組みやすいという見立てが立つ。

地図では、円の大きさを1981年5月以前開業の宿の客室数で示した。首都圏から近い伊豆・箱根・湯河原に候補が連なり、上越・軽井沢の高原リゾート、九州の別府が続く。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（位置は各市町村内の宿泊施設座標の平均）（地図タイルの著作権表示は地図上に表示）

用途地域スクリーニング — 宿が集まる立地の約4分の1は住居専用系

一棟化しても宿にできない立地を除くため、国土交通省 不動産情報ライブラリの用途地域データに、当社が整備する宿の座標を重ねた。ホテル・旅館を原則として建てられない住居専用系（第一種・第二種低層住居専用、第一種・第二種中高層住居専用）に立地する宿の割合を見ると、熱海市と箱根町で約4分の1、軽井沢町で14.2%だった。これらの既存の宿は用途地域の指定前からの既存不適格や特例許可、特別用途地区などによるものと考えられ、区分所有建物をこれから宿に用途変更する場合には同じ扱いを期待しにくい。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ（用途地域・都市計画区域）、メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング（宿の座標）。第一種住居地域は3,000㎡以下に限りホテル・旅館が可能。「指定なし」は都市計画区域内の用途地域外と都市計画区域外の合計

湯沢町は宿の75.0%が用途地域の指定のない区域に立地し、うち51施設は都市計画区域の外にある。伊東市も79.9%が用途地域外で、建築基準法の用途制限の面では選択肢が広い。一方、自然公園法や自治体の景観・開発要綱など、用途地域とは別の規制が上乗せされるエリアもあるため、用途地域で候補を絞り、個別規制で確定させる二段階の確認が現実的である。

試算モデル — 築45年・50戸を「一棟リノベ」と「取壊し新築」で比べる

ここからは熱海市の近隣商業地域に立つ、1981年竣工・50戸（1戸60㎡）のリゾートマンションを想定する。専有面積は3,000㎡、共用部を含む延床面積は4,000㎡とした。取得側が区分を買い集めて一棟の宿にする前提で、2つの案を置く。

前提は全て表で開示する。区分の買取単価は、熱海市の中古マンション等の成約事例のうち1981年以前築（n=190）の㎡単価中央値（約¥149,600）を用い、全戸の合意を得るための上乗せを20%とした。稼働率は観光庁「宿泊旅行統計調査」2025年年間値（速報値）の静岡県リゾートホテル55.0%を採用した（同県の旅館は42.2%、全国のリゾートホテルは56.9%）。

出典：国土交通省 不動産情報ライブラリ、国土交通省「建築着工統計調査」（e-Stat 0003114490）、観光庁「宿泊旅行統計調査」よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成

総事業費 — 区分の買取は3割弱、残りの7割は工事費

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算（前提は上表）

一棟リノベ案の総事業費は20.3億円（1室あたり56.5百万円）、新築案は34.7億円（同86.8百万円）となった。区分の買取（上乗せ込み5.4億円）と取得諸費用は、一棟リノベ案で総事業費の28.1%、新築案で16.4%にすぎず、工事費・設計監理・予備費がそれぞれ66.7%、80.2%を占める。宿泊業用建築物の工事費予定額は2024年に全国平均59.1万円/㎡（2023年は41.7万円/㎡）まで上がっており、既存躯体を活かせるかどうかが総事業費を約14億円動かす。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算。施設別分布は熱海市で2025年9月〜2026年8月の推定成約ADRの12ヶ月平均を算出できたN=80施設。単純回収年数＝総事業費÷NOI（借入・税引前）

熱海市の標準的な宿の水準（施設別中央値¥25,300）で運営した場合、一棟リノベ案のNOI利回りは2.27%、単純回収は44.1年にとどまる。上位10%水準の¥52,200を取れれば利回りは5.52%、回収は18.1年まで縮む。NOI利回り6%に必要なADRは一棟リノベ案で¥56,100、新築案で¥86,200だった。60㎡前後の区分を活かした大型客室、海の眺望、キッチン付きの長期滞在対応など、既存の区分所有建物ならではの床の広さを上位帯の単価に変える商品設計が、成立の前提になる。

必要ADRをエリア別に見る — 箱根町が上位10%水準に届く

同じ50戸・36室の一棟リノベ案を、各エリアの区分価格に置き換えて必要ADR（NOI利回り6%）を算出し、各エリアの施設別の推定成約ADRの分布と並べた。区分価格以外の前提は熱海モデルと同じである。

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算・推定成約ADR（2025年9月〜2026年8月の施設別12ヶ月平均の分位点）、国土交通省 不動産情報ライブラリ（成約価格情報）。軽井沢町は1981年以前築の成約事例が7件のため試算対象外

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算。湯沢町の区分単価は全築年の第1四分位（n=15）を参考値として使用

区分価格の差は総事業費に最大4.6億円の差を生むが、必要ADRの差は¥44,500〜¥57,100の範囲に収まる。この必要ADRをエリアの上位10%水準で割ると、箱根町は0.95倍で唯一1倍を下回り、熱海市1.08倍、伊東市1.15倍、湯河原町1.20倍が続いた。別府市（1.51倍）や湯沢町（1.59倍）は区分価格こそ低いものの、上位施設の単価との距離が大きく、同じ36室の一棟リノベを当てはめるより、客室数を絞った高単価型や、改修費を抑えるアパートメント型など、別の商品設計で伸びしろを探るエリアといえる。

感度分析 — 改修費とGOP率が必要ADRを最も動かす

出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング試算（熱海市モデル。記載以外の前提は基準ケース）

一棟リノベ案で改修費を20万円/㎡に抑え、キッチン付きのアパートメント型運営などでGOP率45%を確保できれば、必要ADRは¥33,000まで下がり、熱海市の上位25%水準（¥31,600）に近づく。反対に改修費40万円/㎡・GOP率25%では¥101,200が必要になる。区分買取の上乗せを0%から100%に広げても必要ADRの変化は¥13,100にとどまるため、合意形成で払う上乗せより、躯体の状態を見極めて改修費を読むことの方が採算への影響は大きい。改正法によって上乗せの必要性が下がることは、そのぶん調査・設計に予算と時間を回せる余地が生まれることでもある。

取得側の時間軸 — 招集通知から明渡しまで法定期間だけで8ヶ月〜1年

出典：区分所有法第38条の2・第62条・第63条・第64条の2・第86条よりメトロエンジンリサーチ＆コンサルティング作成。任意買取・設計・工事の期間はモデル設定

決議の2ヶ月前通知から、催告・売渡し請求、賃貸借の終了までを積み上げると、決議手続きの前後だけで8ヶ月〜1年程度が法律上の骨格になる（モデルでは12ヶ月）。これに任意買取と合意形成の期間を加えると、着工まで約3年という時間軸が見えてくる。第63条第7項により決議から2年以内の工事着手が求められるため、設計・用途変更の確認・資金調達は決議前から並行して進める段取りが欠かせない。売渡し請求の「時価」をめぐる協議が長引くケースや、明渡し期限の許与は、期間を延ばす要因として保守的に織り込んでおきたい。

宿として成立しやすい区分所有建物の条件

リスクと成長余地 — 審査・投資判断で見るポイント

地銀・ノンバンクが案件を審査する際、あるいはファンドが投資委員会にかける際に、論点になりやすい項目をまとめる。いずれも改正法で新たに打ち手が増えた領域であり、早期に定量化できれば価格交渉と工程管理の武器になる。

築40年以上のマンションが20年で約3.2倍に増えるなかで、観光地の区分所有建物は「修繕を続ける」「建て替える」に加えて「一棟で売る」「宿として再生する」という選択肢を法律上持つようになった。区分所有者にとっては売却代金による出口となり、取得側にとっては宿泊需要の実績がある立地でまとまった床と敷地を得る機会になる。改修工事による営業面の影響を含めた実質的な投資額の考え方は改装期間の売上影響まで含めた実質Capexの試算も参考になる。

まとめ

2026年4月施行の改正区分所有法により、建物更新（一棟リノベーション）、建物敷地売却、建物取壊し敷地売却、取壊しの各決議が、区分所有者全員の同意から各5分の4（客観的事由があれば各4分の3）の多数決に移った。所在等不明区分所有者を裁判で母数から除く制度と出席者多数決の導入も加わり、50戸の建物なら36〜40戸の賛成で一棟化の手続きを進められる。

一方で、宿として成立させるには用途地域・用途変更・旅館業許可という別レイヤーの確認が要り、熱海市・箱根町では宿の約4分の1が住居専用系の用途地域に立地していた。熱海市の築45年・50戸モデルでは、NOI利回り6%に必要なADRが一棟リノベ案¥56,100、新築案¥86,200で、区分の買取は総事業費の3割弱にとどまる。採算を決めるのは躯体を活かせるか、上位帯の単価を取れる客室をつくれるかであり、6エリアの比較では箱根町が上位10%水準に届き、熱海市が続いた。招集通知から明渡しまで8ヶ月〜1年、着工まで約3年という時間軸を踏まえ、立地・躯体・権利の三つを早期に定量化できる建物から、宿の新しい供給源としての投資機会が広がっていくだろう。

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