自治体の宿を買う方法｜公営休養宿泊81施設・譲渡6事例とNOI利回り4〜16%

国有地の売却、廃校の利活用、漁港施設の転用、返還跡地の再開発 —— これまで本稿が追ってきた公有ストック由来の宿泊供給ルートは、いずれも「土地や建物を取得して、そこに新しく宿をつくる」道筋だった。しかし公が抱える不動産のなかには、すでに宿として営業し、客室も旅館業の許可も稼働実績も揃っている物件が一定量ある。自治体が設置した国民宿舎や保養施設、第三セクターが運営する温泉宿である。取得した初日から売上が立つという点で、この第5のルートは他の4つと性質が決定的に異なる。

結論を先に置く。第一に、公営企業として運営される休養宿泊施設は令和6年度決算で60事業・81施設まで絞り込まれており、平成30年度の83事業・112施設から7年でおよそ3割減った。母集団そのものは小さいが、毎年4〜5施設が公の会計から外れていく流れは安定しており、案件は「探せば出てくる」水準で継続的に発生している。第二に、掲載データで捉えられる公共の宿165施設は口コミ評価の中央値が4.08、4.0以上が65.5%と顧客満足の土台が厚い。第三に、同一商圏・同一業態の民間施設と突き合わせると、公共の宿の推定成約ADRは中央値で19.3%低い水準にある。評価は取れているが単価はまだ市場水準に届いていない —— ここが民間の運営ノウハウで伸ばせる余地である。

「すでに宿である」ことの意味 — 他4ルートとの決定的な違い

公有ストックを起点とする宿泊供給には複数の入口がある。国有地の一般競争入札、廃校の利活用公募、漁港施設等活用事業、そして返還跡地の再開発。これらはいずれも、取得後に設計・建築・許認可という時間軸を丸ごと抱え込む。用途地域の確認から旅館業許可の取得まで、開業までに2〜4年を要することも珍しくない。年間450校規模で発生する廃校ストックを宿泊アセットに変える際の成立条件は、廃校ホテル転用投資マップ2026で整理している。

これに対して自治体の宿泊施設は、取得または運営受託の時点で建物・客室・厨房・浴場・許可・スタッフ・過去の稼働データが揃っている。リスクの性質が「開発リスク」から「運営リスク」へ入れ替わる。中小ファンドや地場の運営会社、あるいは指定管理者として現に運営を受託している事業者にとって、これは検討しやすい形の案件である。一方で、建物の築年数と設備更新の負担、そして公募という調達手続きに固有の制約が入口に立ちはだかる。

公が持つ客室ストックの規模 — 3つのレイヤーで捉える

「自治体の宿」と一口に言っても、制度上の位置づけは3層に分かれる。それぞれ所管する統計が違うため、数字を並べる際には必ず出所を分けて読む必要がある。

このうち案件の発生源として最も追いやすいのが①である。観光施設事業全体の事業数は平成5年度の814事業から令和6年度の206事業へ74.7%減少しており、営業収益もピーク時の1,255億円から189億円まで下がっている。ただしこれは事業の縮小と同時に、利用料金制の指定管理者制度への移行が進んだ結果でもある点に注意がいる。実際、令和6年度の観光施設事業は全体の90.7%にあたる186事業が黒字で、事業全体の収支も42億61百万円の黒字だった。公の宿が押しなべて立ち行かなくなっているという構図ではなく、公営企業という器から出た分が民間の運営に移っているというのが実態に近い。

直近7年の施設数は112 → 96 → 93 → 90 → 90 → 85 → 81。均すと年間4〜5施設が公営企業の枠から外れている。母集団81施設に対する年間の回転率としては決して小さくない。加えて②の第三セクターからも、株式譲渡や事業譲渡というかたちで案件が出る。第三セクター等の数は令和7年3月31日時点で6,947法人、直近2年で80法人減っており、今回調査期間中の廃止・統合・出資引揚は合計195法人に及ぶ。

掲載データで見る「公共の宿」165施設 — 27室・1990年・評価4.08

ここからは、主要予約サイトに掲載されている施設側から同じ対象を見る。施設名に「国民宿舎」「休暇村」「ふれあいの里」「町営」「村営」「市営」のいずれかを含む施設を名称文字列で抽出すると165施設（キャンプ場・オートキャンプ場を除く）、客室数の判明分の合計は5,707室となる。1施設あたりの客室数中央値は27室で、40室未満が全体の約7割を占める。制度上の位置づけを確認したものではなく名称由来の便宜的な母集団であり、すでに民間が運営している施設も含む点は先に断っておく。国民宿舎と休暇村に絞って立地と単価の分布を地図化した国民宿舎・休暇村136施設マップ2026も、この客室群の広がりを掴むうえで参考になる。

開業年の中央値は1990年。1969年以前の開業が34施設あり、最も多いのは1990年代の50施設である。築30〜60年帯が主力という構造は、取得後に設備更新のCapexを前提に置かざるを得ないことを意味する。逆に言えば、簿価は相当に償却が進んでおり、譲渡側の価格形成が土地値と解体費の見合いに落ち着きやすい理由でもある。

立地は全国に薄く広がる。都道府県別では長野県14施設、和歌山県9施設、北海道8施設、兵庫県・広島県が各7施設（N=165施設・掲載確認ベース、出典：メトロエンジンリサーチ＆コンサルティング）。自然公園や国民保養温泉地に建てられたという制度的な出自のとおり、県庁所在地よりも山間・海岸部への分散が際立つ。

顧客満足の水準は高い。口コミ10件以上の116施設で評価の中央値は4.08（5点満点）、4.0以上が65.5%を占める。低廉な価格で快適に利用できることを目的として制度化された経緯そのままに、価格に対する満足度が積み上がっている。以下は口コミ100件以上の施設のうち評価上位を並べたものである。

単価ポジション — 同一商圏・同一業態の民間施設と突き合わせる

次に単価を見る。公共の宿と民間施設を単純平均で比べても意味がないため、各施設から半径15km圏内にある同一業態の民間施設（最大12施設）を抽出し、その推定成約ADRの中央値と1対1で突き合わせる方法を取った。周辺の比較対象が3施設以上そろい、双方に確定月の推定成約ADRがある57組が成立している。

57組の乖離率の中央値は-19.3%。57組のうち39組（68.4%）が周辺の民間施設の中央値を下回った。第1四分位は-38.1%、第3四分位は+7.3%と散らばりは大きいが、分布の重心は明確に下側にある。この57組でみると、公共の宿の推定成約ADR中央値は¥12,400、対する周辺民間施設は¥14,000という水準感である。

この差をどう読むか。低廉な価格で広く利用に供するという設置目的を踏まえれば、単価が市場水準を下回ること自体は制度の設計どおりの結果である。批評すべきものではない。投資の視点で重要なのは、すでに4点台の顧客評価を獲得している客室が、市場水準より2割低い価格で売れているという事実の方だ。需要側の評価が価格に追いついていない状態は、運営主体が変わって価格設計と販売チャネルの設計を入れ替えたときに、売上へ最も素直に反映される部分である。改装を挟んだ場合に単価がどこまで動くかは、公営国民宿舎43施設の再生市場がコンバージョン後のADRレンジを追っている。

一方で、上振れ側の12組（+25%以上）にも意味がある。周辺にペンションや小規模民宿しかない山間・海岸の立地では、公共の宿が実質的にそのエリアで最も設備の整った施設となり、単価が周辺を大きく上回る。この場合の論点は値づけではなく、送客チャネルと稼働の平準化に移る。

取得ルートの実務 — 公表資料で追える6事例

ここからは実際に公表されている案件を並べる。譲渡価格・客室数・譲渡後の運営者のいずれかまで公表資料で確認できたものに限った。条件の組み方は自治体ごとに大きく異なり、「無償譲渡＋改修補助」から「最低売却価格を設定した競争型プロポーザル」まで幅がある。

この6件から読み取れる実務上の要点は3つある。第一に、価格はゼロ円から数千万円のレンジに収まるケースが多い。上田市の事例は延床3,512.95㎡の建物と敷地4,461.59㎡を含めて最低売却価格3,431.6万円で、建物延床あたり約9,800円/㎡という水準になる。第二に、自治体側の支援がパッケージされることがある。奥州市の事例では改修費の半額（上限5,000万円）に加え、開業後5年間の運営補助が付いた。第三に、開業までのリードタイムは短くない。奥州市の事例で引渡しから開業まで2年9ヶ月、倉吉市の事例で事業者選定から開業まで2年8ヶ月を要している。「初日から客室がある」ことと「初日から売れる」ことは同義ではない。

試算 — 40室・取得1〜3億円、改装Capex別のNOI利回り

母集団の中央値が27室であることを踏まえつつ、運営の採算が立ちやすい規模として客室40室を置き、簿価がほぼ償却済みの公営宿を1〜3億円で取得した場合の収益を3つの改装シナリオで試算する。なお本稿のGOP（営業総利益）は売上高から運営費用を差し引いた利益を指し、利回りは年間GOPを総投資額（取得価格＋改装Capex）で除した粗利回りである。減価償却・支払利息・FF&E積立・固定資産税は控除していない。あくまで公表統計と掲載データの中央値から組んだ簡易試算であり、実際の投資判断には個別の詳細なフィージビリティ・スタディが必要である。

この表が示すのは、取得価格の多寡よりも改装深度とADRの設定が利回りを決めるという構造である。取得1億円のライトリノベ（総投資1.4億円・利回り10.1%）と、取得1億円のフルリノベ（総投資3.0億円・利回り16.1%）を比べると、投資額は2倍以上に膨らむのに利回りは上がる。ADRを¥12,100から¥20,000へ引き上げ、OCCを40%から55%へ持ち上げられるかどうかが分岐点になる。裏を返せば、その引き上げが実現しない前提なら投資額を抑えるライトリノベの方が合理的で、シナリオの選択は立地の需要密度と商圏の価格帯によって決まる。

前段で見た「周辺民間施設との乖離が-19.3%」という数値は、シナリオBの現実味を支える材料でもある。市場水準まで単価を戻すだけならADRの伸びしろは2割程度にとどまり、これは改装と販売設計で十分に射程に入る。一方でシナリオCが要求する¥20,000は周辺中央値を大きく超える水準で、商品そのものの作り替えを前提にする。

この表で最も注意を要するのは、ADRでもOCCでもなくGOP率である。本稿の試算はGOP率20〜30%を置いているが、これは旅館業態の業界目安（5〜15%）を上回る想定で、運営体制の入替と食事付きプラン前提を織り込んだ結果である。シナリオBで目安上限の15%まで引き下げると利回りは8.0%から4.8%へ落ち、ADR・OCCの下振れと重なれば3.9%まで下がる。取得価格の交渉や改装Capexの精査より先に、その施設でGOP率をどこまで持ち上げられるのか——食材原価、人件費、稼働の平準化——の根拠を積むことが、この投資の核心になる。

留意点 — 公募という調達手続きに固有の論点

まとめ

公が持つ宿泊ストックは、母集団としては小さい。公営企業の休養宿泊施設は81施設、年間で公の会計から外れるのは4〜5施設という規模感である。しかし、第三セクターの観光・レジャー分野833法人と、宿泊休養施設を含む指定管理施設のレイヤーを合わせれば、案件の発生源は単一ではない。そして何より、取得の初日から客室・許可・稼働・口コミ評価が揃っているという性質は、他の公有ストック活用ルートにはない強みである。

掲載データが示すのは、この客室群が口コミ評価の中央値4.08という顧客満足の土台を持ちながら、同一商圏・同一業態の民間施設に対して単価が中央値で19.3%低い位置にあるということだ。低廉な価格での提供は制度の設計意図そのものであり、その運営を評価する話ではない。投資・運営の視点で意味を持つのは、公が積み上げてきた顧客評価という資産の上に、民間の価格設計と販売設計を乗せられる余地がそこにあるという一点である。40室・取得1〜3億円のレンジで、改装深度に応じて4〜16%のNOI利回りが描ける計算になる。

地方案件を探す中小ファンド、地場の運営会社、そして指定管理から所有への移行を検討する受託事業者にとって、公募情報は各自治体のウェブサイトに分散して掲載されている。母集団が小さいぶん、対象自治体を絞って定点観測する価値は高い。

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